Николай Николаев: «Очередные правки в 214-ФЗ будут меняться при обсуждении в Госдуме»
Деятельность российских законодателей по улучшению Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не прекращается. Причем предлагаемые Минстроем изменения, по мнению многих народных избранников, сами нуждаются в улучшении. О новом законопроекте и планируемых его доработках «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета Государственной Думы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
– Несмотря на принципиальное решение российских властей об отказе в ближайшем будущем от долевой схемы привлечения средств в строительную отрасль и переходе к проектному финансированию, в Закон № 214-ФЗ планируется внесение очередных правок...
– Действительно, 7 ноября 2018 года Правительство внесло в Госдуму законопроект об усилении контроля за расходованием средств дольщиков. Он направлен на совершенствование законодательства и является следующим этапом жилищной реформы. 20 ноября в профильном Комитете по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям мы рассмотрели этот законопроект, в целом одобрили саму концепцию и рекомендовали принять в первом чтении, однако документ небогатый (всего три пункта) и решает не все вопросы, которые ставились ранее. Ко второму чтению планируем проект закона значительно доработать.
– Каковы основные положения правительственного законопроекта? И какие дополнения могут появиться ко второму чтению в Госдуме?
– Поправки правительства уточняют порядок расходования застройщиками средств дольщиков в рамках реализации проектов, предусматривающих не строительство одного конкретного дома, а комплексную застройку территории. Законопроектом предлагается запретить создавать в рамках процедуры банкротства новые ЖСК из числа членов прежнего кооператива. Солидарную ответственность собственников компаний-девелоперов планируется заменить на субсидиарную.
Вместе с тем ко второму чтению законопроект может быть существенно расширен. Дополнения будут вноситься как депутатским корпусом, так и Минстроем России. Среди предполагаемых изменений – упрощение взаимодействия застройщиков с банками при переходе на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Обсуждаются также поправки, которые защитят права дольщиков на приобретаемые машино-места и небольшие нежилые подсобные помещения. Возможно, будут доработаны механизмы процедуры банкротства застройщиков.
Группа поправок будет касаться инструментария Фонда защиты прав дольщиков. Сейчас по закону фонду можно осуществлять достройку проблемных объектов за счет дополнительных средств из федерального и регионального бюджетов. Но мы видим, что нужно дать возможность ему не только привлекать средства, но и распоряжаться ими для достройки, то есть подробно описать, как фонд сможет достраивать проблемные объекты. Еще один блок поправок должен быть связан с работой с проблемными объектами и обманутыми дольщиками. Мы должны понимать, как ведется мониторинг таких проектов и кто отвечает за их достройку.
Отдельного внимания заслуживают вопросы страхования. Сейчас страхование ответственности застройщиков перед дольщиками осуществляют страховые компании, это порядка 80% домов. Очень важно вдумчиво подойти к новой системе, а также завершить строительство объектов, которые уже начаты в рамках схемы, предусматривающей страхование ответственности. Каким образом мы поставим точку в работе по старой модели? Например, определить переходный период (два-три года), после чего прекратить работу страховых компаний. Еще один вопрос, касающийся страхования, – это механизмы участия страховщиков в достройке домов, которые могут стать проблемными. Страховые компании не любят компенсировать риски дольщиков деньгами. При этом некоторые страховщики готовы достраивать объекты за собственный счет, чтобы не отвечать деньгами перед всеми дольщиками. А значит, нужно продумать в законе такую возможность для страховых компаний. В конце концов, от страхования автомобиля мы можем получить возмещение не только деньгами, но и ремонтом. Почему бы не использовать эту практику здесь?
– Имеет ли смысл вносить новые изменения в систему, которую решено ликвидировать?
– Масштабная реформа по развитию жилищного строительства, которая сейчас идет, требует серьезного и вдумчивого подхода. Нельзя один раз переключить тумблер, чтобы все заработало. Нам очень важно грамотно подойти не только к новой системе, но и завершить строительство объектов, которые уже начаты, где страхование ответственности застройщиков перед дольщиками осуществляют страховые компании.
