Максим Соколов: «Строительство на намыве начнем этим летом»
Экс-министр транспорта, а ныне генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов впервые в своем новом качестве провел встречу с петербургскими журналистами. Он раскрыл планы по развитию основных направлений деятельности «Группы ЛСР» и объяснил, почему не стал губернатором Петербурга.
Об итогах 2018 года. Этот год был для компании особенным – мы отпраздновали 25-летний юбилей, за эти годы мы прошли большой путь от регионального девелопера до компании федерального масштаба – лидера российской строительной отрасли. Финансовые результаты года свидетельствуют, что «Группе ЛСР» удалось не только достичь намеченных планов, но и превзойти их. В сфере жилищного девелопмента объем законтрактованных площадей вырос на 44% и достиг более 1 млн кв. м. Стоимость заключенных договоров составила почти 93 млрд рублей. В целом выручка выросла на 5% и достигла 116,5 млрд рублей (в Петербурге – 68,6 млрд рублей). Текущий объем земельного банка «Группы ЛСР» – 8,6 млн кв. м.
Производство строительных материалов. Выручка «Группы ЛСР» в этом сегменте выросла на 10% и составила более 19 млрд рублей. Основные драйверы – рост объемов песка (41%), щебня (26%). Существенно увеличились объемы поставок товарного бетона. «Группа ЛСР» находится в постоянном поиске решений по повышению эффективности своих активов. На рубеже 2017–2018 годов компания продала две производственные площадки. Они были ориентированы на внешний рынок и не показывали хороших результатов, а кроме того, у нас были аналогичные активы, которые были более интегрированы в модель деятельности «Группы ЛСР». Сейчас блок производства материалов сбалансирован, но это не исключает того, что в дальнейшем мы будем оптимизировать этот дивизион.
Первые два месяца 2019-го. В жилищном девелопменте в январе 2019 года продажи «Группы ЛСР» достигли 5,3 млрд рублей, увеличившись на 38% по сравнению с показателем января прошлого года. Февраль был еще более продуктивным – продажи составили 6,5 млрд рублей. Это почти на 23% больше, чем год назад. С начала года мы вывели в продажу 10 новых домов в наших текущих проектах, в Петербурге это – ЖК «Шуваловский», ЖК «Цивилизация», ЖК «Ручьи», ЖК «Новая Охта».
Зарабатывать больше, чем тратить. По итогам 2018 года мы нарастили денежный поток почти в 9 раз. Дело в том, что многие наши проекты перешли от инвестиционного этапа в стадию реализации.
Намыв готов. «Группа ЛСР» завершила намывные работы на Васильевском острове. Площадь новых территорий составила 86 га. Мы готовы к старту нашего проекта на намыве и планируем приступить к строительству во втором полугодии 2019 года. Планируется возвести 0,5 млн кв. м недвижимости, 9 тыс. квартир. Проект предполагает создание благоустроенной 2-километровой пешеходной набережной вдоль залива и большого парка. Общая площадь благоустройства – 150 тыс. кв. м.
Новоорловский лесопарк на старте. Мы завершаем проектирование нового жилого комплекса около Новоорловского лесопарка. В ближайшее время будет объявлено о старте продаж, причем реализация будет идти уже по схеме проектного финансирования, эскроу-счетов. Площадь объекта составит 90 тыс. кв. м. Он станет своеобразным продолжением уже завершаемого по соседству ЖК «Шуваловский».
Невский, 1. Реконструкцию этого здания мы планируем завершить во втором полугодии 2019 года. Его арендопригодная площадь – почти 9 тыс. кв. м. Это будет бизнес-центр, а не комплекс апартаментов, как сообщали некоторые СМИ. Мы рассматриваем как продажу объекта, так и сдачу его в аренду. В успехе проекта не сомневаемся. Невский, 1, – весьма «говорящий» адрес.
