Беслан Берсиров: «Реформы встречаем во всеоружии»
Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. О причинах рекордного спроса прошлого года и новых условиях работы в этом году «Строительному Еженедельнику» рассказал заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
– Беслан Рамазанович, с какими итогами «Строительный трест» завершил 2018 год?
– Я думаю, что не ошибусь, если скажу, что для всех сознательных застройщиков год прошел под знаком подготовки к переходу на проектное финансирование. «Строительный трест» не стал исключением. Да, многие надеялись на более длительный переходный период, смягчение условий, но мы привыкли во всеоружии встречать перемены, какими бы шоковыми для рынка они ни были, и одними из первых стали пробовать работать по новой схеме. За год мы прошли большой путь перезагрузки, это была очень качественная работа.
Что касается наших объемов и планов – в 2018 году мы выполнили все обещания, которые давали нашим дольщикам. Совокупный объем сданного жилья по проектам в Петербурге и Ленинградской области составил 125,5 тыс. кв. м. Мы ввели МФК GRANI и МФК AVATAR, очередные корпуса ЖК «Капитал» и ЖК NEWПИТЕР. Примерно таких же объемов ввода жилья планируем придерживаться и в ближайшую пятилетку.
В этом году, как и у многих застройщиков, у нас выросли продажи и объем выручки. По выручке мы даже установили для себя определенный рекорд – 13,3 млрд рублей, что на 30% больше, чем годом ранее.
– Ранее компания сообщила, что в 2018 году увеличила объем продаж и в своих загородных проектах.
– Да, продажи в этом сегменте увеличились вдвое по сравнению с показателями 2017 года. У нас, как известно, три объекта: в Токсово «Озерный край», в Старом Петергофе «Сад Времени» и в Кузьмолово «Небо». Увеличение показателей продаж мы связываем в первую очередь с активной стадией реализации проектов. Это влияет на решение потенциальных клиентов о покупке – каждый хочет проживать в заселенном и обеспеченном инфраструктурой объекте, ощущая при этом все достоинства жизни в пригороде.
– В чем, на Ваш взгляд, основная причина удачного года для застройщиков? Куда качнется маятник спроса в этом году?
– Я много лет в этом бизнесе – и его законы мне понятны. Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. Все ждут повышения цен. И несомненно, так и будет, раз теперь к схеме финансирования строительства будут привлекаться кредитные средства. Люди хотели успеть купить жилье по старым ценам. В 2018 году многие застройщики перевыполнили план именно по этой причине. В 2019-м, я думаю, рынок будет поспокойнее.
Внедрив в одном из корпусов ЖК NEWПИТЕР осенью прошлого года систему продаж с использованием эскроу-счетов, мы изначально заложили в стоимость подорожание – на 10%. С конца прошлого года мы провели порядка 30 сделок. Интересно, что и здесь мы не ощутили особого падения покупательского интереса.
– Вы упомянули, что переход на проектное финансирование потребовал большой работы. В чем она заключалась?
– Во-первых, согласно новым требованиям законодательства, на каждый из объектов должны быть открыты специальные счета. Чтобы это сделать, мы провели не менее двух десятков встреч со специалистами различных банков. Это было взаимное обучение и обогащение опытом, поскольку и банки до конца не понимали всех нюансов. Особо хочу отметить работу специалистов Банка «Санкт-Петербург», они очень профессионально отнеслись к этим вопросам.
Во-вторых, на новые объекты необходимо было получить проектное финансирование. Так, ЖК «Новое Купчино» стал первым объектом компании, который будет реализовываться по новой схеме. Мы уже получили финансирование на первую очередь и готовим вторую.
Главная сложность была, конечно же, в работе с документами, с договорами. Надо было добиться того, чтобы один документ не противоречил другому, чтобы все участники процесса однозначно толковали закон. Это была кропотливая работа юристов, приходилось делать уточняющие запросы в Минстрой, Центробанк. Мы шаг за шагом выстроили новую систему.
– Коллеги из других компаний не просили дать мастер-класс?
– К нам действительно обращались с такой просьбой. Мы всегда готовы помочь.
– Как новации повлияют на дальнейшую стратегию «Строительного треста»?
– Я думаю, стратегия в основе своей останется прежней. Мы строим качественные кирпичные дома. Но если ранее, при реализации крупных проектов, очереди формировались исходя из технологии строительства и особенностей земельного участка, то теперь придется их искусственно уменьшать. Для себя мы определили планку в 15–20 тыс. кв. м, чтобы за короткое время успеть построить и начать продавать. Весь процесс не должен занимать более двух лет, иначе обслуживать это проектное финансирование будет слишком дорого и сложно.
