Беслан Берсиров: «Реформы встречаем во всеоружии»
Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. О причинах рекордного спроса прошлого года и новых условиях работы в этом году «Строительному Еженедельнику» рассказал заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
– Беслан Рамазанович, с какими итогами «Строительный трест» завершил 2018 год?
– Я думаю, что не ошибусь, если скажу, что для всех сознательных застройщиков год прошел под знаком подготовки к переходу на проектное финансирование. «Строительный трест» не стал исключением. Да, многие надеялись на более длительный переходный период, смягчение условий, но мы привыкли во всеоружии встречать перемены, какими бы шоковыми для рынка они ни были, и одними из первых стали пробовать работать по новой схеме. За год мы прошли большой путь перезагрузки, это была очень качественная работа.
Что касается наших объемов и планов – в 2018 году мы выполнили все обещания, которые давали нашим дольщикам. Совокупный объем сданного жилья по проектам в Петербурге и Ленинградской области составил 125,5 тыс. кв. м. Мы ввели МФК GRANI и МФК AVATAR, очередные корпуса ЖК «Капитал» и ЖК NEWПИТЕР. Примерно таких же объемов ввода жилья планируем придерживаться и в ближайшую пятилетку.
В этом году, как и у многих застройщиков, у нас выросли продажи и объем выручки. По выручке мы даже установили для себя определенный рекорд – 13,3 млрд рублей, что на 30% больше, чем годом ранее.
– Ранее компания сообщила, что в 2018 году увеличила объем продаж и в своих загородных проектах.
– Да, продажи в этом сегменте увеличились вдвое по сравнению с показателями 2017 года. У нас, как известно, три объекта: в Токсово «Озерный край», в Старом Петергофе «Сад Времени» и в Кузьмолово «Небо». Увеличение показателей продаж мы связываем в первую очередь с активной стадией реализации проектов. Это влияет на решение потенциальных клиентов о покупке – каждый хочет проживать в заселенном и обеспеченном инфраструктурой объекте, ощущая при этом все достоинства жизни в пригороде.
– В чем, на Ваш взгляд, основная причина удачного года для застройщиков? Куда качнется маятник спроса в этом году?
– Я много лет в этом бизнесе – и его законы мне понятны. Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. Все ждут повышения цен. И несомненно, так и будет, раз теперь к схеме финансирования строительства будут привлекаться кредитные средства. Люди хотели успеть купить жилье по старым ценам. В 2018 году многие застройщики перевыполнили план именно по этой причине. В 2019-м, я думаю, рынок будет поспокойнее.
Внедрив в одном из корпусов ЖК NEWПИТЕР осенью прошлого года систему продаж с использованием эскроу-счетов, мы изначально заложили в стоимость подорожание – на 10%. С конца прошлого года мы провели порядка 30 сделок. Интересно, что и здесь мы не ощутили особого падения покупательского интереса.
– Вы упомянули, что переход на проектное финансирование потребовал большой работы. В чем она заключалась?
– Во-первых, согласно новым требованиям законодательства, на каждый из объектов должны быть открыты специальные счета. Чтобы это сделать, мы провели не менее двух десятков встреч со специалистами различных банков. Это было взаимное обучение и обогащение опытом, поскольку и банки до конца не понимали всех нюансов. Особо хочу отметить работу специалистов Банка «Санкт-Петербург», они очень профессионально отнеслись к этим вопросам.
Во-вторых, на новые объекты необходимо было получить проектное финансирование. Так, ЖК «Новое Купчино» стал первым объектом компании, который будет реализовываться по новой схеме. Мы уже получили финансирование на первую очередь и готовим вторую.
Главная сложность была, конечно же, в работе с документами, с договорами. Надо было добиться того, чтобы один документ не противоречил другому, чтобы все участники процесса однозначно толковали закон. Это была кропотливая работа юристов, приходилось делать уточняющие запросы в Минстрой, Центробанк. Мы шаг за шагом выстроили новую систему.
