Беслан Берсиров: «Реформы встречаем во всеоружии»


25.02.2019 13:10

Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. О причинах рекордного спроса прошлого года и новых условиях работы в этом году «Строительному Еженедельнику» рассказал заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.


– Беслан Рамазанович, с какими итогами «Строительный трест» завершил 2018 год?

– Я думаю, что не ошибусь, если скажу, что для всех сознательных застройщиков год прошел под знаком подготовки к переходу на проектное финансирование. «Строительный трест» не стал исключением. Да, многие надеялись на более длительный переходный период, смягчение условий, но мы привыкли во всеоружии встречать перемены, какими бы шоковыми для рынка они ни были, и одними из первых стали пробовать работать по новой схеме. За год мы прошли большой путь перезагрузки, это была очень качественная работа. 

Что касается наших объемов и планов – в 2018 году мы выполнили все обещания, которые давали нашим дольщикам. Совокупный объем сданного жилья по проектам в Петербурге и Ленинградской области составил 125,5 тыс. кв. м. Мы ввели МФК GRANI и МФК AVATAR, очередные корпуса ЖК «Капитал» и ЖК NEWПИТЕР. Примерно таких же объемов ввода жилья планируем придерживаться и в ближайшую пятилетку.

В этом году, как и у многих застройщиков, у нас выросли продажи и объем выручки. По выручке мы даже установили для себя определенный рекорд – 13,3 млрд рублей, что на 30% больше, чем годом ранее.

– Ранее компания сообщила, что в 2018 году увеличила объем продаж и в своих загородных проектах.

– Да, продажи в этом сегменте увеличились вдвое по сравнению с показателями 2017 года. У нас, как известно, три объекта: в Токсово «Озерный край», в Старом Петергофе «Сад Времени» и в Кузьмолово «Небо». Увеличение показателей продаж мы связываем в первую очередь с активной стадией реализации проектов. Это влияет на решение потенциальных клиентов о покупке – каждый хочет проживать в заселенном и обеспеченном инфраструктурой объекте, ощущая при этом все достоинства жизни в пригороде.

– В чем, на Ваш взгляд, основная причина удачного года для застройщиков?  Куда качнется маятник спроса в этом году?

– Я много лет в этом бизнесе – и его законы мне понятны. Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. Все ждут повышения цен. И несомненно, так и будет, раз теперь к схеме финансирования строительства будут привлекаться кредитные средства. Люди хотели успеть купить жилье по старым ценам. В 2018 году многие застройщики перевыполнили план именно по этой причине. В 2019-м, я думаю, рынок будет поспокойнее.

Внедрив в одном из корпусов ЖК NEWПИТЕР осенью прошлого года систему продаж с использованием эскроу-счетов, мы изначально заложили в стоимость подорожание – на 10%. С конца прошлого года мы провели порядка 30 сделок. Интересно, что и здесь мы не ощутили особого падения покупательского интереса.

– Вы упомянули, что переход на проектное финансирование потребовал большой работы. В чем она заключалась?

– Во-первых, согласно новым требованиям законодательства, на каждый из объектов должны быть открыты специальные счета. Чтобы это сделать, мы провели не менее двух десятков встреч со специалистами различных банков. Это было взаимное обучение и обогащение опытом, поскольку и банки до конца не понимали всех нюансов. Особо хочу отметить работу специалистов Банка «Санкт-Петербург», они очень профессионально отнеслись к этим вопросам.

Во-вторых, на новые объекты необходимо было получить проектное финансирование. Так, ЖК «Новое Купчино» стал первым объектом компании, который будет реализовываться по новой схеме. Мы уже получили финансирование на первую очередь и готовим вторую.

Главная сложность была, конечно же, в работе с документами, с договорами. Надо было добиться того, чтобы один документ не противоречил другому, чтобы все участники процесса однозначно толковали закон. Это была кропотливая работа юристов, приходилось делать уточняющие запросы в Минстрой, Центробанк. Мы шаг за шагом выстроили новую систему.

– Коллеги из других компаний не просили дать мастер-класс?

– К нам действительно обращались с такой просьбой. Мы всегда готовы помочь.

– Как новации повлияют на дальнейшую стратегию «Строительного треста»?

– Я думаю, стратегия в основе своей останется прежней. Мы строим качественные кирпичные дома. Но если ранее, при реализации крупных проектов, очереди формировались исходя из технологии строительства и особенностей земельного участка, то теперь придется их искусственно уменьшать. Для себя мы определили планку в 15–20 тыс. кв. м, чтобы за короткое время успеть построить и начать продавать. Весь процесс не должен занимать более двух лет, иначе обслуживать это проектное финансирование будет слишком дорого и сложно.

