Антон Мороз: «Систему территориального планирования надо менять»
Один из самых активных деятелей отраслевой системы саморегулирования, член Советов НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ, вице-президент Санкт-Петербургской торгово-промышленной палаты, председатель Cовета Ассоциации СРО «Балтийское объединение проектировщиков» Антон Мороз отмечает День рождения. Накануне он рассказал «Строительному Еженедельнику» о наиболее актуальных проблемах строительного комплекса.
– Антон Михайлович, Вы стояли у истоков создания российской системы саморегулирования в строительстве. Большинство СРО появилось в 2008–2009 годах, и Вы с самого начала принимали активное участие в процессе становления системы. Каковы сейчас, на Ваш взгляд, задачи саморегулирования в строительстве и роль СРО в российском стройкомплексе?
– После вступления в силу Закона № 372-ФЗ роль саморегулирования в строительном комплексе и уровень ответственности СРО были значительно увеличены.
Во-первых, теперь СРО отвечают за исполнение государственных контрактов своими членами. Фактически это ответственность за соблюдение особых условий договора – предмет, сроки, сметная стоимость, гарантии.
Во-вторых, НОСТРОЙ и НОПРИЗ обязаны вести Национальные реестры специалистов. Это позволяет нам более достоверно и по более четким критериям оценивать наличие необходимых кадров в строительной отрасли, а также систему их подготовки и переподготовки. Без наличия в штате компаний квалифицированных специалистов, внесенных в Нацреестры, теперь невозможно представить документы в госэкспертизу.
В рамках исполнения законодательных новаций СРО должны были наладить постоянную информационную связь со своими членами для получения актуальных данных по заключению и исполнению госконтрактов. Создана система отслеживания такой информации на всей территории России, налажена работа с аварийными комиссариатами, работающими на площадке, с контрольными комиссиями (с участием лабораторий). Также организовано оперативное информирование членов СРО о текущих новациях в законодательстве, оказывается помощь в выстраивании контактов с региональными, городскими и местными властями. На всех этапах работы мы участвуем в защите интересов компаний, состоящих в СРО.
Несомненным плюсом реформирования системы саморегулирования стало ее очищение от недобросовестных СРО. Сейчас все компании имеют четкое, с конкретными цифрами, понимание защиты уровня своей ответственности – как по договорным обязательствам, так и по безопасности зданий и сооружений. Ушли в прошлое так называемые «коммерческие» СРО, работа системы саморегулирования теперь полностью направлена на развитие и поддержку строительной отрасли.
Кроме того, наши представители участвуют в работе органов власти и общественных объединений. В рамках такого взаимодействия мы направляем экспертные мнения по тем или иным законопроектам, вносим свои предложения и ведем диалог от лица строительного сообщества.
– Больше года для строительной отрасли вопросы изменения законодательства в области жилищного строительства остаются в топе повестки дня. Будучи членом Экспертного совета Комитета Госдумы по транспорту и строительству, поделитесь мнением о первых итогах реформы.
– Изменения в законодательстве о жилищном строительстве затронули всю отрасль, всех участников строительного процесса. Поэтому мы активно участвовали в обсуждении законопроектов, отстаивая интересы участников рынка.
Проводимая реформа, безусловно, сократит число застройщиков. Но, на мой взгляд, это скорее положительный процесс, чем негативный. С рынка уже ушли или уйдут в ближайшее время слабые игроки, те, кто не был способен грамотно организовать работу, что в результате и приводило к появлению проблемных объектов и пострадавших дольщиков. Таким образом, рынок уменьшится количественно, но улучшится качественно. Останутся только те, кто способен строить на должном уровне и без задержек.
При этом надо помнить, что Президентом РФ ставятся важнейшие задачи по увеличению в полтора раза объемов вводимого жилья, что открывает перед отраслью серьезные перспективы. Мы надеется также, что у наших законодателей, наконец, дойдут руки до пересмотра принципов территориального планирования, стимулирования строительства арендного жилья, а также малоэтажных зданий, что, несомненно, поддержит отрасль и поможет исполнению «майского указа». Все это вкупе повлияет на рост объемов работ в строительной сфере.
– «Майский указ» Президента вывел в число общенациональных задач в том числе и вопросы создания условий для развития массового спорта. Как руководитель проекта «Единой России» «Детский спорт» в СЗФО, дайте, пожалуйста, оценку нынешнего состояния инфраструктуры, существующих потребностей и перспектив.
– В последние годы уже создано огромное количество федеральных и региональных объектов спортивной инфраструктуры. В 2014 году мы приняли Олимпийские игры, в 2018-м – Чемпионат мира по футболу, причем сделано это было на самом высоком уровне. И череда международных соревнований продолжается: идут зимние Международные спортивные игры «Дети Азии» на Сахалине, в ближайшее время состоится XXIX Всемирная зимняя универсиада в Красноярске. Россия подает заявки на проведение чемпионатов мира и Европы, этапов Кубка мира по различным видам спорта.
