Беслан Берсиров: «Реформы встречаем во всеоружии»
Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. О причинах рекордного спроса прошлого года и новых условиях работы в этом году «Строительному Еженедельнику» рассказал заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
– Беслан Рамазанович, с какими итогами «Строительный трест» завершил 2018 год?
– Я думаю, что не ошибусь, если скажу, что для всех сознательных застройщиков год прошел под знаком подготовки к переходу на проектное финансирование. «Строительный трест» не стал исключением. Да, многие надеялись на более длительный переходный период, смягчение условий, но мы привыкли во всеоружии встречать перемены, какими бы шоковыми для рынка они ни были, и одними из первых стали пробовать работать по новой схеме. За год мы прошли большой путь перезагрузки, это была очень качественная работа.
Что касается наших объемов и планов – в 2018 году мы выполнили все обещания, которые давали нашим дольщикам. Совокупный объем сданного жилья по проектам в Петербурге и Ленинградской области составил 125,5 тыс. кв. м. Мы ввели МФК GRANI и МФК AVATAR, очередные корпуса ЖК «Капитал» и ЖК NEWПИТЕР. Примерно таких же объемов ввода жилья планируем придерживаться и в ближайшую пятилетку.
В этом году, как и у многих застройщиков, у нас выросли продажи и объем выручки. По выручке мы даже установили для себя определенный рекорд – 13,3 млрд рублей, что на 30% больше, чем годом ранее.
– Ранее компания сообщила, что в 2018 году увеличила объем продаж и в своих загородных проектах.
– Да, продажи в этом сегменте увеличились вдвое по сравнению с показателями 2017 года. У нас, как известно, три объекта: в Токсово «Озерный край», в Старом Петергофе «Сад Времени» и в Кузьмолово «Небо». Увеличение показателей продаж мы связываем в первую очередь с активной стадией реализации проектов. Это влияет на решение потенциальных клиентов о покупке – каждый хочет проживать в заселенном и обеспеченном инфраструктурой объекте, ощущая при этом все достоинства жизни в пригороде.
– В чем, на Ваш взгляд, основная причина удачного года для застройщиков? Куда качнется маятник спроса в этом году?
– Я много лет в этом бизнесе – и его законы мне понятны. Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. Все ждут повышения цен. И несомненно, так и будет, раз теперь к схеме финансирования строительства будут привлекаться кредитные средства. Люди хотели успеть купить жилье по старым ценам. В 2018 году многие застройщики перевыполнили план именно по этой причине. В 2019-м, я думаю, рынок будет поспокойнее.
Внедрив в одном из корпусов ЖК NEWПИТЕР осенью прошлого года систему продаж с использованием эскроу-счетов, мы изначально заложили в стоимость подорожание – на 10%. С конца прошлого года мы провели порядка 30 сделок. Интересно, что и здесь мы не ощутили особого падения покупательского интереса.
– Вы упомянули, что переход на проектное финансирование потребовал большой работы. В чем она заключалась?
– Во-первых, согласно новым требованиям законодательства, на каждый из объектов должны быть открыты специальные счета. Чтобы это сделать, мы провели не менее двух десятков встреч со специалистами различных банков. Это было взаимное обучение и обогащение опытом, поскольку и банки до конца не понимали всех нюансов. Особо хочу отметить работу специалистов Банка «Санкт-Петербург», они очень профессионально отнеслись к этим вопросам.
Во-вторых, на новые объекты необходимо было получить проектное финансирование. Так, ЖК «Новое Купчино» стал первым объектом компании, который будет реализовываться по новой схеме. Мы уже получили финансирование на первую очередь и готовим вторую.
Главная сложность была, конечно же, в работе с документами, с договорами. Надо было добиться того, чтобы один документ не противоречил другому, чтобы все участники процесса однозначно толковали закон. Это была кропотливая работа юристов, приходилось делать уточняющие запросы в Минстрой, Центробанк. Мы шаг за шагом выстроили новую систему.
– Коллеги из других компаний не просили дать мастер-класс?
– К нам действительно обращались с такой просьбой. Мы всегда готовы помочь.
– Как новации повлияют на дальнейшую стратегию «Строительного треста»?
– Я думаю, стратегия в основе своей останется прежней. Мы строим качественные кирпичные дома. Но если ранее, при реализации крупных проектов, очереди формировались исходя из технологии строительства и особенностей земельного участка, то теперь придется их искусственно уменьшать. Для себя мы определили планку в 15–20 тыс. кв. м, чтобы за короткое время успеть построить и начать продавать. Весь процесс не должен занимать более двух лет, иначе обслуживать это проектное финансирование будет слишком дорого и сложно.
