Максим Соколов: «Строительство на намыве начнем этим летом»
Экс-министр транспорта, а ныне генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов впервые в своем новом качестве провел встречу с петербургскими журналистами. Он раскрыл планы по развитию основных направлений деятельности «Группы ЛСР» и объяснил, почему не стал губернатором Петербурга.
Об итогах 2018 года. Этот год был для компании особенным – мы отпраздновали 25-летний юбилей, за эти годы мы прошли большой путь от регионального девелопера до компании федерального масштаба – лидера российской строительной отрасли. Финансовые результаты года свидетельствуют, что «Группе ЛСР» удалось не только достичь намеченных планов, но и превзойти их. В сфере жилищного девелопмента объем законтрактованных площадей вырос на 44% и достиг более 1 млн кв. м. Стоимость заключенных договоров составила почти 93 млрд рублей. В целом выручка выросла на 5% и достигла 116,5 млрд рублей (в Петербурге – 68,6 млрд рублей). Текущий объем земельного банка «Группы ЛСР» – 8,6 млн кв. м.
Производство строительных материалов. Выручка «Группы ЛСР» в этом сегменте выросла на 10% и составила более 19 млрд рублей. Основные драйверы – рост объемов песка (41%), щебня (26%). Существенно увеличились объемы поставок товарного бетона. «Группа ЛСР» находится в постоянном поиске решений по повышению эффективности своих активов. На рубеже 2017–2018 годов компания продала две производственные площадки. Они были ориентированы на внешний рынок и не показывали хороших результатов, а кроме того, у нас были аналогичные активы, которые были более интегрированы в модель деятельности «Группы ЛСР». Сейчас блок производства материалов сбалансирован, но это не исключает того, что в дальнейшем мы будем оптимизировать этот дивизион.
Первые два месяца 2019-го. В жилищном девелопменте в январе 2019 года продажи «Группы ЛСР» достигли 5,3 млрд рублей, увеличившись на 38% по сравнению с показателем января прошлого года. Февраль был еще более продуктивным – продажи составили 6,5 млрд рублей. Это почти на 23% больше, чем год назад. С начала года мы вывели в продажу 10 новых домов в наших текущих проектах, в Петербурге это – ЖК «Шуваловский», ЖК «Цивилизация», ЖК «Ручьи», ЖК «Новая Охта».
Зарабатывать больше, чем тратить. По итогам 2018 года мы нарастили денежный поток почти в 9 раз. Дело в том, что многие наши проекты перешли от инвестиционного этапа в стадию реализации.
Намыв готов. «Группа ЛСР» завершила намывные работы на Васильевском острове. Площадь новых территорий составила 86 га. Мы готовы к старту нашего проекта на намыве и планируем приступить к строительству во втором полугодии 2019 года. Планируется возвести 0,5 млн кв. м недвижимости, 9 тыс. квартир. Проект предполагает создание благоустроенной 2-километровой пешеходной набережной вдоль залива и большого парка. Общая площадь благоустройства – 150 тыс. кв. м.
Новоорловский лесопарк на старте. Мы завершаем проектирование нового жилого комплекса около Новоорловского лесопарка. В ближайшее время будет объявлено о старте продаж, причем реализация будет идти уже по схеме проектного финансирования, эскроу-счетов. Площадь объекта составит 90 тыс. кв. м. Он станет своеобразным продолжением уже завершаемого по соседству ЖК «Шуваловский».
Невский, 1. Реконструкцию этого здания мы планируем завершить во втором полугодии 2019 года. Его арендопригодная площадь – почти 9 тыс. кв. м. Это будет бизнес-центр, а не комплекс апартаментов, как сообщали некоторые СМИ. Мы рассматриваем как продажу объекта, так и сдачу его в аренду. В успехе проекта не сомневаемся. Невский, 1, – весьма «говорящий» адрес.
