Сергей Ярошенко: «Пока условия проектного финансирования не определены, все размышления на эту тему – просто чье-то мнение»
Все строительное сообщество озадачено вопросом перехода на проектное финансирование, а группа компаний «КВС» завоевывает сердца покупателей посредством интернет-торговли. Переход переходом, но и технологические прорывы никто не отменял, говорит генеральный директор «КВС» Сергей Ярошенко.
– Сергей Дмитриевич, недавно ГК «КВС» объявила о создании собственного интернет-магазина. Теперь действительно квартиру можно купить в один клик?
– Все правильно. В Петербурге это пока единственный онлайн-магазин квартир новостроек, аналоги только в Москве. И у нас уже есть первый покупатель. Обладателем двухкомнатной квартиры в жилом комплексе «Кирилл и Дарья» стал 42-летний житель Северной столицы.
Стоит отметить, что он воспользовался нашим новым сервисом буквально на следующий день после того, как интернет-магазин официально начал свою работу. Все этапы сделки прошли для клиента быстро – он выбрал на сайте понравившуюся квартиру, потом заполнил необходимые документы. Сделка через сбербанковский сервис «ДомКлик» была автоматически зарегистрирована в Росреестре, после чего клиент оплатил покупку. Пока, на старте проекта, приобретать квартиры через интернет-магазин можно только при полной оплате, но в ближайшее время появится возможность оплачивать покупку в рассрочку или через ипотеку.
– Почему решили перевести взаимодействие с покупателем в электронный формат?
– Традиционные форматы общения никто не отменяет, для нас это скорее расширение сервиса для наших покупателей. А еще увеличение аудитории, планирование и аналитика. Для покупателя же, в первую очередь, – это удобство, прозрачность и экономия времени. Теперь выбрать и приобрести квартиру можно без посещения наших офисов продаж, в какой бы точке страны и мира ты ни находился.
– А как насчет экономии денег? Многие привыкли – если через интернет-магазин, значит, со скидкой.
– До конца февраля все квартиры через интернет-магазин продаются со скидкой в 50 тыс. рублей – вне зависимости от площади и цены квартиры. В будущем тоже планируются скидки, но пока об этом говорить рано.
– С какими показателями завершила ГК «КВС» прошлый год?
– Год мы завершили вполне успешно. Количественно продажи выросли незначительно – объем реализуемых квартир у нас в принципе невелик, мы больше регулировали ценообразование. Поэтому выручка выросла на 67% по сравнению с 2017 годом. В соответствии с графиком все построили и сдали. Вообще, на мой взгляд, и быстрый рост, и стремительное снижение объемов одинаково негативно влияют на девелоперский процесс. А вот выполнение намеченных планов – залог стабильности предприятия и доверия покупателей. Так, в 2019 году мы запланировали ввести в эксплуатацию 120 тыс. кв. м и, соответственно, их реализовать. Ввод 100–120 тыс. кв. м в год – планка, которую мы для себя определили, и придерживаемся этого объема на протяжении последних нескольких лет. Гонка за количеством «квадратов» не всегда позволяет обеспечивать качество продукта.
– Осенью 2017 года ГК «КВС» начала строительство многофункционального комплекса G9 на улице Грибалёвой. В составе проекта – офисы и клубный дом. Насколько успешным оказался такой «микс-проект»?
– G9 (как и соседний наш проект в этой локации – жилой комплекс «Кирилл и Дарья») близок к завершению и будет сдан до конца текущего года. G9 для нас действительно особенный проект, поскольку в коммерческую часть комплекса планирует переехать головной офис «КВС». И здесь тезис «Строить как для себя» мы реализовали в полной мере. Формат клубного дома оказался востребован покупателями, большая часть квартир уже распродана. Успех проекта в целом определили и удобная локация, и развитая инфраструктура района, и высокое качество строительства.
– ЖК «Наутилус» – уже второй жилой комплекс «КВС» в квартале «Балтийская жемчужина». В чем особенность нового проекта?
– Я уже говорил неоднократно, что, на мой взгляд, «Балтийская жемчужина» – лучший пример комплексного освоения территории в городе. Китайские партнеры вложили в развитие проекта колоссальные средства – построена вся социальная инфраструктура, образована улично-дорожная сеть, благоустроена территория, включая набережные. Мы подготовили для этой уже полностью сформированной локации идеальное, с нашей точки зрения, предложение. Наш новый проект будет небольшим и малоэтажным, с дорогой отделкой фасадов. Внутренние дворы ЖК «Наутилус» полностью свободны от машин и закрыты для доступа посторонних. В общем, такая вишенка на торте большой «Балтийской жемчужины».
