Юрий Запалатский: «Дорогам региона поможет контроль большегрузов»
В Ленинградской области в 2019 году планируется отремонтировать 17 региональных трасс в 13 муниципальных районах за 1,5 млрд рублей из областного дорожного фонда. О старте сезона ремонта дорог в регионе рассказывает председатель Комитета по дорожному хозяйству Юрий Запалатский.
– В Ленобласти почти завершился сложный для дорожников период – зима. Как оцениваете работу дорожного комплекса?
– В целом – справились, хотя недочеты есть. Зима была суровой, снежной, но дорожники должны быть готовы к любым погодным условиям. Для поддержания дорог в зимнее время нужны коллективы, которые могут работать, и то, чем можно работать (я говорю о технике).
Когда я возглавил комитет, в области было восемнадцать дорожных ремонтно-строительных управлений (ДРСУ), девять из которых были на грани банкротства. Мы решили объединить жизнеспособные управления – и сегодня у нас шесть госпредприятий и два акционерных общества. В прошлом году «Ленавтодор» провел несколько крупных тендеров на обслуживание дорог, ДРСУ вышли, победили и взяли контракты до 2022 года на 3 млрд рублей.
Кроме того, в этом году мы намерены масштабно обновить парк спецтехники: через трехлетнюю программу лизинга, стоимостью порядка 366 млн рублей, мы закупим сразу 80 машин. Также мы приобретем четыре установки для приготовления влажных солевых растворов для Киришского, Гатчинского, Волосовского и Приозерского ДРСУ и по несколько машин с распределителями соли к каждой установке.
Этой зимой в Ленобласти уже работали три солевых узла, раствор очень эффективен в условиях снегопадов. По итогам сезона нам удалось сэкономить 30% бюджетных средств, которые раньше шли на закупку соли.
– Актуальна ли для Ленобласти шутка про асфальт, который сходит вместе со снегом?
– Дороги – общенациональный вопрос, а не проблема отдельного региона. Ленобласть большая, и снег кое-где уже полностью сошел, и мы уже начали обследование, а местами – и противоаварийные работы. Где-то высота снежного покрова довольно высокая. У нас есть круглосуточная «горячая линия», которая принимает звонки от жителей по поводу дорожных проблем, и мы максимально быстро на эти обращения реагируем.
В апреле начнется просушка грунтовых дорог, которые составляют примерно треть всей дорожной сети области. На мой взгляд, такие дороги ничем не хуже асфальтобетонных, за ними просто нужно правильно ухаживать: два раза в год делать подсыпку, профилировать, зимой «пускать в накат», а летом проливать соляным раствором, чтобы не пылили. Это давно известные технологии, которые на много лет были незаслуженно забыты, сейчас мы все это восстанавливаем.
Одна из главных проблем с грунтовыми дорогами – незаконные съезды, которые устраивают недобросовестные компании ради проезда большегрузов. Мы активно боремся с этим, и за два года было ликвидировано почти 4 тыс. незаконных съездов.
– Сколько региональных дорог в Ленобласти нуждаются в ремонте и сколько на это требуется средств?
– У нас, по сути, всего два источника дохода: акцизы и транспортный налог. Плюс с некоторыми объектами нам помогает федеральный бюджет. Ежегодно проводим ремонт до 200 км трасс.
Для того, чтобы сохранить дорожную систему региона, мы много внимания уделяем состоянию опорной сети, т. е. наиболее загруженным трассам. Уже идет разработка проекта расширения до четырех полос дороги «Петербург — Матокса», которую называют Токсовским шоссе. Там предполагается создание так называемых полос накопления транспорта для совершения поворотов налево. Такая мера устранит помехи для потока машин, которые едут прямо и направо. Кроме того, будут установлены новые светофоры и перенастроены действующие.
В расширении нуждается и Колтушское шоссе. Мы планируем завершить проектные работы к середине этого года, чтобы синхронизировать расширение и стройку Восточного скоростного диаметра. На строительство потребуется около 6,5 млрд рублей.