«Чижик» – это бизнес. Проект частного трамвая «Чижик» реализуется на условиях государственно-частного партнерства. С городом у компании ТКК, где мы являемся миноритарными акционерами, подписано концессионное соглашение. Еще мы являемся генеральным подрядчиком работ по проекту, то есть занимаемся, по сути, привычным делом – стройкой. Наверное, можно сказать, что для нас это некая диверсификация бизнеса. Но сейчас рано говорить о рентабельности этого проекта. Мы надеемся его успешно завершить в сентябре текущего года. Интересно, что это первый в стране проект концессии в сфере общественного транспорта. Этот опыт, несомненно, следует масштабировать. «Группа ЛСР» накопила серьезные компетенции в ходе реализации этого проекта.
«Группа ЛСР» готова строить ВСД. Восточный скоростной диаметр – проект, который качественно продвинет городскую транспортную систему, и, в частности, позволит раскрыть ряд территорий для целей жилищного строительства. «Группа ЛСР» готова в нем участвовать как поставщик стройматериалов. До 30% от объемов наших производств идет на проекты транспортного строительства.
Апартаментам – быть. Год назад «Группа ЛСР» рассказывала о планах реализации четырех проектов апартаментов в Петербурге. Мы видим, что сегодняшнее развитие этого сегмента на рынке Петербурга позволяет нам сделать шаг в этом направлении. Мы начали проект NEOPARK, он достаточно уверенно реализуется. Старт других проектов зависит от того, как поведет себя рынок.
«Ржевка» в запасе. Строительство «миллионника» в Ленинградской области у аэропорта «Ржевка», земли которого «Группа ЛСР» приобрела в 2015 году, пока отложено. Мы имеем опыт реализации аналогичных крупных проектов, даже с превосходящим объемом недвижимости, и готовы технологически. Но здесь важна востребованность со стороны рынка. Важно, насколько безболезненно рынок перейдет на проектное финансирование и какой будет ипотечная ставка. Такие масштабные проекты требуют значительных инвестиций на начальном этапе, причем реализация первых очередей не покрывает тех затрат, которые необходимы для обеспечения проекта инженерными коммуникациями. Это большая проблема и для банков, и для девелоперов, особенно в условиях внедряемого проектного финансирования.
4 млн кв. м – это серьезно. Если бы десять лет назад, когда я работал в Администрации Петербурга, мне сказали, что город ежегодно будет вводить 4 млн кв. м жилья, я бы долго смеялся. Сегодня это реалии. И это требует напряжения всех участников рынка, и в том числе – городского правительства.
О губернаторстве. Я вполне доволен своей работой и благодарю судьбу за те возможности, которые она мне дает в этой жизни.
По мнению и.о. председателя Комитета госстройнадзора Ленобласти Вячеслава Шибаева, расходование средств пайщиков ЖСК должно быть подконтрольно органам надзора.
– Какие нарушения в строительстве вы преимущественно фиксируете сегодня?
– Если говорить о контроле и надзоре, который мы осуществляем в области долевого строительства, можно отметить, что наиболее частым нарушением остается несоблюдение сроков строительства. Мы выявляем также невыполнение сроков передачи квартир, иногда обусловленное требованиями застройщика о том, чтобы дольщики подписали акт приемки без замечаний, хотя по своим качественным характеристикам объект не соответствует условиям договора долевого участия (ДДУ). Далее, остается распространенным нарушением несвоевременное представление отчетности застройщиком в Комитет госстройнадзора либо представление отчетности, содержащей неполные (недостоверные) сведения. Мы выявляем до сих пор и факты формально незаконного привлечения денежных средств – до регистрации договоров долевого участия.
– Сколько проверок соблюдения законодательства в области долевого строительства вы провели с начала года?
– 73 проверки, из них 68 внеплановых, по заявлениям граждан. Выдано 39 предписаний об устранении выявленных нарушений. И надо отметить, что, выдав предписание, в каждом случае мы проводим проверку его исполнения, добиваясь, чтобы все нарушения были устранены. Даже если из-за организационных сложностей застройщик не всегда может выполнить предписания вовремя, мы контролируем, чтобы эта работа была начата, с одной стороны, и чтобы юридическое лицо либо ответственные должностные лица этой компании понесли административную ответственность – с другой.
– Сколько же штрафов собрано за этот период?
