Владимир Горбунов: «Если строители не консолидируются, то проиграют»
Как может противостоять профессиональное сообщество натиску законодательных инициатив, стремящихся ограничить строительный бизнес, рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор «Центра Развития Рынка Недвижимости» Владимир Горбунов.
– Владимир Евгеньевич, 214-ФЗ был принят еще в 2004 году и с тех пор многократно корректировался. К чему пришло «долевое» законодательство в своем развитии?
– В этом году наконец-то федеральная власть озвучила не абстрактную цель, каковой была защита неких прав дольщиков, а вполне конкретную – контроль за целевым расходованием денежных средств застройщиками. Ясная цель – это уже большой плюс.
Однако вряд ли можно говорить о том, что во всем этом поставлена финальная точка. Нормативная база, обеспечивающая, по мнению законодателя, прозрачную деятельность строительных компаний, фактически только сейчас начинает формироваться. Что покажет практика? Впереди работы очень много. У банковского сектора есть необходимость осуществлять сопровождение застройщиков. Основные принципы этого сопровождения прописаны в том же 214-ФЗ, но возникает вопрос: в каком виде банкам осуществлять эту деятельность с июля 2019 года, когда привлечение средств на новые проекты застройщиков начнет осуществляться через системное проектное финансирование всего жилищного строительства и эскроу-счета? Существующие у застройщиков запасы разрешительной документации, которые позволят принципиально отдалить необходимость получения банковского проектного финансирования и начало работы по эскроу счетам, не бесконечны. Законодательство уже регламентирует ведение эскроу-счетов, но на каких основах банковский сектор будет осуществлять системное массовое проектное финансирование – очень серьезный вопрос, который пока остается открытым. Многие застройщики уже обеспокоены этим вопросом.
Не надо забывать и о «дорожной карте» поэтапной отмены долевого строительства, которую в декабре прошлого года утвердило Правительство РФ, в которой четко написано, что государственное участие в области контроля за строительством будет уменьшаться, и получается, что значительная часть контрольных функций будет так или иначе перераспределена на банковский сектор. По каким принципам банк будет осуществлять этот контроль? Очевидно, что это большая системная работа – и формальный подход никого не устроит. Нанять стороннюю компанию или обойтись срочно созданным отделом-другим внутри банка, который по-своему будет толковать законодательство, будет недостаточно. Нужны единые критерии работы. Нельзя допустить, чтобы налаженная работа по финансированию нового строительства сокращалась или прерывалась на время установления новых правил. И это вопрос уже не отраслевой, а социальный и политический, затрагивающий интересы и приобретателей жилья, и работников строительного сектора, и городской бюджет, получающий значительные средства от деятельности девелоперов. Если проектное финансирование будет осуществляться не на всем понятной и постоянной основе, а как нечто исключительное, то понятно, что новое строительство или существенно сократится, или фактически встанет.
В этой связи именно региональным государственным органам исполнительной власти в первую очередь необходимо озаботиться диалогом с банковским сообществом по поводу того, как банк собирается осуществлять эту деятельность в следующем году. Именно данные органы обладают наилучшим инструментарием для решения вопроса и в не меньшей степени должны быть заинтересованы в положительном результате.
Важно также осознать, когда банки займутся оформлением и контролем взаимодействия с дольщиками, в какой степени на инвестиционный процесс сохранят свое влияние сами девелоперы. Пока сам застройщик определял и объем привлекаемых денежных средств, и скорость их привлечения, но сейчас все идет к тому, что застройщики могут полностью потерять автономию в этом вопросе.
– К каким изменениям на рынке это может привести?
