Константин Мурашкин «Ипотека будет адаптироваться под изменения, происходящие в строительной отрасли»
Использование девелоперами новых механизмов финансирования жилищного строительства отразится на рынке ипотечного кредитования. В этом уверен начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра (СЗРЦ) Райффайзенбанка Константин Мурашкин.
В интервью «Строительному Еженедельнику» он рассказал о текущей деятельности банка в сегменте жилищного кредитования и поделился прогнозами о том, как будет развиваться ипотека на рынке в ближайшее время.
– Подходит к концу 2018 год. Какие предварительные итоги деятельности СЗРЦ Райффайзенбанка в сегменте ипотечного кредитования можете подвести?
– В целом ситуацию в банке с ипотечным кредитованием мы оцениваем позитивно. Пока могу оперировать данными по итогам девяти месяцев года. Согласно им, рост ипотечного портфеля СЗРЦ с начала года вырос на 35% и достиг 22,6 млрд рублей. Это очень положительный результат как для банка, так и для рынка.
За девять месяцев 2018 года мы выдали почти 4,5 тыс. жилищных кредитов на сумму 11,3 млрд рублей. Доля ипотеки в розничном портфеле СЗРЦ приблизилась к 49%, что свидетельствует о востребованности данного продукта у населения. Для самого банка ипотечное кредитование продолжает оставаться одним из стратегических направлений развития розничного бизнеса.
– Изменился ли средний чек ипотечного кредита?
– Если сравнивать год к году, то средняя сумма выданного кредита в СЗРЦ снизилась приблизительно на 5%. Это относительно незначительная корректировка, которая составляет в денежном выражении порядка 100 тыс. рублей. Средняя сумма ипотечного кредита в Райффайзенбанке была и остается выше среднерыночного значения.
– В целом, на Ваш взгляд, каким будет 2019 год для всего рынка ипотечного кредитования в стране?
– Сохранятся два тренда, которые появились в последние пару лет. Первый из них – это тренд цифровизации сервисов. Технологических электронных решений, задействованных в механизме выдачи и обслуживания кредитов, станет больше. Второй тренд – это рост популярности программы «Рефинансирование». Понятно, что существенная доля заемщиков, пожелавших снизить ставку, уже перекредитовалась. Тем не менее, востребованность данного продукта в ближайшее время сохранится.
Третий тренд – новый и, наверное, самый важный. В 2019 году банкам, занимающимся ипотечным кредитованием, придется адаптироваться под законодательные изменения действующего законодательства, касающегося строительства жилья. На смену «долевке» придут новые механизмы финансирования; в частности, обязательными станут эскроу-счета для всех проектов застройщиков. Безусловно, это наложит свой отпечаток на ипотечный рынок. Полагаю, что 2019 год банки проведут в отлаживании своих бизнес-процессов как в работе с застройщиками, так и с заемщиками.
– В связи со всеми последними новшествами будет ли существенно меняться ипотечная ставка в следующем году?
– Пока сложно прогнозировать. Я бы больше ориентировался в таких прогнозах на ставку рефинансирования Центробанка. В настоящее время наблюдается динамика повышения, что не может не отражаться на банковском рынке и предлагаемых им кредитах для индивидуальных клиентов.
– Какие ипотечные программы сейчас особо востребованы в банке? Запустил ли банк новые продукты в данном сегменте?
– По-прежнему одной из самых востребованных в СЗРЦ Райффайзенбанка программ является «Рефинансирование». Она позволяет заемщику стороннего банка перекредитоваться на более выгодных условиях, уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредитования.
Из новых продуктов можно выделить программу с госучастием «Детская ипотека». Ставка по данному кредиту составляет 6%. К этой программе уже есть интерес у заемщиков. Льготная ставка действует три года для семей, у которых родился второй ребенок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Если в этот же период в семье родился третий ребенок, ипотечная льгота по кредиту будет продлена еще на два года – до пяти лет. После окончания срока действия льготной ставки она изменяется до уровня, который не превышает размер ключевой ставки ЦБ РФ, установленной на дату выдачи кредита и увеличенной на 2 п. п. Это в любом случае ниже среднерыночной ставки по классической ипотечной программе.
– Вы уже начали говорить о цифровизации отрасли. Как и для чего задействуются электронные сервисы в ипотечном кредитовании в Райффайзенбанке?
– Цифровизация – один из стратегических фокусов развития банка. В частности, осенью мы выпустили свою первую электронную ипотечную закладную, запись о которой хранится в блокчейн-реестре «Мастерчейн». В самой ближайшей перспективе использование электронных закладных позволит нам упростить работу с ипотечными заемщиками, оптимизирует взаимодействие кредитной организации с другими участниками рынка при секьюритизации ценных бумаг. Отказ от «бумаги» поможет банку и клиенту сэкономить деньги и время на проведение сделки за счет упрощения бизнес-процессов.
В настоящее время в своей работе мы начинаем задействовать еще одну «цифру». А именно – прием биометрических данных клиентов. Пока мы пилотируем данную технологию в отделении «Северная столица», но до конца следующего года планируем запустить ее на всю сеть. Понятно, что переход на биометрическую технологию сбора данных – это требование ЦБ, но она очень интересна и перспективна. После представления биометрических данных гражданин сможет удаленно идентифицироваться и получать банковские услуги через Интернет, без необходимости личного присутствия в офисе. С помощью данной технологии мы рассчитываем получить дополнительный приток клиентов. Особенно из тех регионов, где банк не представлен.
– Каков сейчас портрет заемщика? Изменился ли за последнее время?
