Константин Мурашкин «Ипотека будет адаптироваться под изменения, происходящие в строительной отрасли»
Использование девелоперами новых механизмов финансирования жилищного строительства отразится на рынке ипотечного кредитования. В этом уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о текущей деятельности банка в сегменте жилищного кредитования и поделился прогнозами о том, как будет развиваться ипотека на рынке в ближайшее время.
– Подходит к концу 2018 год. Какие предварительные итоги деятельности СЗРЦ Райффайзенбанка в сегменте ипотечного кредитования можете подвести?
– В целом ситуацию в банке с ипотечным кредитованием мы оцениваем позитивно. Пока могу оперировать данными по итогам девяти месяцев года. Согласно им, рост ипотечного портфеля СЗРЦ с начала года вырос на 35% и достиг 22,6 млрд рублей. Это очень положительный результат как для банка, так и для рынка.
За девять месяцев 2018 года мы выдали почти 4,5 тыс. жилищных кредитов на сумму 11,3 млрд рублей. Доля ипотеки в розничном портфеле СЗРЦ приблизилась к 49%, что свидетельствует о востребованности данного продукта у населения. Для самого банка ипотечное кредитование продолжает оставаться одним из стратегических направлений развития розничного бизнеса.
– Изменился ли средний чек ипотечного кредита?
– Если сравнивать год к году, то средняя сумма выданного кредита в СЗРЦ снизилась приблизительно на 5%. Это относительно незначительная корректировка, которая составляет в денежном выражении порядка 100 тыс. рублей. Средняя сумма ипотечного кредита в Райффайзенбанке была и остается выше среднерыночного значения.
– В целом, на Ваш взгляд, каким будет 2019 год для всего рынка ипотечного кредитования в стране?
– Сохранятся два тренда, которые появились в последние пару лет. Первый из них – это тренд цифровизации сервисов. Технологических электронных решений, задействованных в механизме выдачи и обслуживания кредитов, станет больше. Второй тренд – это рост популярности программы «Рефинансирование». Понятно, что существенная доля заемщиков, пожелавших снизить ставку, уже перекредитовалась. Тем не менее, востребованность данного продукта в ближайшее время сохранится.
Третий тренд – новый и, наверное, самый важный. В 2019 году банкам, занимающимся ипотечным кредитованием, придется адаптироваться под законодательные изменения действующего законодательства, касающегося строительства жилья. На смену «долевке» придут новые механизмы финансирования; в частности, обязательными станут эскроу-счета для всех проектов застройщиков. Безусловно, это наложит свой отпечаток на ипотечный рынок. Полагаю, что 2019 год банки проведут в отлаживании своих бизнес-процессов как в работе с застройщиками, так и с заемщиками.
– В связи со всеми последними новшествами будет ли существенно меняться ипотечная ставка в следующем году?
– Пока сложно прогнозировать. Я бы больше ориентировался в таких прогнозах на ставку рефинансирования Центробанка. В настоящее время наблюдается динамика повышения, что не может не отражаться на банковском рынке и предлагаемых им кредитах для индивидуальных клиентов.
– Какие ипотечные программы сейчас особо востребованы в банке? Запустил ли банк новые продукты в данном сегменте?
– По-прежнему одной из самых востребованных в СЗРЦ Райффайзенбанка программ является «Рефинансирование». Она позволяет заемщику стороннего банка перекредитоваться на более выгодных условиях, уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредитования.
Из новых продуктов можно выделить программу с госучастием «Детская ипотека». Ставка по данному кредиту составляет 6%. К этой программе уже есть интерес у заемщиков. Льготная ставка действует три года для семей, у которых родился второй ребенок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Если в этот же период в семье родился третий ребенок, ипотечная льгота по кредиту будет продлена еще на два года – до пяти лет. После окончания срока действия льготной ставки она изменяется до уровня, который не превышает размер ключевой ставки ЦБ РФ, установленной на дату выдачи кредита и увеличенной на 2 п. п. Это в любом случае ниже среднерыночной ставки по классической ипотечной программе.