Еще один важный аспект – оптимизация себестоимости. Этому мы уделяем очень серьезное внимание. Например, пересматриваем ценообразование с подрядчиками, ежегодно фиксируем цену на различные виды работ. Изучаем рынок, тщательно проводим тендеры, ищем самые оптимальные решения. Мы прекрасно понимаем: увеличивать бесконечно ограниченную стоимость продажи готовой продукции – не получится, а маржинальность проектов снижается.

– Если переход на эскроу-счета вопрос решенный, то при каких условиях он был бы менее болезненным для рынка?

– Перед рынком рано или поздно встал бы вопрос ухода от долевого строительства. Но, на мой взгляд, переход на проектное финансирование – преждевременный шаг. Ведь это не сделает жилье для российских граждан более доступным. И вряд ли приведет к декларируемой в нацпроектах сдаче 120 млн кв. м в год.

Что касается условий – отрасль поддержит поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Контролировать этапы легко: достаточно сверять ход работ с графиком строительства. Да, форс-мажор никто не отменял, но и деньги не должны лежать мертвым грузом в банке до самого завершения проекта.

– Как изменится рынок после 1 июля?

– Проектное финансирование получат не все, часть игроков уйдет с арены, кто-то перейдет в генподрядчики. Рынок земельных участков обогатится, и, вероятно, цена на землю несколько скорректируется. На мой взгляд, в последние годы рынок земли находится в перегретом состоянии. Стоимость выше реальной цены на 20–30%.

 

– Переход на новые рельсы обострит вечную борьбу властей и бизнеса по поводу возведения социальных объектов?

– Я бы не называл это борьбой. Это прежде всего отсутствие четких и единых для всех правил. Если в Ленинградской области этот вопрос так или иначе решен через программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Светофор», то в городе в принципе отсутствуют четкие ориентиры. Согласно новому законодательству, в рамках проекта застройщик лишен возможности тратить деньги дольщиков на строительство социальной инфраструктуры. Если же речь идет о безвозмездной передаче этих объектов городу, то тогда нужно решать вопрос с двойным налого­обложением.

– Какие объекты компания планирует начать строить и продавать в 2019 году?

– Мы продолжаем строительство начатых объектов. В ЖК «Капитал» в Кудрово мы планируем ввести 72 тыс. кв. м, ЖК NEWПИТЕР в Новоселье – в стадии строи­тельства четыре дома, один из которых близок к завершению. ЖК «Сосновка» на проспекте Тореза будет также сдан в этом году.

В прошлом году мы открыли продажи в нашем новом проекте – ЖК «Новое Купчино», начинаем строить первую и вторую очереди. Ввод первой очереди намечен на 2020 год.

Есть планы и по развитию проектов в Калининграде. В Гурьевском районе, на границе Калининграда и области, мы приступаем к строительству нового пятиэтажного жилого комплекса и планируем возвести порядка 25 тыс. кв. м. Еще один проект запланирован в самом Калининграде, в Центральном районе.

Забегая вперед, отмечу, что в Петербурге нами приобретены еще два земельных участка. Но анонсировать эти проекты будем, когда получим необходимую документацию.

Справка

Объединение «Строительный трест» – лидер кирпичного домостроения Санкт-Петербурга. За 26 лет работы на строительном рынке объединением было точно в срок сдано около 130 объектов общей площадью более 2,3 млн кв. м (в том числе объекты социального и культурного значения). Объединение работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в Калининграде.

Ежегодно компания вводит в эксплуатацию 100–150 тыс. кв. м недвижимости, а в домах, построенных компанией, проживает более 50 тыс. счастливых семей.

Компания, ее сотрудники и ее объекты неоднократно становились победителями и лауреатами значимых профессиональных конкурсов: «Строитель года», Urban Awards, «Лучший каменщик», «Лидер строительного качества», CREDO, «Строймастер», «Доверие потребителя».

 


АВТОР: Дарья Литвинова
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков

Подписывайтесь на нас:


12.08.2013 14:04

7 августа прошло очередное заседание Совета Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) в Москве. Мероприятие прошло в канун праздника – Дня строителя, но праздничного обсуждения не получилось. Мы обратились за комментариями к очевидцу – Павлу Созинову, заместителю координатора НОСТРОЙ по СЗФО. - Как прошло последнее заседание совета и почему, как Вы считаете, очередное и в принципе будничное мероприятие выявило организационную и даже персональную проблематику в объединении?
- Легитимность вчерашнего Совета НОСТРОЙ весьма относительна – на заседании присутствовало менее половины членов, остальные голоса – по доверенности, в том числе и голос президента. В то же время явный перевес в зале координаторов и руководителей комитетов не мог не повлиять если не на решения, то хотя бы на полемику и существо дискуссии.
Обсуждение уже первого вопроса о платежной дисциплине СРО и об исполнении плана доходов и расходов привело помимо констатации об увеличении задолженности СРО перед НОСТРОЙ к дебатам вокруг исполнения сметы. Выясняется, что около четверти организаций так или иначе систематически уклоняются от уплаты членских взносов. Предложение – Аппарату активнее собирать взносы, а координаторам следует также подключиться к этому вопросу. Оснований для последнего решения, безусловно, нет – в положении о координаторах меры воздействия на членов Объединения не прописаны, и подобных задач также нет.
Что касается расходов на выполнение целевых программ, то за первое полугодие они составили по разным статьям сметы от 3 до 37%. Причем на координационную работу по округам выделено – 0%, тогда как третий квартал уже на исходе. Так что исполнение бюджета не то что бы под вопросом, оно не исполнимо в принципе.