Еще один важный аспект – оптимизация себестоимости. Этому мы уделяем очень серьезное внимание. Например, пересматриваем ценообразование с подрядчиками, ежегодно фиксируем цену на различные виды работ. Изучаем рынок, тщательно проводим тендеры, ищем самые оптимальные решения. Мы прекрасно понимаем: увеличивать бесконечно ограниченную стоимость продажи готовой продукции – не получится, а маржинальность проектов снижается.
– Если переход на эскроу-счета вопрос решенный, то при каких условиях он был бы менее болезненным для рынка?
– Перед рынком рано или поздно встал бы вопрос ухода от долевого строительства. Но, на мой взгляд, переход на проектное финансирование – преждевременный шаг. Ведь это не сделает жилье для российских граждан более доступным. И вряд ли приведет к декларируемой в нацпроектах сдаче 120 млн кв. м в год.
Что касается условий – отрасль поддержит поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Контролировать этапы легко: достаточно сверять ход работ с графиком строительства. Да, форс-мажор никто не отменял, но и деньги не должны лежать мертвым грузом в банке до самого завершения проекта.
– Как изменится рынок после 1 июля?
– Проектное финансирование получат не все, часть игроков уйдет с арены, кто-то перейдет в генподрядчики. Рынок земельных участков обогатится, и, вероятно, цена на землю несколько скорректируется. На мой взгляд, в последние годы рынок земли находится в перегретом состоянии. Стоимость выше реальной цены на 20–30%.
– Переход на новые рельсы обострит вечную борьбу властей и бизнеса по поводу возведения социальных объектов?
– Я бы не называл это борьбой. Это прежде всего отсутствие четких и единых для всех правил. Если в Ленинградской области этот вопрос так или иначе решен через программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Светофор», то в городе в принципе отсутствуют четкие ориентиры. Согласно новому законодательству, в рамках проекта застройщик лишен возможности тратить деньги дольщиков на строительство социальной инфраструктуры. Если же речь идет о безвозмездной передаче этих объектов городу, то тогда нужно решать вопрос с двойным налогообложением.
– Какие объекты компания планирует начать строить и продавать в 2019 году?
– Мы продолжаем строительство начатых объектов. В ЖК «Капитал» в Кудрово мы планируем ввести 72 тыс. кв. м, ЖК NEWПИТЕР в Новоселье – в стадии строительства четыре дома, один из которых близок к завершению. ЖК «Сосновка» на проспекте Тореза будет также сдан в этом году.
В прошлом году мы открыли продажи в нашем новом проекте – ЖК «Новое Купчино», начинаем строить первую и вторую очереди. Ввод первой очереди намечен на 2020 год.
Есть планы и по развитию проектов в Калининграде. В Гурьевском районе, на границе Калининграда и области, мы приступаем к строительству нового пятиэтажного жилого комплекса и планируем возвести порядка 25 тыс. кв. м. Еще один проект запланирован в самом Калининграде, в Центральном районе.
Забегая вперед, отмечу, что в Петербурге нами приобретены еще два земельных участка. Но анонсировать эти проекты будем, когда получим необходимую документацию.
Справка
Объединение «Строительный трест» – лидер кирпичного домостроения Санкт-Петербурга. За 26 лет работы на строительном рынке объединением было точно в срок сдано около 130 объектов общей площадью более 2,3 млн кв. м (в том числе объекты социального и культурного значения). Объединение работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в Калининграде.
Ежегодно компания вводит в эксплуатацию 100–150 тыс. кв. м недвижимости, а в домах, построенных компанией, проживает более 50 тыс. счастливых семей.
Компания, ее сотрудники и ее объекты неоднократно становились победителями и лауреатами значимых профессиональных конкурсов: «Строитель года», Urban Awards, «Лучший каменщик», «Лидер строительного качества», CREDO, «Строймастер», «Доверие потребителя».
Общероссийский народный фронт в Петербурге считает, что необходимо сделать прозрачными расчеты между всеми участниками платежей за ЖКУ и, таким образом, снизить финансовую нагрузку на добросовестных граждан за предоставленные коммунальные услуги.
Член регионального штаба ОНФ в Петербурге, генеральный директор Фонда содействия развитию системы общественного контроля Павел Созинов рассказал о самых серьезных на сегодняшний момент проблемах, которые затрагивают практически всех жителей нашего города.
– Все УК должны были перейти на новые профстандарты для работников. Готовы ли они к этому?
