Николай Николаев: «Очередные правки в 214-ФЗ будут меняться при обсуждении в Госдуме»
Деятельность российских законодателей по улучшению Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не прекращается. Причем предлагаемые Минстроем изменения, по мнению многих народных избранников, сами нуждаются в улучшении. О новом законопроекте и планируемых его доработках «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета Государственной Думы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
– Несмотря на принципиальное решение российских властей об отказе в ближайшем будущем от долевой схемы привлечения средств в строительную отрасль и переходе к проектному финансированию, в Закон № 214-ФЗ планируется внесение очередных правок...
– Действительно, 7 ноября 2018 года Правительство внесло в Госдуму законопроект об усилении контроля за расходованием средств дольщиков. Он направлен на совершенствование законодательства и является следующим этапом жилищной реформы. 20 ноября в профильном Комитете по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям мы рассмотрели этот законопроект, в целом одобрили саму концепцию и рекомендовали принять в первом чтении, однако документ небогатый (всего три пункта) и решает не все вопросы, которые ставились ранее. Ко второму чтению планируем проект закона значительно доработать.
– Каковы основные положения правительственного законопроекта? И какие дополнения могут появиться ко второму чтению в Госдуме?
– Поправки правительства уточняют порядок расходования застройщиками средств дольщиков в рамках реализации проектов, предусматривающих не строительство одного конкретного дома, а комплексную застройку территории. Законопроектом предлагается запретить создавать в рамках процедуры банкротства новые ЖСК из числа членов прежнего кооператива. Солидарную ответственность собственников компаний-девелоперов планируется заменить на субсидиарную.
Вместе с тем ко второму чтению законопроект может быть существенно расширен. Дополнения будут вноситься как депутатским корпусом, так и Минстроем России. Среди предполагаемых изменений – упрощение взаимодействия застройщиков с банками при переходе на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Обсуждаются также поправки, которые защитят права дольщиков на приобретаемые машино-места и небольшие нежилые подсобные помещения. Возможно, будут доработаны механизмы процедуры банкротства застройщиков.
Группа поправок будет касаться инструментария Фонда защиты прав дольщиков. Сейчас по закону фонду можно осуществлять достройку проблемных объектов за счет дополнительных средств из федерального и регионального бюджетов. Но мы видим, что нужно дать возможность ему не только привлекать средства, но и распоряжаться ими для достройки, то есть подробно описать, как фонд сможет достраивать проблемные объекты. Еще один блок поправок должен быть связан с работой с проблемными объектами и обманутыми дольщиками. Мы должны понимать, как ведется мониторинг таких проектов и кто отвечает за их достройку.
Отдельного внимания заслуживают вопросы страхования. Сейчас страхование ответственности застройщиков перед дольщиками осуществляют страховые компании, это порядка 80% домов. Очень важно вдумчиво подойти к новой системе, а также завершить строительство объектов, которые уже начаты в рамках схемы, предусматривающей страхование ответственности. Каким образом мы поставим точку в работе по старой модели? Например, определить переходный период (два-три года), после чего прекратить работу страховых компаний. Еще один вопрос, касающийся страхования, – это механизмы участия страховщиков в достройке домов, которые могут стать проблемными. Страховые компании не любят компенсировать риски дольщиков деньгами. При этом некоторые страховщики готовы достраивать объекты за собственный счет, чтобы не отвечать деньгами перед всеми дольщиками. А значит, нужно продумать в законе такую возможность для страховых компаний. В конце концов, от страхования автомобиля мы можем получить возмещение не только деньгами, но и ремонтом. Почему бы не использовать эту практику здесь?
– Имеет ли смысл вносить новые изменения в систему, которую решено ликвидировать?
– Масштабная реформа по развитию жилищного строительства, которая сейчас идет, требует серьезного и вдумчивого подхода. Нельзя один раз переключить тумблер, чтобы все заработало. Нам очень важно грамотно подойти не только к новой системе, но и завершить строительство объектов, которые уже начаты, где страхование ответственности застройщиков перед дольщиками осуществляют страховые компании.
Мы вносим изменения, которые снимают излишние административные барьеры для застройщиков в рамках существующих систем. Мы настраиваем законодательство, чтобы полностью избавить застройщиков от любых препон на пути к новому проектному финансированию через эскроу-счета.
