Михаил Медведев: «Рынок входит в режим профессионального тестирования»
Согласно данным статистики, в прошлом году Группа ЦДС заняла одно из первых мест по объему нового строительства в Петербурге, открыв продажи сразу в нескольких новых проектах. Перейти на рельсы проектного финансирования с большим багажом – риск или дальновидная стратегия? На вопросы «Строительного Еженедельника» ответил генеральный директор Группы ЦДС Михаил Медведев.
– Михаил Анатольевич, с какими показателями Группа ЦДС завершила 2018 год? Удовлетворены ли Вы результатом?
– Да. По выводу на рынок новых объектов запланированную инвестпрограмму мы реализовали полностью, запустив сразу три больших городских комплекса – ЦДС «Черная речка», ЦДС «Елизаровский» и ЦДС «Полюстрово». Все они – классический городской редевелопмент, трансформация промышленных территорий.
Надо отметить, что прошлый год был удачным для отрасли, многие застройщики нарастили объемы продаж. Этому способствовали и снижавшиеся ипотечные ставки, и атмосфера неопределенности, сложившаяся вокруг условий скорого внедрения проектного финансирования. По объемам продаж мы ставили перед собой достаточно смелые планы и успешно их выполнили, этот показатель увеличился в полтора раза по сравнению с прошлым годом.
– Каковы планы по развитию областных проектов ЦДС?
– Еще одна общая для всех тенденция – второй год рынок петербургских новостроек растет по всем ключевым параметрам, а Ленинградская область, наоборот, проседает. Мы видим это и по нашим проектам. Хотя большая часть из них находится в высокой стадии реализации. Проекты и в Кудрово, и в Янино уже практически полностью сложились. В Мурино идет строительство жилого комплекса ЦДС «Муринский посад», два корпуса которого также близки к завершению, а последующие очереди разбиты на небольшие лоты, что позволяет нам постепенно реализовывать проект, ориентируясь на темпы продаж. Год назад в Мурино мы вывели новый объект – ЦДС «Северный», работа по которому также будет идти по принципу поэтапного вывода новых лотов.
– При каких условиях возможно возобновление интереса застройщиков к области?
– Если мыслить глобально, то, безусловно, расширение границ Петербургской агломерации – единственный путь развития, когда будет полностью исчерпан весь земельный ресурс внутри КАД. Однако здесь неизбежно встанет сложный вопрос общих векторов развития города и области. От того, как он будет решаться, произойдет ли стыковка интересов, – зависят и перспективы девелоперских проектов.
– В июле прошлого года стартовали продажи в жилом комплексе ЦДС «Чёрная Речка» – в одной из самых интересных, но и высококонкурентных локаций. Как планируете отстраиваться от других предложений?
– Эта территория «вызревала» в плане редевелопмента достаточно давно, а в прошлом году результатом этой подготовительной работы стал практически одновременный вывод на рынок нескольких девелоперских проектов. Кстати, это большое преимущество для локации, поскольку есть шанс, что она будет развиваться равномерно, а кроме того, иметь некую «классовую» однородность – практически все заявленные проекты позиционированы как бизнес-класс.
Абсолютное преимущество ЦДС «Чёрная Речка» и отличие от реализуемых по соседству проектов в том, что мы преобразуем большую территорию – это целый квартал бизнес-класса. Объем продаваемой недвижимости – 250 тыс. кв. м, при том, что высота застройки не превысит 14 этажей. Мы пошли по пути формирования комфортной квартальной среды и сделали ставку на семейную аудиторию, снизив до минимума количество малогабаритных квартир и предложив широкую вариативность планировок. Неоспоримый плюс проекта – большой блок объектов соцкультбыта, включающий школу с бассейном и детский сад.
Спустя полгода после старта продаж мы уверены, что не ошиблись в нашей стратегии.
– Еще один новый проект ЦДС, стартовавший в прошлом году, – жилой комплекс ЦДС «Елизаровский». Как планируете менять устоявшийся «маргинальный» имидж этого района?
– Многие районы Петербурга, считавшиеся депрессивными еще 7–10 назад, сегодня, в том числе благодаря и проектам редевелопмента, изменили свой облик в лучшую сторону. Я уверен, что тот же путь пройдет и территория у станции метро «Елизаровская». Наличие ветки метрополитена, среднеэтажный характер застройки, сложившаяся инфраструктура, обилие площадок для редевелопмента – все это явные предпосылки к активному развитию этого района. В отличие, например, от Чёрной речки, где одномоментно вышло несколько проектов, «Елизаровской» «бум вывода», конечно, не грозит. Но в перспективе 5-7-летнего цикла территория в значительной степени преобразится. В своей стратегии мы ориентируемся на аудиторию, которая уже живет в этом районе, но хотела бы улучшить свои жилищные условия. В приоритете опять же семейный формат – детские сады, закрытые дворы, паркинги, ограниченное количество квартир на этаже.