– Коллеги из других компаний не просили дать мастер-класс?
– К нам действительно обращались с такой просьбой. Мы всегда готовы помочь.
– Как новации повлияют на дальнейшую стратегию «Строительного треста»?
– Я думаю, стратегия в основе своей останется прежней. Мы строим качественные кирпичные дома. Но если ранее, при реализации крупных проектов, очереди формировались исходя из технологии строительства и особенностей земельного участка, то теперь придется их искусственно уменьшать. Для себя мы определили планку в 15–20 тыс. кв. м, чтобы за короткое время успеть построить и начать продавать. Весь процесс не должен занимать более двух лет, иначе обслуживать это проектное финансирование будет слишком дорого и сложно.
Еще один важный аспект – оптимизация себестоимости. Этому мы уделяем очень серьезное внимание. Например, пересматриваем ценообразование с подрядчиками, ежегодно фиксируем цену на различные виды работ. Изучаем рынок, тщательно проводим тендеры, ищем самые оптимальные решения. Мы прекрасно понимаем: увеличивать бесконечно ограниченную стоимость продажи готовой продукции – не получится, а маржинальность проектов снижается.
– Если переход на эскроу-счета вопрос решенный, то при каких условиях он был бы менее болезненным для рынка?
– Перед рынком рано или поздно встал бы вопрос ухода от долевого строительства. Но, на мой взгляд, переход на проектное финансирование – преждевременный шаг. Ведь это не сделает жилье для российских граждан более доступным. И вряд ли приведет к декларируемой в нацпроектах сдаче 120 млн кв. м в год.
Что касается условий – отрасль поддержит поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Контролировать этапы легко: достаточно сверять ход работ с графиком строительства. Да, форс-мажор никто не отменял, но и деньги не должны лежать мертвым грузом в банке до самого завершения проекта.
– Как изменится рынок после 1 июля?
– Проектное финансирование получат не все, часть игроков уйдет с арены, кто-то перейдет в генподрядчики. Рынок земельных участков обогатится, и, вероятно, цена на землю несколько скорректируется. На мой взгляд, в последние годы рынок земли находится в перегретом состоянии. Стоимость выше реальной цены на 20–30%.
– Переход на новые рельсы обострит вечную борьбу властей и бизнеса по поводу возведения социальных объектов?
– Я бы не называл это борьбой. Это прежде всего отсутствие четких и единых для всех правил. Если в Ленинградской области этот вопрос так или иначе решен через программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Светофор», то в городе в принципе отсутствуют четкие ориентиры. Согласно новому законодательству, в рамках проекта застройщик лишен возможности тратить деньги дольщиков на строительство социальной инфраструктуры. Если же речь идет о безвозмездной передаче этих объектов городу, то тогда нужно решать вопрос с двойным налогообложением.
– Какие объекты компания планирует начать строить и продавать в 2019 году?
– Мы продолжаем строительство начатых объектов. В ЖК «Капитал» в Кудрово мы планируем ввести 72 тыс. кв. м, ЖК NEWПИТЕР в Новоселье – в стадии строительства четыре дома, один из которых близок к завершению. ЖК «Сосновка» на проспекте Тореза будет также сдан в этом году.
В прошлом году мы открыли продажи в нашем новом проекте – ЖК «Новое Купчино», начинаем строить первую и вторую очереди. Ввод первой очереди намечен на 2020 год.
Есть планы и по развитию проектов в Калининграде. В Гурьевском районе, на границе Калининграда и области, мы приступаем к строительству нового пятиэтажного жилого комплекса и планируем возвести порядка 25 тыс. кв. м. Еще один проект запланирован в самом Калининграде, в Центральном районе.
Забегая вперед, отмечу, что в Петербурге нами приобретены еще два земельных участка. Но анонсировать эти проекты будем, когда получим необходимую документацию.