– Если говорить о прогнозах развития рынка, то достаточно быстро банки встанут перед соблазном создания собственных девелоперских структур, которые, кстати, банкам будет проще контролировать. Возникает вопрос конкуренции банковских девелоперских структур и, скажем так, традиционных застройщиков. Возможно, здесь появится повод задуматься и антимонопольным органам. Конфликт интересов может возникнуть в любом случае. Причем это обязанность законодателя – решать такие вопросы не после, а до их возникновения. Этим надо заниматься уже сейчас, причем на всех уровнях власти. Правом законодательной инициативы обладают не только Минстрой, Госдума, но и заксобрания на местах. Губернатор вправе ходатайствовать о законодательной инициативе к соответствующим органам. Хотелось, чтобы этот вопрос решался не только органами исполнительной власти, но и законодательной, в том числе региональной. Без взаимодействия законодателей с исполнительной властью, профсообществом – сбалансированная нормативная база возникнуть не может.
А банкам – готовиться к усилению своей позиции на рынке и исполнению дополнительных обязанностей.
Но необходимо отметить, что на процесс формирования нормативной базы влияет очень большое количество лиц разной степени профессиональности, которые могут иметь разнонаправленные интересы. Без активного объединенного влияния девелоперов на законодательный процесс, без системной и постоянной защиты ими своих общепрофессиональных интересов нормативная база и дальше будет формироваться без учета их мнения. В этом смысле показательно общероссийское совещание, которое летом провел Минстрой после принятия поправок в 214-ФЗ. Количество вопросов к федеральной власти со стороны бизнеса было гигантским. Происходящее сейчас сопоставимо с ситуацией, когда компания является ответчиком в судебном деле, решается вопрос о ее правах и ответственности, но ее представители в процесс не ходят. Считаю, что сейчас градозащитное движение более эффективно и системно отстаивает свои интересы, чем профессиональные участники рынка первичной недвижимости. Строителям надо срочно объединяться и начинать действовать, иначе в выигрыше будут только юристы, представляющие в судах интересы застройщиков, граждан, госорганов, банков. Кстати, поскольку банковский сектор стал частью девелоперского бизнеса со всеми соответствующими рисками и обязательствами, то все сказанное касается теперь и банковского сообщества. Консолидироваться, конечно, проще всего на базе уже существующих и зарекомендовавших себя строительных общественных объединений, привлекать для этих целей на постоянной основе специалистов в области проектирования, архитектуры, юриспруденции.
– Госдума обещает принять очередные поправки в «долевое» законодательство до конца года. Ждать ли прорывов? Например, поэтапного раскрытия эскроу-счетов?
– Я начал бы с общего вопроса о законотворческой культуре. Как показал опыт июльских поправок, которые вылились в Закон № 175-ФЗ «О внесении различных изменений в Закон № 214-ФЗ», те редакции, которые вносились в Госдуму и обсуждались, принципиальным образом отличались от того, что было в результате принято. Логика внесения изменений не всегда понятна. Степень обсуждения этих поправок с профессиональным сообществом, региональными властями я считаю неудовлетворительной. Степень оценки их в Минстрое и Госдуме на предмет последствий принятия также сложно оценить. Поэтому то, что обсуждается сейчас, может быть принято в совершенно ином виде.
– При Штабе по улучшению условий ведения бизнеса в Петербурге, возглавляемом губернатором города, есть Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», в состав которой Вы входите. Насколько это эффективная структура, если говорить о защите интересов бизнеса?
– В феврале губернатор Петербурга Георгий Полтавченко подписал обращение в адрес спикера Совета Федерации РФ Валентины Матвиенко с предложениями о внесении в 214-ФЗ поправок, подготовленных Рабочей группой. Наверное, впервые в истории города при активном участии частного бизнеса и органов власти были сформулированы предложения по внесению изменений в «долевое» законодательство. Эти изменения были поддержаны многими регионами благодаря активной позиции участников группы. Предложения Рабочей группы были услышаны на уровне Совета Федерации.
Безусловно, далеко не все предложения, которые Рабочая группа внесла на рассмотрение, были приняты, но часть нашла свое отражение в поправках. Были не допущены положения, которые существенно бы ухудшили ситуацию в отношении девелоперов. Если объективно относиться к происходящему – да, это был успех. В любом случае оценивать этот результат работы Группы по принципу «Всё или ничего» нельзя, это будет необъективно и пристрастно.
