Максим Соколов: «Строительство на намыве начнем этим летом»
Экс-министр транспорта, а ныне генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов впервые в своем новом качестве провел встречу с петербургскими журналистами. Он раскрыл планы по развитию основных направлений деятельности «Группы ЛСР» и объяснил, почему не стал губернатором Петербурга.
Об итогах 2018 года. Этот год был для компании особенным – мы отпраздновали 25-летний юбилей, за эти годы мы прошли большой путь от регионального девелопера до компании федерального масштаба – лидера российской строительной отрасли. Финансовые результаты года свидетельствуют, что «Группе ЛСР» удалось не только достичь намеченных планов, но и превзойти их. В сфере жилищного девелопмента объем законтрактованных площадей вырос на 44% и достиг более 1 млн кв. м. Стоимость заключенных договоров составила почти 93 млрд рублей. В целом выручка выросла на 5% и достигла 116,5 млрд рублей (в Петербурге – 68,6 млрд рублей). Текущий объем земельного банка «Группы ЛСР» – 8,6 млн кв. м.
Производство строительных материалов. Выручка «Группы ЛСР» в этом сегменте выросла на 10% и составила более 19 млрд рублей. Основные драйверы – рост объемов песка (41%), щебня (26%). Существенно увеличились объемы поставок товарного бетона. «Группа ЛСР» находится в постоянном поиске решений по повышению эффективности своих активов. На рубеже 2017–2018 годов компания продала две производственные площадки. Они были ориентированы на внешний рынок и не показывали хороших результатов, а кроме того, у нас были аналогичные активы, которые были более интегрированы в модель деятельности «Группы ЛСР». Сейчас блок производства материалов сбалансирован, но это не исключает того, что в дальнейшем мы будем оптимизировать этот дивизион.
Первые два месяца 2019-го. В жилищном девелопменте в январе 2019 года продажи «Группы ЛСР» достигли 5,3 млрд рублей, увеличившись на 38% по сравнению с показателем января прошлого года. Февраль был еще более продуктивным – продажи составили 6,5 млрд рублей. Это почти на 23% больше, чем год назад. С начала года мы вывели в продажу 10 новых домов в наших текущих проектах, в Петербурге это – ЖК «Шуваловский», ЖК «Цивилизация», ЖК «Ручьи», ЖК «Новая Охта».
Зарабатывать больше, чем тратить. По итогам 2018 года мы нарастили денежный поток почти в 9 раз. Дело в том, что многие наши проекты перешли от инвестиционного этапа в стадию реализации.
Намыв готов. «Группа ЛСР» завершила намывные работы на Васильевском острове. Площадь новых территорий составила 86 га. Мы готовы к старту нашего проекта на намыве и планируем приступить к строительству во втором полугодии 2019 года. Планируется возвести 0,5 млн кв. м недвижимости, 9 тыс. квартир. Проект предполагает создание благоустроенной 2-километровой пешеходной набережной вдоль залива и большого парка. Общая площадь благоустройства – 150 тыс. кв. м.
Новоорловский лесопарк на старте. Мы завершаем проектирование нового жилого комплекса около Новоорловского лесопарка. В ближайшее время будет объявлено о старте продаж, причем реализация будет идти уже по схеме проектного финансирования, эскроу-счетов. Площадь объекта составит 90 тыс. кв. м. Он станет своеобразным продолжением уже завершаемого по соседству ЖК «Шуваловский».
Невский, 1. Реконструкцию этого здания мы планируем завершить во втором полугодии 2019 года. Его арендопригодная площадь – почти 9 тыс. кв. м. Это будет бизнес-центр, а не комплекс апартаментов, как сообщали некоторые СМИ. Мы рассматриваем как продажу объекта, так и сдачу его в аренду. В успехе проекта не сомневаемся. Невский, 1, – весьма «говорящий» адрес.
«Чижик» – это бизнес. Проект частного трамвая «Чижик» реализуется на условиях государственно-частного партнерства. С городом у компании ТКК, где мы являемся миноритарными акционерами, подписано концессионное соглашение. Еще мы являемся генеральным подрядчиком работ по проекту, то есть занимаемся, по сути, привычным делом – стройкой. Наверное, можно сказать, что для нас это некая диверсификация бизнеса. Но сейчас рано говорить о рентабельности этого проекта. Мы надеемся его успешно завершить в сентябре текущего года. Интересно, что это первый в стране проект концессии в сфере общественного транспорта. Этот опыт, несомненно, следует масштабировать. «Группа ЛСР» накопила серьезные компетенции в ходе реализации этого проекта.
«Группа ЛСР» готова строить ВСД. Восточный скоростной диаметр – проект, который качественно продвинет городскую транспортную систему, и, в частности, позволит раскрыть ряд территорий для целей жилищного строительства. «Группа ЛСР» готова в нем участвовать как поставщик стройматериалов. До 30% от объемов наших производств идет на проекты транспортного строительства.