С 1 июля 2019 года все российские застройщики обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов (такая возможность появилась с 1 июля 2018 года). По этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не достроит дом. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов. Эта схема финансирования полностью защищает средства граждан, когда они вкладываются в долевое строительство. Даже если застройщик пропадет, банк обанкротится – деньги гражданам вернутся в полном объеме.
Мы видим, что застройщики уже сейчас делают попытки перехода на эскроу-счета. Пока банки далеко не все готовы работать по новой системе финансирования. Минстрой в ручном режиме решает проблемы, которые возникают у застройщиков и банков. Некоторые банки пытаются на этом дополнительно заработать, что абсолютно неприемлемо, поэтому сегодня исключительно важно обеспечить все необходимые условия для полноценной работы застройщиков.
Менее недели назад Александр Орт, бессменный начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы с 2004 года, ушел в отставку. Он рассказал коррепонденту АСН-инфо Татьяне Крамаревой, чем это вызвано и как продолжится "жизнь после Госстройнадзора".
- Александр Иванович, всё же чем мотивировано ваше решение уйти с этого поста?
- Вопрос ожидаемый, и ответ на него, собственно говоря, лежит на поверхности. Идет смена – в целом – команды. Был предел времени, когда это должно было случиться. Я всегда говорил, что и дворцовые перевороты, и революции строятся по определенной схеме: сначала банк, потом телеграф, потом вокзал, потом мосты. Исходя из этой схемы, я, в общем-то, отвечал на подобные вопросы своему коллективу. Коллектив понимал, что руководитель уже пенсионного возраста и в перспективы не очень "укладывается". Поэтому, когда у меня спрашивали еще в 2011 году, что будет со Службой госстройнадзора и экспертизы, я отвечал именно так: сначала банк, вокзал… и т. д. Для меня вопрос оказался неожиданным только в части оперативности принятия решений. Накануне я согласовал у вице-губернатора свой отпуск, пришел к нему подписать заявление с 18 июня. Но взамен получил известие о том, что с 1 июня принято соответствующее решение. Я так понял, что для самого вице-губернатора это тоже было неожиданностью.
- Вы человек деятельный. Наверняка не останетесь не у дел…
- Работая практически 30 лет в органах исполнительной власти, конечно, прикипаешь, конечно, ощущаешь себя частичкой… маленьким, но механизмом в большой машине. Но когда немножко отходишь от этих проблем, хочется хотя бы чуть-чуть отдохнуть. И я сам себе поставил такую задачу – определил, что месяц-полтора я обязательно должен отдохнуть. В ближайшее время буду активно болеть за нашу сборную на Euro-2012 и постараюсь посмотреть все интересные матчи. А потом с новыми мыслями, может быть, за новое дело примусь, потому что госслужба уже нереальна. А дел и строительных, и любых других в городе очень много. И пока я чувствую силы и понимаю, что могу принести какую-то пользу для строительного сообщества, постараюсь это делать.
- А как бы вы оценили перспективы строительного рынка Петербурга в ситуации экономической неопределенности?
- Действительно, стройка переживает свои не лучшие времена и даже не из-за предпосылок к новому кризису. Видимо, накладывают отпечаток сразу несколько позиций: и предпосылки к кризису, и "дыра" в бюджете, и смена команды. Трагедии никакой в этом нет. В любой ситуации есть выход. Строители, как никто, - люди отчаянные, дружные. И если уж они возьмутся за какую-то проблему, наверняка ее решат. Думаю, что сейчас нашему правительству надо сгруппировать вокруг себя строителей и задать правильное направление. А самое главное и самое первое – озвучить, пусть новые, но правила игры. Если даже они новые, всё равно они будут понятны. Пока же для строителей понимания ситуации нет.
- Вас, как любого публичного человека, нередко критиковали. Что вы сами оцениваете из сделанного как несомненное благо для Петербурга? И какие решения, возможно, сегодня пересмотрели бы?