«Чижик» – это бизнес. Проект частного трамвая «Чижик» реализуется на условиях государственно-частного партнерства. С городом у компании ТКК, где мы являемся миноритарными акционерами, подписано концессионное соглашение. Еще мы являемся генеральным подрядчиком работ по проекту, то есть занимаемся, по сути, привычным делом – стройкой. Наверное, можно сказать, что для нас это некая диверсификация бизнеса. Но сейчас рано говорить о рентабельности этого проекта. Мы надеемся его успешно завершить в сентябре текущего года. Интересно, что это первый в стране проект концессии в сфере общественного транспорта. Этот опыт, несомненно, следует масштабировать. «Группа ЛСР» накопила серьезные компетенции в ходе реализации этого проекта.
«Группа ЛСР» готова строить ВСД. Восточный скоростной диаметр – проект, который качественно продвинет городскую транспортную систему, и, в частности, позволит раскрыть ряд территорий для целей жилищного строительства. «Группа ЛСР» готова в нем участвовать как поставщик стройматериалов. До 30% от объемов наших производств идет на проекты транспортного строительства.
Апартаментам – быть. Год назад «Группа ЛСР» рассказывала о планах реализации четырех проектов апартаментов в Петербурге. Мы видим, что сегодняшнее развитие этого сегмента на рынке Петербурга позволяет нам сделать шаг в этом направлении. Мы начали проект NEOPARK, он достаточно уверенно реализуется. Старт других проектов зависит от того, как поведет себя рынок.
«Ржевка» в запасе. Строительство «миллионника» в Ленинградской области у аэропорта «Ржевка», земли которого «Группа ЛСР» приобрела в 2015 году, пока отложено. Мы имеем опыт реализации аналогичных крупных проектов, даже с превосходящим объемом недвижимости, и готовы технологически. Но здесь важна востребованность со стороны рынка. Важно, насколько безболезненно рынок перейдет на проектное финансирование и какой будет ипотечная ставка. Такие масштабные проекты требуют значительных инвестиций на начальном этапе, причем реализация первых очередей не покрывает тех затрат, которые необходимы для обеспечения проекта инженерными коммуникациями. Это большая проблема и для банков, и для девелоперов, особенно в условиях внедряемого проектного финансирования.
4 млн кв. м – это серьезно. Если бы десять лет назад, когда я работал в Администрации Петербурга, мне сказали, что город ежегодно будет вводить 4 млн кв. м жилья, я бы долго смеялся. Сегодня это реалии. И это требует напряжения всех участников рынка, и в том числе – городского правительства.
О губернаторстве. Я вполне доволен своей работой и благодарю судьбу за те возможности, которые она мне дает в этой жизни.
Губернатор Петербурга в новогоднем выпуске «Строительного Еженедельника» поздравляет строителей города с наступающими праздниками и подводит итоги уходящего года.
– Строительная отрасль Петербурга на фоне кризиса демонстрирует хорошие результаты. Как Вы оцениваете ее состояние сегодня?
– В способности Петербурга строить много я, откровенно говоря, и не сомневался. Не просто так наши строители что в 2014-м, что в 2015-м – то есть два года подряд, вопреки пессимистичным прогнозам некоторых «аналитиков» – возводили более 3 млн квадратных метров жилья. Но в нынешних экономических условиях особенно важно, что на наших глазах серьезно повысилась социальная ответственность девелоперов. Пятый год объекты инфраструктуры в Петербурге создаются не только за счет бюджета, но и за счет самих инвесторов. В общей сложности заключены соглашения по строительству 196 объектов социального назначения на общую сумму около 81,5 млрд рублей.
Уходящий год для строительного рынка Петербурга также получился достаточно успешным. За 11 месяцев введено в эксплуатацию более 2,364 млн кв. м жилья. Это один из лучших результатов по России. Я напомню, что после трех кварталов мы вышли на третье место в стране по объемам жилищного строительства.
– Подводя итоги года, скажите – что еще важного удалось сделать городу в сфере строительства и что не получилось?
– Мы конкретизировали ближайшие задачи по выравниванию инфраструктурных дисбалансов. В Автоматизированную информационную систему управления градостроительной деятельностью введены данные о точках первоочередного строительства социальных объектов. Теперь органы власти и девелоперы точно знают, где в 2017-2020 годах Петербургу в первоочередном порядке необходимо построить 18 школ, 32 дошкольных образовательных учреждения и 13 объектов здравоохранения.
