Игорь Креславский: «Выход на новые рынки – естественный этап развития»
Об освоении новых направлений деятельности, расширении географии, разнице между столичным и петербургским премиум-классом «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.
– Игорь Вадимович, ГК «РосСтройИнвест» осваивает новые для себя направления деятельности. Недавно запущены два проекта, относящихся к премиальному сегменту, в котором раньше компания не работала. Один из них реализуется в Москве, что ознаменовало выход холдинга за пределы Санкт-Петербурга и Ленобласти. С чем связаны такие новации?
– Ничего странного или неожиданного в этом нет. Выход на новые ниши рынка – естественный этап развития ГК «РосСтройИнвест». Это связано с намерением диверсифицировать наше предложение на рынке жилья в Петербурге. Теперь мы можем обеспечить наших покупателей квартирами любого сегмента, включая премиум-класс. Добавлю при этом, что мы расширяем портфель проектов, реализуемых и в других сегментах, в самых различных локациях, предлагая потребителям широкую линейку вариантов жилья. Только за последнее время открылись продажи в относящемся к бизнес-классу ЖК «Терра», который появится недалеко от станции метро «Черная речка», на Земледельческой улице, 3, а также в ЖК комфорт-класса NEW TIME на Глухарской улице в Приморском районе.
То же касается и «вторжения» на столичный рынок. По мере роста нашего холдинга, получения опыта, наработки компетенций выход в Москву становился все более и более естественным шагом нашего дальнейшего развития. Это очень конкурентный рынок, поэтому мы сразу же взялись за очень яркий, сложный и смелый проект, который позволит нам «засветиться» в Первопрестольной. Подчеркну также, что это не разовый эксперимент, мы планируем развиваться в Москве и далее, сейчас присматриваем потенциально интересные участки под застройку. Причем и в столице мы намерены строить жилье разных классов.
– Расскажите, пожалуйста, немного о столичном проекте.
– Клубный дом «11» (такое название дано потому, что проект будет состоять из двух башен, и со стороны они будут напоминать число одиннадцать) появится в центре Москвы, по адресу Звенигородское шоссе, 11. Инвестиции в него составят около 8 млрд рублей. Продажи откроются в начале 2019 года. Архитектурный проект создан ведущим российским архитектурным бюро «Меганом» под руководством Юрия Григоряна.
Высота башен составит 75 м (19 этажей), между собой они будут соединены стеклянной галереей. В доме общей площадью 18,3 тыс. кв. м будет всего 90 квартир, из окон которых открываются виды на «Москва-Сити» и Дом Правительства России. Двухэтажный подземный паркинг, куда можно спуститься на скоростных бесшумных лифтах, рассчитан на 184 машино-места, т. е. по два места на квартиру. Запланировано панорамное остекление, окна всех квартир будут выходить как минимум на две стороны. Последний этаж отведен для роскошных панорамных пентхаусов с бассейнами и каминами. Будут использованы гибкие планировки, предусмотрена возможность объединения нескольких квартир в одну.
В рамках проекта будет благоустроено общественное пространство площадью 3,8 тыс. кв. м. Собственная инфраструктура проекта будет представлена фитнес-центром премиального класса с 25-метровым бассейном, детской комнатой, где ребенка можно оставить с няней. Также предусмотрены зоны для размещения ритейла, магазинов и ресторана под управлением Александра Новикова – одного из ведущих рестораторов Москвы.
– Существует ли разница между премиальным сегментом в столице и Петербурге?
– Разница есть. В Москве требования к жилью премиального сегмента у покупателей гораздо выше. Это касается буквально всего. И проработки деталей проекта, и используемых стройматериалов, и обеспеченности машино-местами, и формирования общественных пространств, и благоустройства дворов и ландшафтной архитектуры. Даже высоты потолков. В проекте клубного дома «11» их высота составляет 3,6–4 м. В Петербурге у тех объектов, которые позиционируются в том же сегменте, – обычно не больше, чем 3,2.
Впрочем, не надо, конечно, забывать, что и цены в Москве существенно выше. Если в ЖК FAMILIA стоимость «квадрата» стартует от 240 тыс. рублей, то в проекте «11» – от 550 тыс. Главная причина этого, безусловно, в стоимости самой земли, но и другие факторы играют роль.
