Евгений Герасимов: «Для серьезных изменений нужны воля и воображение»
Какова судьба проекта расширения Музея Достоевского, куда ведут городские велодорожки и возможно ли появление проектов качественной архитектуры в сегменте доступного жилья? «Строительный Еженедельник» расспросил главу архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнеры».
– Евгений Львович, к 75-летию снятия блокады Ленинграда в Русском музее открылась выставка «Блокадная графика Соломона Юдовина». Часть представленных произведений художника – из Вашего собрания. Идея организации выставки принадлежала Вам?
– Да. Вместе с одним из кураторов выставки, известным московским галеристом Ильдаром Галеевым, специалистом по ленинградскому искусству 1920–30-х годов, мы предложили Русскому музею сделать совместную выставку к этой знаменательной дате. Музей с энтузиазмом откликнулся на это предложение. Подготовка к выставке в плотном сотрудничестве с отделом гравюры Русского музея заняла год. Я придумал дизайн экспозиции. Ее воплощение и связанные с этим расходы взяла на себя компания «Интерформ-Дизайн» – за что им отдельное спасибо. Много неравнодушных людей участвовало в этом благородном деле. Совместными усилиями родилась выставка, создан ее каталог, и я доволен тем, что у нас получилось.
– Город никак не может принять решение – быть ли новому Музею блокады на Смольной набережной или надо реставрировать уже существующий в Соляном переулке. Какой сценарий, на Ваш взгляд, правильный?
– Музей блокады был, есть и должен быть в Соляном переулке. Прежде всего, из-за памяти места. Он был создан ленинградцами, туда свозили все свидетельства о блокаде. В 1952 году в ходе так называемого «Ленинградского дела» музей был разгромлен. Наш долг – восстановить историческую справедливость. В этом преемственность и ответственность нынешнего поколения.
– Вы – один из соучредителей Фонда «Петербург Достоевского». В рамках биеннале «Архитектура Петербурга», которая состоится в середине февраля, анонсирован Ваш рассказ о проекте нового здания Музея Достоевского. Почему возник этот проект? Надо вдохнуть новую жизнь в старый литературный музей?
– Жизнь существующего Музея Достоевского, в отличие, например, от Музея блокады, настолько современна и разнообразна, что ей банально не хватает места. Пропускная способность исчерпана. Задача соучредителей Фонда «Петербург Достоевского» – не работать за Музей, а предоставить ему возможность реализовывать свои программы. Требуется модернизация входной части, необходимо создать современный многофункциональный театральный зал, нужно современное лекционно-библиотечное помещение. Традиционное представление о библиотеках, «окошко – формуляр – бабушка», уходит в прошлое. Пример тому – библиотека Oodi в Хельсинки, которая представляет собой многофункциональную платформу для различных видов деятельности.
Мы, конечно, не стремимся к финским масштабам, но в любом современном музее должны быть гардероб, туалет, кафе, магазин. Например, в Музее Достоевского сейчас кафе вовсе отсутствует, магазин – просто лавочка на лестничной площадке между этажами, а вход в музей – это девять ступенек вниз, которые маломобильные граждане преодолеть не могут в принципе.
– И тем не менее, Ваш проект подвергся жесткой критике. Будете менять концепцию?
– Я не против критики, а против того, что вместо нее ничего не предлагают. Фонд «Петербург Достоевского» – группа энтузиастов, за свои деньги хочет реализовать проект расширения Музея. И наталкивается на полное нежелание городской администрации что-либо делать. Но мы руки не опускаем. Для серьезных изменений нужны воля и воображение. Есть соглашение между городом и Фондом о реализации этого проекта, подписанное на ПМЭФ-2018. Мы надеемся, что о нем не забудут. На деньги Фонда мы уже расселили одну квартиру из трех, оставшихся на общей лестнице, – и передаем ее в пользование Музея. Но, к сожалению, даже расселение всех квартир не решит задачу глобально, поскольку главная проблема Музея – это входная зона. Для расширения Музея мы просим у города всего лишь пять соток земли. Более того, если город не может этот участок предоставить целевым образом, Фонд готов его приобрести.
– Общественные пространства, выражаясь современным языком, – абсолютный must have для комфортной городской среды. Из тех, что были созданы в последнее время, можете отметить наиболее удачные? Поход к их формированию не кажется Вам формальным?