– Аналитики говорят, что в этом году Петербург обогнал Москву по числу региональных сделок. Какую долю региональные сделки занимают в структуре продаж ЦДС?
– Доля таких сделок доходит до 30%. Мы ведем активную работу с регионами, но не через собственные представительства, а посредством партнерских каналов. Традиционно активные регионы – близкий нам Северо-Запад и практически все российские города-миллионники, вплоть до Дальнего Востока.
– Вопрос номер один на повестке дня всех застройщиков – переход на проектное финансирование. Готов ли ЦДС? Как отразится этот переход на раскладе сил на рынке новостроек в целом?
– Мы активно взаимодействуем с нашими банками-партнерами. Отмечу, что это обоюдный выбор – и банк, и застройщик выбирают в первую очередь надежного партнера, со схожими представлениями о процессе строительства. К переходу на проектное финансирование мы подошли с нулевой долговой нагрузкой, портфелем качественных городских проектов, интересных для покупателя.
Что касается расстановки сил – однозначно могу сказать, что рынок входит в режим профессионального тестирования. Пройдут этот стресс-тест далеко не все. Растущая себестоимость строительства и кредитное обременение (при том, что покупательский спрос ограничен и маржа стремительно уменьшается) – все это делает слишком высокой ставку принимаемых решений. Нужно постоянно работать над себестоимостью и продуктом – это большой потенциал для работы профессионалов.
– Минстрой предварительно анонсировал условия достройки проектов без эскроу-счетов: степень строительной готовности не менее 30% и количество заключенных ДДУ не менее 10% от общей площади. Насколько это соответствует ожиданиям застройщиков?
– Ожидания у всех были разными, но, по сути, они являлись не более чем домыслами и версиями. Не было единого консолидированного мнения, основанного на предыдущем опыте, – просто потому, что подобной практики на рынке еще не было. Это скорее можно обозначить как «вилку» возможных вариантов, и цифры, озвученные Правительством, не потрясли воображение застройщиков, так как входили в допустимый предел.
– Каковы планы по выводу новых проектов на этот год?
– Мы уже анонсировали ЦДС «Волковский», продажи по которому откроем весной. Это проект бизнес-класса, небольшой по объему, состоит из двух четырехэтажных корпусов, всего 270 квартир. Исключительно для любителей уютного малоэтажного жилья, близко расположенного к центру города.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Группа ЦДС ввела в эксплуатацию второй корпус ЖК «Весна 3»
Банк «ДельтаКредит» аккредитовал ЖК «Северный»
Группа ЦДС разработала дизайн-проект интерьеров детского сада в Кудрово
По мнению председателя КРТИ Петербурга Сергея Харлашкина, Мундиаль стал большим толчком для развития транспортной инфраструктуры города. Новые транспортные артерии, путепроводные развязки, мосты и станции метрополитена, построенные К ЧМ-2018, будут служить Петербургу долгие годы.
- Сергей Викторович, расскажите о дорожных работах в этом году. Сколько на это планируется потратить?
- Этот год для Петербурга особый. Мы вышли на финишную прямую по подготовке к Чемпионату мира по футболу 2018 года, когда город встретит десятки тысяч иностранных гостей. Буквально через несколько недель Северная столица станет площадкой для главного международного события в мире экономики и бизнеса – Петербургского международного экономического форума. Через месяц нас ждет Кубок Конфедераций FIFA 2017. Приведение в порядок дорожного полотна – важнейшая часть нашей работы, в том числе и в рамках подготовки города к этим мероприятиям. Поэтому ремонт дорог для КРТИ – дело особой важности.
Сейчас Адресной программой ремонта дорог на 2017 год предусмотрен ремонт более 70 адресов на сумму 3,4 млрд рублей площадью 1,7 млн кв. метров, в том числе 1,9 км трамвайных путей.
- Какие компании будут выполнять дорожный ремонт?
- По результатам конкурсных процедур выбраны три генеральных подрядных организаций. Так, ремонт юго-западной части Петербурга осуществит компания СК «Орион плюс» (1,026 млрд рублей), северной части – компания ЗАО «ВАД» (1,014 млрд рублей), юго-восточной части – компания ЗАО «АБЗ-Дорстрой» (1,024 млрд рублей). Но это не означает, что на дорожном ремонте в этом году будут работать только три организации. В качестве субподрядчиков будут задействованы такие компании, как АО «НиК», ЗАО «Престиж», ЗАО «Трест» и другие – таким образом мы развиваем и поддерживаем средний и малый дорожно-строительный бизнес Петербурга. Эти организации хорошо зарекомендовали себя в предыдущие годы, поэтому, уверен, что дорожная кампания – 2017 пройдет успешно. Кроме того, при весенних корректировках бюджета мы рассчитываем получить дополнительные средства, чтобы расширить зону дорожного ремонта.