– Вы уже начали говорить о цифровизации отрасли. Как и для чего задействуются электронные сервисы в ипотечном кредитовании в Райффайзенбанке?
– Цифровизация – один из стратегических фокусов развития банка. В частности, осенью мы выпустили свою первую электронную ипотечную закладную, запись о которой хранится в блокчейн-реестре «Мастерчейн». В самой ближайшей перспективе использование электронных закладных позволит нам упростить работу с ипотечными заемщиками, оптимизирует взаимодействие кредитной организации с другими участниками рынка при секьюритизации ценных бумаг. Отказ от «бумаги» поможет банку и клиенту сэкономить деньги и время на проведение сделки за счет упрощения бизнес-процессов.
В настоящее время в своей работе мы начинаем задействовать еще одну «цифру». А именно – прием биометрических данных клиентов. Пока мы пилотируем данную технологию в отделении «Северная столица», но до конца следующего года планируем запустить ее на всю сеть. Понятно, что переход на биометрическую технологию сбора данных – это требование ЦБ, но она очень интересна и перспективна. После представления биометрических данных гражданин сможет удаленно идентифицироваться и получать банковские услуги через Интернет, без необходимости личного присутствия в офисе. С помощью данной технологии мы рассчитываем получить дополнительный приток клиентов. Особенно из тех регионов, где банк не представлен.
– Каков сейчас портрет заемщика? Изменился ли за последнее время?
– Значительных изменений мы не заметили. Это по-прежнему человек с доходом выше среднего, ценящий индивидуальный подход к себе как клиенту и качество предоставляемого сервиса. Понятно, что для нашего заемщика ценовой фактор также имеет решение, но он не является ключевым. Отмечу, что сейчас, в условиях постоянно растущей конкуренции, качество обслуживания клиента играет особенно важную роль. В будущем этот тренд будет только усиливаться.
– Какие задачи по ипотечному кредитованию ставит перед собой СЗРЦ Райффайзенбанка на следующий год?
– Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и с оптимизмом смотрим в будущее. В частности, будем выполнять задачу по привлечению новых клиентов, наращиванию кредитного портфеля. Обязательно продолжим работу по дальнейшему улучшению качества обслуживания заемщиков, предоставлению им дополнительных интересных сервисов. Ну и, конечно, планируем заниматься разработкой новых продуктов, которые будут актуальны для меняющегося рынка.
К лету следующего года компания «Отделстрой» планирует открыть продажи в своем новом проекте – «Новый Лесснер» на Большом Сампсониевском проспекте. Генеральный директор компании Марк Окунь рассказал «Строительному Еженедельнику» о подготовке проекта, которая заняла два года, и о приобретенном опыте реализации проектов редевелопмента.
– Марк Леонидович, этот год выдался особенно щедрым на реформы в законодательстве строительной отрасли, направленные на защиту обманутых дольщиков. Эксперты прогнозируют, что они коренным и совсем не позитивным образом повлияют на рынок. Вы разделяете эту точку зрения?
– Прежде чем говорить о том, какие последствия принесут эти законодательные изменения, нужно констатировать с сожалением, что законодатели забыли об одной важной вещи. Проблема обманутых дольщиков не является массовой, она касается не более 1% всех покупателей квартир на рынке и, соответственно, примерно такой же доли застройщиков, которые по тем или иным причинам не могут выполнить свои обязательства. А заградительные решения, которые принимаются с целью решить эту проблему, распространяются на всех. Создается такое впечатление, что проблема обманутых дольщиков довлеет над всем рынком и все без исключения застройщики работают недобросовестно. Но это не так. А вот вводимые поправки повлияют на всех участников рынка, однозначно приведут к уменьшению предложения и увеличению цены квадратного метра. Это закономерная рыночная история.
Не стоит также забывать о том, что только частная инициатива и предпринимательство строительных компаний позволяют стране глобально решать вопрос с жильем. Ведь рекордных 80 млн кв. м в год – объема, который по силам сегодня застройщикам, – не удавалось достигнуть и в советские годы, когда государство полностью контролировало сферу строительства. И сегодня решения нужно принимать, учитывая и этот немаловажный фактор. Поэтому меры, о которых Вы спрашиваете, сложно считать дальновидными. Скорее – это эмоциональный всплеск, связанный с текущими политическими задачами предвыборного времени.
