Руслан Юсупов: «Масштабные законодательные изменения должны стать последними на ближайшие 10 лет»
2018 год стал переломным для всего строительного комплекса. Законодатели полностью изменили правила работы на рынке, вынуждая бизнес приспосабливаться к новым условиям.
Президент Союза строительных организаций Ленинградской области Руслан Юсупов рассказал о том, как профессиональное объединение пережило этот непростой год, а также – чего ждет от будущего.
– Руслан Дамирович, чем запомнится строителям уходящий год?
– На протяжении всего 2018 года строительная отрасль испытывала колоссальное давление. Это и масштабные изменения в законодательстве, и в целом не самая благополучная экономическая обстановка. Тот хаос, который начался благодаря законодательному марафону, я бы сравнил с перестройкой начала 90-х. Похоже, что все новое может родиться только через боль и муки.
Мне кажется, что многих проблем можно было бы избежать. На данный момент именно из-за последних законодательных правок некоторые застройщики не могут довести свои проекты до конца. В частности, часть компаний попала под ограничения по регистрации договоров долевого участия. Как известно, 1 июля 2018 года региональные власти получили право останавливать продажи или не допускать на рынок потенциально проблемные новостройки по договорам долевого участия. Признаком проблем является просрочка более трех месяцев от даты, которая стоит в проектной декларации по вводу предыдущего объекта застройщика. Если просрочка достигает полугода, то Росреестр имеет право приостановить регистрацию последующих договоров долевого участия. Часто, если в одном месте споткнулся, то проблемы нарастают как снежный ком. Если стройка встала, то возобновить работы бывает очень сложно.
– Как все эти сложности переживают компании, входящие в ЛенОблСоюзСтрой?
– В ЛенОблСоюзСтрой входят сильные, надежные и ответственные застройщики, поэтому они умудряются работать даже в таких сложных условиях. Да, они перестраивают свою деятельность. Например, «ЛенРусСтрой» стал одним из первых девелоперов в Северо-Западном федеральном округе, полностью перешедших на эскроу-счета. Это говорит о доверии к компании и со стороны клиентов, и со стороны банков.
На одном мероприятии кто-то метко сказал: «Несмотря на все трудности, застройщики готовы перестраивать свою работу, никто не ищет себе места на кладбище». Это действительно так, все хотят продолжать работать.
– Пока нововведения только усложняют жизнь игрокам стройкомплекса. Есть ли позитивные моменты?
– Я надеюсь, что в результате всех этих пертурбаций рынок очистится – и останутся только самые эффективные и ответственные компании. Времена изменились, и, возможно, мы достигли той стадии, когда пора притормозить объемы строительства и сконцентрироваться на его качестве.
– Повлияли ли глобальные изменения рынка на работу непосредственно ЛенОблСоюзСтроя?
– Безусловно. Члены Союза тратят много сил и времени, чтобы разобраться в этих бесконечных законодательных изменениях, спрогнозировать их последствия. Мы неоднократно готовили и направляли в органы власти свои предложения по поправкам в законодательство и очень надеемся, что нас услышат.
Например, мы предлагаем смягчить норму о приостановке разрешения на регистрацию новых ДДУ в случае просрочки. Например, если сроки передачи квартир нарушаются по вине ресурсоснабжающих организаций, то деятельность застройщиков нельзя ограничивать, так как это попросту не решит проблему. Также мы настаиваем на приостановке деятельности только на проблемном объекте, а не на всех проектах застройщика.
Помимо этого, следует приравнять нормативные цены строительства (НЦС), по которым местные власти выкупают построенные девелоперами соцобъекты, к рыночным. На данный момент власти учитывают только расходы на строительно-монтажные работы, тогда как застройщикам приходится покупать землю, оплачивать геодезические, геологические и другие необходимые изыскания, проектирование объекта, экспертизу проектной документации, подключение к сетям, благоустройство прилегающей территории, закупку оборудования и многое другое. Кроме того, Минстрой совершенно не принимает во внимание инфляцию, которая тоже увеличивает финальную цену объекта. В результате себестоимость объекта примерно на 20% выше НЦС.
В 2018 году мы активизировали сотрудничество с властями Ленобласти по вопросу решения проблем обманутых дольщиков. Например, мы участвуем в работе Комиссии по вопросам поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ленобласти. Союз стал выполнять роль модератора в общении застройщиков, власти и дольщиков.
– Чего вы ждете от нового года?
– 2019 год можно смело назвать годом проблемного дольщика. Многие регионы страны вынуждены будут отдать решению этой проблемы большие ресурсы и силы. Правительство Ленобласти уже активно работает в этом направлении, предлагая поистине новаторские решения (см. 2-ю полосу – прим. ред.).
Надеемся, что власти наконец-то поймут, что что-то идет не так, и прислушаются к предложениям игроков строительного рынка. Очень хотелось бы, чтобы сегодняшние масштабные законодательные изменения стали последними на ближайшие 10 лет.
На ряд вопросов о реализации программы «Умный город» в кулуарах III Инвестиционного форума ответил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Андрей Чибис.
- Андрей Владимирович, какие задачи, на Ваш взгляд, стоят перед Санкт-Петербургом в рамках программы «Умный город», реализуемой Минстроем РФ?
