Беслан Берсиров: «Реформы встречаем во всеоружии»
Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. О причинах рекордного спроса прошлого года и новых условиях работы в этом году «Строительному Еженедельнику» рассказал заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
– Беслан Рамазанович, с какими итогами «Строительный трест» завершил 2018 год?
– Я думаю, что не ошибусь, если скажу, что для всех сознательных застройщиков год прошел под знаком подготовки к переходу на проектное финансирование. «Строительный трест» не стал исключением. Да, многие надеялись на более длительный переходный период, смягчение условий, но мы привыкли во всеоружии встречать перемены, какими бы шоковыми для рынка они ни были, и одними из первых стали пробовать работать по новой схеме. За год мы прошли большой путь перезагрузки, это была очень качественная работа.
Что касается наших объемов и планов – в 2018 году мы выполнили все обещания, которые давали нашим дольщикам. Совокупный объем сданного жилья по проектам в Петербурге и Ленинградской области составил 125,5 тыс. кв. м. Мы ввели МФК GRANI и МФК AVATAR, очередные корпуса ЖК «Капитал» и ЖК NEWПИТЕР. Примерно таких же объемов ввода жилья планируем придерживаться и в ближайшую пятилетку.
В этом году, как и у многих застройщиков, у нас выросли продажи и объем выручки. По выручке мы даже установили для себя определенный рекорд – 13,3 млрд рублей, что на 30% больше, чем годом ранее.
– Ранее компания сообщила, что в 2018 году увеличила объем продаж и в своих загородных проектах.
– Да, продажи в этом сегменте увеличились вдвое по сравнению с показателями 2017 года. У нас, как известно, три объекта: в Токсово «Озерный край», в Старом Петергофе «Сад Времени» и в Кузьмолово «Небо». Увеличение показателей продаж мы связываем в первую очередь с активной стадией реализации проектов. Это влияет на решение потенциальных клиентов о покупке – каждый хочет проживать в заселенном и обеспеченном инфраструктурой объекте, ощущая при этом все достоинства жизни в пригороде.
– В чем, на Ваш взгляд, основная причина удачного года для застройщиков? Куда качнется маятник спроса в этом году?
– Я много лет в этом бизнесе – и его законы мне понятны. Любая реформа, особенно до конца не осознанная ни покупателями, ни застройщиками, ни самими реформаторами, ведет к резкому скачку покупательской активности в краткосрочном периоде. Все ждут повышения цен. И несомненно, так и будет, раз теперь к схеме финансирования строительства будут привлекаться кредитные средства. Люди хотели успеть купить жилье по старым ценам. В 2018 году многие застройщики перевыполнили план именно по этой причине. В 2019-м, я думаю, рынок будет поспокойнее.
Внедрив в одном из корпусов ЖК NEWПИТЕР осенью прошлого года систему продаж с использованием эскроу-счетов, мы изначально заложили в стоимость подорожание – на 10%. С конца прошлого года мы провели порядка 30 сделок. Интересно, что и здесь мы не ощутили особого падения покупательского интереса.
– Вы упомянули, что переход на проектное финансирование потребовал большой работы. В чем она заключалась?
– Во-первых, согласно новым требованиям законодательства, на каждый из объектов должны быть открыты специальные счета. Чтобы это сделать, мы провели не менее двух десятков встреч со специалистами различных банков. Это было взаимное обучение и обогащение опытом, поскольку и банки до конца не понимали всех нюансов. Особо хочу отметить работу специалистов Банка «Санкт-Петербург», они очень профессионально отнеслись к этим вопросам.
Во-вторых, на новые объекты необходимо было получить проектное финансирование. Так, ЖК «Новое Купчино» стал первым объектом компании, который будет реализовываться по новой схеме. Мы уже получили финансирование на первую очередь и готовим вторую.
Главная сложность была, конечно же, в работе с документами, с договорами. Надо было добиться того, чтобы один документ не противоречил другому, чтобы все участники процесса однозначно толковали закон. Это была кропотливая работа юристов, приходилось делать уточняющие запросы в Минстрой, Центробанк. Мы шаг за шагом выстроили новую систему.
– Коллеги из других компаний не просили дать мастер-класс?
– К нам действительно обращались с такой просьбой. Мы всегда готовы помочь.