– Например, зона отдыха на Южной дороге Крестовского острова, если не говорить о вкусовых нюансах, выглядит неплохо. Но есть и странные начинания. Яркий пример формального подхода к повышению комфортности городской среды – это велодорожки в центре города. В Петербурге с октября по апрель – зима, как-то не до велосипедов, но парковка по-прежнему запрещена. Тысячи людей лишили парковочных мест, город мог бы собирать деньги за эту парковку – но увы. Я не против «велосипедизации» города, но это лучше делать в более подходящих для этого местах. В парках, например. Такой же пример формального подхода – прокат велосипедов. Прокат – это замечательно, но почему без шлема? А как же соображения безопасности? Я сам видел, как это организовано, например, в Копенгагене и Стокгольме. Все ездят в шлемах, это – другая культура. А в Риме я вообще не заметил развитой системы велодорожек. И ничего, живут.
– Судьба «серого» пояса – тема, часто обсуждаемая на дискуссионных площадках и весьма актуальная для Петербурга. Старые промышленные территории все чаще превращаются в новые жилые кварталы. Вам не кажется, что монофункциональность таких зон преодолеть в итоге не получается?
– То, что на месте заброшенных заводов и сараев, заросших мусором и бурьяном, появляются новые кварталы – замечательно. Печально, если там вообще ничего не происходит. Тогда это просто нерациональное использование земельных ресурсов. Особенно в центре города. Посмотрите, что делается в нескольких минутах ходьбы от Невского проспекта – на улицах Глиняной, Мельничной… Это прекрасная декорация для кинофильма «Сталкер».
Но любая крайность плоха. Залог эффективности, конкурентоспособности, выживаемости территории – ее многофункциональность. Только спальный район или только деловой сити – ущербны. В развитии таких территорий как, например, «Красный треугольник», в концепции редевелопмента, которую мы предложили, важны и офисы, и жилье, и социальная инфраструктура, и спорт, и невредная промышленность. Все виды деятельности.
– В прошлом году Вы приобрели с торгов здание бывшей насосной станции на Кожевенной линии. Планируете ее превратить в оазис?
– Да, планирую, но пока не решил, во что. Более полугода нам понадобилось, чтобы осознать, что именно мы приобрели, привести в порядок документы, расчистить территорию и вывезти мусор, которого было очень много. Необходимо было провести гидроизоляционные работы. Была сделана топосъемка здания и участка. Сейчас мы завершаем обследование конструкций. Поймем возможности – и будем принимать решение. Но вряд ли это будет коммерческий проект, скорее культурная институция.
– По-моему, больше всего элитного жилья в Петербурге построено именно в сотрудничестве с мастерской «Евгений Герасимов и партнеры». В своих новых проектах Вы стараетесь избегать столь полюбившегося «элитным» девелоперам историзма в архитектуре?
– Я не согласен, что элитное жилье – это обязательно историзм. Хотя понятно, почему такое мнение сложилось. В сознании людей все хорошее традиционно. Те, кто могут позволить себе приобрести квартиру в элитном доме, обычно консервативны. Но ситуация меняется. И я уверен, что и модернистская архитектура, наравне с традиционной, востребована. У нас хватает и тех, и других проектов. Например, клубный дом Art View House, строительство которого компания «Охта Групп» завершает в историческом центре Петербурга, сочетает в своем облике современность и историзм. Другой пример – жилой комплекс «Группы ЛСР» на Петровском острове, NEVA HAUS – модернизм, уникальная палитра фасадов, своеобразная манифестация последних достижений кирпичного домостроения.
– «Институтский, 16», элитный дом в районе станции метро «Площадь Мужества», который Вы проектировали для компании LEGENDA, – тоже вызов традиционным представлениям об элите?
– А чем не элита? Множество людей не представляет своей жизни без этого района – улицы Тореза, Муринского и Институтского проспектов и др. Академическая публика, которая поколениями живет и работает в расположенных там университетах и институтах, формирует вполне устойчивый спрос на жилье высокого качества в этом районе. Архитектурный облик проекта продиктован местом. Отдельно стоящий дом, высокий, с видом на Серебряный пруд, рядом с парком… Аналогии возникли достаточно быстро. Это знаменитые небоскребы эпохи ар-деко рядом с Центральным парком Нью-Йорка. Эстетика недооцененная, но востребованная. В нашей стране она, едва родившись в 1930-е годы, была быстро идеологией свернута. Хотя первоклассные примеры есть – дом на Карповке Евгения Левинсона и Игоря Фомина, ДК им. Кирова на Большом проспекте В. О., созданный Ноем Троцким, и др.