- Мне кажется, главное – это сохранять и развивать тот огромный потенциал, который есть у города. Прежде всего, нужно сделать так, чтобы те молодые ребята, которые родились здесь или приезжают сюда учиться, получать серьезное образование (ведь уровень преподавания в вузах Петербурга очень высок), хотели здесь остаться. Чтобы они продолжали творить в Северной столице, создавали новую экономику, формировали город, притягательный для самых интеллектуальных кадров.
На мой взгляд, это задача вполне выполнимая. Для этого Петербург доложен стать безопасным – во всех смыслах этого слова, иметь развитую инфраструктуру, и удобный доступ к ней, получить новый уровень комфортности проживания – не только для туристов, но в первую очередь для жителей. Выражаясь языком молодежи, он должен стать «клевым городом».
Конечно, мы любим его и таким, каков он сейчас, но время не стоит на месте, и Петербург не должен ни в чем уступать своим конкурентам – центрам экономического роста как в Европе и Америке, так и в Азии, которая в последние году очень активно развивается. Мы не должны проигрывать в борьбе за человеческий капитал. Поэтому главный акцент, на мой взгляд, - это борьба за людей, молодежь, социально активный слой. При этом, разумеется, нельзя забывать и о людях старшего поколения – город должен быть удобен для всех.
- Есть ли предприятия в Петербурге, уже успешно внедряющие технологии «Умного города»?
- Команда ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» и ранее, под руководством Феликса Кармазинова, вела, и сейчас продолжает вести ряд очень интересных проектов в сфере цифровизации системы водоснабжения в отдельных частях города. Эффект, который получило предприятие с точки зрения оптимизации и текущих издержек, и затрат на модернизацию оборудования – просто колоссальный!
Простой пример: исходя из нормативных требований, система водоснабжения традиционно строилась из расчета среднего показателя потребления воды 250-300 литров воды на человека в день. Путем реализации мероприятий по учету водопотребления, сбережению ресурсов и пр. удалось снизить реальной показатель водопотребления примерно до 160 литров – это практически европейский уровень. А это означает снижение затрат на строительство объектов Водоканала, а также реальная экономия – не только для самого предприятия, но и для потребителей. Грубо говоря, если бы эти меры не были приняты, то для обеспечения модернизации системы водоснабжения тариф пришлось бы поднимать существенно сильнее. Это простой и наглядный пример того, зачем нужна наша программа, зачем нужны цифровые технологии в городском хозяйстве.
- В значительной степени комфортность жизни обеспечивается работой жилищно-коммунального хозяйства. Между тем, к ГИС ЖКХ сейчас очень много нареканий…
- К сожалению, это действительно так. Сама идея – прекрасная и совершенно необходимая в современных условиях. Но, с точки зрения реализации пока нужно констатировать, что система недостаточно удобна, слишком часто дает критические сбои и требует доработки. Поэтому сейчас в Правительстве идет обсуждение идеи передачи ГИС ЖКХ из ведения Минцифровизации (ранее - Минсвязи), прежняя команда которого реализовывала проект, - нам в Минстрой.
Думаю, в ближайшее время будет принято соответствующее решения. Во-первых, о передаче системы в ведение Минстроя. А во-вторых, о ее модернизации, чтобы все данные в этой сфере, включая и проект «Умный город» были доступны не только органам управления, но и гражданам, и участникам рынка – бизнесу, который мог бы предлагать свои услуги, предоставлять данные о потреблении коммунальных ресурсов, информировать о передовых практиках, чтобы другие могли их использовать. Мы настроены на то, чтобы в ближайшие два года сделать эту систему дружелюбной по отношению к клиенту, высокотехнологичной, работоспособной, позволяющей и властям, и игрокам рынка предлагать новые решения для собственников жилья в многоквартирных домах.
- Какие планируются формы поддержки регионов при реализации программы «Умный город»?
- Минстроем уже запущен портал, на котором размещен банк проектов «Умного города», где аккумулируются лучшие реализованные решение, лучшие практики в этой сфере, чтобы их можно было тиражировать в разных регионах.
Также мы будем давать большие субсидии на благоустройство, формирование городской среды тем субъектам РФ и тем городам, которые активнее занимаются цифровизацией городского хозяйства. А этот показатель мы будем измерять через оценку IQ городов – эта система в настоящее время разрабатывается. Запустить ее планируется к июлю будущего года. Кроме того, в рамках нацпроекта по цифровой экономике отдельный пул проектов будет отбираться для комплексной поддержки, с целью последующего тиражирования этого опыта в других местах.
Но хотелось бы подчеркнуть, что главным мотиватором для реализации цифровых новаций должен быть интерес общества, бизнеса, публичной власти к таким проектам потому что подавляющее число таких решений не только повышают уровень комфортности, но и окупаются, приносят прибыль. Поэтому заинтересованные компании должны активнее предлагать городам современные модели, в том числе с привлечением частных инвестиций. Тогда на решение задач по модернизации инфраструктуры, обеспечению безопасности и т.д. будут использоваться не только средства регионального или федерального бюджета, тогда это станет объектом инвестирование с возможностью последующего извлечения прибыли.