– А может быть дело и вовсе не в обманутых дольщиках?
– Нет, обманутые дольщики – это катализатор, причем весьма серьезный. Однако эту проблему можно решить более щадящими способами, а не постоянными и непоследовательными изменениями в законодательстве, которые могут привести к еще большему числу дольщиков, так и не дождавшихся своих квартир.
– Что может быть действеннее и радикальнее отмены долевого строительства?
– Полностью отменить долевое строительство очень сложно по целому ряду причин. Во-первых, банки не смогут предоставить кредит большинству застройщиков. Даже если уполномоченным государством банкам выделят на это огромные деньги, с обеспечением этих кредитов возникнут серьезные проблемы. Зарегулированность банковской системы требует резервов, сопоставимых чуть ли не с объемами выдаваемых кредитов, и выполнения многих требований. Такие требования смогут обеспечить только единицы застройщиков.
Во-вторых, и те, кому посчастливится получить этот кредит, вынуждены будут самым серьезным образом просчитывать экономику своих проектов, поскольку стоимость строительства вырастет. Рентабельность проектов в массовом сегменте сегодня не превышает 10%, а процент, под который можно получить проектное финансирование, составляет 10-15%. При таких условиях возникает вопрос: зачем эта деятельность нужна будет самому застройщику?
– Вернемся к сегодняшним реалиям рынка. Пикирующие ипотечные ставки поддерживают рынок?
– В краткосрочной перспективе – да. Однако опасность в том, что доходы населения не растут, а закредитованность, наоборот, увеличивается. Если 5-7 лет назад ипотека занимала не более 10% в общем объеме сделок, то сегодня этот показатель достигает 70-80%. Это говорит лишь о том, что люди на собственные деньги купить ничего не могут. Если по какой-либо причине ипотека «встанет», рынок потеряет большую часть покупателей.
– С какими результатами по вводу площадей компания «Отделстрой» завершает 2017 год?
– Наша стратегия такова, что в год мы вводим в эксплуатацию порядка 1,5 тыс. квартир, что мы и сделали в этом году, завершив строительство очередного корпуса «Нового Оккервиля». К сдаче готовится следующая очередь этого жилого комплекса, аналогичная по количеству квартир, работы там уже завершены на 99%. В целом, «Новый Оккервиль» продолжает свое активное развитие; завершение же всего проекта запланировано на конец 2021 года. В нем уже сдано в эксплуатацию достаточное количество социальных объектов – школа, два детских сада, спортивный комплекс, две поликлиники. Еще детский сад планируется сдать в составе шестой очереди проекта. Интересно, что большая часть жителей в «Новом Оккервиле» – молодые семьи. Можно говорить, что «Новый Оккервиль» сейчас переживает собственный локальный демографический взрыв. Именно поэтому мы с особым вниманием относимся к развитию детской инфраструктуры в микрорайоне – начиная с учебных и медицинских учреждений и заканчивая студиями творчества, магазинами товаров для детей, игровыми площадками и пр. Фактически «Новый Оккервиль» – это уже сформировавшийся жилой район, и год за годом мы привносим в него улучшения.
– А каковы объемы продаж?
– В этом году результат по продажам сопоставим с результатами прошлого года. Процесс принятия решения клиентами стал длительнее, а процесс переговоров – более трудоемким и растянутым по времени.
– Может быть, в этом отчасти виноваты высокие цены на жилье в «Новом Оккервиле»?
– Цена соответствует тому, что мы предлагаем. Мы продаем не просто квадратные метры, а комфортную благоустроенную среду в пешей доступности от метро. В жилом комплексе собственная, уже действующая инфраструктура, здесь теплые кирпично-монолитные дома с наружными стенами 68 см, при этом на площадке в среднем по 4-6 квартир. Такой уровень жизни может предложить не каждый «спальный» район Петербурга, а цены наши при всем этом, замечу, ниже аналогичных проектов в городе.