Рабочей группой было также инициировано обращение губернатора в Минэкономразвития и Минстрой по поводу упрощения процедуры предоставления земельных участков под размещение строительных площадок, подъездов к ним. Сделано это было на основании анализа существующей деятельности и государственных органов, и застройщиков. Федеральная власть вступила в диалог с нами не сразу, но мы последовательно обосновывали свою позицию на совещаниях в Минэкономразвития и Минстрое, о том, что необходимо учитывать и мнение тех, кто работает на местах. В конечном итоге экспертами Минэкономразвития было предложено согласовать некую редакцию, которая бы учла и интересы региона, и интересы федерального центра. Дорогу осилит идущий. Есть успехи и на региональном уровне. Были отработаны процедуры передачи застройщиками построенных сетей, ввода объектов в эксплуатацию. Это все только в этом году.
Подчеркну: главное, что Рабочая группа дает бизнесу возможность высказать практически любое свое пожелание или претензию, услышать от органов исполнительной власти мотивированные объяснения своим решениям. В ходе совместного обсуждения возникает реальный сбалансированный результат. Наверное, имеет смысл периодически проводить совместные заседания с представителями законодательной власти города, судейского корпуса, правоохранительных органов.
Но не стоит сбрасывать со счетов, что определяющим фактором во многих вопросах является федеральное законодательство, и ни в коей мере не выступая адвокатом региональных органов исполнительной власти, я не могу не отметить, что зачастую они также являются заложниками прямых указаний «сверху».
– Возвращаясь к вопросу долевого строительства: Вы сказали, что наконец федеральная власть озвучила не абстрактную цель, каковой была защита прав дольщиков, а другую, более конкретную. Но насколько эффективно законодательством отрегулирован вопрос завершения недостроев?
– То, как сейчас законодатель пытается решить вопрос достройки брошенных объектов, – максимально неуклюже и, считаю, бесперспективно. Системное решение вопросов достройки в рамках судебной процедуры – это попытка решения вопроса в рамках процедуры, которая в силу закона предусматривает состязательность сторон, противодействие одной стороны другой. То есть предполагаются значительные временные и трудозатраты. Это не может по своей правовой природе быть эффективным способом решения массовой проблемы, требующей системного решения. Суды не должны заниматься организацией хозяйственной деятельности, а законодатель должен исключить ситуацию, когда достройка проблемного объекта – это фактически подвиг нового инвестора и результат ручного напряженного управления местной исполнительной власти.
– Как Вы оцениваете новеллу о солидарной ответственности лиц за убытки дольщиков, включая бенефициарных владельцев, которые фактически могут определять действия застройщика?
– Я считаю эту инициативу крайне вредной для рынка: для застройщиков, госвласти, и даже для потребителей. С рынка будут уходить наиболее трезвомыслящие и ответственные профессионалы, просто опасаясь за свое будущее. При нынешнем нормативном регулировании очень легко допустить ошибку. А получается, что практически любая ошибка может стать смертельной для девелопера. Никто же не привлекает к солидарной ответственности депутата, внесшего неудачный законопроект? А вот на место профессиональных игроков рынка могут прийти те, кто вообще не боится материальной ответственности. Кому от этого станет лучше?
– Если говорить о всем законодательном поле, касающемся строительства, какие важные аспекты нуждаются в корректировках в первую очередь?
– Первое. На уровне Градкодекса должен быть снят вопрос строительства социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры. Это вопрос очень сложный и дорогостоящий, и поэтому не может быть частных, индивидуальных вариантов его решения на местах. Да, пусть органам региональной исполнительной власти будет предоставлена максимальная автономия в решении этих вопросов, но базовые вещи должны быть заложены на федеральном уровне. Судя по тому, насколько долго федеральный центр не решает этот вопрос, они сами не знают, как к нему подойти.