– Как новации повлияют на дальнейшую стратегию «Строительного треста»?
– Я думаю, стратегия в основе своей останется прежней. Мы строим качественные кирпичные дома. Но если ранее, при реализации крупных проектов, очереди формировались исходя из технологии строительства и особенностей земельного участка, то теперь придется их искусственно уменьшать. Для себя мы определили планку в 15–20 тыс. кв. м, чтобы за короткое время успеть построить и начать продавать. Весь процесс не должен занимать более двух лет, иначе обслуживать это проектное финансирование будет слишком дорого и сложно.
Еще один важный аспект – оптимизация себестоимости. Этому мы уделяем очень серьезное внимание. Например, пересматриваем ценообразование с подрядчиками, ежегодно фиксируем цену на различные виды работ. Изучаем рынок, тщательно проводим тендеры, ищем самые оптимальные решения. Мы прекрасно понимаем: увеличивать бесконечно ограниченную стоимость продажи готовой продукции – не получится, а маржинальность проектов снижается.
– Если переход на эскроу-счета вопрос решенный, то при каких условиях он был бы менее болезненным для рынка?
– Перед рынком рано или поздно встал бы вопрос ухода от долевого строительства. Но, на мой взгляд, переход на проектное финансирование – преждевременный шаг. Ведь это не сделает жилье для российских граждан более доступным. И вряд ли приведет к декларируемой в нацпроектах сдаче 120 млн кв. м в год.
Что касается условий – отрасль поддержит поэтапное раскрытие эскроу-счетов. Контролировать этапы легко: достаточно сверять ход работ с графиком строительства. Да, форс-мажор никто не отменял, но и деньги не должны лежать мертвым грузом в банке до самого завершения проекта.
– Как изменится рынок после 1 июля?
– Проектное финансирование получат не все, часть игроков уйдет с арены, кто-то перейдет в генподрядчики. Рынок земельных участков обогатится, и, вероятно, цена на землю несколько скорректируется. На мой взгляд, в последние годы рынок земли находится в перегретом состоянии. Стоимость выше реальной цены на 20–30%.
– Переход на новые рельсы обострит вечную борьбу властей и бизнеса по поводу возведения социальных объектов?
– Я бы не называл это борьбой. Это прежде всего отсутствие четких и единых для всех правил. Если в Ленинградской области этот вопрос так или иначе решен через программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Светофор», то в городе в принципе отсутствуют четкие ориентиры. Согласно новому законодательству, в рамках проекта застройщик лишен возможности тратить деньги дольщиков на строительство социальной инфраструктуры. Если же речь идет о безвозмездной передаче этих объектов городу, то тогда нужно решать вопрос с двойным налогообложением.
– Какие объекты компания планирует начать строить и продавать в 2019 году?
– Мы продолжаем строительство начатых объектов. В ЖК «Капитал» в Кудрово мы планируем ввести 72 тыс. кв. м, ЖК NEWПИТЕР в Новоселье – в стадии строительства четыре дома, один из которых близок к завершению. ЖК «Сосновка» на проспекте Тореза будет также сдан в этом году.
В прошлом году мы открыли продажи в нашем новом проекте – ЖК «Новое Купчино», начинаем строить первую и вторую очереди. Ввод первой очереди намечен на 2020 год.
Есть планы и по развитию проектов в Калининграде. В Гурьевском районе, на границе Калининграда и области, мы приступаем к строительству нового пятиэтажного жилого комплекса и планируем возвести порядка 25 тыс. кв. м. Еще один проект запланирован в самом Калининграде, в Центральном районе.
Забегая вперед, отмечу, что в Петербурге нами приобретены еще два земельных участка. Но анонсировать эти проекты будем, когда получим необходимую документацию.
Справка
Объединение «Строительный трест» – лидер кирпичного домостроения Санкт-Петербурга. За 26 лет работы на строительном рынке объединением было точно в срок сдано около 130 объектов общей площадью более 2,3 млн кв. м (в том числе объекты социального и культурного значения). Объединение работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в Калининграде.
Ежегодно компания вводит в эксплуатацию 100–150 тыс. кв. м недвижимости, а в домах, построенных компанией, проживает более 50 тыс. счастливых семей.
