Игорь Креславский: «Новые времена требуют новых решений»
В числе ежегодных участников выставки MIPIM – председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. О новых смыслах MIPIM и проектах, которые не стыдно показать и на международных выставках, он рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Игорь Вадимович, бывали годы, когда русские девелоперы брали Канны и числом, и умением. В последнее время результаты скромнее. Чем Вам по-прежнему интересен MIPIM?
– Я не согласен с тем, что мы перестали брать умением. Дело не в российских девелоперах, а во внешних обстоятельствах. Традиционно сильно на выставке представлена Москва. Петербург скромнее, но это не значит, что у нас нет интересных проектов. И уж тем более не значит, что MIPIM перестал быть интересным.
– А может быть, стоит показать на MIPIM новый проект – клубный дизайнерский жилой комплекс «11», который «РосСтройИнвест» планирует возвести в центре Москвы?
– В этом году точно нет. Но в принципе мысль неплохая. Мы получили разрешение на строительство ЖК «11» в ноябре прошлого года, а продажи планируем открыть в первой половине текущего года. Уже начали строительство.
– Пресненский район ЦАО – место, где возводится ЖК «11», – считается своеобразным столичным «Манхэттеном». Своеобразие места нашло отражение в архитектуре комплекса?
– Архитектурный проект ЖК «11» создан ведущим российским архитектурным бюро «Меганом» под руководством Юрия Григоряна. Безусловно, и высотность, и динамика, и статус района в целом повлияли на то, каким будет облик проекта. Премиальный жилой комплекс «11» состоит из двух башен максимальной высотой 75 м (19 этажей), соединенных галереей-стилобатом. В комплексе будет всего 90 квартир с видами на «Москва-Сити» и Дом Правительства РФ. В жилом комплексе будет устроен двухэтажный подземный паркинг на 184 машино-места, в который можно спускаться на скоростных бесшумных лифтах.
Во всех квартирах будут большие окна, в части квартир выполнят панорамное остекление, в башнях будут двух-, трех- и четырехсторонние квартиры. Последний этаж будет отведен для роскошных панорамных пентхаусов.
– Какой будет собственная инфраструктура комплекса?
– В рамках проекта клубного ЖК «11» будет благоустроено общественное пространство. В нижней галерее разместится фитнес-центр премиального класса с 25-метровым бассейном. Также предусмотрены зоны для размещения ритейла, магазинов, детского клуба и ресторана под управлением одного из ведущих ресторанных холдингов Москвы.
Нам важно, чтобы первый проект «РосСтройИнвеста» в Москве был высокотехнологичным, статусным и органично вписался в облик района.
– Какие новые объекты «РосСтройИнвест» вывел на рынок в Петербурге?
– В прошлом году таковых было три. В июле мы открыли продажи квартир в новом жилом комплексе комфорт-класса NEW TIME, в августе – в жилом комплексе бизнес-класса TERRA. Оба в Приморском районе Петербурга. А почти под самый Новый год – в жилом комплексе премиум-класса FAMILIA на Петровском острове. Считайте, за год охватили все классы рынка.
Замечу, что эти проекты, вне зависимости от классности, «РосСтройИнвест» реализует на принципиально более высоком качественном уровне. Мы концептуально их поменяли, сделали более современными. Новые времена требуют новых решений.
– Что планируете ввести в ближайшее время?
– Скоро начнем выдавать ключи дольщикам ЖК «Кремлевские звезды», строительство которого мы уже завершили на улице Типанова в Московском районе Петербурга. Получился очень интересный проект в стиле сталинского ампира.
– Многих волнует вопрос: что будет с рынком после 1 июля 2019 года? Цены вырастут?
– Я предполагаю, что до конца этого года цены действительно могут подрасти примерно на 10%. А что будет дальше – вопрос открытый и зависит от многих факторов. Правительство выбрало довольно жесткий сценарий развития событий – по сути, исключив двухлетний переходный период. Это может сократить количество игроков на рынке, уменьшит объем предложения и приведет к росту цен. В группе компаний «РосСтройИнвест» мы готовы к переменам, будем работать.