Из наиболее значимых объектов этого года следует отметить ремонт дорожного полотна на Большом Сампсониевском проспекте, ул. Есенина, Лесном пр., Приморском шоссе, Митрофаньевском шоссе, Дальневосточном пр., Московском шоссе и т.д.
– В Смольном готов проект Концепции развития транспортной системы Петербурга. Что она включает в себя, как там прописана транспортная связь с Ленобластью?
- Концепция развития транспортной системы Петербурга – важный документ, целью которого является подготовка обосновывающих материалов для транспортного раздела нового Генерального плана Санкт-Петербурга, актуализация и корректировка некоторых положений Транспортной стратегии Санкт-Петербурга, а также подготовка предложений по корректировке государственных программ города. Разработаны схемы развития метрополитена, городского пассажирского транспорта и улично-дорожной сети. Сформирован поэтапный перечень мероприятий по развитию городского пассажирского транспорта и улично-дорожной сети.
Безусловно, учитывая современную жизнь, разделение транспортных систем Петербурга и Ленобласти существует по сути только на бумаге. Город и область тесно связаны между собой и, конечно, мы рассматриваем вопросы совместного развития, плотно работая с коллегами из 47 региона. Поэтому в рамках первого этапа разработки Концепции вошли мероприятия по анализу территории не только в границах Петербурга. Работа производилась с учетом Схемы территориального планирования Ленинградской области.
– В марте этого года говорилось, что документ смогут доработать жители города. Сколько от них поступило предложений и чего они касаются?
- Мы всегда рады поддержать нужные городу инициативы и предложили петербуржцам высказать свои пожелания, относительно развития транспортной системы в рамках Концепции. С 22 марта по 1 апреля Комитет совместно с Центром транспортного планирования Петербурга, по заказу которого был разработан документ, провел прием предложений граждан, в результате чего в КРТИ поступило 560 предложений. В основном они касались прохождения перспективной магистрали в створе Фаянсовой и Зольной улиц, развития метрополитена, а также сроков реализации инфраструктурных проектов.
Сейчас Комитет совместно с Центром транспортного планирования Санкт-Петербурга структурирует поступившие предложения по функциональному и территориальному признакам. Это делается для эффективной организации последующей работы, в том числе оценке возможности и целесообразности внесения предложений в итоговый сводный перечень мероприятий по развитию транспортной системы города. Закончить эту работу мы планируем до конца текущего года.
Добавлю, что Концепция не является самостоятельным документом стратегического планирования или нормативным актом, содержащим расходные обязательства Санкт-Петербурга. Не все мероприятия по развитию транспортной системы Санкт Петербурга, предусматриваемые Концепцией, обеспечены проектной документацией, в том числе предпроектными решениями.
– Расскажите об итогах работы пилотной зоны платных парковок. Насколько эффективен оказался этот механизм? Где и когда планируется расширить зоны платных парковок в Петербурге?
- Платные парковки – это мощнейший инструмент для разгрузки улично-дорожной сети мегаполисов от личного транспорта. К такой мере прибегают во всем мире. И Петербург не стал исключением. Сейчас платность паркования введена на 27 улицах Центрального района. В результате за период эксплуатации зоны до 10,5% уменьшилось количество автомобилистов, занимающих парковочное место в центре города свыше трех часов, до 34,8% снизилась загрузка парковочного пространства в платной зоне и на 20% упал «блуждающий трафик».
Эти показатели свидетельствуют о том, что ввод платы за парковку на улично-дорожной сети повысил оборачиваемость парковочных мест и предоставил водителям гарантированную возможность разместить свой автомобиль в месте назначения в платной зоне, что соответствует показателям эффективности функционирования зоны платной парковки. Вместе с тем, в результате эксплуатации пилотной зоны в городскую казну поступило более 180 млн рублей.
Очевидно, что для дальнейшей разгрузки центральных районов города требуется расширение зоны платной парковки. Эта необходимость зафиксирована в Государственной программе «Развитие транспортной системы Санкт-Петербурга» на 2015-2020 годы. В настоящее время Правительством Санкт-Петербурга утвержден Адресный перечень платных парковок, в соответствии с которым зона платной парковки должна быть обустроена ещё на 209 улицах в Центральном районе, на 153 улицах в Адмиралтейском районе и на 141 улице в Петроградском районе. Реализация данного проекта возможна, в том числе, с привлечением инвестиционных средств.