– Ранее Вы не участвовали в проектах массового сегмента в Петербурге, а с 2015 года активно сотрудничаете с компанией LEGENDA, уже создали несколько совместных проектов. Какой должна быть качественная передовая архитектура в сегменте доступного жилья?
– Нельзя говорить о том, что доступное жилье – это некачественное жилье. Просто его качество соответствует цене. Архитектура – точнейший срез современного общества. Например, если писатель или художник в своем творчестве может опередить время или отстать от него, то с архитектурой этот номер не пройдет. Особенно в массовом сегменте. Да и в элитном хватает характерных персонажей. Здесь видны наши вкусы, эстетические воззрения, финансовые возможности, уровень социализации, культура быта. Глядя на сегодняшние новостройки, можно точно сказать, какие мы.
– Для «Группы ЛСР» Вы спроектировали один из лотов первой очереди жилого комплекса «ЗИЛАРТ» в Москве. Для проектирования «ЗИЛАРТа» было приглашено несколько архбюро. Вы выполняли свой проект в соответствии с общей концепцией? Насколько интересным для Вас было участие в этом коллективном проекте?
– Это не было коллективной работой в ее привычном понимании. Был разработан каркас планировочной структуры. К сожалению, он был создан со значительными огрехами – и при ближайшем рассмотрении архитектура каждого комплекса претерпела изменения. Но общая планировка улиц и проездов осталась. Архитекторам была предоставлена полная свобода самовыражения, ориентироваться необходимо было лишь на создание решений из кирпича. Проект еще не завершен, и трудно судить об успешности этого ансамбля. Но я особенно не переживаю, потому что все участники проекта – весьма достойные команды, а как мы видим по тысячелетнему опыту того же Рима, хорошего много не бывает.
Кстати
VII биеннале «Архитектура Петербурга» состоится с 12 по 18 февраля 2019 года. Место проведения: Мраморный зал Российского этнографического музея (Инженерная ул., д. 4/1). Организаторы биеннале: НП «Объединение архитектурных мастерских», Санкт-Петербургский союз архитекторов России. Партнер деловой программы: НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». Официальный сайт: https://www.biennale2019.ru/
По мнению многих аналитиков, рынок жилья достиг «дна», и весной его ждет новый подъем. Свой взгляд на вопрос высказал полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов.
- Павел Борисович, каковы, на ваш взгляд, основные тенденции на рынке жилой недвижимости Петербурга сегодня?
- Цена на 1-комнатные квартиры на вторичном рынке за год снизилась на 26%, на 2-комнатные – на 25%, «трешки» подешевели на 23%, многокомнатные - на 18%. В среднем за год цена жилья в рублях снизилась на 24%. С сентября темпы падения замедлились и составляют сейчас не более 0,1-0,2% в месц, практически не меняясь в пределах погрешности. Средняя цена «квадрата» выставленных на продажу квартир на вторичном рынке – 82 тысячи рублей, снижение за год – 25 тысячи рублей. Быстрее всех дешевели переоцененные панельные квартиры – на 28%, медленнее – всегда имеющие своего потенциального покупателя квартиры в старом фонде – всего на 18%.
Аналогичная ситуация на «первичке» - «однушки» и «двушки» просели сильнее «трешек»: первые – на 21%, последние – на 19%. Многокомнатные – всего на 12%. В то время как в среднем цена на рынке строящегося жилья за год снизилась на 20%, средняя цена предложения – 72 тысячи рублей за «квадрат». Однако на «первичке» встречаются предложения и по 55 и за 75 тысяч, что зависит от «самочувствия» застройщика – его финансовой стабильности. Наиболее конъюнктурные экономичные «однушки» всегда острее реагируют на изменения на рынке – сильнее всего проседают в кризис и динамичнее прирастают во время первой же «оттепели». Так в последнее время «однушки» начали дорожать (в среднем на 0,5%). Многокомнатные же квартиры никак не отреагировали на осенний стресс – цены продолжали незначительное снижение – на 0,1-0,2% в рублях.
В настоящее время в Петербурге на продажу выставлено 2,6 млн. кв. м жилья в 297 новых и строящихся домах. Из них около трети – уже сданы, но квартиры до сих пор не распроданы. До конца 2009 г. должно быть достроено 70 домов, остальные – со сроками сдачи 2010-2011 гг. Всего в стадии строительства находится около 5-6 млн. кв. м жилья, что соизмеримо с объемами докризисного строительства.
