Беслан Берсиров: «Реформы встречаем во всеоружии»
Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. О причинах рекордного спроса прошлого года и новых условиях работы в этом году «Строительному Еженедельнику» рассказал заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
– Беслан Рамазанович, с какими итогами «Строительный трест» завершил 2018 год?
– Я думаю, что не ошибусь, если скажу, что для всех сознательных застройщиков год прошел под знаком подготовки к переходу на проектное финансирование. «Строительный трест» не стал исключением. Да, многие надеялись на более длительный переходный период, смягчение условий, но мы привыкли во всеоружии встречать перемены, какими бы шоковыми для рынка они ни были, и одними из первых стали пробовать работать по новой схеме. За год мы прошли большой путь перезагрузки, это была очень качественная работа.
Что касается наших объемов и планов – в 2018 году мы выполнили все обещания, которые давали нашим дольщикам. Совокупный объем сданного жилья по проектам в Петербурге и Ленинградской области составил 125,5 тыс. кв. м. Мы ввели МФК GRANI и МФК AVATAR, очередные корпуса ЖК «Капитал» и ЖК NEWПИТЕР. Примерно таких же объемов ввода жилья планируем придерживаться и в ближайшую пятилетку.
В этом году, как и у многих застройщиков, у нас выросли продажи и объем выручки. По выручке мы даже установили для себя определенный рекорд – 13,3 млрд рублей, что на 30% больше, чем годом ранее.
– Ранее компания сообщила, что в 2018 году увеличила объем продаж и в своих загородных проектах.
– Да, продажи в этом сегменте увеличились вдвое по сравнению с показателями 2017 года. У нас, как известно, три объекта: в Токсово «Озерный край», в Старом Петергофе «Сад Времени» и в Кузьмолово «Небо». Увеличение показателей продаж мы связываем в первую очередь с активной стадией реализации проектов. Это влияет на решение потенциальных клиентов о покупке – каждый хочет проживать в заселенном и обеспеченном инфраструктурой объекте, ощущая при этом все достоинства жизни в пригороде.
– В чем, на Ваш взгляд, основная причина удачного года для застройщиков? Куда качнется маятник спроса в этом году?
– Я много лет в этом бизнесе – и его законы мне понятны. Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. Все ждут повышения цен. И несомненно, так и будет, раз теперь к схеме финансирования строительства будут привлекаться кредитные средства. Люди хотели успеть купить жилье по старым ценам. В 2018 году многие застройщики перевыполнили план именно по этой причине. В 2019-м, я думаю, рынок будет поспокойнее.
Внедрив в одном из корпусов ЖК NEWПИТЕР осенью прошлого года систему продаж с использованием эскроу-счетов, мы изначально заложили в стоимость подорожание – на 10%. С конца прошлого года мы провели порядка 30 сделок. Интересно, что и здесь мы не ощутили особого падения покупательского интереса.
– Вы упомянули, что переход на проектное финансирование потребовал большой работы. В чем она заключалась?
– Во-первых, согласно новым требованиям законодательства, на каждый из объектов должны быть открыты специальные счета. Чтобы это сделать, мы провели не менее двух десятков встреч со специалистами различных банков. Это было взаимное обучение и обогащение опытом, поскольку и банки до конца не понимали всех нюансов. Особо хочу отметить работу специалистов Банка «Санкт-Петербург», они очень профессионально отнеслись к этим вопросам.
Во-вторых, на новые объекты необходимо было получить проектное финансирование. Так, ЖК «Новое Купчино» стал первым объектом компании, который будет реализовываться по новой схеме. Мы уже получили финансирование на первую очередь и готовим вторую.
Главная сложность была, конечно же, в работе с документами, с договорами. Надо было добиться того, чтобы один документ не противоречил другому, чтобы все участники процесса однозначно толковали закон. Это была кропотливая работа юристов, приходилось делать уточняющие запросы в Минстрой, Центробанк. Мы шаг за шагом выстроили новую систему.
– Коллеги из других компаний не просили дать мастер-класс?
– К нам действительно обращались с такой просьбой. Мы всегда готовы помочь.
– Как новации повлияют на дальнейшую стратегию «Строительного треста»?
– Я думаю, стратегия в основе своей останется прежней. Мы строим качественные кирпичные дома. Но если ранее, при реализации крупных проектов, очереди формировались исходя из технологии строительства и особенностей земельного участка, то теперь придется их искусственно уменьшать. Для себя мы определили планку в 15–20 тыс. кв. м, чтобы за короткое время успеть построить и начать продавать. Весь процесс не должен занимать более двух лет, иначе обслуживать это проектное финансирование будет слишком дорого и сложно.
Еще один важный аспект – оптимизация себестоимости. Этому мы уделяем очень серьезное внимание. Например, пересматриваем ценообразование с подрядчиками, ежегодно фиксируем цену на различные виды работ. Изучаем рынок, тщательно проводим тендеры, ищем самые оптимальные решения. Мы прекрасно понимаем: увеличивать бесконечно ограниченную стоимость продажи готовой продукции – не получится, а маржинальность проектов снижается.
