Сергей Мохнарь: «Хотелось бы отдохнуть от законодательного стресса»

О своем отношении к новациям в российском законодательстве, о жилищном строительстве, их влиянии на рынок и на новые проекты компании «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «ПСК Недвижимость» Сергей Мохнарь.

---

– Сергей Владимирович, несмотря на многочисленные обращения застройщиков, Госдума приняла новые требования к девелоперам в рамках 214-ФЗ. Как Вы оцениваете последствия новаций?

– Изменения в законодательстве неоднозначны. Выгоды для девелоперов отсутствуют, однако дольщики, теоретически, должны быть защищены лучше. Но это пока только на бумаге, ведь у рынка пока нет полного понимания работы новых механизмов. Отсутствие практики не позволяет уверенно говорить об аспектах, связанных с дольщиками, банками, проектным финансированием и т. д. – внедряемая схема принципиально нова. Единственное, в чем нет сомнений, – себестоимость строительства вырастет. На сколько процентных пунктов произойдет рост, мы узнаем тоже на практике: своей и коллег по рынку. Пока же рынок работает на «старых запасах» – реализует проекты, согласованные до 1 июля этого года.

В целом, проблема даже не в последствиях как таковых. Ведь научиться работать можно по практически любым правилам. Ключевая проблема – непосредственно в постоянных изменениях «правил игры» в сфере жилищного строительства. Это касается не только нынешних «громких» поправок к закону, но и десятков мелких изменений в нормативной базе, в правилах ввода зданий в эксплуатацию, в нормах охраны исторических объектов и т. п. От этого страдает экономика проектов, особенно долгосрочных, таких, например, как проекты комплексного освоения территорий. Строительство согласовывается при одних нормах, ведется при других, а сдается в эксплуатацию при третьих. Масштабы доработок и форс-мажоров, возникающих в результате вступления в силу новых требований, как правило, предсказать невозможно. Это «стрессует» отрасль в целом. И это то, от чего в будущем хотелось бы уйти.

– Ваша компания много строит в историческом центре. Между тем, раздаются голоса, требующие полностью запретить такую практику. Ваш взгляд на эту проблему?

– Любой абсолютный запрет, принятый безоговорочно, неконструктивен априори. Исторический центр – это не только здания, охраняемые как культурное наследие. Это еще и ветхие строения, архитектурная ценность которых незначительна, а состояние и внешний вид не добавляют очков облику Санкт-Петербурга. Одна из задач застройщика – в улучшении города с точки зрения архитектуры, технологичности, комфортабельности и энергоэффективности зданий. А также в благоустройстве прилегающей территории и, конечно, поддержке существующей исторической традиции.

Например, у готовящегося к сдаче ЖК «Дипломат» на проспекте Бакунина в Центральном районе и возле уже сданного ЖК Look на Лиговском проспекте мы установили ворота с коваными решетками и индивидуальными эмблемами. Это отсылка к петербургской традиции, когда все жилье состоятельных петербуржцев щеголяло коваными оградами и воротами. На Лиговке даже работал целый чугунолитейный завод, принадлежавший Францу Карловичу Сан-Галли и обеспечивавший здания всего высшего света высокохудожественными ограждающими конструкциями.

Действительно, в центре Северной столицы есть новые здания, при взгляде на которые думаешь: «Лучше бы здесь был пустырь». Вероятно, голоса, требующие полного запрета строительства в исторической части города, раздаются еще и по этой причине. Тем не менее, полный отказ от реализации новых проектов в центре – это тупик, отсутствие развития и, в конечном счете, деградация. Поэтому мы выступаем за то, чтобы проекты застройки в исторических районах Санкт-Петербурга рассматривались бы со всех сторон, под лупой или двумя, критиковались бы, тщательно взвешивались, корректировались, но доводились бы до реализации. Вот тогда наше великолепное наследие мы не только сохраним, но и приумножим.