Справка
Объединение «Строительный трест» – лидер кирпичного домостроения Санкт-Петербурга. За 26 лет работы на строительном рынке объединением было точно в срок сдано около 130 объектов общей площадью более 2,3 млн кв. м (в том числе объекты социального и культурного значения). Объединение работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в Калининграде.
Ежегодно компания вводит в эксплуатацию 100–150 тыс. кв. м недвижимости, а в домах, построенных компанией, проживает более 50 тыс. счастливых семей.
Компания, ее сотрудники и ее объекты неоднократно становились победителями и лауреатами значимых профессиональных конкурсов: «Строитель года», Urban Awards, «Лучший каменщик», «Лидер строительного качества», CREDO, «Строймастер», «Доверие потребителя».
Сегодня рыночный успех застройщикам гарантирует продажа не «голых» квадратных метров, а жилой среды, ориентированной на определенный образ жизни, убежден Станислав Данелян, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость», которая в эти дни отмечает 20-летие деятельности.
– Станислав Самвелович, с какими результатами подошла компания к своему юбилею?
– «Арсенал-Недвижимость» сегодня – это 20 лет плодотворной работы, за которые компания сформировалась как крупный и авторитетный застройщик, выполняющий весь цикл работ, от подбора и анализа земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию и последующего управления построенными зданиями.
За прошедшие годы точно в срок дольщикам было передано свыше 340 тыс. кв. м жилья – это 20 жилых домов, или почти 7,5 тыс. квартир. И в каждый из проектов мы стараемся добавить нечто особенное, свою «изюминку». Мало кому сейчас нужны «голые» квадратные метры, пусть и по минимальной цене. Покупатель сравнивает, выбирает и готов платить немного больше за более комфортные условия проживания. Уже играют роль не только цена и местоположение, но само наполнение проекта, его внутренняя среда и качественные характеристики. Поэтому мы строим и продаем не «типовые коробки», а стиль жизни, и рассчитываем, что наши кварталы станут олицетворением современной городской среды.
Особенное внимание уделяется качеству производимых работ – отделочные работы мы выполняем собственными силами, что позволяет обеспечивать высокий уровень конечного результата. В компании существует специальный отдел – Служба контроля качества, которая производит проверку и принимает готовые квартиры. Представители данного отдела присутствуют также при передаче квартир дольщикам и всячески способствуют устранению дефектов (при их наличии) в максимально кратчайшие сроки.
– По каким принципам отбираются территории для освоения? Есть ли, по Вашему мнению, абсолютно непригодные для жилищного строительства «пятна» в черте города и ближайших пригородах?
– Мы стремимся к диверсификации своего земельного банка, рассматриваем интересные участки как в Петербурге, так и в области. Ключевое значение для нас имеют экологическая составляющая, наличие объектов инфраструктуры, близость к транспортным артериям. Из городских локаций наибольший интерес представляет сейчас Приморский район – несмотря на высокий уровень конкуренции, там отмечается высокий уровень спроса со стороны покупателей.
– Насколько «перегрет» рынок пригородного жилья массового сегмента? Будут ли Мурино, Кудрово, Бугры столь же востребованными, как сегодня, в течение ближайших пяти лет?
– Спрос на жилье в ближайшем пригороде со стороны покупателей не снижается. Скорее всего, эта тенденция сохранится и в ближайшие несколько лет. Покупатели сегодня ищут «золотую середину» в соотношении параметров «цена» и «качество», и зачастую соответствующие предложения представлены именно в пригородных локациях.
– На каком этапе сегодня работы по строящимся объектам Вашей компании? И удалось ли точно «попасть» в ожидания рынка?
– В квартале «Солнечный» уже введено в эксплуатацию восемь корпусов. Два дома находятся на завершающих этапах – они сдаются летом этого года. Еще три корпуса в стадии активного строительства. Кроме того, работает детский садик, в январе на баланс области передан еще один, но он пока не открылся. С 1 сентября заработала первая школа в Мурино, построенная силами нашей компании. Она рассчитана и на будущих жильцов квартала «YouПитер», где сейчас ведется строительство всех пяти корпусов. Первый сдается во II квартале текущего года, последний – во II квартале 2019-го.
