Игорь Креславский: «Выход на новые рынки – естественный этап развития»
Об освоении новых направлений деятельности, расширении географии, разнице между столичным и петербургским премиум-классом «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.
– Игорь Вадимович, ГК «РосСтройИнвест» осваивает новые для себя направления деятельности. Недавно запущены два проекта, относящихся к премиальному сегменту, в котором раньше компания не работала. Один из них реализуется в Москве, что ознаменовало выход холдинга за пределы Санкт-Петербурга и Ленобласти. С чем связаны такие новации?
– Ничего странного или неожиданного в этом нет. Выход на новые ниши рынка – естественный этап развития ГК «РосСтройИнвест». Это связано с намерением диверсифицировать наше предложение на рынке жилья в Петербурге. Теперь мы можем обеспечить наших покупателей квартирами любого сегмента, включая премиум-класс. Добавлю при этом, что мы расширяем портфель проектов, реализуемых и в других сегментах, в самых различных локациях, предлагая потребителям широкую линейку вариантов жилья. Только за последнее время открылись продажи в относящемся к бизнес-классу ЖК «Терра», который появится недалеко от станции метро «Черная речка», на Земледельческой улице, 3, а также в ЖК комфорт-класса NEW TIME на Глухарской улице в Приморском районе.
То же касается и «вторжения» на столичный рынок. По мере роста нашего холдинга, получения опыта, наработки компетенций выход в Москву становился все более и более естественным шагом нашего дальнейшего развития. Это очень конкурентный рынок, поэтому мы сразу же взялись за очень яркий, сложный и смелый проект, который позволит нам «засветиться» в Первопрестольной. Подчеркну также, что это не разовый эксперимент, мы планируем развиваться в Москве и далее, сейчас присматриваем потенциально интересные участки под застройку. Причем и в столице мы намерены строить жилье разных классов.
– Расскажите, пожалуйста, немного о столичном проекте.
– Клубный дом «11» (такое название дано потому, что проект будет состоять из двух башен, и со стороны они будут напоминать число одиннадцать) появится в центре Москвы, по адресу Звенигородское шоссе, 11. Инвестиции в него составят около 8 млрд рублей. Продажи откроются в начале 2019 года. Архитектурный проект создан ведущим российским архитектурным бюро «Меганом» под руководством Юрия Григоряна.
Высота башен составит 75 м (19 этажей), между собой они будут соединены стеклянной галереей. В доме общей площадью 18,3 тыс. кв. м будет всего 90 квартир, из окон которых открываются виды на «Москва-Сити» и Дом Правительства России. Двухэтажный подземный паркинг, куда можно спуститься на скоростных бесшумных лифтах, рассчитан на 184 машино-места, т. е. по два места на квартиру. Запланировано панорамное остекление, окна всех квартир будут выходить как минимум на две стороны. Последний этаж отведен для роскошных панорамных пентхаусов с бассейнами и каминами. Будут использованы гибкие планировки, предусмотрена возможность объединения нескольких квартир в одну.
В рамках проекта будет благоустроено общественное пространство площадью 3,8 тыс. кв. м. Собственная инфраструктура проекта будет представлена фитнес-центром премиального класса с 25-метровым бассейном, детской комнатой, где ребенка можно оставить с няней. Также предусмотрены зоны для размещения ритейла, магазинов и ресторана под управлением Александра Новикова – одного из ведущих рестораторов Москвы.
– Существует ли разница между премиальным сегментом в столице и Петербурге?
– Разница есть. В Москве требования к жилью премиального сегмента у покупателей гораздо выше. Это касается буквально всего. И проработки деталей проекта, и используемых стройматериалов, и обеспеченности машино-местами, и формирования общественных пространств, и благоустройства дворов и ландшафтной архитектуры. Даже высоты потолков. В проекте клубного дома «11» их высота составляет 3,6–4 м. В Петербурге у тех объектов, которые позиционируются в том же сегменте, – обычно не больше, чем 3,2.
Впрочем, не надо, конечно, забывать, что и цены в Москве существенно выше. Если в ЖК FAMILIA стоимость «квадрата» стартует от 240 тыс. рублей, то в проекте «11» – от 550 тыс. Главная причина этого, безусловно, в стоимости самой земли, но и другие факторы играют роль.
Если еще говорить о различиях, то можно отметить, что в столице востребованы уже отделанные квартиры премиум-класса. Отделка, конечно, тоже премиальная, разработанная классными дизайнерами, сориентированная под желания заказчиков. В Петербурге покупатели жилья этого сегмента предпочитают заниматься этим самостоятельно, а москвичи – хотят сразу въехать в свою квартиру.