Еще больше средств требуется на возведение жизненно необходимых объектов. Уже началось подключение международного автовокзала в составе транспортно-пересадочного узла «Девяткино» к Кольцевой автодороге, общей стоимостью около 3,3 млрд рублей.
Мы также проходим госэкспертизу проекта строительства автодорожного выхода в створе Пискарёвского проспекта в обход Мурино и Нового Девяткино с выездом на дорогу «Петербург-Матокса». Полностью проект оценивается в 17,5 млрд рублей, но он будет реализовываться в четыре этапа – и на первый нам нужно 2,5 млрд.
Почти на 90% готова проектная документация для строительства обхода Всеволожска с севера, стоимостью около 8,6 млрд рублей. Мы надеемся до конца года получить техусловия, а также договориться с ПАО «Газпром» о переустройстве инженерных сетей. Уже на этой неделе компания «АБЗ-1» начнет строить путепровод во Всеволожске. Он стоит почти 2 млрд рублей.
У нас есть еще два сложных и давно ожидаемых проекта – мосты через Свирь в Подпорожье и Волхов в Киришах. Каждый стоит около 3,5 млрд рублей. Проектно-сметная документация по Свири уже готова, а по Волхову – проходит актуализацию.
Таким образом, при бюджете на 2019 год в 8,2 млрд рублей мы только во Всеволожском районе уже набрали работ более чем на 32 млрд. А ведь в Ленобласти семнадцать районов и один городской округ.
– Надеетесь на федеральную поддержку?
– Да, мы плотно работаем с «Росавтодором» и Министерством транспорта, пытаемся войти в программы. Например, есть постановление Правительства РФ о софинансировании строительства региональных дорожных объектов по схеме: 51% из федбюджета, а 49% – из областного. Мы подали заявки по восьми объектам, лучше всего дела обстоят с двумя: вложится ли госказна в строительство моста через Волхов, мы узнаем уже в апреле, а через Свирь – до конца года. Участвуем в нацпроекте «Безопасные и качественные дороги», до 2024 года полностью отремонтируем свыше 100 км дорог.
– В прошлом году Вы заявляли, что если в программу «Платон» включить региональные дороги, то в бюджете региона появится еще одна статья доходов. Как обстоят дела с внедрением этой программы?
– «Платон» – все-таки программа для федеральных дорог, на региональных же мы внедряем систему автоматического весогабаритного контроля, а также фото- и видеофиксации. После запуска программы «Платон» на федеральных трассах большегрузы стали активнее использовать региональные, нанося огромный ущерб. А ведь ремонтировать эти дороги приходится нам за счет областного бюджета.
Как только автоматические пункты весогабаритного контроля начнут работать, мы сможем штрафовать водителей, которые нарушают норматив предельно допустимой массы для пользования трассой.
Сумма штрафа будет зависеть от степени отклонения от нормы. Физическим лицам придется заплатить 1–10 тыс. рублей, а юридическим – 100–500 тыс. рублей.
– На каком этапе реализация этой программы?
– Мы ведем переговоры с несколькими инвесторами, которые готовы установить нам эти пункты. Например, с «Ростелекомом» и компанией «Швабе». Стоимость одного пункта варьируется от 40 до 70 млн рублей, а нам таких пунктов необходимо более сотни. Мы рассматриваем разные варианты сотрудничества, наиболее перспективный из которых – концессионное соглашение, в рамках которого инвестор монтирует пункт, обслуживает его, пока не вернутся вложенные средства, а потом передает его области.
Первые такие пункты до конца года должны появиться в Выборгском районе, дороги которого больше других страдают от большегрузов из-за крупных строек и карьеров.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Ленобласть может выпустить облигации для строительства дорожной инфраструктуры
Ленобласть определила приоритетные проекты по строительству и ремонту дорог
Реализация программы дорожного развития Ленобласти обойдется в 40 млрд рублей
Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. О причинах рекордного спроса прошлого года и новых условиях работы в этом году «Строительному Еженедельнику» рассказал заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
– Беслан Рамазанович, с какими итогами «Строительный трест» завершил 2018 год?