– За нарушения в области долевого строительства – порядка 5 млн рублей, это существенно меньше, чем в 2014 году, потому что число нарушений заметно сократилось.
Также сократилось общее количество лиц, привлеченных к административной ответственности за нарушения в рамках осуществления нашим комитетом функции государственного строительного надзора, – 73 против 116 за аналогичный период прошлого года (или чуть более 6 млн рублей против почти 12,5 млн рублей). При этом вдвое сократилось число случаев самовольного строительства: в прошлом году наложено 23 штрафа за такие нарушения, а в этом году – 11. А за нарушение требований технических регламентов и проектной документации, влияющих на надежность и безопасность объектов капитального строительства, с начала года вообще еще никто не был оштрафован, в то время как в прошлом году к ответственности было привлечено девять лиц, совершивших такие нарушения.
– Обращаются ли к вам граждане в связи с нарушениями, действительными или мнимыми, в деятельности ЖСК?
– После вступления в силу изменений в Жилищный кодекс РФ наши полномочия расширились за счет надзора за деятельностью ЖСК, и мы сразу же получили всплеск жалоб от граждан. В основном на нарушения сроков сдачи домов, нецелевое использование средств членов ЖСК, действия (а вернее, «бездействие») правления ЖСК. И получив полномочия по надзору за таким строительством, мы уже запланировали проверки ряда ЖСК.
Однако напомню, что именно является предметом наших проверок. Это соответствие следующим требованиям закона: во-первых, привлечение одним ЖСК средств на строительство только одного дома; во-вторых, наличие у ЖСК земельного участка на праве собственности либо аренды, оформленной на него; в-третьих, наличие разрешения на строительство, также выданного именно ЖСК. После переходного периода в один год, предусмотренного федеральным законодательством, мы сможем также проверять, как ЖСК выполняют требования о раскрытии информации о своей деятельности.
К сожалению, полномочий по проверке целевого использования средств нам не предоставили. Но о необходимости расширения полномочий говорилось на недавнем ежегодном совещании с участием Минстроя, Госдумы и региональных органов власти, осуществляющих надзор в этой сфере.
– Есть ли опасность расширения перечня проблемных объектов долевого строительства в Ленинградской области?
– Конечно, такую опасность нельзя исключать. Но хочу напомнить, что в 2014 году вступили в силу требования закона о страховании ответственности застройщика, и дольщики объектов, проблемы на которых возникли недавно, могут воспользоваться этим механизмом для возврата вложенных средств. Пока граждане даже не пытаются это сделать. А ведь для реализации этого права достаточно решения суда. А если говорим о проблемных объектах, застройщики которых находятся в стадии банкротства, даже не надо ждать окончания рассмотрения дела о банкротстве.
Необходимо, чтобы суд ввел конкурсное производство. С этого момента наступает страховой случай: страховая компания должна выплатить деньги дольщику и вместо него стать участником дела о банкротстве. Понятно, что подобных ситуаций у нас пока немного, но, например, в случае с ООО НПФ «СВИТ», не достроившим объект в Гатчине, средства дольщиков застрахованы.
А вот для дольщиков проблемного объекта на ул. Генерала Кныша, 17, также в Гатчине, это невозможно, потому что ДДУ заключались задолго до внесения действующих сегодня поправок в законодательство. И, к сожалению, после вступления в силу в марте нынешнего года поправок в Земельный кодекс невозможно применить схему с предоставлением альтернативного «пятна» новому застройщику в собственность без проведения торгов, описанную в областном законе о поддержке обманутых дольщиков. Мы подготовили ряд изменений, но пока новая редакция областного закона принята только в первом чтении, и сложно прогнозировать, что останется в итоговом тексте. Пока же стараемся привлекать инвесторов другими средствами.
Инвестору могут быть предоставлены отклонения от разрешенных параметров строительства. Где-то за счет увеличения этажности другого объекта этого же застройщика. Если это допускают региональные нормативы градостроительного проектирования, этажность может быть увеличена на самом проблемном объекте для привлечения дополнительных средств на его достройку. Возможно оказание помощи застройщику в подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, иногда даже за счет установления льготной стоимости подключения по фактическим затратам сетевой организации.