Если еще говорить о различиях, то можно отметить, что в столице востребованы уже отделанные квартиры премиум-класса. Отделка, конечно, тоже премиальная, разработанная классными дизайнерами, сориентированная под желания заказчиков. В Петербурге покупатели жилья этого сегмента предпочитают заниматься этим самостоятельно, а москвичи – хотят сразу въехать в свою квартиру.
– ГК «РосСтройИнвест» практически параллельно проектировала проекты в премиальном сегменте в обоих городах. Были ли какие-то московские «фишки», которые пригодились для ЖК FAMILIA?
– Разумеется, мы не пренебрегали столичным опытом, тем более, что перед тем, как взяться за проект «11», мы очень тщательно изучили московский рынок, побывали на многих объектах, и нашли немало интересных для Петербурга идей. Так что наших покупателей, безусловно, порадует уровень качества, который мы предложим им в ЖК FAMILIA.
Сейчас дорабатываются нюансы и детали проекта, чтобы обеспечить максимальный комфорт. Особое внимание уделяется входным группам, лобби, центральному холлу. Отдельный интерес будет представлять ландшафтный дизайн. Вообще, надо отметить, что, формируя проект, мы не гнались за числом «квадратов», а думали в первую очередь об удобстве. Поэтому здания будут относительно невысокие, психологически комфортного для человека масштаба, плотность застройки – низкая, чтобы было много зеленых общественных зон. Также тщательно прорабатываем вопрос коммерческой инфраструктуры – магазинов, сервисов соответствующего уровня.
Ну и конечно, говоря об этом проекте, нельзя обойти вопрос локации. Это уникальная территория, аналогов которой по параметрам близости к центру города, к водным пространствам, зеленым насаждениям, главным транспортным магистралям – просто нет. Очень важно, что сейчас по всему Петровскому острову практически одновременно идут строительные работы. Причем все проекты относятся к бизнес- или премиум-классу. А значит, всего через несколько лет, когда возведение комплексов закончится, в Петербурге появится тихий, комфортный анклав, отличающийся современной высококлассной инфраструктурой, однородной социальной средой, общим качеством жизни. С этой точки зрения, думаю, что Петровский остров будет выигрывать даже у Крестовского, который застраивался достаточно хаотично – в разное время, объектами различного класса.
Грозит ли рынку новостроек кризис перепроизводства и многие ли застройщики уходят с рынка Ленобласти в погоне за лучшими показателями маржинальности, «Строительному Еженедельнику» рассказал Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест».
– Аналитики рынка недвижимости Петербурга сообщили о значительном падении продаж жилья в новостройках в первой половине 2017 года и предсказали кризис перепроизводства. Каковы результаты у ГК «РосСтройИнвест»?
– Снижение объемов продаж неминуемо приведет к сокращению предложения на рынке. Застройщики скорректируют свои планы, кризис перепроизводства в сегодняшних условиях никому не выгоден. После того, как предложение будет уменьшено (а это, скорее всего, уже отразят годовые показатели по вводу квадратных метров и анонсированию новых проектов), начнется постепенный рост цен. Таким образом рынок отрегулирует сложившуюся сегодня ситуацию. Это только вопрос времени. Сегодня застройщики находятся на минимальном уровне маржинальности своих проектов, и снижение цен невозможно.
Объем продаж в первом полугодии 2017 года у ГК «РосСтройИнвест» вполне сопоставим с аналогичным периодом прошлого года. В I квартале объем продаж составил 97% от показателей I квартала 2016-го, а во II квартале мы получили такие же результаты, как и в прошлом году. В общем, мы не показали такого падения продаж, как другие застройщики. Многое зависит от существующей на данный момент структуры предложения, степени реализации проектов и их качественных характеристик.
Держать объемы продаж нам позволяют, прежде всего, сдержанная ценовая политика и значительный объем объектов комфорт-класса в хороших локациях, которые есть у нас в предложении. Пока выбранная нами финансовая модель оправдывает себя в сложившейся сегодня на рынке ситуации. Хочу отметить, что последний кризис значительно скорректировал критерии застройщиков и по выбору финансовых моделей реализации проектов, и по подбору земельных участков, и по параметрам будущих объектов.