Второе. Должны быть упрощены процедура выдачи разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. То, как сейчас Градкодекс формулирует процедуру выдачи разрешений на строительство, может неоднозначно толковаться разными специалистами и зачастую превращается в мощнейшее испытание для соискателя, хотя по своей сути это абсолютно технический документ. Эта непредсказуемость очень вредит инвестиционному климату. Ведь помимо профессиональных девелоперов и граждан, строящих себе дома ИЖС, существует множество предпринимателей, которые просто хотят для себя построить цех, склад, дорогу, офис и больше не сталкиваться со строительством никогда. Отмечу, что объем статьи Градостроительного кодекса «Разрешение на строительство» изменился с четырех станиц стандартного шрифта в первоначальной редакции до двадцати двух страниц стандартного шрифта в действующей редакции. Это можно нормально применять? Так, предыдущий Градкодекс определял разрешение на строительство как соответствие проекта кадастровому паспорту земельного участка и архитектурно-планировочному заданию. Понятие «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» вообще появилось только в 2004 году с принятием настоящего ГрК РФ. Но дома-то, построенные ранее, не разрушаются и вреда не приносят. Да, были свои минусы, но на фоне нынешней запредельной регламентации градостроительной деятельности и одновременного стремления к улучшению инвестиционного климата старые законы начинают казаться сверхпередовыми.
Третье. Должна быть упрощена процедура разработки и утверждения ППТ. Во всей деятельности нам было бы неплохо вспомнить опыт советской эпохи и первого российского градостроительного кодекса. Например, до настоящего Градостроительного кодекса в состав градостроительной документации о застройке территорий входили: проекты планировки частей территорий поселений; проекты межевания территорий; проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры. И согласовывались данные документы по-разному, и целей своих все достигали, и не былого массового «нарушения благоприятной среды обитания». Не всегда были столь жесткие требования и к нормированию, как и что строить, и одновременно к проведению общественных слушаний.
Четвертое. У нас должно быть создано законодательство, которое одинаково уважает и защищает права и гражданина-потребителя, и застройщика-предпринимателя. Например, штрафные санкции, которые предусматривает 214-ФЗ, сохраняют силу положения Закона о защите прав потребителей. Могут формироваться и дополнительные суммы взыскания с застройщика. Может резко меняться судебная практика. Делается это в целях защиты граждан. Но эти же нормы часто приводят к тому, что массовое взыскание неустойки в пользу граждан приводит к усложнению процедуры достройки объекта и передачи этим же гражданам квартир. Провоцируется банкротство застройщика. Без работы остается множество таких же граждан. В результате кто от этого выигрывает? Я не говорю, что застройщик не должен нести ответственность или эта ответственность должна быть номинальной. Последствия, которые наступают для застройщика в результате ненадлежащего исполнения им своих обязательств перед участником долевого строительства, должны быть изначально понятны и адекватны, но они не должны быть причиной срыва строительства объекта, карой небесной и результатом постоянных судебных экспериментов.
Депутат ЗакС Борис Вишневский рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Михаилу Немировскому о темных пятнах пилотного проекта реконструкции исторического центра, а также о непобедимых проблемах Центрального района.
- Какие крупнейшие инвестпроекты, реализующиеся на территории района вы можете выделить?
- Наверное, самый крупный из инвестиционных проектов, реализующихся в районе, связан с программой по реконструкции исторического центра, а конкретнее – квартала «Конюшенная площадь» (один из двух кварталов, наряду с «Новой Голландией», включенных в эту программу). Кроме того, компания «Рюрик» почти достроила бизнес-центр на Фонтанке, 57, где, по слухам, планируют разместиться структуры Геннадия Тимченко. Еще один бизнес-центр будет построен у БКЗ «Октябрьский». Крупный проект жилой и деловой застройки будут реализовывать на станции «Московская-Товарная». Кроме того, идет редевелопмент завода Буммаш на Лиговском проспекте. Жилищное строительство предполагается и в рамках проекта «Смольный квартал». Насколько я знаю, плановый срок сдачи объекта в эксплуатацию намечен на I квартал 2014 года. Ну и, наконец, проект административно-делового квартала «Невская ратуша», который назвать инвестиционным можно с большой натяжкой. Сейчас развернулась большая полемика по поводу того, что город, якобы, впоследствии должен выкупить часть недвижимости у инвестора за достаточно внушительную сумму – около 10 млрд рублей. Я к таким схемам отношусь с большим подозрением – город сам должен строить для себя административные здания, и контролировать расход бюджетных средств. А когда новое здание администрации строит сторонняя фирма – здесь есть все основания для итогового искусственного завышения цены.