– Сегмент апартаментов показывает бурный рост. Каков Ваш прогноз развития этого сегмента рынка недвижимости?

– Интерес к апартаментам сохранится, но структура спроса, вероятно, будет меняться. Если говорить о рынке в целом, то в 2017 году по целям покупки юнитов был примерный паритет: половина граждан приобретала апартаменты для собственного проживания, другая – для сдачи в аренду. Первое полугодие этого года показало не только рост продаж в 2,6 раза (до 1,2 тыс. апартаментов), но и резкое смещение в сторону инвестиционных покупок. Сейчас порядка двух третей всех апартаментов покупаются с целью последующей сдачи и извлечения прибыли.

Однако «средняя температура по больнице», как всегда, не отражает нюансов. Например, в нашем апарт-комплексе Like, строящемся на площади Мужества, большая часть покупателей, напротив, предпочитала и предпочитает покупать апартаменты для личного проживания. Это определяется характеристиками объекта, его расположением и комплексом закладываемых услуг. Like – это не сервисные апартаменты и они, по сути, ничем не отличаются от квартир. Планировки «квартирного», а не «гостиничного» типа, сам дом строится по тем же нормам, что и жилье, не является уплотнительной застройкой, получит благоустроенную прилегающую территорию. Поэтому такие апартаменты можно купить для обеспечения комфортной жизни и себя любимого, и детей или родителей.

Я не уверен, что 2019-й и следующие годы смогут сохранить текущие сверхактивные темпы роста сегмента апартаментов. А вот дифференциация апарт-комплексов должна усугубиться, что отразится на позиционировании и цене за квадратный метр.

– Сергей Владимирович, правила игры на рынке постоянно меняются. Тем не менее, вы начали реализацию нового проекта. Не опасаетесь ли за его судьбу?

– Да, мы начали строительство ЖК комфорт-класса «Славянка» в одноименном районе как раз во время смены законодательства. Тем не менее, за проект не опасаемся. Мы успели согласовать строительство до 1 июля, пока действовала предыдущая редакция 214-ФЗ. Это значит, что квартиры будут продаваться по классической схеме договоров долевого участия, а финансирование стройки идет по привычным и предсказуемым механизмам.

Кроме того, Пушкинский район входит в число тех, где жилье пользуется высоким спросом, а застройка наиболее активна. В июне 2018 года он значился на втором месте среди районов Петербурга по объемам ввода жилья: был сдан 31 дом и почти 9 тыс. кв. м жилой площади. В ЖК «Славянка» будет два 9-этажных дома, на 453 и 579 квартир. Продажи открылись 7 июля, и наши, скажем прямо, не очень скромные ожидания покупательского интереса вполне оправдались.

Кроме того, строительство идет в соответствии с планом развития микрорайона. Согласно плану, здесь, на пустыре площадью почти 3 га, должны быть жилые дома. Наш комплекс станет последним в очереди, завершив тем самым облик микрорайона. Да и опыт строительства в Славянке у нас уже есть: в 2015 году мы ввели в эксплуатацию ЖК «Славянка 128» на 608 квартир.

Светлана Иванова: «Профессиональные строители выбирают качественные оконные системы»

В 1996 году немецкий предприниматель Андреас Пертель и российский экономист Светлана Иванова основали компанию, которая занялась продажей эксклюзивного на тот момент товара – профилей для пластиковых окон.

Сегодня, спустя более чем два десятка лет безупречной работы, компания является лидером в СЗФО по производству ПВХ профилей для металлопластиковых окон. Генеральный директор компании Светлана Иванова рассказала о будущем IVAPER и всей оконной отрасли.

---

– Как Вы начали сотрудничать с Андреасом Пертелем?

– Еще в 1994 году Андреас Пертель, как и многие другие немецкие бизнесмены, приехал в Россию, решив, что здесь можно купить деревянные окна и двери. В итоге он ничего не купил, зато обнаружил, что в нашей стране есть огромные возможности для развития рынка современных пластиковых окон. В результате мы начали бизнес с продажи готовых ПВХ окон из Германии, а через два года сконцентрировались на поставках качественного профиля для появляющихся на российском рынке оконных компаний.