- Насколько известно, в зале повис вопрос о членских взносах – возможно, их следует сократить?
- В президиуме, естественно, был противоположный подход. Пока принято решение мониторить ситуацию и влиять на нее. Повис организационный вопрос: кто на кого влияет при исполнении сметы – комитеты на Аппарат или наоборот. Замечание от Аппарата – комитеты не предоставляют вовремя сформулированные ТЗ по строке техрегулирование. Мнение президиума – комитеты сами по себе, а Аппарат – сам по себе, и вместе они отвечают за реализацию плана работ. Только – как? Каждый остался при своем мнении, а Аппарату вынесли мягкое (пока) порицание.
Аппарат подвергся обструкции и по другим, не значащимся в повестке вопросам – плохая конференц-связь, плохое информационное обеспечение и т.п., что в преддверии праздника и скомканности повестки заседания выглядело, мягко скажем, не ко времени, если только за этим не стояли какие-то иные цели.
Важное замечание: у координаторов сформирована единая позиция практически по всем вопросам повестки. Предложено собираться до Советов и приглашать руководителя Аппарата к обсуждению – решение принято. Руководители комитетов также координируются, однако предложение узаконить их координацию в виде какого-то совещательного органа пока не прошло.
Многократно муссируемая тема о ресурсных центрах для подготовки рабочих специальностей получила одобрение благодаря настойчивости авторов и малой бюджетности – затраты по софинансированию отнесены на округа, а по округам деньги и так не выделяются.
Неожиданно вопрос о наградах вызвал полемику – координаторы вновь постарались вмешаться в положение о почетных грамотах НОСТРОЙ, хотя по большому счету грамоты раздавались по округам тогда, когда в большинстве регионов все празднования уже завершились.
Важный вопрос утонул в «разном». По словам председательствующего Виктора Опекунова, поправки в Устав НОСТРОЙ уже готовы, остались только мелкие несущественные замечания и стилистические правки, так что пора голосовать на Съезде. Не очень ясно – все ли члены рабочей группы по поправкам в Устав в курсе происходящего и готовы к голосованию? Очевидно, что предстоящий осенью Съезд Национального объединения строителей даст старт избирательной компании-2014, и нормативные документы – часть программы, а также важны и персоналии, стоящие за ними.

- Вы уже не раз отмечали, что НОСТРОЙ необходима многоуровневая профессиональная система управления…
- Не так давно на Окружной конференции членов НОСТРОЙ по Северо-Западу обсуждались разные подходы и концепции возможных изменений Устава и нормативных документов Национального объединения строителей. Обсуждались, в том числе, и вопросы так называемой профессионализации управления НОСТРОЙ.
Если мы внимательно посмотрим законодательство в сфере некоммерческих организаций, то мы увидим разные подходы, возможность разных моделей управления НКО. Безусловно предполагается высшим органом управления общее собрание партнерства, ассоциации или иной организации, а дальше идет разделение на, условно говоря, законодательную и исполнительную власти.
Наиболее успешные и наиболее устойчивые организации предполагают профессиональную модель управления. В нашем случае – с НОСТРОЙ – мы прекрасно видим, что Совет включает в себя много компетентных и уважаемых в среде саморегулирования людей, однако этот орган работает с крайне редкой периодичностью, а кроме того, его костяк составляют руководители СРО, причем руководители непосредственно исполнительных органов СРО.
Обычно это руководители региональных организаций, и надо признать, что большую часть – до 99% - своего времени они загружены проблемами и работой в своих собственных СРО. В итоге мы видим, что «дистанционное управление» таким профессиональным объединением как НОСТРОЙ не приводит к тем результатам, которых мы все от него ждем.
На сегодняшний момент в самой системе управления заложено противоречие: Совет получается с одной стороны «законодательным» органом, с другой же (и по законодательству так должно быть) – исполнительным. В состав Совета помимо руководителей СРО входят и представители отраслевых министерств и ведомств – тоже, безусловно, уважаемые профессионалы, но которые в функциях саморегулирования не участвуют.
На сегодня в большинстве корпораций или, скажем, в банковской сфере принята двухуровневая система управления: когда существует некий наблюдательный совет и существует правление, на которое возложены исполнительские функции. В правление же обычно входят генеральный директор и руководители по направлениям.
В Национальном объединении строителей более 250 СРО, включающих более 100 тысяч юридических лиц. Это очень серьезный организм, который требует многоуровневого управления и разделения компетенций. Я бы сравнил НОСТРОЙ с высокоинтегрированным холдингом, управление которым должно вестись не только централизованно, но многие функции и полномочия должны передаваться на региональный уровень.
Необходимы многоуровневые компетенции, система управления не может быть такой размытой, как она есть на сегодня. Нужна четкая ответственность за выполнение поставленных целей и задач. Если мы посмотрим, как сейчас принимаются решения по расходованию средств, по тематическим планам, то мы увидим, что общественная компетенция в НОСТРОЙ заметно превышает профессиональную. Это сказывается на деятельности комитетов, которые работают также на общественных началах, ответственности за свою деятельность, по сути, не несут, но участвуют в распределении финансовых средств. И более того, берут на себя функции по подготовке технических заданий, условий для проведения конкурсов и т.д. При этом Совет, в общем-то, тоже не несет ответственности по этим компетенциям. Он тоже является общественным органом.