– ЖК «Новый Оккервиль» Ваша компания развивает уже почти десять лет. Покупательские предпочтения претерпели за это время серьезные изменения. Приходится менять что-нибудь в процессе реализации проекта?
– Конечно. Каждый дом в чем-то совершеннее предыдущего. При этом, безусловно, меняются и планировки квартир, и их площадь, и количество квартир на этаже. Но мы стараемся не превращать наши дома в «общежития» (как многие ЖК, в которых по 15-20 студий на этаже), а выдерживаем разумный баланс.
Тенденция последнего времени – рост количества покупок квартир с отделкой. В этом прослеживается определенная связь вместе с ростом ипотечных сделок. Людям сложно одновременно нести затраты на ремонт квартиры и оплачивать ипотеку. Им гораздо проще сразу взять кредит на покупку квартиры «под ключ» и не искать после получения ключей дополнительных средств на ремонт.
– В 2015 году Вы анонсировали новый проект на территории, ранее принадлежавшей заводу имени Карла Маркса на Большом Сампсониевском проспекте. На какой стадии проект? Когда планируете открыть продажи?
– Два года назад мы приобрели территорию мануфактуры «Новый Лесснер» (в советское время – Завод имени Карла Маркса). Площадь участка – 7,8 га. Предприятие обанкротилось в начале 2000-х годов, и с тех пор эта территория собственниками сдавалась в аренду под разного рода хозяйственную деятельность. Два года мы занимались консолидацией земельных участков, вели непростые переговоры с разрозненными собственниками, разрабатывали градостроительную документацию. Сегодня этот путь практически завершен, и планируем к лету будущего года выйти на стройплощадку и открыть продажи. Наш проект носит название «Новый Лесснер» и включает в себя две очереди строительства. Их совокупный объем – 125 тыс. кв. м жилья. На территории жилого комплекса «Новый Лесснер» также запланированы отдельно стоящие детский сад на 125 мест и школа-детский сад на 325 мест.
– В связи со 100-летием революционных событий, очень модной становится тема исторических ассоциаций. Не планируете развить ее в «Новом Лесснере»?
– Никаких ассоциаций с советским прошлым мы не планируем, вместе с тем в архитектурном облике проекта будет присутствовать некая монументальность – достаточно дорогие навесные керамические фасады, качественное остекление... Жилой комплекс «Новый Лесснер» замечательно впишется в уже сложившуюся застройку, в которой, между прочим, присутствуют и исторические здания. Проект был нами согласован в Комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга. К архитектурному облику проекта было проявлено трепетное отношение со всех сторон – не только с нашей, но и со стороны власти.
– «Новый Лесснер» для компании «Отделстрой» – первый проект редевелопмента такого масштаба. Что оказалось самым сложным в его реализации? Архитектура? Рекультивация земли?
– Рекультивация – наименьшее из всех зол, связанных с реализацией подобных проектов. Земля в любом случае будет вывозиться – это необходимо для возведения подземных паркингов. Самая большая проблема – большое количество разрозненных собственников, причем как частных, так и государственных, чьи цели по дальнейшему использованию территории не определены. Это рождает массу юридических проблем, связанных с оценкой, согласованием, приобретением, присоединением земельных участков. Самое сложное в редевелопменте – это человеческий фактор, ведь пока единственный путь реализации таких проектов – выкуп чужой собственности. Причем может случиться так, что выкуп сделает проект экономически нецелесообразным. Просчитать эти расходы заранее – задача, которая по силам только очень опытным девелоперам.
– Есть ли планы по реализации других новых проектов?
– Задел по «Новому Оккервилю» и старт проекта «Новый Лесснер» обеспечат нам загрузку еще как минимум на пятилетку. А что будет дальше – покажет время. Может быть, рынок больше не нуждается в таких значительных объемах предложения, покупательная способность ограничена, и приходит час для переосмысления бизнес-стратегий застройщиков в сторону реализации точечных проектов. Время покажет…