– Создавая компанию, вы знали, что когда-то начнете продвигать собственный бренд?

– Конечно, нет. Мы успешно продавали профили, просто в какой-то момент задумались, что продвигаем чужой бренд (тогда мы активно сотрудничали с концерном Gealan), захотелось идентифицировать себя на рынке. В результате в 2006 году появилась сервисная компания под маркой IVAPER, а в 2012 году мы начали выпускать профили под этим брендом. В том же году завершилось многолетнее сотрудничество с Gealan.

– Так или иначе, но вы на рынке более 20 лет, ваша компания пережила три кризиса, как они повлияли на рынок пластиковых окон?

– Кризис 1998 года мы практически не ощутили, компания была небольшой, а рынок пластиковых окон только зарождался. В объемах мы, конечно, «просели», но экономическая ситуация в стране довольно быстро нормализовалась.

Вот 2008 год был действительно обвальным для всей пластиковой отрасли. До этого рынок рос темпами, которые сейчас сложно себе представить – на 30–50% в год. Вопрос продаж не стоял в принципе, мы только и успевали отгружать профили клиентам прямо с завода. И так было у всех производителей. Но в 2008 году золотой век пластиковой индустрии закончился. В нашем случае ситуа­цию дополнительно усложняло то, что кризис сильно ударил по Уралу и Сибири, на которые приходилась существенная доля наших продаж.

– Вам удалось вернуться к докризисным показателям?

– Нет, но это не получилось у многих компаний. К 2008 году в отрасли были огромные мощности, которые до сих пор нечем загрузить. Мы спокойно можем увеличить объемы производства на 30%, однако вопрос в том, кто все это купит. Все ждали роста рынка, а он «просел» в два раза. В результате началась война за клиентов.

Впрочем, к 2014 году дела конкретно у нашей компании наладились – и тут произошло крушение рубля. Надо понимать, что стоимость сырья, из которого производится оконный профиль, привязана к курсам евро и доллара. Таким образом, из-за резкого удешевления рубля сырье подорожало в два раза, а пластиковые окна – всего на 15%. В результате часть производителей окон ушла с рынка, а остальные начали оптимизировать расходы. Мы тоже поменяли сбытовую концепцию и отказались от складов в ряде регионов в пользу прямых поставок из Петербурга.

По экспертным оценкам, за первую половину 2018 года оконная отрасль «просела» на 9%. Мы рады, что наши продажи не падают вместе с рынком, а растут. Во многом, надеюсь, благодаря надежной репутации оконного профиля IVAPER у строительных компаний.

– Как изменилось производство пластиковых окон?

– К счастью, огромная конкуренция и многочисленные кризисы вынуждают производителей окон перестраивать свое производство. Выигрывают те, кто внедряет новые технологии не только в производстве, но и в продаже, использует современные системы контроля качества, CRM-системы, оптимизирует свои производственные процессы, не забывая о качестве окон и монтажа.

Однако суровые реалии вынуждают производителей все же перераспределять производство в более дешевые сегменты. В результате можно с сожалением констатировать, что если в 90-е годы массовое окно в России было практически идентично аналогичному немецкому, то сейчас между ними есть существенные различия.

Европа пошла вперед, поэтому на данный момент 70-миллиметровые профили относятся у них к узким сериям. Все большее распространение получают широкие 80-миллиметровые серии. А для России же окно на основе 70-миллиметрового профиля считается великолепным. У нас массовый сегмент – это 58–60 мм, но мы предлагаем самый широкий профиль среди узких серий – 62 мм. Мы активно продвигаем серии 70+ и 80+. Их суммарная доля уверенно растет, и сегодня занимает около 40% в объеме продаж.

