Михаил Медведев: «Рынок входит в режим профессионального тестирования»
Согласно данным статистики, в прошлом году Группа ЦДС заняла одно из первых мест по объему нового строительства в Петербурге, открыв продажи сразу в нескольких новых проектах. Перейти на рельсы проектного финансирования с большим багажом – риск или дальновидная стратегия? На вопросы «Строительного Еженедельника» ответил генеральный директор Группы ЦДС Михаил Медведев.
– Михаил Анатольевич, с какими показателями Группа ЦДС завершила 2018 год? Удовлетворены ли Вы результатом?
– Да. По выводу на рынок новых объектов запланированную инвестпрограмму мы реализовали полностью, запустив сразу три больших городских комплекса – ЦДС «Черная речка», ЦДС «Елизаровский» и ЦДС «Полюстрово». Все они – классический городской редевелопмент, трансформация промышленных территорий.
Надо отметить, что прошлый год был удачным для отрасли, многие застройщики нарастили объемы продаж. Этому способствовали и снижавшиеся ипотечные ставки, и атмосфера неопределенности, сложившаяся вокруг условий скорого внедрения проектного финансирования. По объемам продаж мы ставили перед собой достаточно смелые планы и успешно их выполнили, этот показатель увеличился в полтора раза по сравнению с прошлым годом.
– Каковы планы по развитию областных проектов ЦДС?
– Еще одна общая для всех тенденция – второй год рынок петербургских новостроек растет по всем ключевым параметрам, а Ленинградская область, наоборот, проседает. Мы видим это и по нашим проектам. Хотя большая часть из них находится в высокой стадии реализации. Проекты и в Кудрово, и в Янино уже практически полностью сложились. В Мурино идет строительство жилого комплекса ЦДС «Муринский посад», два корпуса которого также близки к завершению, а последующие очереди разбиты на небольшие лоты, что позволяет нам постепенно реализовывать проект, ориентируясь на темпы продаж. Год назад в Мурино мы вывели новый объект – ЦДС «Северный», работа по которому также будет идти по принципу поэтапного вывода новых лотов.
– При каких условиях возможно возобновление интереса застройщиков к области?
– Если мыслить глобально, то, безусловно, расширение границ Петербургской агломерации – единственный путь развития, когда будет полностью исчерпан весь земельный ресурс внутри КАД. Однако здесь неизбежно встанет сложный вопрос общих векторов развития города и области. От того, как он будет решаться, произойдет ли стыковка интересов, – зависят и перспективы девелоперских проектов.
– В июле прошлого года стартовали продажи в жилом комплексе ЦДС «Чёрная Речка» – в одной из самых интересных, но и высококонкурентных локаций. Как планируете отстраиваться от других предложений?
– Эта территория «вызревала» в плане редевелопмента достаточно давно, а в прошлом году результатом этой подготовительной работы стал практически одновременный вывод на рынок нескольких девелоперских проектов. Кстати, это большое преимущество для локации, поскольку есть шанс, что она будет развиваться равномерно, а кроме того, иметь некую «классовую» однородность – практически все заявленные проекты позиционированы как бизнес-класс.
Абсолютное преимущество ЦДС «Чёрная Речка» и отличие от реализуемых по соседству проектов в том, что мы преобразуем большую территорию – это целый квартал бизнес-класса. Объем продаваемой недвижимости – 250 тыс. кв. м, при том, что высота застройки не превысит 14 этажей. Мы пошли по пути формирования комфортной квартальной среды и сделали ставку на семейную аудиторию, снизив до минимума количество малогабаритных квартир и предложив широкую вариативность планировок. Неоспоримый плюс проекта – большой блок объектов соцкультбыта, включающий школу с бассейном и детский сад.
Спустя полгода после старта продаж мы уверены, что не ошиблись в нашей стратегии.
– Еще один новый проект ЦДС, стартовавший в прошлом году, – жилой комплекс ЦДС «Елизаровский». Как планируете менять устоявшийся «маргинальный» имидж этого района?
– Многие районы Петербурга, считавшиеся депрессивными еще 7–10 назад, сегодня, в том числе благодаря и проектам редевелопмента, изменили свой облик в лучшую сторону. Я уверен, что тот же путь пройдет и территория у станции метро «Елизаровская». Наличие ветки метрополитена, среднеэтажный характер застройки, сложившаяся инфраструктура, обилие площадок для редевелопмента – все это явные предпосылки к активному развитию этого района. В отличие, например, от Чёрной речки, где одномоментно вышло несколько проектов, «Елизаровской» «бум вывода», конечно, не грозит. Но в перспективе 5-7-летнего цикла территория в значительной степени преобразится. В своей стратегии мы ориентируемся на аудиторию, которая уже живет в этом районе, но хотела бы улучшить свои жилищные условия. В приоритете опять же семейный формат – детские сады, закрытые дворы, паркинги, ограниченное количество квартир на этаже.