Все это серьезно стимулирует развитие спортивной инфраструктуры. Министерство спорта РФ и Минстрой РФ, а также крупнейшие строительные компании работают бок о бок. Улучшается качество строительства, применяются новые технологии, которые позволяют возводить объекты мирового уровня точно в срок. К сожалению, есть некоторые проблемы по сметам. Но надо понимать, что мы живем в режиме санкционного давления, негативно отразившегося на курсе национальной валюты, что привело к существенному удорожанию приобретаемых стройматериалов (напомню, до 80% специализированных отделочных материалов для спортобъектов мы вынуждены приобретать за рубежом). Импортозамещение в этой сфере идет, но самостоятельная разработка замещаемой продукции также требует средств, что в итоге повышает сметы.
Необходимо при этом подчеркнуть, что как в СЗФО, так и в целом по России активно возводятся объекты не только для «большого спорта», но и для массового, прежде всего для детей. Значительную роль в этом играют крупные структуры, такие как «Газпром» или «РЖД», которые строят много спортивных сооружений в регионах своего присутствия. Кроме того, есть программа, которая позволила на 80% решить вопросы строительства и оборудования ФОКов, бассейнов, катков и иных объектов местного значения. Многие крупные застройщики берут на себя строительство таких сооружений при реализации своих проектов. Хотелось бы призвать региональные власти резервировать в своих бюджетах средства на выкуп этих спортобъекетов – может быть, не сразу, но хотя бы в течение 5–7 лет. Отдельного внимания заслуживают вопросы создания детской спортивной инфраструктуры в малых городах и сельской местности.
– Говоря о создании современной и качественной инфраструктуры, невозможно обойти вниманием вопросы, связанные с территориальным планированием. Какие проблемы сегодня в этой сфере стоят особенно остро и какие пути выхода представляются Вам наиболее рациональными?
– Особое внимание власти страны сегодня уделяют вопросам деурбанизации крупных городов и более равномерному расселению населения по территории страны. На мой взгляд, с существующими сейчас документами территориального планирования как следует это сделать невозможно. Их качество находится на крайне низком уровне. Согласно нашему анализу, для реализации положений этих документов необходимы население страны на уровне 1,5 млрд человек и срок порядка 20 лет.
Поэтому, на наш взгляд, надо полностью изменить отношение к территориальному планированию. Документы должны создаваться профессионалами и, что особенно важно, с непосредственным участием бизнеса, которому предстоит заявленные планы воплощать в жизнь. Они должны включать системный экономический анализ, который позволит и государству, и инвесторам вкладывать средства в создание инфраструктуры под будущие проекты. Все территории должны получить своего рода «визитную карточку», где будут указаны планы по дальнейшему развитию данной местности.
Для решения стоящих задач государство позволит вовлечь в оборот огромный массив земель, которые сейчас либо вообще не используются, либо не могут быть задействованы по существующим нормам. В это будут вкладываться серьезные средства, что обеспечит привлекательность проектов для инвесторов и в конечном счете обеспечит более равномерное развитие всей территории страны.
Для оптимального решения столь масштабных задач, по нашей оценке, необходимо вернуть работу по территориальному планированию в ведение Минстроя РФ. Также необходимо, как минимум на уровне федеральных округов, создать специальные институты по территориальному планированию, с достаточным уровнем компетенций. В связке с ними могли бы работать крупные инвесторы, что позволит увязывать различные инициативы.
Между тем, сейчас Минэкономразвития РФ подготовила Стратегию развития страны, которая разработана на базе низкокачественных и нереализуемых документов территориального планирования регионов. Именно поэтому к этому документу, опубликованному сейчас для общественного обсуждения, столько претензий и замечаний, в том числе и от представителей строительной отрасли.
– Возвращаясь к «майскому указу», поставившему, в частности, и задачу внедрения инновационных подходов к системе образования, – как Вы видите ее выполнение в области подготовки строительных кадров? Какие требования сейчас у строительного сообщества к профессиональному образованию?
– К сожалению, в настоящее время существуют проблемы с обеспечением строительного процесса специалистами всех уровней. Система, которая существовала, распалась, а новая – не сформирована. В России осталось крайне мало профессионально-технических училищ. Есть проблемы с подготовкой специалистов среднего звена. Уровень подготовки молодых специалистов в большинстве вузов не позволяет им сразу вести работу в качестве инженерно-технического персонала. Фактически необходимо около 5 лет практической работы, чтобы они могли квалифицированно осуществлять свои функции.
Многие вузы, которые ранее готовили строительные кадры, были вынуждены закрыть или переориентировать некоторые кафедры. Более того, вузы сейчас не всегда знают ту номенклатуру специализаций, которые требуются строительным компаниям «на земле».