Стоит отметить, что Европе за качество окон ратуют власти, которые, как правило, пытаются сэкономить на энергоносителях. Чем шире профиль, тем дольше в помещении будет задерживаться тепло. В России вопрос энергоэффективности еще не встал во главу угла, однако к нам уже обращались жилищно-коммунальные компании, на личном опыте убедившиеся, что после установки хорошего окна средств на отопление подъезда тратится меньше.

Рядовые же потребители не всегда могут разобраться, чем одно окно отличается от другого, поэтому просто выбирают более дешевый вариант. Но фактически теряют именно они, а не отрасль, ведь плохое окно через несколько лет придется менять.

Однако девелоперские компании в этом плане радуют, особенно те, которые работают в Петербурге. Профессиональные строители выбирают не дешевые, а качественные оконные системы. Хотелось бы призвать стройкомплекс и дальше придерживаться такой политики.

– Отношение к пластиковым окнам значительно изменилось. В 90-е они были элитным продуктом, сейчас же это решение «дешево и сердито». Вытеснят ли когда-нибудь деревянные профили пластик?

– Репутацию пластиковым окнам испортили недобросовестные производители. Хорошее пластиковое окно по многим характеристикам превосходит деревянное.

Мы около года назад запустили производство деревянных окон, так как спрос на них есть. Во-первых, мы живем в историческом городе – и в ряде случаев закон просто обязывает выбирать именно деревянные окна. Во-вторых, дерево позволяет создавать большие конструкции, например, двенадцатиметровый стеклянный портал из пластика просто не сделать. В-третьих, дерево на эмоциональном уровне воспринимается как теплый и экологичный материал. И все это правда, но дерево очень капризный материал.

Так, деревянные окна желательно устанавливать только после того, как все влажные ремонтные работы будут завершены. Я знаю случаи, когда люди на время ремонта устанавливают пластиковые окна, а потом меняют их на деревянные. В помещениях с деревянными окнами необходимо поддерживать температурно-влажностный режим, поэтому устанавливать такое окно в доме, который не будет отапливаться всю зиму, тоже не стоит.

– Вы много лет являетесь лидером по производству профилей в Северо-Западном регионе. Что вам помогает держаться на плаву?

– У нас нет клонов, поэтому наши клиенты могут быть уверены в качестве продукции. Мы предлагаем широкую линейку продуктов, в том числе 70-миллиметровые профили, которые оптимальны для нашего климата. В производстве используются только качественные сырье и аддитивы, в итоге профили получаются прочные, не пористые. За годы работы окнами из IVAPER остеклено огромное количество исторических зданий, современных жилых комплексов, а также квартиры на вторичном рынке недвижимости, поэтому клиенты могут оценить результаты нашей работы воочию.

Мы планируем расширять сотрудничество с регионами, и даже с другими странами – например, с Киргизией. Однако наиболее сложно нам дается Москва. Дело в том, что большинство производств профилей сосредоточены именно вокруг столицы, поэтому там очень большая конкуренция. С другой стороны, удачные примеры интеграции в этот регион есть, поэтому мы работаем в этом направлении.

Справка

Основные теплопотери в окне идут через стеклопакет, а ширина стеклопакета напрямую зависит от ширины профиля. В оконные ПВХ профили шириной 58–62 мм можно устанавливать стеклопакеты толщиной 24–32 мм. В 70-е серии – до 40 мм, а в 82-ю –  свыше 50 мм. Соответственно, теплоизоляция в широких сериях может быть выше в два раза. Звукоизоляция окна также зависит от ширины стеклопакета и возможности установки разнотолщинных стекол.

Окна из профилей IVAPER стоят в следующих проектах:

– ЖК «Царская столица»

– Трапезная Софийского собора

– Церковь Печерского подворья

– Фабрика «Гознак»

– ЖК «Я – Романтик»

– ЖК «Северная долина»

– ЖК Skandi Klubb

– ЖК «Австрийский квартал»

– ЖК «Балтийская жемчужина»

– ЖК «Юнтолово»