Совет директоров крупнейшей строительной компании Финляндии YIT, объединившейся недавно с концерном Lemminkäinen, в конце сентября одобрил новую стратегию развития холдинга на 2019–2021 годы. Генеральный директор и президент YIT Кари Каунискангас рассказал «Строительному Еженедельнику» о планах концерна, включая деятельность в России.
– Расскажите, пожалуйста, об основных направлениях новой стратегии YIT.
– Новая стратегия призвана учитывать ряд новых реалий как в жизни нашего концерна, так и касающихся экономической ситуации в мире.
Для YIT важнейшим событием начала этого года стало объединение с компанией Lemminkäinen, договоренность о чем была достигнута еще в прошлом году. Это решение, несомненно, пойдет на пользу акционерам обеих компаний, слившихся теперь в одну. Хотя они и работали на одном рынке, но по преимуществу в разных сегментах. Объединение обеспечило диверсификацию бизнеса, возможность нивелировать влияние экономических циклов, действуя в разных секторах строительного рынка, реализуя как собственные девелоперские проекты, так и работая на подряде, в том числе по государственному и муниципальному заказу.
Такое положение гарантирует стабильность компании в сегодняшних непростых экономических условиях в мире. Подчеркну, что речь идет не только о России, хотя напряженность в ее отношениях с рядом стран существует. Но если взглянуть на происходящие международные события, можно констатировать, что в целом экономическая нестабильность нарастает.
В этой ситуации нам было важно нивелировать возникающие риски и обеспечить твердые позиции YIT на всех рынках, где концерн присутствует. Отмечу, что компания не намерена оставлять занятые позиции и уходить из какой-либо из стран, где у нас имеются структуры. Новая стратегия опирается на ключевые современные тенденции, оказывающие влияние на жизнь общества. Это, во-первых, сохраняющиеся процессы урбанизации – люди продолжают переезжать в центры роста, а также в столичные регионы. Во-вторых, значимость идей устойчивого развития возрастает по мере изменения менталитета людей и корректировок законодательства. В-третьих, продолжающаяся цифровизация всех сфер позволяет улучшать качество и эффективность обслуживания клиентов и, соответственно, открывает новые возможности для развития бизнеса.
Таким образом, мы намерены сосредоточиться как комплексной реализации различных девелоперских и инфраструктурных проектов – от появления первоначальной идеи до технического обслуживания построенных объектов. YIT рассчитывает на получение конкурентных преимуществ на рынке, осуществляя собственные инвестиционные проекты, участвуя в ГЧП, выполняя генподрядные проекты «под ключ», а также совместные комплексные проекты с партнерами. Кроме того, приоритетом будет долгосрочное развитие бизнесов, устойчивых к конъюнктурным рыночным колебаниям. Среди нецикличных видов бизнеса планируется развивать деятельность в сфере устройства асфальтовых покрытий, производства каменных материалов, обслуживания автодорог, реконструкции, инвестирования в недвижимость, управления объектами и др.
– Как Вы видите будущее YIT в России? Сейчас в отношении РФ вводятся различные санкции. Не планируете покидать страну?
– Нет, уходить из России мы не собираемся. Напомню, еще в 1970–1980-х годах YIT весьма активно работал в России (тогда еще СССР), хотя международные взаимоотношения в то время были тоже не простые. Теперь же, когда в РФ создан ряд структур концерна, а бренд YIT стал достаточно известен и уважаем в стране, покидать ее представляется нецелесообразным. Как бы то ни было, из всех стран, с которыми соседствует Финляндия, Россия – самый большой рынок, а необходимость в улучшении жилищных условий для нее – одна из самых актуальных проблем. Уровень урбанизации в РФ пока еще невелик, а значит, в обозримом будущем в городах будет требоваться все больше жилья. Соответственно, перспективы для работы в стране есть, и весьма значительные.
Поэтому мы намерены сохранить присутствие во всех семи российских регионах, где мы работаем. Другое дело, что текущая рыночная ситуация требует осторожной и аккуратной стратегии развития, работы по снижению рисков. В связи с этим мы пока не планируем наращивания инвестиций в российские проекты или выхода в новые регионы. Главные задачи, которые стоят сегодня перед структурами концерна в РФ, – стабильная работа и повышение рентабельности бизнеса.
– С этим связано и недавнее изменение организационной структуры российских компаний холдинга?