Мы вносим изменения, которые снимают излишние административные барьеры для застройщиков в рамках существующих систем. Мы настраиваем законодательство, чтобы полностью избавить застройщиков от любых препон на пути к новому проектному финансированию через эскроу-счета.
С 1 июля 2019 года все российские застройщики обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов (такая возможность появилась с 1 июля 2018 года). По этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не достроит дом. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов. Эта схема финансирования полностью защищает средства граждан, когда они вкладываются в долевое строительство. Даже если застройщик пропадет, банк обанкротится – деньги гражданам вернутся в полном объеме.
Мы видим, что застройщики уже сейчас делают попытки перехода на эскроу-счета. Пока банки далеко не все готовы работать по новой системе финансирования. Минстрой в ручном режиме решает проблемы, которые возникают у застройщиков и банков. Некоторые банки пытаются на этом дополнительно заработать, что абсолютно неприемлемо, поэтому сегодня исключительно важно обеспечить все необходимые условия для полноценной работы застройщиков.
Максим Здор, председатель правления Международного банка Санкт-Петербурга (МБСП), в беседе с корреспондентом "Строительного Еженедельника" Мариной Зыряновой подвел итоги работы банковского сектора в 2012 году и поделился своими мыслями о том, что сферу корпоративного кредитования ждет в 2013-м.
Как можно охарактеризовать ситуацию, сложившуюся в сфере кредитования строительной отрасли?
– Кредитование предприятий строительной отрасли является более сложным вопросом для банков, нежели кредитование иных отраслей, например, оптово-розничной торговли или компаний, занимающихся внешнеэкономической деятельностью. Это обусловлено прежде всего длительным циклом строительных проектов, вследствие чего банки считают их более рисковыми, особенно в условиях нестабильности на финансовых рынках. Классическое кредитование строительных проектов – это только долгосрочное кредитование, которое связано в первую очередь с длительностью самого строительного цикла проектов. Это один из факторов повышенного риска для банков. Другая категория рисков – высокая долговая нагрузка строителей (несоответствие долговой нагрузки и собственных средств), отсутствие приемлемого обеспечения (очень часто заемщики из этой отрасли не имеют другого залога, кроме как текущий строящийся объект), низкий уровень прозрачности компании и недостатки регулирования строительного рынка. На имеющуюся рыночную ситуацию может положительно повлиять совместная трехсторонняя работа заемщиков, банков и соответствующих государственных органов по минимизации рисков в строительной отрасли. Например, заемщикам для получения оптимальных условий по кредиту и для повышения оперативности лучше быть понятными и прозрачными в отношении банков, государство, со своей стороны, должно обеспечить интересы кредитора и заемщика, в том числе в части быстрого оформления регистрации залога недвижимости и выдачи соответствующей разрешительной документации на объект, а банки в этих условиях будут готовы профинансировать строительный проект на длительный срок по приемлемой для заемщика ставке.
Какие проекты вам интересны - жилищные, коммерческие, промышленные или инфраструктурные?
– Все перечисленные проекты есть в портфеле банка: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также Москве МБСП финансирует проекты, связанные со строительства жилья и объектов коммерческой недвижимости; в Ульяновской области - строительство крупного промышленного объекта - современного цементного завода, а также объекты городской инфраструктуры - гостиницы и аквапарк. Кроме этого, МБСП кредитует компании, строящие дороги, мосты, виадуки, а также осуществляющие строительные проекты в социальной, культурной и медицинской сферах, где конечным заказчиком являются государственные органы федеральной и муниципальной власти. Чаще всего мы являемся не единственным банком, с кем сотрудничают наши клиенты-строители. При этом мы устанавливаем собственные лимиты финансирования перечисленных строительных проектов исходя из финансового положения заемщика и вариантов обеспечения кредитов, а также качества источников погашения задолженности.
Какие банковские продукты пользуются наибольшим спросом у строительных компаний?
– Строительные компании активно используют классические кредитные продукты: кредиты, возобновляемые и невозобновляемые кредитные линии, овердрафты. Однако в последние три года активно начали использоваться банковские гарантии, которые чаще всего необходимы в конкурсах на заключение того или иного контракта. Иногда по уже заключаемому контракту банковская гарантия необходима для обеспечения его выполнения либо обеспечения возврата аванса, перечисляемого по контракту.