– Значительных изменений мы не заметили. Это по-прежнему человек с доходом выше среднего, ценящий индивидуальный подход к себе как клиенту и качество предоставляемого сервиса. Понятно, что для нашего заемщика ценовой фактор также имеет решение, но он не является ключевым. Отмечу, что сейчас, в условиях постоянно растущей конкуренции, качество обслуживания клиента играет особенно важную роль. В будущем этот тренд будет только усиливаться.
– Какие задачи по ипотечному кредитованию ставит перед собой СЗРЦ Райффайзенбанка на следующий год?
– Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и с оптимизмом смотрим в будущее. В частности, будем выполнять задачу по привлечению новых клиентов, наращиванию кредитного портфеля. Обязательно продолжим работу по дальнейшему улучшению качества обслуживания заемщиков, предоставлению им дополнительных интересных сервисов. Ну и, конечно, планируем заниматься разработкой новых продуктов, которые будут актуальны для меняющегося рынка.
Деятельность российских законодателей по улучшению Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не прекращается. Причем предлагаемые Минстроем изменения, по мнению многих народных избранников, сами нуждаются в улучшении. О новом законопроекте и планируемых его доработках «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета Государственной Думы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
– Несмотря на принципиальное решение российских властей об отказе в ближайшем будущем от долевой схемы привлечения средств в строительную отрасль и переходе к проектному финансированию, в Закон № 214-ФЗ планируется внесение очередных правок...
– Действительно, 7 ноября 2018 года Правительство внесло в Госдуму законопроект об усилении контроля за расходованием средств дольщиков. Он направлен на совершенствование законодательства и является следующим этапом жилищной реформы. 20 ноября в профильном Комитете по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям мы рассмотрели этот законопроект, в целом одобрили саму концепцию и рекомендовали принять в первом чтении, однако документ небогатый (всего три пункта) и решает не все вопросы, которые ставились ранее. Ко второму чтению планируем проект закона значительно доработать.
– Каковы основные положения правительственного законопроекта? И какие дополнения могут появиться ко второму чтению в Госдуме?
– Поправки правительства уточняют порядок расходования застройщиками средств дольщиков в рамках реализации проектов, предусматривающих не строительство одного конкретного дома, а комплексную застройку территории. Законопроектом предлагается запретить создавать в рамках процедуры банкротства новые ЖСК из числа членов прежнего кооператива. Солидарную ответственность собственников компаний-девелоперов планируется заменить на субсидиарную.
Вместе с тем ко второму чтению законопроект может быть существенно расширен. Дополнения будут вноситься как депутатским корпусом, так и Минстроем России. Среди предполагаемых изменений – упрощение взаимодействия застройщиков с банками при переходе на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Обсуждаются также поправки, которые защитят права дольщиков на приобретаемые машино-места и небольшие нежилые подсобные помещения. Возможно, будут доработаны механизмы процедуры банкротства застройщиков.
Группа поправок будет касаться инструментария Фонда защиты прав дольщиков. Сейчас по закону фонду можно осуществлять достройку проблемных объектов за счет дополнительных средств из федерального и регионального бюджетов. Но мы видим, что нужно дать возможность ему не только привлекать средства, но и распоряжаться ими для достройки, то есть подробно описать, как фонд сможет достраивать проблемные объекты. Еще один блок поправок должен быть связан с работой с проблемными объектами и обманутыми дольщиками. Мы должны понимать, как ведется мониторинг таких проектов и кто отвечает за их достройку.
Отдельного внимания заслуживают вопросы страхования. Сейчас страхование ответственности застройщиков перед дольщиками осуществляют страховые компании, это порядка 80% домов. Очень важно вдумчиво подойти к новой системе, а также завершить строительство объектов, которые уже начаты в рамках схемы, предусматривающей страхование ответственности. Каким образом мы поставим точку в работе по старой модели? Например, определить переходный период (два-три года), после чего прекратить работу страховых компаний. Еще один вопрос, касающийся страхования, – это механизмы участия страховщиков в достройке домов, которые могут стать проблемными. Страховые компании не любят компенсировать риски дольщиков деньгами. При этом некоторые страховщики готовы достраивать объекты за собственный счет, чтобы не отвечать деньгами перед всеми дольщиками. А значит, нужно продумать в законе такую возможность для страховых компаний. В конце концов, от страхования автомобиля мы можем получить возмещение не только деньгами, но и ремонтом. Почему бы не использовать эту практику здесь?
– Имеет ли смысл вносить новые изменения в систему, которую решено ликвидировать?
– Масштабная реформа по развитию жилищного строительства, которая сейчас идет, требует серьезного и вдумчивого подхода. Нельзя один раз переключить тумблер, чтобы все заработало. Нам очень важно грамотно подойти не только к новой системе, но и завершить строительство объектов, которые уже начаты, где страхование ответственности застройщиков перед дольщиками осуществляют страховые компании.
Мы вносим изменения, которые снимают излишние административные барьеры для застройщиков в рамках существующих систем. Мы настраиваем законодательство, чтобы полностью избавить застройщиков от любых препон на пути к новому проектному финансированию через эскроу-счета.
С 1 июля 2019 года все российские застройщики обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов (такая возможность появилась с 1 июля 2018 года). По этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не достроит дом. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов. Эта схема финансирования полностью защищает средства граждан, когда они вкладываются в долевое строительство. Даже если застройщик пропадет, банк обанкротится – деньги гражданам вернутся в полном объеме.
Мы видим, что застройщики уже сейчас делают попытки перехода на эскроу-счета. Пока банки далеко не все готовы работать по новой системе финансирования. Минстрой в ручном режиме решает проблемы, которые возникают у застройщиков и банков. Некоторые банки пытаются на этом дополнительно заработать, что абсолютно неприемлемо, поэтому сегодня исключительно важно обеспечить все необходимые условия для полноценной работы застройщиков.