– Расскажите о ситуации с транспортной доступностью вблизи новых ЖК на намыве Васильевского острова. Что сделано для решения этой проблемы и что еще предстоит?
- В последнее время в Петербурге складывается неблагоприятная ситуация с развитием улично-дорожной сети на территории строящихся жилых кварталов. Темпы роста жилищного строительства значительно опережают темпы строительства дорог и социальной инфраструктуры. Данный факт вызывает советующую реакцию жителей.
Причина проблемы кроется в несогласованности действий застройщиков по строительству многоквартирных жилых домов с планами администраций Санкт-Петербурга и области по обеспечению территорий перспективного градостроительного освоения необходимой транспортной инфраструктурой. Несбалансированное развитие новых территорий обусловлено, в первую очередь, ограниченными возможностями бюджетного финансирования.
Стоит отметить, что в адрес КРТИ и Комитета по транспорту поступают многочисленные жалобы граждан на отсутствие подъездных автомобильных дорог и как следствие маршрутов общественного транспорта к новым построенным жилым кварталам. В своих обращениях граждане неоднократно жаловались на нескоординированную деятельность строительного комплекса в части увязки сроков реализации жилого строительства и объектов транспортной инфраструктуры.
Нашим Комитетом проведен мониторинг территорий, предназначенных под жилищно-гражданское строительство с целью выявить жилые кварталы, которые нуждаются в строительстве новых подъездных дорог, а также строительстве улично-дорожной сети на территории жилых кварталов. В них вошли и новые ЖК на намывной на Васильевском острове. Что касается строительства подъездной дороги на намывной территории Васильевского острова, компания-застройщик ООО «Вымпел» уже завершила работы по обеспечению транспортной связи территорий Васильевского острова, разделенных ЗСД.
– В городе хотели построить парковку под Театральной площадью. Что сейчас с этим проектом?
- Правительством города принято решение временно приостановить реализацию проекта.
– Как сейчас проходит подготовка к ЧМ 2018 года?
- Подготовка Петербурга к Кубку Конфедераций 2017 года и Чемпионату мира по футболу 2018 года находится под пристальным вниманием всего мира. Наш Комитет чувствует эту ответственность и в рамках своей компетенции делает все для того чтобы гости Чемпионата чувствовали себя в Петербурге максимально комфортно.
Как известно, в программу подготовки вошли восемь объектов транспортной инфраструктуры. Рад сообщить, что все строительные работы ведутся в четком соответствии с производственным графиком, а по некоторым объектам – даже с его опережением. Так, завершены строительно-монтажные работы и открыто движение по наб. Макарова от Адмиральского проезда до ЗСД, на два месяца раньше до окончания действия госконтракта запущено рабочее движение по основному ходу путепроводной развязки на пересечении Пулковского шоссе с Дунайским проспектом. Причем при строительстве объекта удалось получить экономию в 700 млн рублей, которые были направлены на строительство других дорожных объектов города. В конце мая текущего года будет открыто движение по мосту с выходом на Крестовский остров в створе Яхтенной улицы.
К ЧМ-2018 года работы будут завершены еще на пяти объектах. Это этапы строительства наб. Макарова, мост через р. М. Неву в районе о. Серный, Тучков мост, участок Невско-Василеостровской линии метрополитена от станции «Приморская» до станции «Улица Савушкина», включая станцию «Новокрестовская». До конца текущего года благодаря перераспределению лимитов финансирования и оптимизации технических решений планируется завершить основные работы по реконструкции Тучкова моста. Завершение строительства объекта согласно госконтракту – II квартал 2018 года.
Отмечу, что Мундиаль стал большим толчком для развития транспортной инфраструктуры Петербурга. Благодаря Чемпионату в городе появятся новые транспортные артерии, путепроводные развязки, мосты и станция метрополитена. Эти объекты будут служить Петербургу долгие годы.
Кстати
КРТИ выделил семь жилых кварталов Петербурга, где построить подъездные дороги и улично-дорожную сеть нужно в первую очередь. Это жилой квартал в Красносельском районе, ограниченный Петергофским шоссе, ул. Маршала Мерецкова, перспективным продолжением пр. Ветеранов, пр. Будённого; жилой квартал на намывных территориях Васильевского острова; жилой квартал в Невском районе, расположенный вдоль Петрозаводского шоссе и Советского пр.; жилой квартал в Северо-Приморской части Санкт-Петербурга; жилой квартал в Невском районе, ограниченный Октябрьской наб., Русановской ул, административной границей Санкт-Петербурга; жилой квартал в Пушкинском районе, ограниченный Колпинским шоссе, Промышленной ул., Торопецкой ул., Северской ул. (микрорайон «Славянка»); жилой квартал в пос. Шушары Пушкинского района.