– В прошлом году ГК «КВС» вышла с ЖК «Континенты» на Парнас. Соседство с обилием эконом-предложения от «Северной долины» не смущает?
– Не смущает. Мы отличаемся ценой, качеством и скоростью строительства. Всегда хорошо находиться по соседству с сильными и крупными партнерами. Вместе мы развиваем территорию. Эта синергия усилий всегда на пользу покупателю, который получает качественное жилье и отлично развитую инфраструктуру.
– Аналитики рынка свидетельствуют – за последний год город значительно оттянул спрос от пригородных районов Ленобласти. Вы фиксируете этот тренд? Какие планы по развитию областных проектов «КВС»?
– Падение объемов в области – естественный процесс, обусловленный изменением конъюнктуры рынка. Мы внимательно следим за ситуацией – и по нашим данным, с 2017 года предложение в локациях Сертолово и Янино сократилось в три раза. Объемы ввода жилья в области снижаются – и в перспективе эта тенденция сохранится. Мы также скорректировали темпы строительства, определив для себя оптимальную цифру ежегодного ввода квадратных метров. Оба наших проекта в области профинансированы партнером – банком ВТБ. Мы будем поэтапно их реализовывать и надеемся завершить через несколько лет.
– Правительство области грозится потребовать от застройщиков увеличения площади в квартирографии проектов. Пойдет ли на пользу рынку установленный для квартир минимум площади в 30 кв. м?
– Рынку на пользу пойдут понятные правила игры, один раз установленные и неизменные на много лет вперед. Любые ограничения, безусловно, сказываются тем или иным образом. Как отреагирует рынок на ограничение площади квартир – покажет время. Если это решение окажется ошибочным – люди просто перестанут покупать квартиры, а объемы строительства сократятся до минимума.
Ситуация на рынке области такова, что любое дополнительное обременение для застройщика может быть фатальным для проекта. Это в первую очередь касается и возведения объектов социальной инфраструктуры и дорог. Их построить сегодня без помощи федеральных и региональных средств невозможно. Последние поправки в 214-ФЗ запрещают привлекать деньги дольщиков на объекты, не связанные с жилищным строительством.
– Областные власти просят «КВС» взять на себя завершение долгостроя на улице Красных Военлётов в Гатчине. Но пока дело двигается медленно. В чем причина?
– В 2017 году мы подписали соглашение с Администрацией Ленобласти, муниципальными властями и кооперативом. Процесс переговоров затянулся – и на это был целый ряд причин. Мы провели обследование здания, ведем проектирование его реконструкции, в ближайшее время должны сдать проект в Госэкспертизу. Но теперь ситуацию с достройкой осложнили изменения в законодательстве. Согласно новым правилам, на этот проект нам нужно получать проектное финансирование и обосновывать его экономическую эффективность перед банком, что в принципе невозможно. Я надеюсь, что со временем ситуация прояснится – и для долгостроев в законе будут прописаны особые условия.
– Введение проектного финансирования – как это выглядит на практике? Готовится ли «КВС» к работе по новым правилам?
– Да, как и все застройщики, мы расписали для себя план действий по каждому из объектов и ведем активную работу с банками. Мы готовим проект, который будет выведен на рынок исключительно на новых условиях. Кроме того, как и все, мы ждем от Минстроя РФ четких критериев для объектов, которые будут достраиваться по старым правилам. Важно понять, какой будет кредитная ставка в зависимости от объема средств на счетах эскроу. Каким образом застройщик будет платить проценты по кредиту? Ведь ежемесячно он этого делать не сможет. Пока эти условия не определены, все размышления на эту тему – просто чье-то частное мнение. Я думаю, что переход на банковское финансирование для многих застройщиков будет непростым, но со временем, когда все привыкнут работать по новым условиям, рынок адаптируется к изменениям, поскольку потребность в новом жилье все еще высока. И, конечно, эти изменения неизбежно приведут к росту цен. В массовом сегменте стоимость квадратного метра вырастет в среднем на 7–10 тыс. рублей.
– Вы говорили о новом проекте. О чем идет речь?
– Мы готовим к выводу на рынок большой новый проект в Стрельне, уже согласовали проект планировки. Около 220 тыс. кв. м жилья в малоэтажном формате на 40 га в границах города – такого проекта еще не было. Если добавить к этому школу, два детских сада и спортивный комплекс с бассейном, которые предусмотрены проектом, можно смело заявлять о появлении на рынке Петербурга продукта принципиально нового качественного уровня.
Перспективами дальнейшего развития проекта Западного скоростного диаметра в Санкт-Петербурге в кулуарах III Инвестиционного форума поделился генеральный директор ООО «Магистраль Северной столицы» Алексей Бнатов.