- Как бы вы оценили перспективы пилотного проекта капитальной реконструкции квартала «Конюшенной площади»? Судя по итогам слушаний, жители района так и не поняли до конца - что же именно их ожидает…
- Дело в том, что сам механизм реализации этого проекта пока не ясен не только жителям, но и депутатам, экспертам и общественникам. На протяжении года я пытаюсь получить детальную информацию – что и как планируется делать в рамках проекта. И вот эта полная неопределенность – это и есть проблема. Все движение проекта происходит большей частью «под ковром». Путем огромных усилий в прошлом году удалось заставить обнародовать хотя бы общую часть программы. А та форма, в которой осенью прошлого года была утверждена эта программа – это скорее некое соглашение о намерениях, нежели реальные планы реконструкции. Между тем, речь идет о том, что большому количеству жителей предстоит покинуть свои дома и переселиться на несколько лет в маневренный фонд. Далее, согласно публичным заявлениям чиновников, все эти жители смогут вернуться обратно. Но я, например, в это не верю. Потому что если на месте коммуналок построить отдельные квартиры, то уже исходя из нормативов предоставления жилой площади, все граждане в свои дома вернуться не смогут. Боюсь, что возвращаться будет или небольшая часть, или вообще – совсем другие люди. Как будет проводиться техобследование тоже никто не понимает. Сейчас в администрации достаточно скептично смотрят на представленные планы по обследованию зданий лазером, созданию трехмерных моделей и так далее. Я до сих пор не понимаю – что же они хотят в итоге предлагать людям. В предварительных беседах с ответственными лицами кроме ответа, что «все будет хорошо» и «никого насильно никуда не перевезут», я ничего не добился.
- Какие основные проблемы стоят сегодня перед районом?
- По моей статистике, почти 22% обращений граждан в мою приемную касались сферы ремонта и эксплуатации жилищного фонда. 13,3% - это жилищные вопросы. Очевидно, что состояние жилого фонда, коммунального хозяйства, тарифная политика беспокоит людей больше всего. Основная масса жилого фонда в Центральном районе – это здания, которые вообще никогда не ремонтировались. По тем территориям, откуда я избирался, администрация района еще в прошлом году называла совершенно ужасающие цифры. Показатель так называемого «недоремонта» жилого фонда составил от 82 до 96%. Это фасады, трубы, кровли, лифтовой фонд, несущие конструкции. При этом все мои попытки настоять на увеличении бюджетных отчислений на капремонт жилья в районе результата не принесли. Все эти инициативы блокируются Смольным – и губернатор и комитет финансов неизменно выступают против этого.
- Объем «недоремонтов», по словам главы района Марии Щербаковой, составляет 15 млрд рублей…
- Согласен с такой оценкой и полностью поддерживаю Марию Дмитриевну. Но, боюсь, таких денег району никто не выделит. Я помню, когда обсуждался еще в нулевом чтении бюджет на 2013 год, уже тогда было понятно, что денег не будет. И это, без сомнения, большая ошибка городских властей. Ведь сегодня исторический центр нуждается в особой заботе. Катастрофическая нехватка средств обнажает еще одну большую проблему района – проблему сохранения исторической застройки. Почти все исторические памятники Петербурга сосредоточены в центре города, и в Центральном районе в частности. Понятно, что на то, чтобы поддерживать памятники в нормальном состоянии, нужны огромные средства. Но на эти цели город средств не выделяет. Город готов расходовать огромные средства на дорожное строительство, на новый стадион и при этом спокойно смотреть на то, как разрушается исторический центр. Еще немного и большую часть зданий в Центральном районе можно будет даже без экспертизы признать аварийными – просто по внешнему виду. Я не устаю заявлять – город должен пересмотреть свои бюджетные приоритеты. Наконец, в районе есть большая проблема с рекреационными зонами и местами для отдыха. У нас очень мало скверов, парков, садов. И при этом почти на каждый свободный «зеленый» кусок земли посягает бизнес. Каждую зеленую зону наши строители воспринимают как личное оскорбление. То есть сохранение этих оазисов в районе также становится предметом жарких споров, публичных акций и острой полемики.