Сделаны первые, очень важные шаги в сторону освоения так называемого «серого пояса» – территорий старых промышленных зон. Наконец-то в полном объеме заработали законы, которые четко регламентируют работу застройщиков в историческом центре Петербурга, и прежде всего – городской Закон «О зонах охраны культурного наследия». Теперь абсолютно все действия девелоперов в исторической части города строго регламентированы. Следующий шаг – завершение работы по определению состава, границ и предмета охраны исторического поселения. Тем самым мы защитим панорамы Петербурга от видовых вторжений из-за пределов исторического центра.
Есть неплохая динамика и по снижению административных барьеров в отрасли, и по созданию Единой интегрированной системы, способной предоставлять госуслуги в сфере строительства в едином информационном пространстве по принципу «одного окна». Надеюсь, что эта работа поможет Петербургу улучшить свои позиции в различных рейтингах состояния инвестиционного климата.
Ну и, конечно, один из главных итогов – завершается строительство футбольного стадиона на Крестовском острове. Стадион – это результат и со знаком «минус», потому что не удалось все сделать в спокойном, штатном режиме, но также и со знаком «плюс». Основные строительные работы на новой арене завершаются в установленный срок. Конечно, городу нелегко далось решение о смене подрядчика, но после этого работы на объекте были значительно ускорены. При всех технических и организационных сложностях, при всех имевших место отставаниях от графика сегодня есть уверенность, что в 2017 году Кубок Конфедераций ФИФА пройдет на новом стадионе, причем на высоком уровне.
– Завершено строительство Западного скоростного диаметра, одного из знаковых проектов Петербурга. В дальнейшем петербуржцы могут ожидать появления столь масштабных транспортных проектов?
– Президент России уже поддержал проект строительства широтной скоростной автодороги с мостом через Неву в створе улиц Фаянсовая и Зольная. Минимальная стоимость Восточного радиуса – около 116 млрд рублей по предварительным оценкам, а с учетом всех съездов и подключения к улично-дорожной сети города – более 150 млрд рублей. Как и при строительстве ЗСД, реализация этого проекта потребует создания целого консорциума инвесторов и участия крупных федеральных банков.
Мы надеемся продолжить сотрудничество с теми организациями, партнерство с которыми хорошо себя зарекомендовало при строительстве ЗСД. Поскольку город неукоснительно выполняет взятые на себя обязательства перед инвесторами ЗСД, есть хорошие шансы, что частный бизнес вложит средства в новый дорожный проект на основе ГЧП. Но, я думаю, будут и другие желающие, включая иностранный капитал. Во всяком случае, после ввода ЗСД все убедились, что механизм ГЧП в России способен давать очень хорошие результаты в сфере транспортной инфраструктуры.
– Что делает город для того, чтобы поддержать интерес иностранного капитала к инвестиционным проектам?
– Интерес из-за рубежа к развитию бизнеса в нашем регионе сохраняется. Недавно Центральный банк РФ опубликовал новые данные по иностранным инвестициям. По итогам первого полугодия 2016 года в Петербург поступило 3,5 млрд долларов США в виде прямых иностранных инвестиций. Произошел небольшой рост – на 2,4%.
Сегодня город взаимодействует с десятками компаний из Европы, Китая, Турции, Южной Кореи и даже Бахрейна, которые присматриваются к проектам гостиничной инфраструктуры. Общая тенденция такова, что иностранцы не только не закрывают проекты в Петербурге, а наоборот, заявляют о готовности их расширять. Среди этих компаний – Fazer, Procter&Gamble, Wrigley и многие другие. Реализуются и новые совместные проекты в сфере строительства. Так, итальянская компания Impresa Pizzarotti «зашла» в проект создания лечебно-реабилитационного корпуса Городской больницы №40 Курортного района. Размер ее доли в проекте – 70%, а объем инвестиций составляет примерно 6,9 млрд рублей.
– Какие шаги готова предпринять администрация города в 2017 году для улучшения инвестиционного климата в Петербурге?