В прошедшем году мы вывели на рынок сразу два новых проекта – это кварталы «Гольфстрим» в Кудрово и «Энфилд» в Буграх. Все четыре дома в «Гольф-стриме» строятся одновременно: на данный момент возведено примерно 70% монолитного конструктива домов, ведется кирпичная кладка наружных стен. В «Энфилде» пока в стройке первые два дома из семнадцати – сейчас они на уровне второго-третьего этажей.
Учитывая, что каждый из наших проектов пользуется стабильно высоким спросом, «попасть» в ожидания рынка нам удалось. Более красноречиво об этом свидетельствуют цифры. В «Энфилде» за первые три месяца продаж реализовано около 25% квартир. В двух корпусах «Гольфстрима», которые поступили в продажу в августе прошлого года, на данный момент продано свыше 45% жилья. В «YouПитере» реализовано и забронировано около 60% квартир в продающихся корпусах. В «Солнечном» продано почти 90% всех квартир.
– Кто ваши покупатели? Каковы их основные аргументы в пользу выбора объектов ГК «Арсенал-Недвижимость»?
– Наши жилые кварталы рассчитаны преимущественно на семейный формат жилья, и их часто выбирают для постоянного проживания. Покупатели чаще всего обращают внимание на качество строительных работ и отделки, соблюдение сроков строительства, надежность. Мы, со своей стороны, отмечаем большое количество повторных обращений, покупатели часто рекомендуют наши кварталы друзьям и родственникам.
– Какие проекты сейчас в разработке? Какое жилье Вам интересно строить сегодня?
– Сейчас прорабатываем интересный проект в Приморском районе. Пока идет подготовительный этап, разработка документации, но общая концепция ясна уже сейчас. Для ее реализации мы пригласили одного из ведущих российских архитекторов. Внешний облик квартала пока находится в стадии разработки. Очевидно, что неизменным останется упор на качественные характеристики, современные, надежные материалы и технологии, запоминающуюся архитектуру.
Всего в рамках проекта планируется построить около 200 тыс. кв. м жилья в районе Глухарской улицы, на проектируемом продолжении проспекта Авиаконструкторов. Помимо самих домов в квартале будут представлены помещения коммерческого назначения, подземные паркинги и социальная инфраструктура для более комфортной жизни. Думаю, продолжим тенденцию с проектированием нестандартных планировочных решений – есть интересные задумки, которые анонсируем чуть позже.
– Какие задачи стоят перед компанией в нынешнем году?
– Разумеется, в первую очередь мы планируем выполнить обязательства по текущим объектам, а также развивать новые проекты. Немаловажным направлением является строительство социальной инфраструктуры. В предыдущий год мы достаточно плотно работали в этом направлении и не собираемся останавливаться на достигнутом. Социальная составляющая крайне важна и, несомненно, она выгодно отличает проекты ГК «Арсенал-Недвижимость» от конкурентов.
Справка
«Арсенал-Недвижимость» основана 26 марта 1997 года. За прошедшие годы построено и введено в эксплуатацию свыше 340 тыс. кв. м жилья, а также первая общеобразовательная школа в Мурино на 1224 ученика, 3 детских садика, опорный пункт полиции в Мурино. В прошедшем году компания отмечена как лучший генеральный подрядчик и самый эффективный налогоплательщик в Ленинградской области. На данный момент ведется одновременное строительство четырех кварталов, в перспективе – реализация проекта в Приморском районе Санкт-Петербурга.
Кудрово и Янино продолжают активно застраиваться. Удовлетворены ли местные власти уровнем комфорта создаваемой жилой среды, рассказал глава администрации МО «Заневское городское поселение» Алексей Гердий.