– Если переход на эскроу-счета вопрос решенный, то при каких условиях он был бы менее болезненным для рынка?
– Перед рынком рано или поздно встал бы вопрос ухода от долевого строительства. Но, на мой взгляд, переход на проектное финансирование – преждевременный шаг. Ведь это не сделает жилье для российских граждан более доступным. И вряд ли приведет к декларируемой в нацпроектах сдаче 120 млн кв. м в год.
Что касается условий – отрасль поддержит поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Контролировать этапы легко: достаточно сверять ход работ с графиком строительства. Да, форс-мажор никто не отменял, но и деньги не должны лежать мертвым грузом в банке до самого завершения проекта.
– Как изменится рынок после 1 июля?
– Проектное финансирование получат не все, часть игроков уйдет с арены, кто-то перейдет в генподрядчики. Рынок земельных участков обогатится, и, вероятно, цена на землю несколько скорректируется. На мой взгляд, в последние годы рынок земли находится в перегретом состоянии. Стоимость выше реальной цены на 20–30%.
– Переход на новые рельсы обострит вечную борьбу властей и бизнеса по поводу возведения социальных объектов?
– Я бы не называл это борьбой. Это прежде всего отсутствие четких и единых для всех правил. Если в Ленинградской области этот вопрос так или иначе решен через программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Светофор», то в городе в принципе отсутствуют четкие ориентиры. Согласно новому законодательству, в рамках проекта застройщик лишен возможности тратить деньги дольщиков на строительство социальной инфраструктуры. Если же речь идет о безвозмездной передаче этих объектов городу, то тогда нужно решать вопрос с двойным налогообложением.
– Какие объекты компания планирует начать строить и продавать в 2019 году?
– Мы продолжаем строительство начатых объектов. В ЖК «Капитал» в Кудрово мы планируем ввести 72 тыс. кв. м, ЖК NEWПИТЕР в Новоселье – в стадии строительства четыре дома, один из которых близок к завершению. ЖК «Сосновка» на проспекте Тореза будет также сдан в этом году.
В прошлом году мы открыли продажи в нашем новом проекте – ЖК «Новое Купчино», начинаем строить первую и вторую очереди. Ввод первой очереди намечен на 2020 год.
Есть планы и по развитию проектов в Калининграде. В Гурьевском районе, на границе Калининграда и области, мы приступаем к строительству нового пятиэтажного жилого комплекса и планируем возвести порядка 25 тыс. кв. м. Еще один проект запланирован в самом Калининграде, в Центральном районе.
Забегая вперед, отмечу, что в Петербурге нами приобретены еще два земельных участка. Но анонсировать эти проекты будем, когда получим необходимую документацию.
Справка
Объединение «Строительный трест» – лидер кирпичного домостроения Санкт-Петербурга. За 26 лет работы на строительном рынке объединением было точно в срок сдано около 130 объектов общей площадью более 2,3 млн кв. м (в том числе объекты социального и культурного значения). Объединение работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в Калининграде.
Ежегодно компания вводит в эксплуатацию 100–150 тыс. кв. м недвижимости, а в домах, построенных компанией, проживает более 50 тыс. счастливых семей.
Компания, ее сотрудники и ее объекты неоднократно становились победителями и лауреатами значимых профессиональных конкурсов: «Строитель года», Urban Awards, «Лучший каменщик», «Лидер строительного качества», CREDO, «Строймастер», «Доверие потребителя».
ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) – один из немногих примеров, когда монополист, попавший «на рынок», сохранил позиции и успешно конкурирует с частными компаниями. Генеральный директор предприятия Алла Эккерман рассказала о том, как ГУИОН пережил реформирование.
– С 2012 года монополия на инвентаризацию и техучет недвижимости не действует. Расскажите, как ГУП пережило потерю статуса монополиста?
– Когда закон обязал нас работать в условиях конкурентного рынка, пришлось перестраиваться, становиться мобильнее, более чутко реагировать на изменения конъюнктуры рынка. Одной из самых сложных задач было перестроить собственную работу, например, научиться рекламировать себя, ведь прежде для нас это была совершенно нетипичная задача. Всем сотрудникам компании трудно давались эти перемены, но постепенно мы справились. За эти годы нам удалось не только сохранить все направления деятельности, включая кадастровые работы, техническую инвентаризацию, проектирование, оценку недвижимости, а также землеустроительные работы, но и обеспечить повышение конкурентоспособности нашего предприятия, суметь занять свою нишу на рынке. Теперь, перестроив свою работу, мы оперативно реагируем на новые тенденции в сфере оказания услуг по управлению недвижимостью и готовы расширять спектр предоставляемых нами услуг, в том числе в электронном виде.
– До 2012 года определенную часть доходов ГУИОНу приносил госзаказ. Сейчас ситуация изменилась?