Объем продаж в III квартале – около 4 тысяч квартир на первичном рынке, что на 40% больше, чем в I квартале этого года, но на 50% меньше, чем в III квартале 2008 г. Более сбалансированная ситуация на вторичном рынке – продажи в среднем за месяц составляют 4,5-5 тысяч квартир, что лишь на 10% меньше показателей 2008 г. В октябре продажи на вторичном рынке зафиксировали годовой рекорд – продано около 6 тысяч квартир и комнат. Однако произошло пересраспределение предпочтений покупателей – востребованы лишь «интересные» варианты, т.е. сбалансированные по цене предложения в эконом-классе. В первую очередь – это «однушки» и комнаты, что вызвало некоторый ажиотаж вокруг этого сегмента. Ситуация осложняется нехваткой малогабаритных квартир под городские жилищные программы, что увеличивает их спрос на рынке.
Что касается ценовой ситуации в России, то вектор оказывается разнонаправленным, в последнее время в 14 из 30 крупнейших городов наблюдался рост цен на жилую недвижимость.
- «Элитка» всегда была особой сферой. Как изменились цены в этом сегменте, появились ли новые форматы элитного жилья, новые тенденции?
- В листингах каждый десятый строящийся дом позиционируется как элитный, всего в активной продаже – 25-30 жилых домов, что составляет около 400 тысяч кв. м – 1,6-1,7 тысячи квартир. Средняя стоимость – 7-7,5 тысячи за «квадрат». Из 14-15 тысяч квартир, которые будут проданы до конца года – 3-5% попадают зону «элитности».
Реальные цены сделок тщательно скрываются, однако «люфт» может достигать значительного размаха – до 10-30%. Тенденции определились – новых комплексов в элитном сегменте нет, застройщики достраивают заложенные объекты, преимущественно высокой готовности, наиболее дешевое предложение вымывается, что формально увеличивает средние цены остающейся недвижимости в листингах. Следующий шаг для застройщика – либо «скидывать» залежавшийся товар по относительно низким ценам, либо регистрировать достроенный объект и реализовывать его в течение долгого времени. Причем последний вариант предполагает значительные накладные расходы. На вторичном рынке ведутся единичные продажи. Цены варьируются вокруг отметки в 6-7 тысяч долларов, наиболее дорогие объекты рассматриваются покупателями с существенными скидками.
В принципе в Петербурге есть зоны не заслуженно пребывающие в депрессивном состоянии. Например, район Театральной площади, да, и в целом Адмиралтейский район. Цена на жилую недвижимость, ввиду ветхости жилого фонда, обилия внутренних дворов-колодцев здесь не выше, чем в новых районах. Есть нетронутые новым строительством места на Петроградской стороне, дома с видом на каналы в старом городе. Значительные земельные участки в центре старого города до сих пор используются под псевдо-промышленные объекты, всевозможные СТО, небольшие производственные мастерские и склады. Так, участок между Тележной и Миргородской ул., примыкающий к Александро-Невской Лавре в районе Боткинской больницы, который можно рассматривать в перспективе, выходящим на Обводный канал.
Пока же в старом городе до сих пор ведется точечная застройка, обычно нелепо вписывающаяся в окружающую фоновую застройку, несколько проектов квартальной застройки – скорее исключение из правила. Но даже и в последнем случае, например в районе Новгородской ул., комплексы тяготеют к высотной доминирующей застройке, что мало соотносится с пониманием элитности, сложившейся в Петербурге.
- Что делается за городом?
- В продаже находится 150-160 коттеджных поселков. На этапе проекта заявлено еще 20-25. В продаже – около 10 тысяч объектов, из них – половина участки. Цены на коттеджи за сезон снизились на 10-15%. Появились предложения с «бонусами», например, в подарок ландшафтный дизайн или «два участка по цене одного». Неясные перспективы многих нарезанных земельных наделов, так или иначе подготовленных к продаже, лихорадят загородный рынок объемом невостребованных предложений, еще не давно считавшихся «топовыми».
Многие владельцы небольших земельных участков снимают предложения, уповая на лучшие времена, или выставляют заградительные цены. Потенциальные интересанты просматривают предложения, но покупать не спешат, ожидая дальнейшее снижение цен. Время экспозиции выросло в 2-3 раза и редко составляет один сезон.