– Какой из ваших проектов – абсолютный фаворит у покупателей?
– Сложно ответить однозначно. Интересно, что в разные периоды времени «выстреливают» разные проекты. Например, ЖК «Суворов» после старта продаж пользовался такой высокой популярностью у покупателей, что нам даже пришлось несколько скорректировать цену для стабилизации темпов продаж. Итоги продаж в целом за год соответствуют намеченным нами планам.
– Госдума РФ недавно одобрила поправки в Закон №214-ФЗ о долевом строительстве. Часть из них касалась темы компенсационного фонда, другая – ужесточения требований к строительным компаниям. Могут ли изменить нововведения положение дел на строительном рынке?
– Понятно, что высокие требования к финансовой обеспеченности застройщиков сведут на нет доступ на рынок небольших компаний. Таким образом, по мысли законодателей, и будет обеспечена безопасность дольщиков. Эти нововведения играют на руку крупным и устойчивым компаниям, для нас новые требования закона вполне выполнимы, и, если честно, сетовать на что-то нам не с руки. Однако отрасль формируют в том числе и небольшие компании, и такие меры должны предварительно обсуждаться экспертным сообществом. В противном случае можно сделать много ошибок, которые впоследствии трудно будет устранить. Много уже говорилось о том, что постоянные изменения в законодательстве вредят отрасли. Хорошо бы ввести мораторий на законодательные изменения в сфере строительства лет на пять, и, возможно, строительство действительно бы оправдало гордое звание локомотива экономики страны.
Идея создания компенсационного фонда, родившаяся как противовес неудавшемуся страхованию ответственности застройщика, возможно, будет более эффективной и прозрачной схемой. Но опять же, как это будет работать в действительности – покажет время.
– В середине июля текущего года городская Комиссия по землепользованию и застройке согласовала предельную высоту в вашем новом проекте на проспекте Блюхера. Когда планируете приступить к строительству?
– Да, Комиссия согласовала нам отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высоты до 55 м. Рассмотрение архитектурно-градостроительного облика многоэтажной жилой застройки состоялось на заседании Градостроительного совета Петербурга, где большинством голосов проект был одобрен. Этот объект будет возведен на проспекте Блюхера по соседству с уже реализуемым нами ЖК «Суворов». Строительство мы планируем начать в следующем году. Пока могу сказать, что объект будет класса «комфорт», средней этажности и с очень интересной архитектурой. Кроме того, он будет включать современный спортивный комплекс. Ценовая политика будет определена исходя из средней стоимости кв. м в новостройках в этом районе. Эта локация очень востребована покупателями, она находится близко к центру города и обладает неплохой транспортной доступностью.
– Название жилого комплекса также будет связано с какой-то исторической личностью?
– Это пока не решено. Но не исключаю и такой вариант.
– Некоторые застройщики говорят о том, что рентабельность областных проектов близка к угрожающей, и о переориентации своих инвестиционных проектов в пределы городской черты. Посещают ли Вас похожие размышления?
– Я не думаю, что это массовая тенденция. Каждый исходит из своих возможностей и задач на определенном этапе развития. Я думаю, что на рынке областных новостроек место ушедших застройщиков быстро займут новые. Скорее, это ротация и, возможно, качественное обновление рынка. Конечно, областная локация не может похвастаться высокой маржинальностью, но это не значит, что там продажи идут хуже, чем в городе. В Ленобласти реализуются проекты эконом-класса, которые всегда обеспечены хорошим спросом.
Действительно серьезным недостатком работы в области для строительных компаний я бы назвал накопившиеся за многие годы проблемы с сетями. Есть территории, где ситуация с точками подключения относительно неплохая, а есть и такие, где удаленность коммуникаций никогда не позволит выдержать экономику проекта. Этот фактор часто становится определяющим. Если говорить о проектах ГК «РосСтройИнвест» в Ленобласти, мы вовсе не испытываем в них разочарования. Благодаря им мы получили уникальный опыт строительства. И «Старая крепость» в Мурино, и «Золотые купола» в Сертолово демонстрируют неплохие темпы продаж.