– Действительно, с 1 июля 2016 года вступили в силу положения Федерального закона № 122-ФЗ, которые предусматривают существенные изменения в Трудовом кодексе. Статьи 195.2 и 195.3 ТК РФ разъясняют, что если в законе есть квалификационные требования, то применение профстандарта в части этих требований обязательно для каждого работодателя. Теперь Трудовая инспекция может штрафовать УК, если ее работники не будут соответствовать требованиям профстандартов для сотрудников.
Что это означает на практике? Каждому сотруднику УК необходимо будет пройти освидетельствование на соответствие требованиям. Такое освидетельствование в специализированной фирме обойдется УК в десятки и даже сотни тысяч рублей. А это дополнительные расходы. В ходе освидетельствования Трудовая инспекция проверит и соответствие инвентаря у работников УК. Любое несоответствие будет вести к серьезным штрафам, которые УК переложит на петербуржцев. Требования этих стандартов могут не отвечать практике обслуживания дома. А фактически несут в себе коррупционную составляющую. Приведу конкретный пример: правила строго прописывают, что маляр для работы должен использовать ведро строго определенного размера. А если работник возьмет ведро немного больше, чем прописано в профстандарте, это штраф. Очевидно, что требования необходимо привести к реалиям.
– Как регулировать расчеты с поставщиками услуг?
– На сегодняшний день основной договор РСО в любом случае заключается с управляющей компанией, которая должна осуществлять надлежащий контроль за объемом предоставляемых коммунальных услуг. То есть договор не заключается с каждым собственником, как, например, это происходит в случае с поставщиками электроэнергии.
Законопроект, который сейчас рассматривает Госдума РФ, предусматривает механизм перехода РСО на прямые расчеты за оказанные услуги с населением. Этот документ согласован во всех профильных ведомствах и должен поступить в аппарат Правительства РФ. Однако монополизация РСО платежей может сказаться на стоимости и качестве предоставляемых ими услуг.
– Многие граждане обращают внимание на то, что государственная информационная система (ГИС ЖКХ) так и не стала тем порталом, в который можно обратиться по всем вопросам: проверить лицензию УК, сверить расходы на коммунальные услуги и т. п. Почему этого так и не произошло?
– Для граждан порядок расчетов и оплаты пока не изменится. Органы государственной власти Петербурга, курирующие сферу ЖКХ, заинтересованы, чтобы платежи шли через ГУП «ВЦКП ЖХ», которое обслуживает более 70% платежей. Остальные расчетные центры занимают небольшую долю в городе. Проблема заключается в том, что ГУП «ВЦКП ЖХ» и действующие расчетные центры изначально созданы как внутренние закрытые системы для расчетов. Альтернативой расчетным центрам могла бы стать внешняя единая информационная система ГИС ЖКХ.
В системе должна быть размещена полная информация о домах и платежах за жилищно-коммунальные услуги. Заявлялось, что в ней можно будет получить исчерпывающую информацию по расчетам за жилищно-коммунальные услуги, увидеть информацию, которую управляющие компании и ТСЖ обязаны с 1 июля предоставлять по закону.
По словам представителей управляющих компаний, на сегодняшний момент УК и ТСЖ не имеют технической возможности внести данные в систему по лицевым счетам граждан, часть разделов системы до сих пор находится в стадии разработки. Поэтому, к сожалению, мы не ожидаем кардинальных изменений по увеличению наполняемости ГИС ЖКХ информацией. Нет единой системы отчетности, в том числе нет базы данных на ГИС ЖКХ. Органы государственной власти, курирующие сферу ЖКХ, не реагируют должным образом на жалобы граждан о правильности начислений за жилищно-коммунальные услуги, так как не располагают полной и достоверной информацией о реальных затратах управляющих организаций, включающих в счета горожан дополнительные необоснованные затраты на коммунальные услуги. Наше предложение заключается в том, что если ГИС ЖКХ не будет выполнять те функции, для которых она задумывалась, то давайте передадим эти функции на региональный уровень.
Мы рекомендуем органам госвласти реализовать такую систему в Петербурге. Необходимо сделать расчеты между всеми участниками платежей за жилищно-коммунальные услуги – жильцами, управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями – прозрачными, а финансовую нагрузку на граждан меньше.
– Есть еще одна острая проблема – образование задолженности перед УК за помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга. Как ее решать?
– Да, в собственности Санкт-Петербурга находятся жилые и нежилые помещения, расположенные в МКД, которые передаются в пользование третьим лицам на срок менее одного года. Арендаторы не всегда добросовестно оплачивают потребляемые ими услуги и не участвуют в содержании и ремонте общего имущества собственников МКД, что приводит к убыткам управляющих организаций. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга должен актуализировать данные по арендуемым помещениям.