– Реформа управления структурами YIT в России с созданием головного подразделения в Петербурге и подчинением ему компаний из других регионов вызвана целым рядом факторов. Во-первых, подобные схемы создаются во всех странах, где присутствует наш холдинг. Это обеспечивает лучшую управляемость подразделений и большую эффективность их работы. Во-вторых, это связано с необходимостью интегрировать бывшие структуры Lemminkäinen в конфигурацию единой компании. Наконец, в-третьих, действительно, некоторые российские бизнес-единицы YIT показали недостаточную эффективность работы и низкую рентабельность. Петербургское подразделение было, пожалуй, самым успешным, поэтому, а также в связи с географической близостью к Финляндии, именно на его основе формируется головная компания нашего концерна в России.
В итоге примерно через год вести строительство в РФ будет только одна компания YIT (сейчас их более десяти), которая будет иметь производственные филиалы в разных городах. Это позволит максимально эффективно вести деятельность, ликвидировать дублирование некоторых функций и в итоге повысить рентабельность работы.
Подразделение в Санкт-Петербурге является базовым в процессе упрощения юридической структуры YIT в России. При этом ключевые сотрудники находятся физически в разных подразделениях концерна в РФ. Однако еще раз подчеркну, что ни из одного региона присутствия в России YIT уходить не собирается.
– По рентабельности работы в России при исчислении в евро, видимо, сильно бьет снижение курса рубля?
– Если результаты ведения бизнеса переводить в евро, то это верно. Хотя, с другой стороны, и расходы, и доходы при работе в России исчисляются в рублях, поэтому непосредственно на рентабельность и эффективность работы того или иного подразделения этот фактор влияет мало. Большую проблему с этой точки зрения составляет то, что при росте затрат на организацию строительства цены на жилье остаются практически неизменными, а это сильно снижает доходность ведения бизнеса.
Разумеется, мы, как и любой другой иностранный инвестор, заинтересованы в максимальной стабильности рубля. Это дает возможность просчитать бизнес-процессы и более-менее четко понимать результаты работы. Добавлю, что если раньше базовым фактором, влиявшим на курс рубля, была стоимость нефти, то сейчас число факторов сильно увеличилось, прогнозировать курс становится все сложнее, что, конечно, очень мешает работе.
– Вы, конечно, в курсе новаций российского законодательства в сфере строительства жилья. Что Вы о них думаете?
– Нововведения в законодательстве мы поддерживаем в том смысле, что они обеспечат безопасность покупателей жилья – и они получат те квартиры, за которые заплатили. Но при этом изменения приводят к росту значения финансовых структур в строительной сфере, и мы не уверены, что это правильно. В целом очевидно, что рынок ужесточится, его могут покинуть многие компании. Следствием этого станет снижение конкуренции и объемов ввода, а также рост цен на жилье.
В Финляндии существует иная система жилищного строительства, в рамках которой квартира не является объектом недвижимости. Для строительства домов создаются жилищные акционерные общества. Каждая квартира рассматривается как пакет акций в таком АО, именно их и покупает клиент. Юридически финансовую безопасность инвесторов гарантирует система RS, которая основывается на законе о жилищных АО. Девелопер заключает договор с банком – и тот гарантирует, что объект будет достроен. Банк оценивает надежность и платежеспособность застройщика, а также перспективность объекта и решает, работать с ним или нет. В законодательстве оговаривается также, что частные инвесторы оплачивают строительство по мере роста строительной готовности объекта.
Справка
В Финляндии YIT является крупнейшим застройщиком жилья, опережая в три раза компанию, занимающую второе место. При этом финский рынок жилья очень мозаичный, на нем присутствует большое количество компаний. На рынке асфальтовых покрытий доля YIT составляет около 50%. По объемам оборота инфраструктурных проектов концерн является сейчас самой масштабной компанией в Финляндии. Помимо этого, холдинг работает в России, странах Скандинавии, Прибалтики, Польше, Чехии и Словакии. Совокупный доход YIT по итогам 2017 года составил более 3,8 млрд евро. В России структуры холдинга работают в Санкт-Петербурге, Москве и Подмосковье, Екатеринбурге, Тюмени, Казани и Ростове-на-Дону.