– ГК «РосСтройИнвест» практически параллельно проектировала проекты в премиальном сегменте в обоих городах. Были ли какие-то московские «фишки», которые пригодились для ЖК FAMILIA?
– Разумеется, мы не пренебрегали столичным опытом, тем более, что перед тем, как взяться за проект «11», мы очень тщательно изучили московский рынок, побывали на многих объектах, и нашли немало интересных для Петербурга идей. Так что наших покупателей, безусловно, порадует уровень качества, который мы предложим им в ЖК FAMILIA.
Сейчас дорабатываются нюансы и детали проекта, чтобы обеспечить максимальный комфорт. Особое внимание уделяется входным группам, лобби, центральному холлу. Отдельный интерес будет представлять ландшафтный дизайн. Вообще, надо отметить, что, формируя проект, мы не гнались за числом «квадратов», а думали в первую очередь об удобстве. Поэтому здания будут относительно невысокие, психологически комфортного для человека масштаба, плотность застройки – низкая, чтобы было много зеленых общественных зон. Также тщательно прорабатываем вопрос коммерческой инфраструктуры – магазинов, сервисов соответствующего уровня.
Ну и конечно, говоря об этом проекте, нельзя обойти вопрос локации. Это уникальная территория, аналогов которой по параметрам близости к центру города, к водным пространствам, зеленым насаждениям, главным транспортным магистралям – просто нет. Очень важно, что сейчас по всему Петровскому острову практически одновременно идут строительные работы. Причем все проекты относятся к бизнес- или премиум-классу. А значит, всего через несколько лет, когда возведение комплексов закончится, в Петербурге появится тихий, комфортный анклав, отличающийся современной высококлассной инфраструктурой, однородной социальной средой, общим качеством жизни. С этой точки зрения, думаю, что Петровский остров будет выигрывать даже у Крестовского, который застраивался достаточно хаотично – в разное время, объектами различного класса.
В начале ноября текущего года суд ввел процедуру банкротства застройщика проблемного объекта «Силы природы» в Мурино — ЖСК «Муринское -1». Процесс пошел согласно плану администрации Ленинградской области по завершению домов. «Строительный Еженедельник» поговорил с директором ЛеноблАИЖК Евгением Рафаленком о том, как его структура планирует достраивать комплекс.
— Евгений Аркадьевич, власти региона поручили достроить и передать квартиры трем тысячам пайщиков «Сил природы » своим двум дочерним структурам — ЛеноблАИЖК и Дирекции комплексного развития территорий. Кто чем займется?
— Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области на данном этапе будет вести процедуру наблюдения. Уже сейчас ее специалисты начали оказывать бесплатную юридическую помощь обманутым пайщикам: их консультируют по конкретным ситуациям и помогают составлять требования в суд. Временный управляющий вскоре в рамках закона о банкротстве начнет оценивать не активы, а скорее - пассивы организации, также предпримет меры по обеспечению сохранности объекта и документов. АИЖК в свою очередь поручено подготовить объект к возобновлению работ. Первое, что мы должны сделать — техническое обследование объекта.
— Но ведь в этом году компания «РР-Сити», которую застройщик представлял как своего будущего партнера по завершению домов, уже делала аудит, он в открытом доступе. Чем он вам не подходит?
— У «РР-сити» не было своих средств на завершение проекта, они рассчитывали привлечь кредит. Они делали аудит для банка, а не для процесса строительства. Задачи и вопросы этого обследования были другие. Мы же должны понять, в каком состоянии находятся конструкции, но раньше этого — что это за конструкции, что получилось у О2 Development? Я поясню, в отчете «РР-Сити» идет речь о расхождениях в марке бетона с проектными значениями в зданиях возведенных коробок. Мы точно должны выяснить — ошибка ли это или компания залила раствор не по проектным решениям. Есть вопрос- будет ли он нести дом или надо его усиливать, облегчать кровлю? Что делать со второй очередью, где в одном случае они только «вылезли из-под земли», а во втором - только свайное поле? Отчет точно нам скажет, каким должен быть проект, к разработке которого мы приступим сразу после получения аудита. Он также ответит на вопрос, нужна ли консервация или хватит мероприятий по защите от окружающей среды.
— Когда начнете аудит?