– Алексей Викторович, справляетесь ли с дефицитом соцобъектов?
– Беспокоят сроки их строительства в новых кварталах. Кудрово стало первым проектом для Заневского сельского (тогда еще) поселения, который был действительно разработан комплексно: все строительство идет согласно утвержденной градостроительной документации. И социальные объекты на самом деле строятся, но сроки строительства жилья сдвинулись из-за экономического кризиса в стране. В результате и соцобъекты появятся немного позже.
– Это будет ощутимо для жителей?
– Если говорить о детских дошкольных учреждениях – наверное, да. Хотя на данный момент, например, компания Setl City сдала два детских дошкольных учреждения и школу на 600 мест. В почти стопроцентной строительной готовности еще один детский сад на 140 мест. Рядом с ним достраиваются детский сад на 175 мест компании «Полис Групп», школа на 275 мест – думаю, уже до 1 сентября эти объекты будут введены в эксплуатацию.
Отдельная территория развития – микрорайон «Новый Оккревиль» в Кудрово. Там уже начала работать школа на 1600 мест (самая крупная на Северо-Западе) – на ее базе тоже есть детский сад на 160 мест, который, думаю, тоже к новому учебному году будет запущен. Плюс не нужно списывать со счетов действующий там частный детский сад на 300 мест. Кроме того, сейчас компания «Строительный трест» строит дом, где предусмотрен встроенный детский сад на 150 мест. А во II квартале этого года компания заложит рядом и отдельно стоящий детский сад на 330 мест. В планах на 2018 год у этого же застройщика – начало строительства еще одного детского сада на 150 мест и школы.
Если говорить о проекте «Семь столиц», там все тоже реализуется в соответствии с ППТ. Сроки строительства квартала «Лондон» немного сдвинуты, но без нарушения прав дольщиков. Последний детский сад в рамках этого проекта будет построен в 2022 году. В общей сложности в квартале «Лондон» откроется еще четыре детских сада.
Всего на территории Кудрово появится два десятка новых детских дошкольных учреждений и шесть школ. На данный момент две новые школы уже принимают детей. И в большой школе в «Новом Оккервиле» примерно 500 свободных мест. Но мы не расслабляемся. Мы знаем, что заселение новостроек идет интенсивными темпами. Если год назад в Кудрово было прописано 12,5 тыс. человек, то сейчас – уже 14,5 тыс., а реально живет, наверное, тысяч 25-28.
Что касается Янино, сейчас будет запускаться в эксплуатацию детский сад, возведенный на средства областного бюджета. Там тоже есть частный детский сад, который будет вводиться в эксплуатацию. Детский сад на 110 мест закладывает в Янино «ЦДС», садик такой же вместимости начала строить компания «Ленстройтрест».
Спланированы и все социальные объекты, которые будут выкупаться по программе «Соцобъекты в обмен на налоги». А поскольку у нас появилось в Кудрово дополнительно около 5 га неразграниченной земли (один застройщик в силу финансовых сложностей отказался от аренды этой территории), формируем участок, где дополнительно будет построено два детских сада по 220 мест и школа на 120 мест. Не у всех инвесторов есть «пятна» для строительства собственных социальных объектов. Таких застройщиков мы пригласим вместе с Правительством области к обсуждению их участия в строительстве этих объектов.
– Качественная жилая среда предполагает и хорошую транспортную доступность. Улучшится ли она по сравнению с сегодняшней?
– На нашу территорию четыре въезда-выезда: это проспект Косыгина – Колтушское шоссе; это станция метро «Ул. Дыбенко» – проезд к Ленинградской улице; это Кудровский проезд от проспекта Большевиков; и Мурманская трасса – выезд на улицу Народную. Казалось бы, достаточно для нормальной транспортной доступности. Но у нас все равно есть определенные трудности. Поэтому ведется проектирование расширения данных проездов (и Кудровского, и выходящего на ул. Дыбенко). Активно проектируется проспект Строителей – эта дорога будет идти мимо «Нового Оккервиля» параллельно Кольцевой автодороге. Работы ведет Setl City, половина дороги уже практически построена. Сейчас к строительству подключатся «Полис Групп», «Арсенал», «ЦДС», «Инвестторг».