- По-вашему, есть ли в принципе примеры удачного строительства в историческом центре?
- Вы знаете, не только я, но и многие петербургские общественники пытались отвечать на этот вопрос. И общими усилиями в Центральном районе мы отыскали, пожалуй, только один пример удачного проекта реконструкции. Это здание бывшей фабрики им. Володарского на углу набережной Мойки и улицы Гороховой. В результате получилось очень красивое и гармоничное приспособление здания под современные нужды. Нового масштабного строительства за последние несколько лет было немного, а те примеры что есть, у меня вызывают ужас. Тот же RegentHall на Владимирской площади и Стокманн на Восстания – это просто градостроительные ошибки, которые нельзя было допускать. Что касается объекта «с претензией», торгового центра «Галерея», то я могу с ней смириться, но это же, по сути, большой сарай. Ну а о второй сцене Мариинского театра и без того сказано уже слишком много. Проблема нового строительства в центре города в том, что архитекторы вынуждены подстраиваться под вкусы и интересы заказчика. А заказчика интересуют не архитектурные шедевры, а его функционал и, в конечном итоге, прибыль.
- Говоря о развитии городской среды, эксперты настаивают на важности роли муниципальных образований в градостроительной сфере. На Западе это работает достаточно эффективно, возможен ли у нас такой сценарий?
- К сожалению, в вопросах градостроительной политики, согласно законодательству, у муниципалитетов города нет ровным счетом никакого веса. Ни на какие строительные процессы, ни на какие инвестпроекты муниципальные образования сегодня повлиять не могут, ограничиваясь вопросами благоустройства внутридомовых территорий. Так написан наш Градкодекс – администрация имеет право игнорировать общественное мнение. Мне кажется, что это не правильно – у муниципалитетов и их граждан должно быть право решающего голоса. Нужно повышать роль не только муниципалов, но и общественности в судьбе городских строек. Я разработал проект закона и даже уже получил юридическое заключение, согласно которому, если большая часть граждан на общественных слушаниях по какой-либо градостроительной документации высказалось против, то правительство не вправе будет ее утвердить – оно обязано будет отправить документы на доработку. Но я предвижу большие проблемы при прохождении этого законопроекта в ЗакСе.
- Ежедневная межрайонная миграция населения приводит в район более 2 млн человек и транспортная сеть просто не выдерживает таких потоков. Вместе с тем, район не может лишиться точек транспортного притяжения. Стоит ли нам, в конце концов, ограничивать въезд в исторический центр?
- Я не считаю, что нужно ограничивать въезд в исторический центр. Потому что внутрирайонное движение нужно и от него никуда не деться. В районе проживает несколько сот тысяч человек и им нельзя отказать в праве иметь и использовать личный автотранспорт. Наоборот – нужно продумать грамотную систему хранения автомобилей. Обустраивать парковки во дворах или даже на месте аварийных домов.
- Но наличие паркингов не разгрузит вечно стоящий Литейный…
- Вы знаете, если у нас на Литейном так замечательно сделали выделенную полосу, что она сначала есть, а потом пропадает, тут можно задуматься о квалификации нашего комитета по транспорту. К примеру - на площади Восстания уже много лет требуется развязка, поскольку это один из главных транспортных узлов района. И как хорошо было бы «опустить» Лиговский проспект под площадь. Насколько я знаю, идея создания там подземной развязки обсуждается очень давно, но никакого результата до сих пор нет. И чем дольше будут откладывать этот проект, тем более напряженной будет транспортная ситуация в этом районе.