- Я всегда принципиально, но справедливо относился к своим подчиненным, всегда нормально воспринимал любую критику, делал из нее определенные выводы. Поэтому сегодня я даже могу выразить огромную благодарность тем, кто меня критиковал и до сих пор критикует. Это естественно: в любом деле можно увидеть как хорошее, так и плохое. Другой вопрос – чего больше. Я считаю, что пользы в делах, которые через Службу госстройнадзора проходили, городу было больше, чем каких-то, может быть, и ошибок. Я их не исключаю: любой человек может ошибаться.
- Очень много сейчас говорят о том, что необходимо еще больше корректировать Генеральный план Петербурга, а может быть, даже разрабатывать в ближайшее время новый такой документ. Что, на ваш взгляд, стоит обязательно сохранить в исторической части города, а чем можно пожертвовать?
- Повторю: прежде чем заниматься корректировками Генерального плана, надо сегодня озвучить новые правила. Ту концепцию, которую хотелось бы осуществить в ближайшей перспективе, в дальней перспективе. Потому как Генеральный план тоже рождался не на пустом месте. Брали за основу предыдущий Генплан, большое количество программ, которые действовали и продолжают действовать в Санкт-Петербурге. Сегодня, как понимаю, идет отчасти переосмысление, отчасти переоценка ценностей даже по действующим программам. И пока окончательно не будет принята концепция дальнейшего развития, думаю, заниматься корректировкой Генерального плана рановато.
Но какие принципы должны быть соблюдены, можно сказать уже сегодня. Прежде всего, нельзя дробить Генплан до, условно говоря, микрообъекта. Этот документ должен дать общую стратегию, видение развития в целом. А вот уже в рамках отдельных программ можно говорить о конкретных объектах. Поэтому надо добиться, чтобы Генеральный план был основным документом и… генеральной линией развития Санкт-Петербурга.
Естественно, город должен развиваться. Законсервировать его и поставить под колпак ни одному правительству, ни одним градозащитникам не удастся: Петербург – это живой организм. Но как правильно распорядиться законами, как раз и должен основную линию задать Генеральный план.
- Есть ли вероятность, что после отдыха вы так или иначе включитесь в бизнес вашего сына, который тоже связан со строительством?
- На протяжении уже пяти-семи лет, я отслеживаю, любая какая-то ошибка, какое-то непубличное решение любого руководителя высокого ранга обязательно приводит к тому, что злопыхатели начинают это увязывать с деятельностью сына, дочери и т. д. Мы это уже проходили: Лобко-старший – Лобко-младший, Матвиенко-старшая – Матвиенко-младший, Виролайнен-старший – Виролайнен-младший, Орт-старший – Орт-младший… Ну, что же, публичным людям детей не надо рожать? Или эти дети работать не должны? Каждый занимается своим делом.
Я всегда дистанцировал сына от себя, и он принимал решения самостоятельно. Это его достижение – что он смог самостоятельно создать фирму, пережить кризисные времена. Это его дело, его начинание. Он его и будет продолжать. Думаю, что я найду применение и опыту, и знаниям несколько в другом направлении.
- Вы уже получили какие-то предложения?
- Прежде всего, я хотел бы выразить огромную благодарностью коллегам, друзьям, которые в течение этой недели постоянно звонили и звонят. Даже те, от кого я этого не ожидал. И могу сказать, что звонят не с сочувствием, а в основном с поздравлениями: освободился, жизнь только начинается, и поэтому – вперед и только вперед. Предложений не скажу, что очень много, но они уже есть. Например, в связи с недавней защитой докторской диссертации я тут же получил от трех вузов предложения поделиться знаниями и опытом со студентами.
- Уже зная об отставке, что вы пожелали своему коллективу? В каком направлении, по вашему мнению, должна развиваться служба?
- Самое главное, что я сказал, резких изменений не должно быть. Мы всё делали абсолютно правильно, абсолютно взвешенно и выверено. Сложились определенные традиции в работе и взаимоотношениях не только внутри коллектива – между сотрудниками, но и с теми людьми, которые обращаются в Службу госстройнадзора и экспертизы. Не зря приходилось слышать, что здесь можно получить ответ на любой интересующий вопрос, и не просто по-чиновничьи сухо, но всегда с пониманием, с душой, если хотите. Поэтому я сказал: по большому счету, не надо ничего менять. Служба работоспособная, и, уверен, что так будет впредь.