– Я думаю, что не ошибусь, если скажу, что для всех сознательных застройщиков год прошел под знаком подготовки к переходу на проектное финансирование. «Строительный трест» не стал исключением. Да, многие надеялись на более длительный переходный период, смягчение условий, но мы привыкли во всеоружии встречать перемены, какими бы шоковыми для рынка они ни были, и одними из первых стали пробовать работать по новой схеме. За год мы прошли большой путь перезагрузки, это была очень качественная работа.
Что касается наших объемов и планов – в 2018 году мы выполнили все обещания, которые давали нашим дольщикам. Совокупный объем сданного жилья по проектам в Петербурге и Ленинградской области составил 125,5 тыс. кв. м. Мы ввели МФК GRANI и МФК AVATAR, очередные корпуса ЖК «Капитал» и ЖК NEWПИТЕР. Примерно таких же объемов ввода жилья планируем придерживаться и в ближайшую пятилетку.
В этом году, как и у многих застройщиков, у нас выросли продажи и объем выручки. По выручке мы даже установили для себя определенный рекорд – 13,3 млрд рублей, что на 30% больше, чем годом ранее.
– Ранее компания сообщила, что в 2018 году увеличила объем продаж и в своих загородных проектах.
– Да, продажи в этом сегменте увеличились вдвое по сравнению с показателями 2017 года. У нас, как известно, три объекта: в Токсово «Озерный край», в Старом Петергофе «Сад Времени» и в Кузьмолово «Небо». Увеличение показателей продаж мы связываем в первую очередь с активной стадией реализации проектов. Это влияет на решение потенциальных клиентов о покупке – каждый хочет проживать в заселенном и обеспеченном инфраструктурой объекте, ощущая при этом все достоинства жизни в пригороде.
– В чем, на Ваш взгляд, основная причина удачного года для застройщиков? Куда качнется маятник спроса в этом году?
– Я много лет в этом бизнесе – и его законы мне понятны. Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. Все ждут повышения цен. И несомненно, так и будет, раз теперь к схеме финансирования строительства будут привлекаться кредитные средства. Люди хотели успеть купить жилье по старым ценам. В 2018 году многие застройщики перевыполнили план именно по этой причине. В 2019-м, я думаю, рынок будет поспокойнее.
Внедрив в одном из корпусов ЖК NEWПИТЕР осенью прошлого года систему продаж с использованием эскроу-счетов, мы изначально заложили в стоимость подорожание – на 10%. С конца прошлого года мы провели порядка 30 сделок. Интересно, что и здесь мы не ощутили особого падения покупательского интереса.
– Вы упомянули, что переход на проектное финансирование потребовал большой работы. В чем она заключалась?
– Во-первых, согласно новым требованиям законодательства, на каждый из объектов должны быть открыты специальные счета. Чтобы это сделать, мы провели не менее двух десятков встреч со специалистами различных банков. Это было взаимное обучение и обогащение опытом, поскольку и банки до конца не понимали всех нюансов. Особо хочу отметить работу специалистов Банка «Санкт-Петербург», они очень профессионально отнеслись к этим вопросам.
Во-вторых, на новые объекты необходимо было получить проектное финансирование. Так, ЖК «Новое Купчино» стал первым объектом компании, который будет реализовываться по новой схеме. Мы уже получили финансирование на первую очередь и готовим вторую.
Главная сложность была, конечно же, в работе с документами, с договорами. Надо было добиться того, чтобы один документ не противоречил другому, чтобы все участники процесса однозначно толковали закон. Это была кропотливая работа юристов, приходилось делать уточняющие запросы в Минстрой, Центробанк. Мы шаг за шагом выстроили новую систему.
– Коллеги из других компаний не просили дать мастер-класс?
– К нам действительно обращались с такой просьбой. Мы всегда готовы помочь.
– Как новации повлияют на дальнейшую стратегию «Строительного треста»?
– Я думаю, стратегия в основе своей останется прежней. Мы строим качественные кирпичные дома. Но если ранее, при реализации крупных проектов, очереди формировались исходя из технологии строительства и особенностей земельного участка, то теперь придется их искусственно уменьшать. Для себя мы определили планку в 15–20 тыс. кв. м, чтобы за короткое время успеть построить и начать продавать. Весь процесс не должен занимать более двух лет, иначе обслуживать это проектное финансирование будет слишком дорого и сложно.