– Остается злободневной тема расширения Колтушского шоссе.
– На моей памяти проект реконструкции Колтушского шоссе делался уже дважды. Теперь он сделан в третий раз и находится в экспертизе. Естественно, полотно будет расширено, поставлены шумоизолирующие заборы. После Янино полотно будет уходить влево через так называемую «Пьяную дорогу» на Колтушское шоссе в сторону Всеволожска. И будет отремонтировано полотно на Колтуши.
Кстати, по новому проекту расширение затрагивает только несколько участков, площади которых уменьшатся буквально на две-три «сотки».
Дело в том, что Янино справа по ходу движения транспорта из Петербурга будет практически полностью промышленной зоной. В освоении территории под жилищное строительство там участвует только компания Normann.
По Генплану, у нас должно быть 110-120 тыс. человек населения. И промышленные зоны, логистика были продуманы таким образом, чтобы 78% зарегистрированного населения было обеспечено здесь рабочими местами. А если будет положительно решен вопрос еще и о выходе Восточного скоростного радиуса через створ Фаянсовой улицы на Мурманское шоссе, это гарантирует нам второй экономический скачок. Быстро начнут развиваться поселок Новоселье и деревня Старая Соржа, где именно под логистику и «промку» зарезервировано более 200 га. Они и сейчас развиваются, предприятия туда выезжают, но тогда развитие пойдет еще активнее.
Главное – не уходить от положений разработанного Генерального плана, хотя, естественно, он не догма – действительность вносит корректировки. Например, по Генплану в поселении осталось около 800 га земель сельскохозяйственного назначения, но к нам постоянно поступают заявления на изменение их категории на земли промышленности.
– Значит, в конце концов, у вас вообще не останется сельхозпроизводства?
– А у нас его и нет. Да, отдельные фермерские хозяйства ведут свою деятельность. Но Кольцевая автодорога разрезала нашу территорию, и АОЗТ «Выборгское» просто не выжило в новых условиях. И скажу вам честно как сельский житель: я не хочу есть капусту, которая выросла у КАД.
– На какой же рынок труда вы рассчитываете?
– Ставка на логистику и промышленность, но не выше V класса опасности.
– Реализация каких проектов потребовала (или требует) внесения корректировок в Генплан поселения?
– Незначительные изменения вносятся в связи с освоением Кудрово. Возможно, новые корректировки потребуются в следующем году.
Сейчас мы принимаем информацию от собственников всех земельных участков, чтобы понимать, как они хотели бы поменять вид разрешенного использования своих участков. Когда такие сведения соберем, естественно, проконсультируемся с областным Комитетом по архитектуре и градостроительству. Но речь не идет о жилье. Для нашего поселения, даже с учетом его нового городского статуса, уже строящегося жилья достаточно. Думаю, что лет через десять Заневское городское поселение превратится в серьезный городской округ.
– Не будет тогда соблазна стать частью Петербурга?
– Если в Кремле примут какое-то решение, мы спорить не будем. Однако на данный момент вот превратим мы деревню Кудрово в город Кудрово – а как он будет самостоятельно существовать? Все считают, что «ИКЕА» платит огромные налоги. Это действительно так, но в эту сумму входят и федеральные, и региональные, и муниципальные налоги. Так что на территории остается только 35 млн рублей. Для справки: на данный момент по Кудрово мы собрали налог со всех юридических лиц в сумме около 8 млн рублей, а потратили за прошлый год на содержание Кудрово почти 45 млн рублей. И с каждым годом эта сумма растет.
Цифра
200 тыс. кв. м жилья будет сдано до конца I квартала 2017 года в Заневском поселении