- Каков, по-вашему, выход из ситуации?
- На мой взгляд (и мое мнение разделяют многие члены Окружной конференции по Северо-Западу), нам нужно выстроить такую управленческую модель, которая включала бы несколько уровней. Один из них – управляющий совет (или правление – можно назвать как угодно). Каждый член этого исполнительного органа – это профессиональный топ-менеджер, нанятый для решения конкретных задач, поставленных перед органом управления. Эти топ-менеджеры, естественно, состоят в штате НОСТРОЙ, получают зарплату и располагают штатом исполнителей.
На сегодня у нас эту функцию должен был бы исполнять Аппарат НОСТРОЙ, но Аппарат не является полноценным исполнительным органом, а является только Аппаратом Совета, и его роль не очень ясна. В принципе и президент может выступать как единоличный исполнительный орган либо он может быть одним из членов Совета, председательствующим в исполнительном органе.
Безусловно, в такой модели управления должен быть и наблюдательный орган, в компетенцию которого войдет разработка стратегии, взаимодействие с законодательной и исполнительной властью, рассмотрение крупных сделок, одобрение основополагающих направлений деятельности и общая координация работы НОСТРОЙ. Этот орган можно по-разному называть – Наблюдательный совет, Совет директоров – это не так важно.
Надо отметить, что в существующей на сегодня модели была заложена в принципе неплохая идея, что члены Совета помимо прочего представляют регионы. Но по факту надо признать, что представительство регионов в Совете НОСТРОЙ отсутствует. Сегодня эту функцию выполняют координаторы.
И тут мы опять получаем противоречие. Координаторы, казалось бы, отражают позиции регионов, но при этом не входят в состав Совета НОСТРОЙ, то есть не являются членами исполнительного органа. И функционал координаторов в настоящий момент остается непонятным: вроде бы они собирают на конференции СРО своего округа, но их компетенция остается явно недостаточной для решения задач, которые ставят Окружные конференции.
На мой взгляд, ситуация должна решаться следующим образом. Избираемые в округах координаторы (как и другие члены Совета) должны стать штатными работниками НОСТРОЙ. Это, безусловно, не должны быть руководители СРО, которым следует заниматься своей непосредственной управленческой работой. На пост координаторов Окружная конференция должна привлекать профессиональных менеджеров, которые будут представлять интересы своего округа непосредственно в Совете НОСТРОЙ, то есть станут полноценными членами Совета.
Параллельно, как мне кажется, координаторы должны представлять интересы регионов и в Наблюдательном совете. Тут нужно продумать подходы и механизмы, координиаторы не смогут быть одновременно членами и исполнительного, и наблюдательного органа, но важно, чтобы позиция регионов доходила до всех уровней управления.
И конечно для координаторов надо более четко продумать систему выстраивания их работы в регионах. На мой взгляд, у координаторов должен быть определенный аппарат в округе (может быть, два-три сотрудника с четко определенным и понятным для СРО функционалом), а финансирование в Национальном объединении должно быть в значительной степени децентрализовано.
Требуется программный подход: есть конкретная программа на федеральном уровне – вот под нее финансирование и конкретные исполнители. В то же время необходимо переместить финансовые потоки в округа. И главной задачей координатора и его аппарата станет взаимодействие с органами власти, проведение через них тех решений, в которых заинтересованы строители с учетом специфики регионов. То есть аппарат координаторов должен представлять из себя мини-НОСТРОЙ в регионе, и работа координаторов и их аппарата должна быть также поставлена на профессиональную основу.
 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо

Подписывайтесь на нас: