Андрей Мальцев: «Количество положительных заключений растет из года в год»
Итоги работы ГАУ «Управление государственной экспертизы Ленинградской области» в 2018 году подводит Андрей Мальцев, и. о. начальника учреждения.
– Андрей Геннадьевич, какие существенные изменения внесены в правовое поле градостроительной деятельности в 2018 году?
– Одним из основных документов стал Федеральный закон № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс…». Действие данного закона затронуло практически всех застройщиков.
Так, с 4 августа 2018 года проведение экспертизы проектной документации объектов капитального строительства, планируемых к размещению в зонах с особыми условиями использования территории (далее – ЗОУИТ), возможно только в форме государственной экспертизы. Перечень видов ЗОУИТ установлен Земельным кодексом. В частности, к таким зонам относятся: санитарно-защитные зоны, различные охранные зоны, приаэродромные территории, водоохранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия и многие другие. Переходными положениями 342-ФЗ предусмотрено, что ЗОУИТ, которые установлены нормативными правовыми актами или решениями об их установлении до дня официального опубликования закона, считаются установленными вне зависимости от соответствия решений об их установлении требованиям Земельного кодекса. Таким образом, если застройщик планирует строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в любой из ЗОУИТ (даже зон, которые были установлены ранее, например, в Правилах землепользования и застройки или ином документе), проведение экспертизы осуществляется исключительно в форме государственной экспертизы.
В 2018 году Правительство Ленинградской области внесло изменения в 38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области», расширив перечень случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство объектов на территории региона, при наличии положительного заключения государственной экспертизы. В частности, теперь при наличии положительного заключения государственной экспертизы строительство, реконструкция объектов капитального строительства, в пределах границ земельных участков предприятий, размещенных на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землях для обеспечения космической деятельности, землях обороны, безопасности и землях иного специального назначения, не требуют разрешения на строительство. Также строительство на территории промышленного предприятия объектов капитального строительства, предназначенных для обеспечения основной деятельности предприятия (гаражей, складов сырья и готовой продукции, трансформаторных подстанций, инженерно-технических сетей, в том числе внутриплощадочных газопроводов, канализационных сетей, а также эстакад, предназначенных для размещения таких сетей), не требует получения разрешения на строительство при наличии положительного заключения государственной экспертизы.
– Сколько проектов ГАУ «Леноблгосэкспертиза» было принято на рассмотрение с начала 2018 года? Какова динамика соотношения количества положительных и отрицательных заключений?
– В 2018 году ГАУ «Леноблгосэкспертиза» было рассмотрено 1392 комплекта документации. По результатам проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий выдано 330 заключений, что на 15% больше, чем за 2017 год. Результат проведения проверки сметной документации по итогам 2018 года распределился следующим образом: 790 заключений – выдано по результатам проведения проверки сметной документации (из них 516 газопроводов-вводов) и 272 заключения выдано по результатам проведения проверки достоверности определения сметной стоимости. Надо особо отметить, что объем заключений по проведению проверки достоверности определения сметной стоимости увеличился по сравнению с 2017 годом на 30%.
Важно отметить, что 17 заключений государственной экспертизы проектной документации, выданных ГАУ «Леноблгосэкспертиза» в конце 2018 года, выдавались уже в соответствии с новыми требованиями к регистрации заключений государственной экспертизы, через Государственную информационную систему «Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства» (ЕГРЗ), введенную в действие положениями ст. 50.1 Градостроительного кодекса.
По видам объектов выданные заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий распределяются так: объекты жилищного строительства – 8 заключений, объекты промышленного назначения – 51 заключение, линейные объекты – 207 заключений, объекты гражданского строительства – 64 заключения.
Важно отметить, что несколько лет подряд сохраняется рост количества положительных заключений. В 2018 году их количество составило 90% от общего числа выданных заключений, тогда как в 2017-м их было 82%.
– Удалось ли сократить сметную стоимость объектов?
– В 2018 году общая заявленная сметная стоимость объектов капитального строительства, в отношении которых проведена проверка достоверности определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, составила 43,534 млрд рублей. После проведения проверки достоверности определения сметной стоимости общая стоимость бюджетных объектов снизилась до 37,2 млрд. Таким образом, удалось снизить стоимость бюджетных объектов на 6,334 млрд рублей.
При этом при проверке достоверности определения сметной стоимости строительства объектов, в соответствии с требованиями положений Градостроительного кодекса, ГАУ «Леноблгосэкспертиза» также проводит оценку представляемой сметной стоимости на предмет ее непревышения над укрупненным нормативом цены строительства в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.
– Как ГАУ «Леноблгосэкспертиза» развивает электронное взаимодействие с заявителями?
– В 2018 году ГАУ «Леноблгосэкспертиза» разработаны и направлены в Комитет по связи и информатизации Ленинградской области предложения по модернизации специального программного обеспечения Регионального портала государственных и муниципальных услуг. Предложенные мероприятия реализованы, что обеспечило более удобную работу заявителей при направлении документов на экспертизу.
Организована методическая и техническая поддержка заявителей и проектировщиков на всех этапах электронного взаимодействия: подготовка и подача документации на экспертизу, проведение экспертизы и получение заключения экспертизы в электронной форме.
В первом полугодии 2018 года учреждение принимало активное участие в тестировании Единого государственного реестра заключений (ЕГРЗ), созданного Минстроем России. Сотрудники учреждения регулярно принимали участие в еженедельных общероссийских скайп-совещаниях, организованных Главгосэкспертизой России. Замечания и предложения по доработке системы оперативно направлялись в отдел ведения реестра, курирующий разработку системы. В соответствии с требованиями законодательства, с 1 июля 2018 года учреждение приступило к работе с ЕГРЗ. Проведенные ранее мероприятия позволили минимизировать количество замечаний к проектам раздела реестра, получаемых от оператора ЕГРЗ, что обеспечивает соблюдение требований законодательства по срокам выдачи заключений заявителю.
В 2019 году планируется модернизация информационной инфраструктуры ГАУ «Леноблгосэкспертиза» для обеспечения выполнения требований законодательства и подготовки к последующей цифровой трансформации строительной отрасли.
– Специалисты ГАУ «Леноблгосэкспертиза» – организаторы и активные участники семинаров и конференций. Планируется ли проведение таких мероприятий в этом году?
– По традиции специалисты ГАУ «Леноблгосэкспертиза» принимают участие и выступают с докладами на семинарах и круглых столах для представителей проектных организаций и служб заказчика строительных компаний, представителей муниципальных образований, а также естественных монополистов, с целью повышения уровня проектирования в регионе.
В 2018 году ГАУ «Леноблгосэкспертиза» было организовано два больших семинара на тему «Актуальные изменения в процессе организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»; участниками были представители муниципальных образований, застройщики и проектировщики. Аналогичные мероприятия запланированы и в текущем году.
В заключение хочу отметить, что ГАУ «Леноблгосэкспертиза» (http://www.loexp.ru/) прилагает все усилия, чтобы создать для клиентов наиболее комфортные условия работы, а также обеспечить качество и эффективность проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
К лету следующего года компания «Отделстрой» планирует открыть продажи в своем новом проекте – «Новый Лесснер» на Большом Сампсониевском проспекте. Генеральный директор компании Марк Окунь рассказал «Строительному Еженедельнику» о подготовке проекта, которая заняла два года, и о приобретенном опыте реализации проектов редевелопмента.
– Марк Леонидович, этот год выдался особенно щедрым на реформы в законодательстве строительной отрасли, направленные на защиту обманутых дольщиков. Эксперты прогнозируют, что они коренным и совсем не позитивным образом повлияют на рынок. Вы разделяете эту точку зрения?
– Прежде чем говорить о том, какие последствия принесут эти законодательные изменения, нужно констатировать с сожалением, что законодатели забыли об одной важной вещи. Проблема обманутых дольщиков не является массовой, она касается не более 1% всех покупателей квартир на рынке и, соответственно, примерно такой же доли застройщиков, которые по тем или иным причинам не могут выполнить свои обязательства. А заградительные решения, которые принимаются с целью решить эту проблему, распространяются на всех. Создается такое впечатление, что проблема обманутых дольщиков довлеет над всем рынком и все без исключения застройщики работают недобросовестно. Но это не так. А вот вводимые поправки повлияют на всех участников рынка, однозначно приведут к уменьшению предложения и увеличению цены квадратного метра. Это закономерная рыночная история.
Не стоит также забывать о том, что только частная инициатива и предпринимательство строительных компаний позволяют стране глобально решать вопрос с жильем. Ведь рекордных 80 млн кв. м в год – объема, который по силам сегодня застройщикам, – не удавалось достигнуть и в советские годы, когда государство полностью контролировало сферу строительства. И сегодня решения нужно принимать, учитывая и этот немаловажный фактор. Поэтому меры, о которых Вы спрашиваете, сложно считать дальновидными. Скорее – это эмоциональный всплеск, связанный с текущими политическими задачами предвыборного времени.
– А может быть дело и вовсе не в обманутых дольщиках?
– Нет, обманутые дольщики – это катализатор, причем весьма серьезный. Однако эту проблему можно решить более щадящими способами, а не постоянными и непоследовательными изменениями в законодательстве, которые могут привести к еще большему числу дольщиков, так и не дождавшихся своих квартир.
– Что может быть действеннее и радикальнее отмены долевого строительства?
– Полностью отменить долевое строительство очень сложно по целому ряду причин. Во-первых, банки не смогут предоставить кредит большинству застройщиков. Даже если уполномоченным государством банкам выделят на это огромные деньги, с обеспечением этих кредитов возникнут серьезные проблемы. Зарегулированность банковской системы требует резервов, сопоставимых чуть ли не с объемами выдаваемых кредитов, и выполнения многих требований. Такие требования смогут обеспечить только единицы застройщиков.
Во-вторых, и те, кому посчастливится получить этот кредит, вынуждены будут самым серьезным образом просчитывать экономику своих проектов, поскольку стоимость строительства вырастет. Рентабельность проектов в массовом сегменте сегодня не превышает 10%, а процент, под который можно получить проектное финансирование, составляет 10-15%. При таких условиях возникает вопрос: зачем эта деятельность нужна будет самому застройщику?
– Вернемся к сегодняшним реалиям рынка. Пикирующие ипотечные ставки поддерживают рынок?
– В краткосрочной перспективе – да. Однако опасность в том, что доходы населения не растут, а закредитованность, наоборот, увеличивается. Если 5-7 лет назад ипотека занимала не более 10% в общем объеме сделок, то сегодня этот показатель достигает 70-80%. Это говорит лишь о том, что люди на собственные деньги купить ничего не могут. Если по какой-либо причине ипотека «встанет», рынок потеряет большую часть покупателей.
– С какими результатами по вводу площадей компания «Отделстрой» завершает 2017 год?
– Наша стратегия такова, что в год мы вводим в эксплуатацию порядка 1,5 тыс. квартир, что мы и сделали в этом году, завершив строительство очередного корпуса «Нового Оккервиля». К сдаче готовится следующая очередь этого жилого комплекса, аналогичная по количеству квартир, работы там уже завершены на 99%. В целом, «Новый Оккервиль» продолжает свое активное развитие; завершение же всего проекта запланировано на конец 2021 года. В нем уже сдано в эксплуатацию достаточное количество социальных объектов – школа, два детских сада, спортивный комплекс, две поликлиники. Еще детский сад планируется сдать в составе шестой очереди проекта. Интересно, что большая часть жителей в «Новом Оккервиле» – молодые семьи. Можно говорить, что «Новый Оккервиль» сейчас переживает собственный локальный демографический взрыв. Именно поэтому мы с особым вниманием относимся к развитию детской инфраструктуры в микрорайоне – начиная с учебных и медицинских учреждений и заканчивая студиями творчества, магазинами товаров для детей, игровыми площадками и пр. Фактически «Новый Оккервиль» – это уже сформировавшийся жилой район, и год за годом мы привносим в него улучшения.
– А каковы объемы продаж?
– В этом году результат по продажам сопоставим с результатами прошлого года. Процесс принятия решения клиентами стал длительнее, а процесс переговоров – более трудоемким и растянутым по времени.
– Может быть, в этом отчасти виноваты высокие цены на жилье в «Новом Оккервиле»?