Следует также установить одним из условий заключения договора аренды с будущими арендаторами заключение либо предварительного договора с управляющей организацией, либо трехстороннего договора, одной из сторон которого выступит УК.
– Как в Петербурге решаются вопросы изношенности внутриквартальных трубопроводов теплоснабжения?
– УК не имеют законной возможности ремонтировать участки внутриквартальных трубопроводов теплоснабжения более 2 м, ввиду того что эти работы относятся к капитальным. Мы предложили исполнительным органам власти провести инвентаризацию и разграничение сетевого хозяйства между РСО и УК по домам «на сцепке», то есть тем, которые имеют последовательное присоединение друг к другу. В качестве пилотного проекта надо выбрать один район и установить во всех домах «на сцепке» приборы учета. И составить план мероприятий по кардинальному решению этого вопроса на основе мониторинга по аварийности.
– Какие предложения для улучшения жизни горожан были сделаны от ОНФ?
– Напомню, что сам вопрос о повышении качества предоставляемых услуг ЖКХ был поставлен президентом России, лидером ОНФ Владимиром Путиным еще в мае 2013 года на заседании Госсовета РФ «О мерах по повышению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг». Мы обратили внимание на формальные подходы к выдаче лицензий управляющим компаниям, к аттестации специалистов. Следует устранить соответствующие недостатки.
Особое внимание необходимо уделить УК, получающим лицензии, но не имеющим домов в управлении и опыта управления МКД. Кроме того, необходимо определить критерии по оценке управляющих компаний в соответствии с принятым Федеральным законом о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами от 21.07.2014 № 255-ФЗ, так как проверки управляющих компаний являются в большей степени формальными и не опираются на реальную практику работы. Минстрою необходимо четко регламентировать нормативы, в которых будет исчерпывающий список всех перечней работ по ремонту домов – как текущему, так и капитальному, представить методику выбора подрядчиков, а также принципы общественного мониторинга качества услуг жилищно-коммунального хозяйства. Общественный контроль в сфере ЖКХ должен быть подкреплен эффективной законодательной и нормативной базой.
О ситуации с восстановлением архитектурных памятников и какие новые законы необходимы для спасения исторических зданий рассказал заместитель председателя комитета по культуре Ленобласти, начальник департамента государственной охраны, сохранения и использования объектов культурного наследия Андрей Ермаков.
– Как вы оцениваете общее состояние историко-культурных памятников Ленобласти на текущий момент?
– С одной стороны, очень неплохо. С другой, если глубоко погружаться в тему, то ситуация с объектами культурного наследия в целом в стране тяжелая. В период с 1990-х по 2000-е годы органы местного самоуправления легко раздавали земли частным предпринимателям. К сожалению, они не знали или не хотели знать, что такое объекты культурного наследия и какие ограничения накладываются на земли. Сейчас пришло время собирать камни. Ведется работа, но работа эта большая и трудная.
Оценить возможность дальнейшего использования всего усадебного комплекса – тяжелая задача, которая стоит перед экспертами и перед нами. Решение о включении или невключении в реестр выявленных объектов культурного наследия принимается только после экспертизы, которая устанавливает пообъектный состав, предметы охраны и границы территории памятника. Следующий шаг – разработка проекта зоны охраны.
В целом сейчас Ленобласть ведет активную работу в этом направлении, однако средств все же не хватает, и это при том, что последние три года по поручению губернатора Александра Дрозденко финансирование увеличено в несколько раз по сравнению с предыдущими периодами. Пробел финансирования в конце 1990-х – начале 2000-х создал критическую ситуацию, и только сейчас мы начинаем выполнять поставленные задачи. Кроме того, начата планомерная работа по реставрации объектов культурного наследия, находящихся в ненадлежащем состоянии, с целью их вовлечения в культурный оборот. Все объекты культурного наследия, которые мы испрашиваем из казны имущества РФ, предназначены под конкретные цели, и только это дает возможность упрощенного порядка передачи.
– Как выглядит структура финансирования работ по сохранению памятников?
– За последние годы финансирование сохранения памятников из регионального бюджета выросло с 10 до 350 млн рублей в год. Говорить о конкретных средствах из бюджета РФ затруднительно в связи с тем, что заявки подаются на большие суммы (так как объекты федерального значения сложны в реставрации и требуют комплексного подхода). Сколько будет выделено в рамках федеральной целевой программы «Культура России», известно только Министерству культуры РФ. Есть план заявок, куда включаются наши объекты, но ни у кого нет гарантий, что в конечном итоге они попадут в план основных мероприятий.
