Евгений Рафалёнок: «Основным критерием отбора муниципальных образований является подготовка земельного участка»
В этом году пилотными территориями реализации программы расселения аварийного жилья в Ленобласти объявлены Сиверское, Дружная Горка, Будогощь и Ивангород. Какие вопросы предстоит решать региональному оператору программы – ЛеноблАИЖК, – рассказал «Строительному Еженедельнику» директор агентства Евгений Рафалёнок.
– С января 2019 года в области стартует новая программа по расселению аварийного жилья. Какие параметры в нее заложены? Какой объем аварийного жилья предполагается расселить?
– Оператором программы будет выступать наша организация (Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования), а куратором программы – Комитет по строительству Ленинградской области.
Программа стартует в этом году и рассчитана до 2024 года включительно. В Ленинградской области за это время предполагается расселить 195 тыс. кв. м аварийного жилья, где сейчас проживают около 11 тыс. человек. На эти цели предусмотрено финансирование свыше 12 млрд рублей, из которых 7,5 млрд рублей выделяются из федерального бюджета, 4,7 млрд – из областного. Расселение будет идти в купленные новые квартиры или построенные новые дома. Всего предполагается построить до 47 домов.
В текущем году программа стартует в четырех муниципальных образованиях Ленинградской области. Это МО «Сиверское городское поселение» (будет расселен 391 человек, построено 253 квартиры), МО «Дружногорское городское поселение» (300 человек, 139 квартир), МО «Будогощское городское поселение» (212 жителей, 114 квартир) и МО «Город Ивангород» (181 человек, 139 квартир).
– Почему программа начнется именно в этих муниципальных образованиях?
– Основным критерием отбора муниципальных образований является подготовка земельного участка в случае строительства дома или анализ существующей недвижимости в случае приобретения квартир на вторичном рынке.
Эти муниципалитеты на данный момент максимально подготовлены к старту программы. Здесь скорректированы генеральные планы и ПЗЗ, сформированы земельные участки с соответствующим назначением, получены разрешения на подключение коммуникаций.
При кажущейся простоте задачи для многих муниципалитетов это является серьезной проблемой. Лучше всего дела обстоят в районных центрах, где есть собственный отдел архитектуры и четкое представление о правилах подготовки градостроительной документации. В числе аутсайдеров – отдаленные территории области, где необходимые специалисты есть не всегда.
Предполагается, что за этот год еще десять муниципальных образований подготовят земельные участки. ЛеноблАИЖК готово вести консультационную работу с муниципалами и разъяснять, каким требованиям должны отвечать земельные участки.
– В каких случаях жилье будут строить, а в каких – покупать готовые квартиры?
– Выделение средств переселенцам на покупку готового жилья находится в ведении Комитета по строительству, ЛеноблАИЖК отвечает только за стройку. Какую форму выбрать, решает муниципальное образование, учитывая наличие или отсутствие необходимого количества квартир на вторичном рынке. Опыт прошлой программы показал, что здесь кроется немало сложностей: квартиры соответствующей площади на вторичном рынке подобрать удается не всегда, как, впрочем, и строительство 20-метровой двухкомнатной квартиры (взамен аналогичной расселяемой) по современным строительным нормам невозможно. Поэтому каждое муниципальное образование будет решать этот вопрос, исходя из индивидуальных потребностей.
– Сформирован ли полностью реестр аварийного жилищного фонда, признанного таковым после 1 января 2012 года?
– Такой реестр сформирован давно, но его необходимо актуализировать. Это важный этап работы с муниципальными образованиями. Эту работу планируется завершить до середины февраля текущего года. С 2012 года уже прошло достаточно времени, у граждан могли изменится семейное положение, жилищная ситуация… Под требования программы они могут уже не подпадать. Для нас эта актуализированная информация также важна – на ее основе будет сформировано техническое задание на проектирование и строительство жилья. Окончание работ по проектированию намечено на 30 мая 2019 года.
Отмечу также, что с учетом сжатых сроков программы новые дома будут возводиться по технологии панельного домостроения. От начала строительства до передачи ключей переселенцам установлен предельный срок – два года. Соответственно, никакая другая технология, кроме панельной, обеспечить качественное строительство в столь сжатые сроки не может.
– Как ЛеноблАИЖК будет решать знакомые строителям сложности с подключением к сетям?
– Главная проблема – у большинства ресурсоснабжающих организаций отсутствуют тарифы на подключение к инженерным сетям. В этом плане с сетевыми организациями работать гораздо проще – их услуги тарифицированы, все регламенты работ прописаны. Но с остальными ресурсоснабжающими организациями возникает масса проблем, у каждой – свои условия. Администрация Ленинградской области активно работает над развитием единого регионального «Водоканала», но пока, к сожалению, он работает не во всех муниципальных образованиях.