— Сразу, как только получим доступ на объект в рамках полномочий временного управляющего. Я знаю, Дирекция работает над этим. Помимо самого объекта нам нужен еще нотариальный реестр пайщиков и данные о движении средств по всем счетам. Это необходимо нам для оценки возможной доходной части и экономики проекта на данном этапе, ведь окончательный реестр пайщиков сформирует суд, но это будет не сейчас. На данный момент мы знаем о 3051 договоров, из них от 500 до 800 договоров, заключенных на вторую очередь, вызывают у нас сильные сомнения.
— О2 Development пару месяцев назад публично обещали, что предоставят вам все документы, касающиеся строительства «Сил природы». Прислали?
— Прислали один документ , где шла речь о том, что у АИЖК нет никаких полномочий касающихся их стройки, поэтому ничего они нам не дадут.
— Хорошо. Назовите, пожалуйста, все сроки и все цифры по финансовой стороне достройки, которые можете.
— Технический аудит займет не более полутора месяцев. Хороший проект, который мы начнем делать сразу, — не менее полугода. Первая очередь вместе с сетями и возможными усилениями конструкций, внутренними работами, благоустройством займет один год, еще плюс 12 месяцев — вторая очередь. По деньгам: правительство региона выделило в уставный капитал 200 млн рублей — это траты на подготовку к стройке: аудит, проект, подготовка площадки и так далее. Затем раскроется банковское финансирование — АБ «Россия» подтверждает действие договора на выделение кредитной линии достаточной для достройки. Сколько — не скажу, это конфиденциальная информация.
— Два года до передачи ключей последним пайщикам -это же очень долго..
— Вариант срока завершения домов под контролем О2 — никогда. Они приходили к нам и честно признавались, что денег у них нет, но они могут закончить за наши. Этот вариант неприемлем.
— Когда конкретно начнете строить?
— Как только в процедуре конкурса (следующая за наблюдением — прим. «Строительный Еженедельник») пайщики проголосуют за передачу объекта и земли на новый кооператив, который будет контролировать администрация Ленобласти через механизм доверительного управления. Если пайщики на собрании проголосуют за продажу объекта с торгов или за кооператив под руководством кого-то иного, то тем самым выведут нас из процедуры достройки, тогда мы фиксируем убытки и закрываем эту папку.
— Как будете возвращать деньги банку, если выберут вас?
— Финансовая модель предполагает строительство коммерческих площадей, в том числе торгового центра, продажу свободных квартир на рынке — мы уже оговорили привлечение нескольких крупных риелторских агенств. Мы будем активно предлагать квартиры участникам госпрограмм. Повысим метраж зданий во второй очереди.
— Ваша финансовая модель предполагает доплаты пайщиков?
— Нет. У нас нет в регионе объекта, который бы достраивался под контролем властей за счет дополнительных сборов с пайщиков. Это жесткая позиция администрации. «Силы природы» — не исключение.
— Маркетинговый вопрос — у проекта очень плохая история, будете делать ребрендинг или стены перекрашивать?
— Имя сменим обязательно. Интернет же все помнит: мы ни одной квартиры под этим брендом не продадим. Фасады. Если краска на первых двух корпусах еще будет держаться, то не будем перекрашивать, — это дополнительные расходы. Но вторая очередь точно будет выполнена в менее агрессивных тонах.
Справка
ЖК «Силы природы» — многоквартирный комплекс в Мурино, начатый в 2013 году под контролем компании O2 Development. Застройщиком первой очереди является ЖСК «Муринское-1», второй — ООО «Романтика». ЛеноблАИЖК располагает данными о 3 тыс. заключенных договорах паевого взноса и не менее 4,6 млрд рублей собранных с участников строительства. По данным комитета Государственного строительного надзора Ленинградской области, строительство остановлено в апреле 2016 года из-за нехватки средств у застройщика. Правительство Ленинградской области нашло инвестора для завершения объекта. 1 сентября 2017 года был заключен договор между АО «АБ «Россия» и дочерей структурой администрации области — ЛеноблАИЖК для выделения кредитной линии на завершение строительства. Одно из требований кредитного договора - проведение процедуры банкротства застройщика. ЛеноблАИЖК присоединилось к рассмотрению дела о банкротстве, которое слушалось осенью 2017 года в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленобласти. 3 ноября 2017 года в отношении ЖСК «Муринское-1» была введена процедура наблюдения, временным управляющим был назначен Вадим Федичев — его кандидатура была согласована администрацией региона и банком.