Инвестиционный климат в Петербурге все чаще ассоциируется с погодой – плохой и непредсказуемой. Василий Селиванов, генеральный директор компании LEGENDA, рассказал корреспонденту «Строительного Еженедельника» Ивану Панину о том, как в таких условиях происходит становление новых застройщиков и формируются новые продукты.
– Сегодня много говорят о качестве жилья и комфортной среде. Ваша компания в тренде. А в целом рынок, отрасль готовы к подобному движению?
– Технологии сегодня позволяют с одинаковым успехом делать и качественно, и как попало. Каких-то уникальных «утюгов с вертикальным взлетом» в строительной индустрии не изобретено: существует крупнопанельное и монолитное строительство, а дальше все зависит от реализации, от условий города, от желаний и возможности самого застройщика.
Тренд на повышение качества, конечно, есть, и он всем понятен. Да, надо. Но в большинстве случаев не хотят, отчасти уже не могут. Многим застройщикам мешает необходимость сохранять постоянный объем продаж, оборот и маржу, мешает кредитная зависимость и внутренние закоренелые процедуры. Примеры формирования качественной жилой среды появляются сегодня только там, где качество позволяет добиться роста маржи «здесь и сейчас». Вкладываться в бренд в истинном значении этого слова особенно не стремятся.
– И что получает в итоге покупатель жилья сегодня? Есть ли у него выбор?
– Выбор огромный, если смотреть на объем предложения в метрах. А по сути, выбрать не из чего. Огромное предложение жилья в «муравейниках» у КАД – это мина замедленного действия. Проекты в основном не обеспечены ни транспортной, ни социальной инфраструктурой. Весь город уже говорит, что эти кварталы превратятся в гетто. А ведь так и будет.
Судите сами, эти квартиры «в полях» – для их покупателей, по сути, «временные ячейки»: купил, вкусил всех радостей, не понравилось, поменял с доплатой на что-то более комфортное. Получается такая эстафета, где каждый очередной собственник квартиры – априори «временный пассажир», не считающий все это своим домом. Через это «сито» пройдут многие, и понятно, кто там остается со временем. Естественны и последствия: не складываются добрососедские отношения, опускается социальный уровень, создаются предпосылки для криминализации.
– Но вот область, например, уже пытается ограничивать высотность, уделять больше внимания социальной инфраструктуре, не создавать перенаселенных территорий.
– Высотность домостроения – абсолютно регулируемый властью параметр. Сегодня он находится в прямой связке со стоимостью земли. Качество среды формируется за счет «наложения» градостроительной документации на экономические возможности застройщика. Власть задает параметры, как следствие, проекты планировки, которые разрабатывают застройщики, должны совмещать в себе и экономику, и соответствовать этим параметрам. Поэтому сегодня неудивительно то, что получается «на выходе». Цель одна – взять максимум с гектара.
– Что нужно, по-вашему, менять? В законодательстве, в правилах игры.
– Сегодня благодаря ряду заявлений и решений Смольного «продвинутость» петербургского градостроительного законодательства практически сведена на нет. Власть подает следующие сигналы: то, что инвестору гарантировано этим законодательством, по факту не гарантирует ему реализации конкретного проекта. В то же время в этом «продвинутом» законодательстве было создано слишком много исключений из правил и разного рода допустимых отклонений от норм. И если раньше интеллектуальная мощь крупных капиталов была направлена на «работу» с этими исключениями и максимальное использование отклонений от норм (то есть «выжимание» метров с участка), то сейчас силы брошены на то, чтобы запустить существующие проекты строго в рамках действующего законодательства. Сами подумайте, есть ли у застройщиков время и желание думать о качестве своего продукта и жилой среды, когда у многих зависли миллиарды?