Апартаментам – быть. Год назад «Группа ЛСР» рассказывала о планах реализации четырех проектов апартаментов в Петербурге. Мы видим, что сегодняшнее развитие этого сегмента на рынке Петербурга позволяет нам сделать шаг в этом направлении. Мы начали проект NEOPARK, он достаточно уверенно реализуется. Старт других проектов зависит от того, как поведет себя рынок.
«Ржевка» в запасе. Строительство «миллионника» в Ленинградской области у аэропорта «Ржевка», земли которого «Группа ЛСР» приобрела в 2015 году, пока отложено. Мы имеем опыт реализации аналогичных крупных проектов, даже с превосходящим объемом недвижимости, и готовы технологически. Но здесь важна востребованность со стороны рынка. Важно, насколько безболезненно рынок перейдет на проектное финансирование и какой будет ипотечная ставка. Такие масштабные проекты требуют значительных инвестиций на начальном этапе, причем реализация первых очередей не покрывает тех затрат, которые необходимы для обеспечения проекта инженерными коммуникациями. Это большая проблема и для банков, и для девелоперов, особенно в условиях внедряемого проектного финансирования.
4 млн кв. м – это серьезно. Если бы десять лет назад, когда я работал в Администрации Петербурга, мне сказали, что город ежегодно будет вводить 4 млн кв. м жилья, я бы долго смеялся. Сегодня это реалии. И это требует напряжения всех участников рынка, и в том числе – городского правительства.
О губернаторстве. Я вполне доволен своей работой и благодарю судьбу за те возможности, которые она мне дает в этой жизни.
Rocket Group инициировала проведение конкурса на разработку концепции технополиса на территории площадью около 500 га в Кудрово (Ленобласть), неподалеку от границы с Санкт-Петербургом. Об идее проекта, его специфике и перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор компании Борис Латкин.
– Борис Петрович, почему для размещения проекта Rocket Group выбрала именно эту местность? В чем ее преимущества?
– Дело в том, что проект задуман масштабный, и территорий, которые подходили бы для его размещения, совсем немного, а в границах Петербурга их, пожалуй, и вовсе нет. Мы рассматривали несколько локаций, и, по нашей оценке, Кудрово – самый оптимальный вариант.
Чтобы такой крупный инновационный проект мог успешно состояться, территория должна соответствовать ряду обязательных условий, причем отсутствие каждого из них является серьезным препятствием. Соответственно, точек на карте, которые полностью удовлетворяли бы имеющимся требованиям, не так много.
Прежде всего, локация должна иметь прекрасную транспортную доступность. В нашем случае для автотранспорта важны близость Кольцевой автодороги (по которой несложно быстро добраться до аэропорта «Пулково») и «вылетного» Мурманского шоссе, а также существующий проект Восточного скоростного диаметра, который улучшит связь с Петербургом. Общественный транспорт локализуется вокруг станции метро «Улица Дыбенко». Уже принято решение о строительстве станции «Кудрово», которая должна открыться в 2025 году. Кроме того, существует железнодорожная ветка в промзону «Уткина заводь».
Вторым важным аспектом является инженерная подготовка территории, наличие мощностей по электроэнергии, тепло-, водоснабжению, канализованию и пр. В этом смысле Кудрово также обеспечено на очень неплохом уровне, что непосредственно связано с развернувшимся там активным жилищным строительством. Оно, кстати, тоже добавляет привлекательности локации, поскольку как минимум часть людей, которые будут заняты в технополисе, могли бы и проживать поблизости.
Принципиально важным моментом для проекта является непосредственная близость к такому мегаполису, как Петербург – с его мощнейшим научным, образовательным, культурным потенциалом. Центр инноваций нужно создавать рядом с местом, где живут и учатся люди, которые будут вести эту работу. Перечисленные факторы, в сочетании с уже упоминавшейся необходимостью в большой территории площадью порядка 500 га, и обусловили интерес к Кудрово.
– В чем Вы видите цель проекта? Каковы основные этапы его реализации?
– Нам кажется, что успешный рост экономики нашей страны невозможен без формирования инновационных центров. Надо не просто догонять технологически развитые страны, но, отталкиваясь от уже имеющейся базы, двигаться дальше. Нужны точки роста для запуска прорывных инноваций. О необходимости такого подхода, кстати, вполне четко и недвусмысленно говорилось в недавних «майских указах» Президента России Владимира Путина. Мы видим наш проект как раз одной из таких точек прорыва.
Причем мы не намерены заранее ограничивать направленность потенциальных резидентов технополиса какими-то отраслевыми или нишевыми рамками. Хотелось бы создать проект, который давал бы возможность появиться передовым разработкам в самых разных сферах. В нашем представлении технополис – это коммуникационная площадка для формирования комплекса R&D, объединяющая процесс получения новых знаний с потенциалом опытного и мелкосерийного производства. Мы хотели бы помочь преодолеть одну из «классических» проблем отечественной промышленности: огромную временную дистанцию между появлением идеи и внедрением основанной на ней технологии или конструкции в серийное производство. При этом мы ни в коем случае не собираемся превращать проект в промзону с крупными предприятиями, выпускающими огромные объемы продукции, и с рисками загрязнения окружающей среды. Это – не наша задача. Проект рассчитан именно на генерацию инновационных идей, «чистых помещений», разработку новых технологий и продуктов с функцией мелко- и среднесерийного производства. А массовое производство может быть организовано в любой точке страны или даже мира – в зависимости от конкретных потребностей и экономической эффективности.