К сожалению, на 2016 год из всех заявленных объектов Выборга попал в программу только один объект (Южный вал в Выборгском замке). Сейчас нам обещают профинансировать еще ряд заявок, но пока только проектно-сметную документацию.
– Как много архитектурных памятников сегодня приватизированы частными предпринимателями?
– Комитет не ведет отдельного учета приватизированных объектов, но, несмотря на это, мы стараемся вести учет по целому комплексу критериев, в том числе по критерию собственности. В наших полномочиях – выдача охранных обязательств, которые в соответствии с современным законодательством выдаются не конкретному юридическому или физическому лицу, а на конкретный объект. Как правило, приватизировались выявленные объекты культурного наследия. В 1990-е годы ограничения на приватизацию были только по объектам федерального значения (они являлись исключительно собственностью РФ).
– Есть памятники, собственность на которые до сих пор не разграничена?
– Да, и таких объектов немало. Это и памятники, посвященные событиям Великой Отечественной войны, и культовые объекты, а также отдельно стоящие хозяйственные постройки в усадебных комплексах. Мы совместно с прокуратурой ведем работу по понуждению органов МСУ к принятию «бесхозных» памятников в собственность муниципалитетов. Наличие на территории субъекта большого количества историко-культурных объектов, находящихся в казне РФ, не закрепленных ни за кем, – большая проблема с точки зрения их реставрации и дальнейшего использовании. Начиная с 2013 года губернатор Ленобласти занял, на мой взгляд, резкую и правильную позицию, продвигая идею о том, что каждый памятник должен иметь своего пользователя.
– Насколько сложно искать арендаторов для уже отреставрированных объектов?
– Сложно найти арендаторов и пользователей для объектов, нуждающихся в реставрации. Многие боятся связываться с памятниками, считая, что это слишком трудно. На выполнение объема предпроектных и проектных работ зачастую можно положить целую жизнь. Это довольно сложная процедура, и, не зная ее, в эту историю стараются не влезать. Все, что сейчас приватизировано, это, как правило, памятники, оставшиеся в хорошем состоянии, например здания, которые занимали госучреждения.
Плюс срок окупаемости объекта культурного наследия гораздо длиннее, чем при строительстве жилых домов. Восстановление требует серьезнейших вложений.
Но если здание теряет пользователя, то в течение трех лет оно доходит до руинированного состояния. Я считаю, что должно быть принято принципиальное решение по упрощению процедуры передачи «бесхозных» памятников, с этой инициативой и выступил Александр Дрозденко.
– Какие случаи восстановления объектов культурного наследия частными лицами в Ленобласти, на ваш взгляд, оказались наиболее успешны?
– Самый яркий из таких примеров – усадьба Марьино в Тосненском районе. Владельцы используют ее по первоначальному назначению и всячески популяризируют. В усадьбе продолжается жизнь, и именно этот подход мне симпатичен.
– В каких изменениях нуждается законодательство, регулирующее обращение с памятниками?
– На мой взгляд, требуется внести в 44-ФЗ одно словосочетание: «за исключением работ на объектах культурного наследия». Это объясняется тем, что проектирование должно проводиться исключительно высококвалифицированными реставраторами, которые и были раньше в государственных проектных институтах. Для того же, чтобы поднять реставрационную отрасль, надо возрождать государственные проектные институты. Тогда за счет авторского и технического надзора любого подрядчика проще будет заставить делать то, что написано в проекте. А сегодня любую смету можно поднять до небес и все обосновать. Но на объекте должны работать именно профессионалы, которые получают деньги от государства и не ставят перед собой задачу извлечь сиюминутную выгоду.
– Какие из памятников в ближайшие годы могут быть переданы на баланс региона?
– Стоит отметить, что за 2014-2015 годы по личной инициативе губернатора Александра Дрозденко в собственность Ленобласти принято большое количество объектов культурного наследия, самыми знаковыми являются объекты всего Зеленого пояса Славы. Также очень долго шла работа с объектами в Новой Ладоге и в Ломоносовском районе, но Росимущество совместно с Минкультом решили закрепить их за ФГУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры». Теперь мы, со своей стороны, будем помогать им и контролировать, как они восстанавливают эти объекты.
Перед нами сегодня стоят действительно глобальные задачи, для их решения необходимы две составляющие: люди и, как это ни банально, деньги. Мы всегда поддержим любые позитивные действия и сами рады показать то, что сделано. Но говорить о еще не завершенных проектах преждевременно. Памятники не любят суеты.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.