Градостроительных норм должно быть мало, но они должны быть «железными». А правила игры – ясными и короткими. Это не только в разы сократит сроки подготовки проектов, но и позволит перенести интеллектуальную мощь застройщиков в самое важное – качество продукта.
– Может лучше быть во всей этой ситуации оптимистом и не замечать проблем?
– Девелопер обязан быть реалистом. Поэтому трудно не замечать существующих проблем. Еще труднее создавать что-то действительно достойное внимания и уважения. Традиционное выжимание максимума из земельного участка, которое является на сегодняшний день единственным критерием девелоперской деятельности, – это не лучший путь развития рынка. Smart-квартиры родились из идеи перевернуть традиции. Мы своей концепцией и проектами задали подходы, с которыми другие участники рынка не могут не считаться.
– Вашей компании удается выдерживать заявленные ранее темпы инвестиционного развития?
– Мы, как и планировали, в марте начали строительство третьего объекта. То есть за год довели наши объемы до 140 тыс. кв. м общей площади в стадии строительства, из них жилья – порядка 80 тыс. Это проекты в классах премиум и комфорт. Сегодня перед компанией стоит задача дальнейшего развития адресной программы. Но smart-концепция реализуема только в условиях инфраструктурно развитых районов города, так что вы пока не увидите smart-квартиры где-нибудь в полях, и вряд ли мы будем оперировать сотнями тысяч метров жилья в «муравейниках». Будем работать в границах города и не опускать заявленную планку качества.
– Прошло полгода, как вы вывели на рынок концепцию smart-жилья. Оправдались ожидания?
– Недавно на открытии Ярмарки недвижимости наши уважаемые коллеги признали, что LEGENDA «взорвала рынок». Конечно, это положительный взрыв – импульс, который наш продукт дал рынку. Эйнштейн давно сказал: «Самая большая глупость – это делать то же самое и надеяться на другой результат». Мы, создавая компанию LEGENDA, решили строить весь бизнес вне штампов. По-другому двигаться, по-другому смотреть на мир, по-другому коммуницировать. В итоге мы поняты и приняты покупателем, наш smart-продукт успешен, заслужил внимание рынка.
Я уверен, что рынок сможет родить еще немало свежих и интересных идей, но это произойдет только в условиях роста инвестиционной привлекательности и активности. В инвестиционном развитии нет понятия «пауза», сразу же начинается движение назад. Сегодня этот «локомотив», который так долго гнали в гору, задним ходом все быстрее катится обратно. И образ-то верный. Сначала попробуй, останови, а потом сделай так, чтобы он опять поехал вперед.
– В этом смысле для вас стало неожиданностью, что стенд Петербурга на MIPIM-2013 впервые за многие годы отсутствовал, хотя само место-то было?
– Это очевидный «прокол». Неучастие само по себе нелепо, тем более когда это пытаются еще более нелепо оправдать. MIPIM по-разному воспринимается, но, что ни говори, это ведущая мировая площадка, представляющая инвестиционный потенциал регионов и стран. Никакой город не может себе позволить не бороться за инвесторов, не может себе позволить не формировать свою инвестиционную привлекательность. Отсутствие Петербурга особенно контрастировало с полноценным участием Москвы – со всеми существующими возможностями столицы почему-то ей это надо. Она – масштабная точка инвестиционного роста на карте Европы. А на месте стенда Петербурга были пальмы. Уверен, что у Петербурга иной потенциал.
Справка
LEGENDA Intelligent Development основана в 2010 году в Санкт-Петербурге командой профессионалов с успешным опытом работы на петербургском рынке недвижимости. Ключевая компетенция – девелопмент городской жилой недвижимости. Сегмент рынка: премиальные проекты и массовое строительство комфорт-класса. В ближайшие 4-5 лет компания намерена построить более 150 тыс. кв. м жилья. В 2012 году компания вывела на рынок авторскую smart-концепцию. За ее разработку генеральный директор компании Василий Селиванов признан экспертом года (премия журнала «Эксперт Северо-Запад»).