Еще один важный аспект – оптимизация себестоимости. Этому мы уделяем очень серьезное внимание. Например, пересматриваем ценообразование с подрядчиками, ежегодно фиксируем цену на различные виды работ. Изучаем рынок, тщательно проводим тендеры, ищем самые оптимальные решения. Мы прекрасно понимаем: увеличивать бесконечно ограниченную стоимость продажи готовой продукции – не получится, а маржинальность проектов снижается.
– Если переход на эскроу-счета вопрос решенный, то при каких условиях он был бы менее болезненным для рынка?
– Перед рынком рано или поздно встал бы вопрос ухода от долевого строительства. Но, на мой взгляд, переход на проектное финансирование – преждевременный шаг. Ведь это не сделает жилье для российских граждан более доступным. И вряд ли приведет к декларируемой в нацпроектах сдаче 120 млн кв. м в год.
Что касается условий – отрасль поддержит поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Контролировать этапы легко: достаточно сверять ход работ с графиком строительства. Да, форс-мажор никто не отменял, но и деньги не должны лежать мертвым грузом в банке до самого завершения проекта.
– Как изменится рынок после 1 июля?
– Проектное финансирование получат не все, часть игроков уйдет с арены, кто-то перейдет в генподрядчики. Рынок земельных участков обогатится, и, вероятно, цена на землю несколько скорректируется. На мой взгляд, в последние годы рынок земли находится в перегретом состоянии. Стоимость выше реальной цены на 20–30%.
– Переход на новые рельсы обострит вечную борьбу властей и бизнеса по поводу возведения социальных объектов?
– Я бы не называл это борьбой. Это прежде всего отсутствие четких и единых для всех правил. Если в Ленинградской области этот вопрос так или иначе решен через программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Светофор», то в городе в принципе отсутствуют четкие ориентиры. Согласно новому законодательству, в рамках проекта застройщик лишен возможности тратить деньги дольщиков на строительство социальной инфраструктуры. Если же речь идет о безвозмездной передаче этих объектов городу, то тогда нужно решать вопрос с двойным налогообложением.
– Какие объекты компания планирует начать строить и продавать в 2019 году?
– Мы продолжаем строительство начатых объектов. В ЖК «Капитал» в Кудрово мы планируем ввести 72 тыс. кв. м, ЖК NEWПИТЕР в Новоселье – в стадии строительства четыре дома, один из которых близок к завершению. ЖК «Сосновка» на проспекте Тореза будет также сдан в этом году.
В прошлом году мы открыли продажи в нашем новом проекте – ЖК «Новое Купчино», начинаем строить первую и вторую очереди. Ввод первой очереди намечен на 2020 год.
Есть планы и по развитию проектов в Калининграде. В Гурьевском районе, на границе Калининграда и области, мы приступаем к строительству нового пятиэтажного жилого комплекса и планируем возвести порядка 25 тыс. кв. м. Еще один проект запланирован в самом Калининграде, в Центральном районе.
Забегая вперед, отмечу, что в Петербурге нами приобретены еще два земельных участка. Но анонсировать эти проекты будем, когда получим необходимую документацию.
Справка
Объединение «Строительный трест» – лидер кирпичного домостроения Санкт-Петербурга. За 26 лет работы на строительном рынке объединением было точно в срок сдано около 130 объектов общей площадью более 2,3 млн кв. м (в том числе объекты социального и культурного значения). Объединение работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в Калининграде.
Ежегодно компания вводит в эксплуатацию 100–150 тыс. кв. м недвижимости, а в домах, построенных компанией, проживает более 50 тыс. счастливых семей.
Компания, ее сотрудники и ее объекты неоднократно становились победителями и лауреатами значимых профессиональных конкурсов: «Строитель года», Urban Awards, «Лучший каменщик», «Лидер строительного качества», CREDO, «Строймастер», «Доверие потребителя».
Услуга лизинга персонала, появившись в России в конце 1990-х годов, набирает популярность. В лизинге рабочего персонала заинтересована и строительная отрасль. О финансовой выгоде такого механизма и его рисках «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по развитию компании «СТС Групп» Андрей Щеткин.
– Лизинг персонала – понятие для российского рынка, как мне кажется, относительно новое. Насколько сегодня бизнес осведомлен о том, что это такое?
– Услуга лизинга персонала начала приживаться на российской почве с конца 1990-х годов. Именно тогда появились первые крупные компании-лизингодатели (провайдеры). Работодатели постепенно на практике убеждались в том, что использование временного персонала выгодно – сокращается штат компании и фонд оплаты труда, решается проблема сезонных сотрудников и т. п. Сегодня количество заявок на подбор временных сотрудников постоянно растет, меняются приоритеты и спрос. Если раньше по схеме лизинга привлекались по большей части высококвалифицированные специалисты, то сегодня весомая часть спроса приходится на сотрудников рабочих специальностей: грузчики, упаковщики, разнорабочие, кассиры, продавцы и т. д. Так, по схеме лизинга персонала в России уже работает большинство промышленных и торговых холдингов: «Ашан», «Леруа Мерлен», «Кока-Кола», «Метро», «Атак», «Виктория», «Шатура» и др.