Более 70% жилищного строительства в Ленобласти – традиционно малоэтажный самострой или коттеджная застройка. Последняя – на 70-75% сосредоточена в Выборгскиом и Всеволожском районах – и тяготеет к мегаполису. За 100-километровой чертой активность строительства падает практически до нуля. Редкие коттеджные поселки забираются так далеко. Отсутствие необходимой инфраструктуры, дорог, электричества сдерживает любые благостные начинания застройщиков. Малоосвоенные, но интересные районы с точки зрения экологии – Приозерский, исторически – Гатчинский.
Не смотря на осеннее оживление покупательского спроса, объем предложения за год существенно сократился – на 25-30%. Продавцы не готовы выставлять объекты по заниженным ценам, а покупатели не готовы переплачивать, при том, что домовладения в среднем подешевели за год на 30%, земельные участки – на 30-50%. Наибольшим спросом в южных районах пользуются садовые участки 6-10 соток по цене около 300-400 тысяч рублей, в северных – до 700-800 тысяч. К готовым домам спрос определился на отметке 2,5-3 млн. руб. Причем цены на ИЖС могут быть существенно выше.
Покупатель становится рациональнее и требует качественных вариантов в эконом-классе. Около половины предложений сегодня укладывается в эту ценовую нишу. Практически не востребованы предложения в среднем ценовом диапазоне от 4 до 8 млн. рублей. Есть интерес к дорогим объектам, стоимость которых снизилась на 40-50% до 12-15 млн. рублей. И продавцы, и покупатели только нащупывают взаимные ценовые предпочтения, на это им потребовалось целое лето. Более-менее сбалансированного по цене предложения следует ожидать не раньше следующего сезона.
- Как кризис повлиял на риэлтерский бизнес? Много ли компаний ушло с рынка? Идет ли процесс укрупнения структур?
- Объем сделок за год на рынке сократился на 25%, в среднем с 5 тысяч в месяц до 4 тысяч. Однако количество сделок, проходящих через агентства снизилось в 2-2,5 раза. На рынке появилось много частных агентов, оказывающих риэлторские самостоятельно, увеличилось количество «левых» сделок. На рынок «вернулись» обмены, участились сделки, проводимые без профессиональных посредников.
Городской рынок недвижимости – это около 15 тысяч агентов и 600 юрлиц, оказывающих посреднические услуги на рынке жилой недвижимости. Количество агентств сократилось на 30%. Однако рынок «стабилизировался на негативе» – цены плавно снижаются – но резкого сокращения количества сделок не происходит, и если тенденция сохранится, то и резкого передела рынка не произойдет.
Из характерных тенденций, можно выделить уменьшение филиальных сетей (в т.ч. в регионах) крупных агентств. Есть попытки слияний-поглощений, эксперименты с франчайзингом, но они единичны и не меняют общей картины распыления агентств.
- Что мешает работе в регионах, созданию крупной межрегиональной компании?
Рынок недвижимости в регионах – локальный и во многом специфичный. Миграционные процессы односторонни – дешевая рабочая сила пополняет ряды гастарбайтеров в промышленных центрах, что, безусловно, влияет на рынок аренды в определенном сегменте, но без легализации рабочей силы, без развитого ипотечного кредитования не предполагает серьезного влияния на объемы сделок.
В то же время не менее 15% сделок на петербургском рынке проходят с участием иногородних покупателей, т.е. около 10-15 тысяч семей в год пополняют число петербуржцев. Однако это лишь небольшая часть трудовых мигрантов, готовых временно или постоянно осесть в Петербурге.
Объемы межрегиональных сделок – ничтожны, поэтому агентств, специализирующихся только на этом сегменте рынка практически нет. Разовые сделки риэлторы стараются проводить с постоянными проверенными партнерами. «Варяги» из других городов практически не приживаются, т.к. риэлторские брэнды малораскручены, а стандартизации менеджмента в агентствах в разных регионах добиться не удается.
- Традиционный заключительный вопрос: ваш прогноз динамики стоимости жилья?
- Рынок недвижимости, наконец, перестал жить самостоятельной жизнью и вписался в окружающий негативный экономический пейзаж. Отраслевые микрокризисы и сменяющий их ценовой бум – в прошлом. Пока объем предложения достаточный и платежеспособный спрос - низок. Нет «дешевых» денег. Нет и предпосылок для роста цен. «Нащупывание дна» – задача малоперспективная. Так что и строителям, и риэлторам придется работать в новых условиях «с оборота» на низкой рентабельности. К этому еще предстоит привыкнуть.
Беседовал Михаил Добрецов