– Аналитики говорят, что в этом году Петербург обогнал Москву по числу региональных сделок. Какую долю региональные сделки занимают в структуре продаж ЦДС?
– Доля таких сделок доходит до 30%. Мы ведем активную работу с регионами, но не через собственные представительства, а посредством партнерских каналов. Традиционно активные регионы – близкий нам Северо-Запад и практически все российские города-миллионники, вплоть до Дальнего Востока.
– Вопрос номер один на повестке дня всех застройщиков – переход на проектное финансирование. Готов ли ЦДС? Как отразится этот переход на раскладе сил на рынке новостроек в целом?
– Мы активно взаимодействуем с нашими банками-партнерами. Отмечу, что это обоюдный выбор – и банк, и застройщик выбирают в первую очередь надежного партнера, со схожими представлениями о процессе строительства. К переходу на проектное финансирование мы подошли с нулевой долговой нагрузкой, портфелем качественных городских проектов, интересных для покупателя.
Что касается расстановки сил – однозначно могу сказать, что рынок входит в режим профессионального тестирования. Пройдут этот стресс-тест далеко не все. Растущая себестоимость строительства и кредитное обременение (при том, что покупательский спрос ограничен и маржа стремительно уменьшается) – все это делает слишком высокой ставку принимаемых решений. Нужно постоянно работать над себестоимостью и продуктом – это большой потенциал для работы профессионалов.
– Минстрой предварительно анонсировал условия достройки проектов без эскроу-счетов: степень строительной готовности не менее 30% и количество заключенных ДДУ не менее 10% от общей площади. Насколько это соответствует ожиданиям застройщиков?
– Ожидания у всех были разными, но, по сути, они являлись не более чем домыслами и версиями. Не было единого консолидированного мнения, основанного на предыдущем опыте, – просто потому, что подобной практики на рынке еще не было. Это скорее можно обозначить как «вилку» возможных вариантов, и цифры, озвученные Правительством, не потрясли воображение застройщиков, так как входили в допустимый предел.
– Каковы планы по выводу новых проектов на этот год?
– Мы уже анонсировали ЦДС «Волковский», продажи по которому откроем весной. Это проект бизнес-класса, небольшой по объему, состоит из двух четырехэтажных корпусов, всего 270 квартир. Исключительно для любителей уютного малоэтажного жилья, близко расположенного к центру города.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Группа ЦДС ввела в эксплуатацию второй корпус ЖК «Весна 3»
Банк «ДельтаКредит» аккредитовал ЖК «Северный»
Группа ЦДС разработала дизайн-проект интерьеров детского сада в Кудрово
Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин рассказал «Строительному Еженедельнику», как меняются со временем стратегии частных инвесторов на рынке жилья и есть ли сегодня в Петербурге локации, обладающие перспективой существенной капитализации.
– Олег Валентинович, говорят, что квартира – больше не инвестиция. Так ли это?
– Не могу согласиться с этим утверждением. Дело в том, что еще несколько лет назад схема спекулятивного инвестирования в квартиры работала практически безотказно. Любой объект, приобретенный на первоначальной стадии строительства и реализованный по его завершении, приносил от 30% и выше дохода. Сейчас ситуация несколько осложнилась. Доходность зависит от целого ряда факторов, в первую очередь нужно более тщательно выбирать проект.
– Есть определенные локации с перспективой существенной капитализации?
– Локация, безусловно, играет роль при выборе объекта для инвестиций, но, как я уже сказал, нужно предусмотреть и другие факторы. Например, ситуации, когда застройщик продает объект по цене чуть ниже рыночной в связи с тем, что нужно набрать средств на приобретение земельного участка для реализации следующего проекта. Здесь может быть много вариантов. Периодически по разным причинам застройщики проводят распродажи и акции. Сегодня успех инвестиций в жилье во многом зависит от того, насколько удачно выбраны моменты входа в проект и выхода из него. Причем для реализации актива совсем необязательно ждать окончания стройки. Определенную роль играет также и выбор схемы расчетов – стопроцентная оплата или рассрочка. Иными словами, правила игры усложнились, и во многом поэтому количество инвесторов на этом рынке сократилось. Отмечу при этом, что сократилось число спекулятивных инвесторов, действующих по схеме «купил-продал», но тех, кто приобретает недвижимость с целью получения постоянного дохода, не стало меньше.
– Речь идет о квартирах, которые сдают в аренду, или о коммерческой недвижимости?