- Алексей Николаевич, проект ЗСД, который уже введен в эксплуатацию и успешно функционирует еще не достроен до конца. Северная его часть должна получить продолжение. Расскажите, пожалуйста, о перспективах.
- Действительно, идут работы по дальнейшему развитию проекта. Очевидно, что пропускная способность трассы зависит прежде всего от заездов и съездов и прилегающей улично-дорожной сети города – это самые потенциально нагруженные места. Сейчас мы сталкиваемся с тем, что мощности наиболее востребованной на магистрали развязки ЗСД с Богатырским проспектом в Приморском районе Петербурга в часы «пик» уже не хватает.
В целях решения этой проблемы идет подготовка к созданию перспективной развязки с Шуваловским проспектом, который планируется продлить недалеко от границы Юнтолово. После ее ввода в эксплуатацию, часть транспортных потоков уйдет со съезда на Богатырском проспекте на новый объект.
Еще одна перспективная развязка, предусмотренная проектом – с Новым шоссе в Курортном районе. Она призванная обеспечить связь с Белоостровом, поселками Песочный и Левашово, обеспечить транспортную доступность магистрали для восточной части Курортного района. Развязка с Новым шоссе может быть введена в эксплуатацию уже в будущем году, с Шуваловским проспектом – в 2020-м.
- Известно, что есть планы создания еще одной развязки с ЗСД в районе улицы Шкиперский проток на Васильевском острове. Когда начнется ее строительство?
- Пока называть конкретные сроки по этому объекту преждевременно. Действительно, для того, чтобы обеспечить полноценное транспортное обслуживание Василеостровского района, по мнению специалистов, совершенно необходимы две развязки – на севере и на юге. Застройка и постепенное заселение намывных территорий в западной части Васильевского острова делают этот вопрос все более актуальным.
Но по развязке в районе Шкиперского протока есть вопросы, которые не связаны непосредственно с процессом строительства. Это градостроительные моменты, касающиеся охраны объектов наследия, компенсации собственникам недвижимости, которая будет затронута при возведении развязки, кроме того, необходим большой объем работ по переносу коммуникаций. Пока все эти вопросы не будут решены городом (а, насколько нам известно, серьезная работа в этом направлении в настоящее время ведется), строительство начать невозможно. Как только все эти задачи будут решены,станет возможным начало строительства.
- Планируется ли еще какие-то работы по развитию проекта ЗСД?
- Если говорить об объектах, по которым уже приняты принципиальные решения, то пока это все. В целом, планы конечно есть, но как-то анонсировать их пока рано.
- Растет ли транспортный поток по действующей трассе ЗСД?
- Да, число обслуживаемых машин продолжает неуклонно расти. По итогам этого года мы прогнозируем выход на показатель порядка 88 млн транзакций. Это на 10% больше, чем за прошлый год. Существенную роль в увеличении транспортного потока сыграло открытие весной этого года моста Бетанкура.
По нашим оценкам имеющихся пропускных мощностей ЗСД достаточно для обеспечения дальнейшего роста трафика примерно на 30%. Но надо понимать, что ограничения накладываются не самим ЗСД, а пропускной способностью улично-дорожной сети города в местах развязок с нашей трассой. Над этим вопросом также необходимо работать.
- Возможно ли снижение стоимости проезда по ЗСД в целях увеличения трафика?
- Прежде всего, необходимо подчеркнуть, что тариф проезда определяется нами не самостоятельно, а во всестороннем обсуждении с городскими властями. Соглашением о государственно-частном партнерстве, которым регламентирована наша работа, определены максимально возможные уровни тарифов, они ни разу не были достигнуты. Могу добавить, что перед вводом в эксплуатацию центральной части ЗСД мы проводили среди автомобилистов опрос о предполагаемой стоимости проезда. Подавляющее большинство ожидало, что стоимость будет заметно выше, чем это было установлено. Наконец, необходимо учитывать и такой факт, что оплата по транспондеру существенно ниже разового тарифа. Так что, на наш взгляд стоимость проезда сегодня можно оценить, как адекватную тем возможностям, которые предоставляет Западный скоростной диаметр и уровень востребованности магистрали пользователями это подтверждает.
Отмечу еще один немаловажный фактор, препятствующий снижению действующих тарифов. Платность ЗСД – необходимый элемент ее нормального функционирования в качестве трассы скоростного движения. В этом мы могли убедиться в прошлом году, когда произошла трагедия в Петербургском метро. Напомню, мы тогда открыли ЗСД для бесплатного проезда, и уже через четыре часа трасса «встала» практически на всем протяжении.