Кроме того, администрациям муниципальных образований необходимо самостоятельно организовать прокладку инженерных сетей до границ участков. ЛеноблАИЖК, со своей стороны, готово сделать расчет нагрузок и потребностей, но мы не можем брать на себя строительство. Проблема тяжелая, присуща практически всем муниципальным образованиям региона. Многие вопросы придется решать «в ручном режиме». Например, в МО «Дружногорское городское поселение», чтобы построить дома, нужно возвести до 10 км напорного коллектора.
Еще одна проблема, напрямую не относящаяся к деятельности ЛеноблАИЖК, но весьма существенная для реализации программы расселения аварийного жилья в целом – снос аварийных домов. Это опять же обязанность муниципалитета. Причем программа не считается завершенной, если расселенный дом не снесен.
Непростой вопрос – передача квартир. Не секрет, что многие граждане в силу привычки нередко отказываются переезжать с обжитых мест, даже если им предлагают лучшие условия. Кроме того, время занимает и поиск людей – они могут переехать в другой регион, другую страну. Пока люди не выселены, к сносу домов также не приступить.
В совокупности решение этих проблем – титанический труд. Строительные вопросы, за которые отвечает ЛеноблАИЖК, – лишь одно звено в большой цепи.
– Какая подготовительная работа по реализации программы в упомянутых Вами муниципалитетах уже проведена?
– В Сиверском и Дружной Горке специалисты ЛеноблАИЖК до конца года уже успели осмотреть строительные площадки, а также получили уже градостроительную документацию и информацию о технических возможностях подключения домов к инженерным сетям.
Помимо уже упомянутой проблемы с коллектором, в Дружной горке есть сложности с отоплением и ливневой канализацией. Котельная новая, но сети изношены, и необходимое давление и температурный режим вряд ли смогут быть обеспечены. Ливневая канализация отсутствует.
В Сиверском серьезных проблем мы не выявили.
В Будогощи тоже есть своя сложность: котельная, к которой потенциально возможно подключение, требует реконструкции, она работает на мазуте, а оснастить дом блок модульной газовой котельной невозможно.
– Требования в очередной раз обновленного 214-ФЗ сильно усложняют работу ЛеноблАИЖК по программе? Удалось ли снять ограничение «Одно разрешение на строительство – один застройщик»?
– Администрация Ленобласти обратилась в Минстрой с просьбой поменять законодательство в этой части и сделать послабления для регионального оператора программы расселения аварийного жилья. Однако пока ограничение не снято. Мы намерены обойти это требование посредством создания дочерних предприятий. Конечно, это не очень удобно, ведь в пиковый момент будут строиться одновременно 32 дома.
В том же ключе можно рассматривать и требование о применении эскроу-счетов. В этом случае каждый из этих домов должен получить проектное финансирование. На мой взгляд, в Ленинградской области, в принципе, не так много строительных организаций, которые могут соответствовать новым критериям. А те компании, что соответствуют, трудно заинтересовать строительством отдельных домов в удаленных районах Ленобласти.
Мы не теряем надежду на то, что законодатель нас услышит.
Кстати
На прошлой неделе в ходе селекторного совещания с регионами в Министерстве строительства РФ было заявлено, что сводный реестр аварийного жилья по всей стране будет утвержден до 1 марта. В марте 2019 года в регионы поступит готовое постановление Правительства РФ с указанием лимитов финансовой поддержки и целевых показателей программы.
Одновременно в субъекты Российской Федерации будут направлены методические рекомендации с уточненными данными об условиях, сроках действия, способах расселения граждан и требованиях к проведению отбора муниципальных образований для реализации переселения.
После этого муниципальные образования Ленинградской области, которые заранее провели подготовительную работу, смогут запускать реализацию программы полным ходом.
Для российских строительных и проектных СРО осталась позади решающая дата – 1 июля 2017 года. Со вступлением в силу ряда положений 372-ФЗ их деятельность должна была существенно измениться. О предварительных итогах реформирования системы СРО в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал координатор Ассоциации «Национальное объединение строителей» по СЗФО Георгий Богачёв.
– Георгий Игоревич, как отразились изменения в 372-ФЗ, вступившие в силу после 1 июля, на деятельности СРО Северо-Запада?
– Сегодня мы находимся в таком состоянии, когда реальность не совпала с нашими ожиданиями. Все ждали эту дату как точку невозврата, но на первый взгляд, пока мало что изменилось. Здесь можно провести аналогию с айсбергом – когда он подтаивает у своего основания, он переворачивается. Пока что ситуация такая – он подтаял, но еще не перевернулся. То есть изменения есть, но пока не очевидные. В Ростехнадзор поданы документы о подтверждении статуса всех СРО федерального округа. Скорее всего, продолжат свою деятельность только те, кому удалось сохранить средства компенсационного фонда в размере своего «исторического максимума».