Система профтехобразования могла бы обеспечить работой значительную часть молодого поколения, причем речь идет о профессиях, востребованных на рынке труда и достойно оплачиваемых. При этом наши стройки получили бы квалифицированных рабочих, которых сегодня явно не хватает.
Система профессионального образования нуждается в возрождении. В 47-м регионе, как и в соседнем Петербурге, немало компаний, которые нуждаются в квалифицированных кадрах. В качестве пилотного проекта мы предлагаем профинансировать создание новой сети ПТУ на территории Ленобласти. Если проект докажет свою эффективность, аналогичную схему можно было бы реализовать в Подмосковье, в Краснодарском крае, Новосибирской области, в других регионах с высокими объемами строительства. В результате со временем мы смогли бы заменить существующие низкоквалифицированные кадры новыми российскими профессионалами.
Об основных факторах, формирующих политику гостиничного бизнеса в Петербурге, и перспективах развития сегмента апарт-отелей «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор УК Hospitality Management Блейк Андерсон-Бунтз.
– Недавно на радио «Медиаметрикс» Вы запустили новый проект – цикл передач Hotel FM by Blake. Темой первой встречи стало влияние Кубка Конфедераций и т. наз. «китайского феномена» на загрузку петербургских отелей (итоги беседы были опубликованы на портале «АСН-инфо»: https://asninfo.ru/articles/875-peterburgskiye-otelyery-pereotsenili-vysokiy-sezon-no-nedootsenili-kitayskikh-turistov). Вы выступали ведущим программы, и мнением больше делились Ваши коллеги. А на Ваш взгляд, какие факторы сегодня формируют политику гостиничного бизнеса в Петербурге?
– Все, что сегодня принято называть «китайским феноменом», на самом деле включает гораздо большую географию: это в целом возросший в последнее время туристический поток из стран Азии – Ирана, Тайваня, Гонконга, Китая и др. Это новые страны на туристическом рынке Петербурга. И «китайцами» мы их будем называть весьма условно.
Надо отметить, что этот поток многослоен в экономическом плане. Есть довольно многочисленная группа, рассчитывающая на бюджетное размещение. Это, в основном, региональные «китайцы», которые могут позволить себе путешествие заграницу пару раз в год. Есть группа, которую по запросам размещения можно соотнести с требованиями средних европейцев. Среди общего «китайского» потока можно выявить и группу продвинутых путешественников, чьи требования достаточно высоки. Для управляющего гостиницей размещение последних двух групп не представляет особой сложности, а с первой нужно работать осторожнее, чтобы не прослыть «гостиницей для китайцев». Я считаю, что разделение по национальному признаку ни в коем случае не допустимо. Нельзя быть гостиницей только для европейцев, всегда хорош баланс и международность. Но сегодня это сложная управленческая задача для петербургских отелей, поскольку поток туристов из Европы и США сильно сократился, а из стран Азии – существенно возрос.
– Что было бы с рынком отелей, если бы он не подпитывался «китайским» потоком?
– Все было бы очень печально. Буду предельно честным в своей оценке: они активизировались очень вовремя. Если говорить в целом о позиционировании Петербурга на мировом гостиничном рынке, то здесь очень высокий уровень размещения, соответствующий рейтингу «четыре звезды плюс». Держать такой уровень очень непросто в «низкие» сезоны, ведь время теплой погоды в Петербурге довольно непродолжительно. Поэтому стратегическая маркетинговая задача для Петербурга – найти драйверы, которые позволят обеспечить туристический интерес круглый год. Сейчас же мы видим кассовый, а можно сказать, и «классовый» разрыв: слишком высокий уровень гостиничной инфраструктуры и весьма скромный ценник в продолжительный «низкий» сезон. Могу сказать, что пятизвездочных гостиниц в Петербурге хватает с избытком, как и отелей уровня «четыре звезды», последний сегмент активно развивался в последнее время. Вместе с тем я вижу развитие еще одного тренда – большие старые советские гостиницы проходят реновацию и поднимают свой статус до четырехзвездочных. Серьезный дефицит наблюдается в сегменте «три звезды». И при этом сейчас очень трудно найти перспективный участок или подходящий объект для развития проектов такого уровня.
– Есть ли все-таки перспективы у этого сегмента?
– Да, и я их связываю с развитием апарт-отелей. Еще сравнительно недавно я не считал это направление интересным. Но за последние пару лет ситуация изменилась, и я вижу в таких проектах большие перспективы. Это будет решением фундаментальной структурной проблемы гостиничного рынка Петербурга, они закроют потребности массового туризма. Крупные апарт-отели, расположенные недалеко от станций метро, практически все попадают под уровень «три звезды». Апартаменты постепенно перестают быть экзотикой и становятся сформировавшимся сегментом рынка недвижимости. Инвесторы рассчитывают на хорошую доходность, а это значит, что пора перейти от традиционной долгосрочной аренды в апарт-отелях к посуточной. Управление такими объектами потребует грамотного управления – я бы сказал, масштабного производственного решения, ведь их размеры вполне сопоставимы с крупными гостиницами.