– Сегодня доля средств, которые мы получаем от города в виде платы за выполненные работы, не является определяющей в наших доходах. В 2015 году госконтракты приносили 10% дохода, в 2016 году этот показатель снизился до 6%. По итогам этого года, мы прогнозируем, что госзаказ обеспечит нам до 9% дохода.
– На каких клиентов вы ориентируетесь в большей степени: на физических или юридических лиц?
– Нам важны все клиенты. Но есть и специфика, связанная с историей предприятия, ведь ГУИОН – известная людям госорганизация, существующая уже 23 года, наши отделения расположены почти во всех районах Петербурга, и поэтому горожане чаще всего идут именно к нам.
Взаимодействие со строительными компаниями складывается по-разному. После 2012 года мы наблюдали серьезный отток клиентов, многие ушли к независимым кадастровым инженерам, главное преимущество которых в том, что они предлагают более гибкое ценообразование, мы же – госкомпания, поэтому деятельность ГУИОН подлежит тарифному регулированию. Однако в последние два года застройщики начали к нам возвращаться, что объясняется, на мой взгляд, тем, что у нас работают опытные высококвалифицированные специалисты, мы давно на рынке, и очевидно, что никуда не исчезнем (а печальный опыт работы с «однодневками» появился у многих застройщиков). Еще важный момент: специалисты нашего предприятия всегда осуществляют замеры непосредственно на объекте, тогда как другие компании, в целях экономии, зачастую работают по проекту, что неминуемо приводит к ошибкам. Кроме того, мы серьезно относимся к вопросу сохранения архивных данных, поэтому к нам повторно можно обратиться через два, три или четыре года, и мы без проблем найдем результаты своей работы любой давности и решим все возникшие вопросы.
– В соответствии с новациями законодательства, для осуществления всех трех направлений оценки специалист должен получить три соответствующих аттестата.
– Мы заранее готовились к этим изменениям законодательства, поэтому наши оценщики уже сдали квалификационные экзамены и получили все необходимые аттестаты. Наверняка не все игроки рынка были столь же предусмотрительны, что, несомненно дает нам серьезное преимущество.
– Федеральные власти давно объявили курс на цифровизацию рынка недвижимости. ГУП как-то участвует в этом процессе?
– Широкое использование информационных систем в работе ГУИОН позволяет нам оперативно и качественно предоставлять услуги. Достаточно сказать, что наши специалисты ведут работу по разработке Единой информационной системы (ЕИС) с 2006 года. С февраля прошлого года мы приступили к предоставлению услуг в режиме «онлайн» через специальный сервис, размещенный на нашем официальном сайте. Весьма показательно, что с начала этого года предприятие увеличило доход от предоставления услуг в режиме «онлайн» в пять раз – за указанный период было обработано более 1100 заявок на сумму более 2,2 млн рублей, что подтверждает востребованность данного сервиса.
– В портфолио ГУИОН очень много серьезных проектов. Расскажите, какими Вы особенно гордитесь?
– Предприятие выступает одним из основных и постоянных партнеров Петербурга при строительстве большинства знаковых стратегических объектов. Достаточно сказать, что именно наши специалисты проводили техническую инвентаризацию и кадастровые работы в отношении таких мегапроектов, как новый стадион на Крестовском острове или штаб-квартира компании «Газпром» – «Лахта Центр».
В прошлом месяце, например, мы закрыли трехлетний контракт с ГУП «Водоканал». Наши специалисты обследовали 17 058 зданий и 43 435 нежилых помещений на территории Северной и Центральной зон водоснабжения. В результате выяснилось, что у 13 465 нежилых помещений вообще не было договоров на водоснабжение, тогда как в самом «Водоканале» полагали, что таковых будет в 2,5 раза меньше. Собранная ГУИОН информация поможет «Водоканалу» реально оценить количество абонентов, объем водопотребления, наличие приборов учета и т. д. – и, соответственно, увеличить выручку.
– ГУИОН несколько лет занимался реконструкцией Литейной женской гимназии. Расскажите, как шли работы.
– Здание Литейной женской гимназии было построено в 1878 году в стиле неоренессанса. В советское время здесь находилась средняя школа № 194, а в 1974 году разместилось профессионально-техническое училище. В итоге к 2013 году, когда здание передали в ведение ГУИОН, оно нуждалось в серьезных восстановительных работах. Перед нами была поставлена задача, с одной стороны, сохранить объект культурного наследия, а с другой – создать современное офисное здание, удобное для работы, не задействуя при этом бюджетные средства. Реставрация шла до 2017 года: мы провели проектно-изыскательские работы, ремонт несущих конструкций, инженерных систем, кровли и фасадов. Было тяжело, временами хотелось все бросить и вернуть здание, однако сейчас я рада, что мы пошли до конца. Я очень горжусь этим проектом, ведь это яркий пример того, как без привлечения денег из городской казны можно внести вклад в сохранение нашего прекрасного города.