– Как развивается лизинг персонала в строительной отрасли?
– Строительные компании часто арендуют персонал. Это интересно компаниям, которые производят строительные материалы и тем, кто занимается непосредственно строительством. Самыми распространенными специальностями, которые востребованы в лизинг, являются грузчики и разнорабочие. В основном низкоквалифицированный персонал. Многие строительные компании в качестве рабочей силы берут иммигрантов. Однако сейчас вступают ограничения на прием на работу иностранных работников, и поэтому большинство строительных компаний останавливают свой выбор на лизинге персонала.
– В чем выгода лизинга?
– Лизинг персонала несет в себе большую финансовую выгоду. Во-первых, это снижение административных расходов по содержанию персонала. К лизингу персонала прибегают и тогда, когда строительной компании нет смысла держать огромный штат сотрудников. Его можно привлечь в тот момент, когда компания действительно нуждается в рабочей силе. Лизинг выгоден и в целях снижения затрат на единицу обработанной продукции. Строительные компании арендуют персонал в случаях, когда есть срочная необходимость выполнить заказ по благоустройству территории, строительству развязки, укладке асфальта и в других подобных случаях. В них может работать несколько тысяч человек, но в определенные периоды линейный персонал не нужен. В таком случае строительные компании арендуют рабочих только на период стройки. Это удобно. Главный риск, который позволяет исключить лизинг персонала, – это финансовые потери вследствие невыполнения плана, связанного с отсутствием или недобором сотрудников
– Какую долю в портфеле заказов вашей компании занимает строительная отрасль? Растет ли число обращений?
– Строительная отрасль занимает от 2 до 10% от всех заказов нашей компании. Количество обращений постоянно растет. Оно зависит от сезона. Из-за введенных квот на использование иностранной рабочей силы обращения в компанию «СТС Групп» только растут. Сейчас Москва переживает строительный бум, что тоже увеличивает обращения.
– Какие специальности в строительной сфере набираются с помощью вашей компании? Почему именно эти специальности? Какие кадры с помощью лизинга вы не советуете набирать?
– В основном принимаются разнорабочие, грузчики, асфальтоукладчики, уборщики и др. В них сегодня наибольшая потребность. Ограничения, по большому счету, нет.
– Можно ли «взять в лизинг» топ-менеджера?
– Все зависит от уровня профессионализма топ-менеджера. Работа в строительстве связана с большими рисками. Арендуя топ-менеджера, строительная компания должна быть готова соотносить этот риски
– Вам поступил заказ на подбор персонала в строительную компанию. Как дальше выстроен процесс?
– С детальной проработки запроса: сроки, объемы, условия (стандартная процедура), знакомство с объектом. Что касается самих людей, у нас широкая база «своих», проверенных кандидатов, филиалы и партнеры по набору персонала практически в каждом регионе России. Конечно, периодически мы организуем рекламные кампании для привлечения новых сотрудников.
– Кто несет ответственность за персонал?
– Смотря о какой ответственности идет речь. Если это финансовая ответственность, то ее по договору несет компания, которая предоставила персонал. Мы ответственны за качество персонала, который арендуют у нас другие компании. Также ответственность может быть нематериальной, например хамство или непристойное поведение персонала. Ее несет та компания, которая предоставила данный персонал. Здесь ответственность нефинансовая, которая вытекает в потерю клиента. В нашей компании работает служба безопасности, которая позволяет фильтровать персонал.
– Кто платит зарплату?
– Мы платим. Оплата труда бывает как сдельная, так и часовая. Большинство хотят платить за сканирование, хотят платить больше за тот персонал, который лучше работает.
Справка
В традиционном понимании лизинг персонала подразумевает долгосрочную аренду сотрудников с оформлением в штат лизингодателя. Услуга лизинга персонала (staff leasing) появилась в США.
Эта тенденция зародилась в послевоенные годы. Европа восстанавливала разрушенные города, США укрепляли свое экономическое положение, открывая производства, находя новые механизмы снижения затрат и найма рабочей силы. Тогда была открыта фактически первая компания, основным профилем которой стал лизинг персонала, – Kelly Services.
В России эта услуга появилась после кризиса 1998 года.
В Петербурге, по словам экспертов, работает более десятка компаний, предоставляющих персонал в лизинг. Крупнейшие – Kelly Services, Adecco (Avanta Personnel), Manpower, «Анкор», «Морское кадровое агентство», «Барона», «АКМЭ Сервис», «Студенческий трудовой отряд», Coleman Services, EMG Professionals, «Авенир», Ventra, «Кадрофф».
Цифра
90% может составлять процентное соотношение лизингового персонала к общей численности персонала в средней компании в развитых странах.