– А сам город готов к массовому приему туристов?
– Возможности городской инфраструктуры ограничены. Администрация Петербурга должна принимать решения в этом направлении, если заинтересована в повышении доходов от туризма. Например, для привлечения массового туриста в «низкий» сезон целесообразно развивать лоукостеры. Здесь много стратегических задач. Я думаю, с решением инфраструктурных проблем Петербург может достигнуть планки в 15 млн туристов. Потенциал для роста невероятный.
– Качество управления апарт-отелями будет сопоставимо с уровнем гостиниц?
– Если говорить о компаниях, которые формируют свой собственный бренд (таких как Pioneer или NAI Becar), то их опыт очень интересен. К апартаментам без бренда начинают проявлять внимание крупные западные гостиничные сети. Это пока единичные случаи, но они уже есть – например, апарт-отель Staybridge Suites на Московском проспекте. Перелом на рынке произойдет, когда появятся крупные апарт-отели на брендовом управлении. УК Hospitality Management также ведет переговоры в этом направлении.
Управление таким объектом недвижимости, как апарт-отель, – вещь непростая. Нужно правильно выстроить внутреннюю логистику таких объектов, наполнить их инфраструктурно. Учитывая, что ряд юнитов используется для собственного проживания, предстоит решить много управленческих задач. Мы развиваем консалтинговое направление, к нам обращаются девелоперы для разработки концепции еще на этапе проектирования, но есть уже и близкие к завершению строительства объекты, появившиеся на волне развития и не прошедшие консалтинг. Тут ключевой вопрос – какая часть объекта будет отдана под инвестиционно-управленческую деятельность.
Замечу, что апарт-отель как бюджетный вид размещения – довольно специфический продукт и редко где встречается. Пожалуй, только в США. Я думаю, что у российских девелоперов есть шанс создать уникальный вид, который не присутствует на международном гостиничном рынке.
– А как Вы оцениваете городские программы по развитию отрасли?
– Любые попытки помочь развитию того или иного сегмента недвижимости можно только приветствовать. В основном, помогать нужно в решении административно-процедурных вопросов, навести порядок в юридической терминологии.
Немаловажный аспект – подготовка земельного участка или реконструируемого здания для развития гостиничного проекта. Проведение необходимых исследований, обеспечение объекта необходимыми энергетическими мощностями. Очень сложно пройти инвестору весь этот путь от начала до конца и нигде ничего не нарушить.
Облегчить инвестору доступ к банковским кредитам – еще одна задача. К сожалению, незавершенный объект строительства не может являться объектом залога для банка, вместе с тем такая возможность реально бы облегчила финансирование инвестиционных проектов.
И самое главное, что должна обеспечить городская администрация, – продвижение туристического бренда Петербурга на мировом рынке. Пока город и бизнес не научатся объединять свои ресурсы для достижения этой цели, Петербург не сможет достигнуть значительных успехов в развитии своего туристического потенциала. К примеру, даже такая небольшая страна, как Норвегия, ежегодно тратит колоссальные средства на рекламу своего туристического бренда.
Что касается списка объектов, которые городские власти предложили инвесторам для реализации гостиничных проектов, только единицы из них представляют интерес, и то при условии снятия существующих ограничений.
– Какие услуги УК Hospitality Management предлагает инвесторам?
– Мы предлагаем управление гостиничными объектами и их эффективное продвижение, при этом не навязывая какой-то определенный бренд. Мы помогаем инвестору, собственнику сформировать свой уникальный продукт. Наш идеальный клиент – это тот, кто по каким-то причинам не попадает под условия бренда, но хочет с ним успешно конкурировать. Услуги УК Hospitality Management определяют полный цикл работы предприятия – от поиска объекта и создания концепции, технического сопровождения проектов, до формирования управляющей команды и продвижения объекта, включая собственно управленческую деятельность. К нам часто обращаются собственники, которые желают продать свои объекты. Мы помогаем им сформировать продукт. В свое время мы помогли значительно улучшить доходность отеля «Андерсон» на улице Чапыгина. За пять месяцев мы подняли выручку на 30%, сократили расходы, существенно увеличили загрузку, и через год отель был успешно продан. Кроме того, у нас достаточно гибкий подход к условиям заключаемого с заказчиком договора. Так, если срок договора управления с иностранной компанией в среднем составляет 15 лет, а с российской – 8-12 лет, мы можем заключить договор и на год. И успешные примеры такой работы у нас есть.