– И то, и другое. Объект недвижимости как источник постоянного дохода – это и квартиры, сдаваемые в аренду, и апартаменты, и коммерческие помещения во встройке. В условиях снижения банковских ставок по депозитам популярность таких объектов у инвесторов растет. (Например, по данным ЦРП «Петербургская Недвижимость», с начала этого года количество сделок по покупке коммерческой недвижимости в объектах Setl City по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось на 30%.) Но и здесь нет простых вариантов. Необходимо оценить удобство помещения для будущего арендатора, удачность локации для последующей сдачи, просчитать будущие покупательские потоки.
– И все-таки, какие именно локации в Петербурге обладают инвестиционным потенциалом?
– Таким потенциалом обладают проекты комплексного освоения территорий. Возьмем, к примеру, Кудрово. За десять лет практически в чистом поле возник квартал, гармоничный и благоустроенный, полноценно вписавшийся в городскую застройку. Те, кто поверил в эту локацию на ранних этапах ее развития, получили сейчас значительную капитализацию своих объектов.
Аналогичный пример – ЖК «Планетоград» на Пулковских высотах. Цена, по которой мы реализуем квартиры в первых домах, имеет существенный потенциал для дальнейшего роста. Сейчас застройщик работает на будущее, на создание комфортной среды. В будущем квартиры здесь будут стоить значительно дороже.
Отличные перспективы у кварталов, расположенных в местах будущего строительства станций метро. Здесь я Америку не открываю. Близость метро – фактор, однозначно повышающий стоимость недвижимости. Хороший пример такого проекта – строящийся компанией Setl City жилой комплекс бизнес-класса «Палацио» на пересечении Косой и 25-й линий В. О., рядом с которым запланировано открытие станции метро «Горный институт».
– Совсем недавно стало известно, что в Москве открывается клиентский офис Setl Group. Каковы задачи этого отделения? Каких результатов Вы планируете достичь?
– Активно развивая нашу региональную дилерскую сеть, мы обратили внимание на то, что у покупателей в регионах есть интерес к объектам не только в Петербурге, но и в Москве. Сначала мы начали заключать брокерские договоры на реализацию московских объектов, прежде всего наших петербургских партнеров, которые уже работают в столице. К ним вскоре присоединились и московские застройщики. Кроме того, мы уже неоднократно говорили о том, что у Setl Group есть девелоперский интерес к Москве, рынок которой очень привлекателен. Времена, когда на этом рынке поглощалось все, что ни возведут девелоперы, закончились. Поэтому считаю, что наш опыт в создании комплексных, концептуальных проектов будет для рынка Москвы актуальным и востребованным. Стадию, когда рынок «съест» все, мы прошли уже давно – и с тех пор работаем в условиях жесткой конкуренции и ограниченного спроса, постоянно совершенствуя свои проекты.
– А насколько активно проявляют себя регионы на петербургском рынке?
– Около 30% сделок на рынке – региональные. Больше всего покупателей из регионов, изначально ориентированных на Петербург (таких, как Мурманск, Архангельск, Норильск). Много покупателей с Дальнего Востока и из нефтегазовых регионов. Но если говорить о последних, то конкретной привязки к Петербургу у них нет – они рассматривают Россию в целом. Квартиры приобретаются и для собственного проживания, и для детей, и для сдачи внаем, и с целью инвестиций. Отмечу при этом, что Петербург остается одним из немногих российских городов, где еще можно зарабатывать на инвестициях в жилье.
– Какова доля ипотеки в структуре продаж «Петербургской Недвижимости» сегодня? Тенденция по снижению ипотечных ставок компенсирует в полном объеме падение покупательского спроса на квартиры?
– Это уже в значительной части произошло. В структуре сделок у многих застройщиков доля ипотеки составляет не менее 60%. Если какое-то время назад компании развивали программы рассрочек, которые были очень популярны, то сейчас ипотека, благодаря низким ставкам, увеличивает долю в структуре сделок. Если ставки будут снижаться и далее, в этот процесс будет вовлекаться все большее количество покупателей. На мой взгляд, рынок сейчас сбалансирован и устойчив. Большинство компаний чувствует себя вполне уверенно.
– Однако аналитики подсчитали, что в первом полугодии 2017-го сокращение объемов продаж в Петербурге составило, по разным оценкам, от 20 до 40%.
– По итогам первого полугодия объем продаж «Петербургской Недвижимости» снизился всего на 5%. Учитывая наши объемы, это уровень погрешности. Разница в оценках динамики объемов продаж – это вопрос перераспределения покупательского спроса от менее качественных к более качественным проектам. Мы не чувствуем «проседания» рынка. Очень активными в этом году были август и сентябрь. Я думаю, что петербургские застройщики по итогам года по объему продаж выйдут в плюс примерно на 5-10%.
Цифра
на 30% увеличилось количество сделок по покупке коммерческой недвижимости в объектах Setl City с начала этого года.