Компания, ее сотрудники и ее объекты неоднократно становились победителями и лауреатами значимых профессиональных конкурсов: «Строитель года», Urban Awards, «Лучший каменщик», «Лидер строительного качества», CREDO, «Строймастер», «Доверие потребителя».
Кредитный комитет АО «АБ «Россия» в среду одобрил выделение кредита для завершения самого проблемного долгостроя в Ленинградской области — ЖК «Силы Природы». Переговоры вела «дочка» администрации региона — Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которая получит средства банка и станет оператором достройки. «Строительный еженедельник» спросил заместителя председателя правительства региона Михаила Москвина, как планируется распорядиться деньгами.
— Михаил Иванович, деньги на завершение этих четырех домов есть, что дальше?
— Дальше будет подписан кредитный договор — это дело нескольких дней. Затем мы начнем выполнять отлагательные условия банка для открытия финансирования. Есть список из строительных, организационных и административных мероприятий, которые АИЖК будет выполнять пока за свои средства. Например нужно сделать новый строительный проект, актуализировать техусловия, сделать проект прозрачным с финансовой точки зрения. И да, процедура банкротства застройщика, с управляющим от администрации Ленобласти, смена менеджмента проекта— это одно из главных условий банка.
— Компания О2 Development, контролирующая этот недострой, неоднократно заявляла, что она предоставила все документы и проект максимально прозрачный. Почему не возьмете так?
— «Взять так», как предлагает компания, это значит понести ответственность за финансовые обязательства и деятельность компании O2 Development, которая привела стройку к остановке. Мы не знаем, сколько квартир выведено и на какую сумму у них не оплаченных договоров, векселей и кредитов. У нас есть данные движения средств только по одному банковскому счету, представлена неполная и противоречива информация и количестве пайщиков и дольщиков.
— Поделитесь?
— В официальном реестре пайщиков по состоянию на май 2017 г. приведено 2350 человек, которые оплатили 4,481 млрд рублей, в то же время по расчетному счету ЖСК «Муринское — 1» сумма поступлений физических лиц по договорам паевого взноса составляет 4,613 млрд руб — и поступления отражены от 3114 человек. С учетом того, что часть взаиморасчетов производилась наличными денежными средствами, считаем эти данные недостоверными. Для оценки настоящего количества реальных дольщиков и пайщиков необходимо проанализировать полный пакет правоустанавливающих документов на каждую квартиру, что и должен сделать суд в процедуре банкротства.
— Хорошо, когда начнется процедура банкротства и АИЖК сможет выйти на стройку?
— Сейчас рассматривается несколько дел о банкротстве структур O2 Development, но компания сопротивляется введению процедуры наблюдения — они не строят сами и не дают другим. В октябре будет рассматриваться иск к ООО «Романтика», там уже будет наша кандидатура управляющего. В данной ситуации мы можем работать только в правовом поле, консолидировать кредиторов и искать новых. С введением процедуры стройка оживет.
— Почему так важна кандидатура управляющего в деле о банкротстве?
— От него зависит прозрачность объекта на выходе из процедуры. Приведу простой пример. Сейчас идет конкурсное производство в деле о банкротстве компании «Спецкаспстрой» — застройщика ЖК «Воронцов» в Мурино: дольщики активно включаются в реестр требований, сейчас там уже около 300 человек. Вместе с тем, поступило около 50 сомнительных заявлений: требования и ДДУ написаны, что называется «под копирку», документы оплаты у всех одинаковые — квитки о внесении полной суммы за квартиру с подписью одного и того же человека. При этом деньги по этим ДДУ на расчетный счет компании не поступали. Этих неожиданных требований там на сумму свыше 150 млн рублей, если они будут признаны, это полностью разрушит всю экономику достройки. Управляющий — единственный человек, который сможет повлиять на ситуацию и не допустить легализации сомнительных сделок.
- И последний вопрос: тяжело ли было договориться с банком насчет выделения кредита на достройку «Сил Природы»?
- Непросто, так как объект на грани рентабельности и очень рискованный. Но самое важное уже сделано. В результате переговоров правительство Ленобласти нашло деньги на достройку этих домов. В решении этот вопроса я отдельно благодарю губернатора Александра Дрозденко, вице-губернатора по финансам Романа Маркова и главу АИЖК Евгения Рафаленка.