Еще один важный аспект – оптимизация себестоимости. Этому мы уделяем очень серьезное внимание. Например, пересматриваем ценообразование с подрядчиками, ежегодно фиксируем цену на различные виды работ. Изучаем рынок, тщательно проводим тендеры, ищем самые оптимальные решения. Мы прекрасно понимаем: увеличивать бесконечно ограниченную стоимость продажи готовой продукции – не получится, а маржинальность проектов снижается.
– Если переход на эскроу-счета вопрос решенный, то при каких условиях он был бы менее болезненным для рынка?
– Перед рынком рано или поздно встал бы вопрос ухода от долевого строительства. Но, на мой взгляд, переход на проектное финансирование – преждевременный шаг. Ведь это не сделает жилье для российских граждан более доступным. И вряд ли приведет к декларируемой в нацпроектах сдаче 120 млн кв. м в год.
Что касается условий – отрасль поддержит поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Контролировать этапы легко: достаточно сверять ход работ с графиком строительства. Да, форс-мажор никто не отменял, но и деньги не должны лежать мертвым грузом в банке до самого завершения проекта.
– Как изменится рынок после 1 июля?
– Проектное финансирование получат не все, часть игроков уйдет с арены, кто-то перейдет в генподрядчики. Рынок земельных участков обогатится, и, вероятно, цена на землю несколько скорректируется. На мой взгляд, в последние годы рынок земли находится в перегретом состоянии. Стоимость выше реальной цены на 20–30%.
– Переход на новые рельсы обострит вечную борьбу властей и бизнеса по поводу возведения социальных объектов?
– Я бы не называл это борьбой. Это прежде всего отсутствие четких и единых для всех правил. Если в Ленинградской области этот вопрос так или иначе решен через программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Светофор», то в городе в принципе отсутствуют четкие ориентиры. Согласно новому законодательству, в рамках проекта застройщик лишен возможности тратить деньги дольщиков на строительство социальной инфраструктуры. Если же речь идет о безвозмездной передаче этих объектов городу, то тогда нужно решать вопрос с двойным налогообложением.
– Какие объекты компания планирует начать строить и продавать в 2019 году?
– Мы продолжаем строительство начатых объектов. В ЖК «Капитал» в Кудрово мы планируем ввести 72 тыс. кв. м, ЖК NEWПИТЕР в Новоселье – в стадии строительства четыре дома, один из которых близок к завершению. ЖК «Сосновка» на проспекте Тореза будет также сдан в этом году.
В прошлом году мы открыли продажи в нашем новом проекте – ЖК «Новое Купчино», начинаем строить первую и вторую очереди. Ввод первой очереди намечен на 2020 год.
Есть планы и по развитию проектов в Калининграде. В Гурьевском районе, на границе Калининграда и области, мы приступаем к строительству нового пятиэтажного жилого комплекса и планируем возвести порядка 25 тыс. кв. м. Еще один проект запланирован в самом Калининграде, в Центральном районе.
Забегая вперед, отмечу, что в Петербурге нами приобретены еще два земельных участка. Но анонсировать эти проекты будем, когда получим необходимую документацию.
Справка
Объединение «Строительный трест» – лидер кирпичного домостроения Санкт-Петербурга. За 26 лет работы на строительном рынке объединением было точно в срок сдано около 130 объектов общей площадью более 2,3 млн кв. м (в том числе объекты социального и культурного значения). Объединение работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в Калининграде.
Ежегодно компания вводит в эксплуатацию 100–150 тыс. кв. м недвижимости, а в домах, построенных компанией, проживает более 50 тыс. счастливых семей.
Компания, ее сотрудники и ее объекты неоднократно становились победителями и лауреатами значимых профессиональных конкурсов: «Строитель года», Urban Awards, «Лучший каменщик», «Лидер строительного качества», CREDO, «Строймастер», «Доверие потребителя».