– Инвестиционный климат формируется, прежде всего, мерами поддержки инвесторов и преференциями для проектов, имеющих высокое социально-экономическое значение. За последние три года в Петербурге такой комплекс мер сформирован и постоянно совершенствуется. Это льготное получение объекта недвижимости с минимальной арендной платой, налоговые льготы, применение механизма ГЧП, помощь со стороны города в подготовке необходимой документации и в получении согласований. В 2017 году работа в этом направлении, безусловно, будет продолжена.
Кроме того, недавно я лично возглавил региональный Штаб по улучшению условий ведения бизнеса. В частности, Штабу предстоит проанализировать реализуемые в городе инвестпроекты и выдать рекомендации по их эффективности. Еще одна задача Штаба – выявление проблемных моментов в бизнес-климате Петербурга. Тех «узких мест», в наличии которых, может быть, не хотят признаваться руководители органов власти, но которые нужно «расшивать», чтобы они не тормозили инициативу, новые идеи и важные для города начинания.
Петербург хорошо умеет привлекать инвестиции. За три квартала 2016 года вложения в основной капитал городских предприятий увеличились на 7,7%, что намного лучше среднего по России. Теперь будем стараться создавать каждому инвестору наилучшие условия для его работы. Кстати, одна из мер будет реализована еще до конца 2016 года. Для удобства инвесторов в Петербурге организована работа фронт-офиса «единого окна», где представители бизнеса могут получить весь перечень услуг, необходимых для старта инвестиционных проектов. К началу 2017 года планируем разместить фронт-офис в новом бизнес-центре в Московском районе.
– Могли бы Вы назвать образцовый инвестиционный проект в Петербурге?
– Образцовым я бы назвал те инвестиционные проекты, которые имеют большое социально-экономическое значение не только для Петербурга, но и для всей страны. Самый яркий пример – создание в Приморском районе Центра протонно-лучевой терапии. Он откроется уже в 2017 году. Инвестиции в создание современного медицинского учреждения составляют 7,5 млрд рублей. Центр не имеет аналогов в России, оснащен самым современным медицинским оборудованием, которое даст возможность лечить от онкологии наиболее прогрессивным на сегодняшний день методом до 800 человек в год.
– Чего бы Вы пожелали в 2017 году людям, работающим в строительном комплексе Петербурга?
– Во-первых, не сбавлять темп в жилищном строительстве, особенно – с учетом изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Они вступают в силу с 1 января 2017 года и дают гражданам дополнительную защиту прав и имущественных интересов. Плюс органы исполнительной власти субъектов РФ получат новые полномочия по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Строительным компаниям, конечно, тем самым тоже добавится хлопот. Надеюсь, что петербургский строительный комплекс быстро адаптируется к новым условиям работы.
Тем компаниям, которые занимаются созданием инфраструктуры, прежде всего – транспортной, я желаю в 2017 году набрать максимально возможные обороты. В уходящем году у них есть заметные достижения, особенно на юге города. Это реконструкция Петербургского шоссе между Пулковским шоссе и Детскосельским бульваром, путепроводная развязка на Московском шоссе, которая практически избавила город от пробок по пути в Пушкин и Колпино, расширение автомобильной дороги М-10 «Скандинавия» в границах города, благодаря чему удалось серьезно увеличить пропускную способность трассы и повысить безопасность дорожного движения.
Но, в то же время, петербуржцы заждались ввода нескольких важных объектов. Таких, как транспортные развязки в районе Поклонной горы, путепроводная развязка на пересечении Пулковского шоссе с Дунайским проспектом, проезд по южному берегу Обводного канала, транспортная развязка на пересечении Пискаревского проспекта и проспекта Непокоренных, развязка на пересечении Зеленогорского шоссе и Большого проспекта Курортного района.
Их ввод в эксплуатацию полностью обеспечен финансами в городском бюджете. Дело, как говорится, за малым. Нашему городу предстоит решить и много других задач в рамках подготовки и к Кубку Конфедераций, и к ЧМ 2018 года. Масштаб серьезный, но я уверен, что строительный комплекс Петербурга в 2017 году добьется успеха.