Что же касается этапов и иных деталей реализации проекта, то для их формирования и обоснования мы и проводим конкурс на выработку концепции технополиса. Подчеркну: мы максимально открыты для сотрудничества со всеми заинтересованными сторонами, приветствуем выдвижение и обсуждение новых идей и оригинальных подходов к реализации проекта. Хотелось бы максимально, насколько это возможно, продумать и просчитать концепцию, сделать ее как можно более гибкой, способной трансформироваться под решение новых задач.
Пока же, в качестве ориентировочных «этапов большого пути», мы наметили следующие шаги. В 2020 году хотелось бы утвердить концепцию, а в 2025-м – приступить к созданию первой очереди технополиса на территории до 100 га. В целом срок реализации проекта – порядка 30 лет, а суммарный объем инвестиций – около 200 млрд рублей.
– Проекты подобного масштаба обычно инициируются властями федерального или регионального уровня (например, Сколково под Москвой или Иннополис в Татарстане). Возможно ли реализовать такое начинание за частные деньги?
– Действительно, мировая практика демонстрирует, что крупные технополисы создаются обычно именно на государственные средства. Это неудивительно, ведь такие проекты, как и в нашем случае, в значительной степени нацелены на решение проблем общенационального масштаба. Впрочем, международный опыт знает и исключения из этого правила. Большие частные технополисы создавались во Франции, США, некоторых других странах. Думаю, по силам это и России.
Продумывая проект, мы серьезно изучали мировую практику реализации подобных проектов. Нам представляется, что изначальный государственный посыл придает им некую излишнюю жесткость, структурированность, форматность. Например, некоторые китайские технополисы, созданные под решение конкретных задач 25-30 лет назад, сегодня сталкиваются с проблемой дальнейшего развития, поскольку свою функцию они во многом уже выполнили, а ни на что другое рассчитаны не были. Мы же, как я уже говорил, хотели бы создать максимально гибкую систему, способную меняться исходя из текущих потребностей. В рамках частного проекта, на наш взгляд, это можно сделать гораздо эффективнее.
С другой стороны, вне всякого сомнения, без сотрудничества с государством проект такого масштаба реализован быть не может. На федеральном уровне уже утверждены меры поддержки таких начинаний. Они включают и налоговые льготы, и ряд других преференций как для операторов проектов, так и для их резидентов. Необходимо будет содействие власти в таких вопросах, как актуализация мер поддержки малым инновационным и производственным предприятиям, организациям, осуществляющим научно-исследовательскую деятельность, развитие транспортной, инженерной, социальной и иной инфраструктуры на осваиваемой территории, помощь во взаимоотношениях с естественными монополистами, имиджевая поддержка и пр.
– Каково будет значение проекта для региона? Что он даст Ленобласти? И как относятся к нему региональные власти?
– Известно, что федеральные власти в настоящее время уделяют самое серьезное внимание теме развития инновационных технологий в различных отраслях экономики. Более того, эта тематика является одним из критериев при разработке стратегий развития регионов, а также оценке работы властей региона при составлении соответствующих рейтингов.
На наш взгляд, нет никакого сомнения, что создание такого мощного инновационного центра, как технополис, даст дополнительный плюс инвестиционной привлекательности региона. Проект задуман как долгосрочный центр привлечения все новых и весьма крупномасштабных инвестиций в современные технологические разработки. Кроме того, когда я говорил, что серийное производство продукции на основе созданных в технополисе инноваций возможно в любой точке мира, это отнюдь не означало, что на базе малых инновационных предприятий производство не может появиться в Ленобласти. Все зависит от практической целесообразности.
В любом случае, мы считаем, что реализация нашего проекта станет серьезным подспорьем для экономического развития региона в самых разных сферах и прежде всего, конечно, в вопросе наращивания научно-инновационного потенциала.
Поэтому уже сейчас, когда мы ведем переговоры с представителями органов власти Ленобласти разных уровней, мы получаем положительную обратную связь и поддержку нашей инициативы. В частности, представители властных структур региона выражают готовность участвовать в конкурсе и подготовке концепции технополиса. Сегодня вопрос прорабатывается на уровне профильных структур. Заинтересованность проявило Агентство экономического развития Ленобласти. Выходить же с конкретными предложениями к руководству региона мы будем, когда сформируем концепцию, обоснуем привлекательность проекта для инвесторов и субъекта РФ, сделаем расчеты окупаемости, будем, как говорится, иметь конкретные «цифры на руках».