– Цена соответствует тому, что мы предлагаем. Мы продаем не просто квадратные метры, а комфортную благоустроенную среду в пешей доступности от метро. В жилом комплексе собственная, уже действующая инфраструктура, здесь теплые кирпично-монолитные дома с наружными стенами 68 см, при этом на площадке в среднем по 4-6 квартир. Такой уровень жизни может предложить не каждый «спальный» район Петербурга, а цены наши при всем этом, замечу, ниже аналогичных проектов в городе.
– ЖК «Новый Оккервиль» Ваша компания развивает уже почти десять лет. Покупательские предпочтения претерпели за это время серьезные изменения. Приходится менять что-нибудь в процессе реализации проекта?
– Конечно. Каждый дом в чем-то совершеннее предыдущего. При этом, безусловно, меняются и планировки квартир, и их площадь, и количество квартир на этаже. Но мы стараемся не превращать наши дома в «общежития» (как многие ЖК, в которых по 15-20 студий на этаже), а выдерживаем разумный баланс.
Тенденция последнего времени – рост количества покупок квартир с отделкой. В этом прослеживается определенная связь вместе с ростом ипотечных сделок. Людям сложно одновременно нести затраты на ремонт квартиры и оплачивать ипотеку. Им гораздо проще сразу взять кредит на покупку квартиры «под ключ» и не искать после получения ключей дополнительных средств на ремонт.
– В 2015 году Вы анонсировали новый проект на территории, ранее принадлежавшей заводу имени Карла Маркса на Большом Сампсониевском проспекте. На какой стадии проект? Когда планируете открыть продажи?
– Два года назад мы приобрели территорию мануфактуры «Новый Лесснер» (в советское время – Завод имени Карла Маркса). Площадь участка – 7,8 га. Предприятие обанкротилось в начале 2000-х годов, и с тех пор эта территория собственниками сдавалась в аренду под разного рода хозяйственную деятельность. Два года мы занимались консолидацией земельных участков, вели непростые переговоры с разрозненными собственниками, разрабатывали градостроительную документацию. Сегодня этот путь практически завершен, и планируем к лету будущего года выйти на стройплощадку и открыть продажи. Наш проект носит название «Новый Лесснер» и включает в себя две очереди строительства. Их совокупный объем – 125 тыс. кв. м жилья. На территории жилого комплекса «Новый Лесснер» также запланированы отдельно стоящие детский сад на 125 мест и школа-детский сад на 325 мест.
– В связи со 100-летием революционных событий, очень модной становится тема исторических ассоциаций. Не планируете развить ее в «Новом Лесснере»?
– Никаких ассоциаций с советским прошлым мы не планируем, вместе с тем в архитектурном облике проекта будет присутствовать некая монументальность – достаточно дорогие навесные керамические фасады, качественное остекление... Жилой комплекс «Новый Лесснер» замечательно впишется в уже сложившуюся застройку, в которой, между прочим, присутствуют и исторические здания. Проект был нами согласован в Комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга. К архитектурному облику проекта было проявлено трепетное отношение со всех сторон – не только с нашей, но и со стороны власти.
– «Новый Лесснер» для компании «Отделстрой» – первый проект редевелопмента такого масштаба. Что оказалось самым сложным в его реализации? Архитектура? Рекультивация земли?
– Рекультивация – наименьшее из всех зол, связанных с реализацией подобных проектов. Земля в любом случае будет вывозиться – это необходимо для возведения подземных паркингов. Самая большая проблема – большое количество разрозненных собственников, причем как частных, так и государственных, чьи цели по дальнейшему использованию территории не определены. Это рождает массу юридических проблем, связанных с оценкой, согласованием, приобретением, присоединением земельных участков. Самое сложное в редевелопменте – это человеческий фактор, ведь пока единственный путь реализации таких проектов – выкуп чужой собственности. Причем может случиться так, что выкуп сделает проект экономически нецелесообразным. Просчитать эти расходы заранее – задача, которая по силам только очень опытным девелоперам.
– Есть ли планы по реализации других новых проектов?
– Задел по «Новому Оккервилю» и старт проекта «Новый Лесснер» обеспечат нам загрузку еще как минимум на пятилетку. А что будет дальше – покажет время. Может быть, рынок больше не нуждается в таких значительных объемах предложения, покупательная способность ограничена, и приходит час для переосмысления бизнес-стратегий застройщиков в сторону реализации точечных проектов. Время покажет…