– Скольким СРО на Северо-Западе удалось его сохранить?
– Открыли специальные банковские счета и своевременно разместили на них средства компфондов все 16 СРО СЗФО. Но сохранили его в полном объеме только 8.
На 1 августа совокупный размер компенсационных фондов СРО СЗФО составил более 2,6 млрд рублей. Однако эта сумма может увеличиться. В соответствии с 126-ФЗ, размещение в полном объеме средств компфондов, сформированных до 4 июля 2016 года, завершится 1 сентября 2017 года.
– Руководители некоторых СРО объясняли, что не смогли перечислить средства компфондов из-за того, что они находились на счетах банков с отозванной лицензией. Что им делать в этой ситуации?
– Я им не верю. Кто им мешал размещать деньги в надежных банках? Думаю, насчет небольших кредитных организаций у них был свой интерес. Пусть они компенсируют фонд за счет дополнительных взносов, либо самоликвидируются и занимаются другими делами. Это абсолютно честная позиция. Почему те, кто заботился о деньгах, приумножал их, должны оказаться в одинаковых условиях с теми, кто повел себя недобросовестно?
– Как поступать строительным компаниям, если их СРО закроется?
– Им нужно вступить в другую СРО. Ранее оплаченные взносы в компфонд им будут возвращены через НОСТРОЙ в случае их поступления от ликвидированной СРО. Причем, сегодня обязательное членство в СРО уже не нужно всем строительным компаниям. Оно необходимо только организациям, осуществляющим функцию технического заказчика, генподрядчика или работающим с госзаказом.
– Как прошла регионализация СРО?
– Согласно новым правилам, в состав СРО не должны входить строительные организации из других регионов. В связи с этим состав СРО округа изменился. Три организации из Ленинградской области приняли решения о смене места нахождения и стали относится к другим субъектам (Санкт-Петербург, Пермь). Одна СРО перешла из Самарской области в Вологодскую.
Несмотря на убывание численного состава СРО за счет перехода строительных компаний в СРО по месту регистрации, а также на отсутствие у ряда фирм необходимости состоять в саморегулируемых организациях, к 1 июля 2017 года общее количество членов большинства СРО Северо-Запада возросло на 20-60%.
– В каких регионах округа лучше всего применили реформу 372-ФЗ, а где возникли проблемы?
– Пока самая непонятная ситуация в Мурманской области. Там осуществляет свою деятельность одна СРО, которая не сохранила компфонд в полном объеме. В данном регионе предпринималась попытка создать еще одну СРО, но она не увенчалась успехом – не хватало строителей для ее формирования. Если по решению Ростехнадзора СРО в Мурманской области будет ликвидирована, то ее члены могут стать членами СРО соседнего субъекта. Рядом находятся субъекты, в которых есть крепкие и надежные СРО, которым будет не сложно взять Мурманск на буксир.
Что касается Ленинградской области, то здесь положение дел меняется в лучшую сторону. В регионе числилось шесть СРО, ни одна из которых не сохранила средства компфонда в полном объеме. Месяц назад в регионе была сформирована новая СРО, в состав которой включены несколько крупных застройщиков региона. Так что Ленобласть без СРО не останется.
В целом, все остальные регионы Северо-Запада успешно справились с реформированием системы СРО. Сильные саморегулируемые организации работают в Архангельске, Новгородской и Вологодской областях, Карелии, Коми, Калининграде, Пскове. Они находятся в постоянном контакте и помогают друг другу.
– Как на Северо-Западе проходит процесс формирования Национального реестра специалистов (НРС)?
– Законом вводится обязанность членов СРО иметь минимум двух специалистов по организации строительства, сведения о которых включены в НРС. В СЗФО для приема заявлений специалистов работают СРО – операторы НРС; документы могут быть поданы и напрямую в НОСТРОЙ. В наиболее активные дни перед 1 июля на рассмотрение о включении в НРС подавалось 100-150 заявлений в день. В настоящий момент в реестр подано более 5 тыс. заявлений специалистов, из которых около 3,5 тыс. уже внесены в реестр. Прием заявлений продолжается и после 1 июля. Ожидается, что общее количество специалистов СЗФО в Национальном реестре составит 10 тыс. человек.
– Как Вы оцениваете исполнение 372-ФЗ в регионах СЗФО?
– Больше всего сложностей возникает в мегаполисах и крупных регионах. Такая тенденция заметна как в округе, так и по всей стране. В небольших субъектах СРО объединяет строительные компании, которые работают в основном внутри региона, в то время как в больших – члены СРО осуществляют свою деятельность на территории разных субъектов. Из-за этого происходит разрозненность. Правовая структура во многих организациях недостаточно развита, и многие из них не понимают механизм изменений. Для этого нужно время, строители должны привыкнуть к новым условиям. Думаю, что окончательные итоги реформирования будут известны к зиме.