Есть еще одно направление работы со строителями, которое пользуется популярностью, - банковские гарантии для заявительного порядка по возврату НДС. Для реализации своей деятельности строители закупают необходимые стройматериалы, в результате чего формируется НДС к возмещению. Банковская гарантия при заявительном порядке возврата НДС - это фактически поручительство банка за клиента перед государством, по результатам которого осуществляется возмещение НДС в течение 10 дней со дня подачи налоговой декларации, а не как при стандартной схеме возмещение НДС - только через 5-6 месяцев после того, как налоговая инспекция проведет все необходимые проверки. Такой банковский инструмент позволяет предприятию получить средства, фискально выведенные из хозяйственного оборота, и восполнить свои оборотные средства в текущем моменте.
В каких случаях вы берете залоги у строителей?
– Чаще всего мы оформляем в залог объекты недвижимости, земельные участки, строительную технику, но в отдельных случаях менеджмент банка допускает кредитование без оформления имущественного залога. На классификацию и размер обеспечения влияет вид и целевое назначение продукта, предоставляемого банком, краткосрочность реализуемой сделки, понятные и гарантированные источники погашения кредита, а также, несомненно, деловая и профессиональная репутация клиента. Например, без залога МБСП может предоставить отдельные виды банковских гарантий или краткосрочны кредиты. Часто в проводимых конкурсах или аукционах на заключение строительного контракта требуется обеспечительный платеж в сумме 5% от суммы контракта, который через 45 дней возвращается, если компания подписывает контракт. В подобном случае МБСП может сработать без залога при условии хорошего финансового положения и безупречной деловой репутации клиента.
Какие иные финансовые инструменты используются на строительном рынке? Пользуется ли спросом лизинг?
– В строительном процессе, как, собственно, в любом процессе производства, задействовано значительное количество механизмов, оборудования и транспортных средств. Одним из инструментов приобретения средств производства является лизинг, который позволяет использовать налоговые преимущества, подразумевает отсутствие дополнительного залога, кроме самого предмета лизинга, а также использовать метод ускоренной амортизации. МБСП сотрудничает с несколькими лизинговыми компаниями, и в сделках, связанных с финансированием лизинговых проектов, мы принимаем решения исходя из рисков на конкретного лизингополучателя.
Работает ли ваш банк с первичным рынком, с ипотекой?
– В ближайшее время МБСП не планирует активно заниматься розничным банковским бизнесом. У нас корпоративная специализация. Тем не менее часто наши клиенты-строители обращаются к нам за аккредитивной формой расчетов при продаже объектов недвижимости физическим лицам: расчет по договорам купли-продажи осуществляется не наличными деньгами через ячейки, а в безналичной форме. Кроме того, при такой форме расчетов банк является и гарантом, и контролером сделки: продавец получит деньги в случае успешной регистрации сделки в ФРС. Что касается ипотечного кредитования, мы оказываем услуги по данному продукту в рамках программы по поддержке своих заемщиков – застройщиков жилья в части реализации готовых объектов недвижимости. На текущий момент МБСП предоставляет кредиты на покупку квартир на нескольких объектах.
Можно ли говорить о возможностях роста объема выданных кредитов строительным компаниям в течение ближайших трех лет?
– На мой взгляд, возможности роста есть, хотя вряд ли он будет интенсивным. Он будет обусловлен как увеличением спроса на жилую и коммерческую недвижимость, так и вложений, например, в транспортную, промышленную и городскую инфраструктуру. А для этого необходим как рост потребительского спроса, так и рост экономики регионов и страны в целом. И в первом, и во втором случае трудно ожидать бурного роста в условиях негативных тенденций сокращения потребления в западных странах и замедления крупнейших экономик мира. Поэтому рост кредитования строительных проектов, мне кажется, будет осуществляться невысокими темпами. Что касается инфраструктурных проектов, заказчиком которых чаще всего является государство, то уверенный рост сейчас сменится на менее интенсивный из-за смещения приоритетов бюджетных расходов в пользу социальных обязательств - мы неоднократно слышали и читали о замечаниях президента РФ Владимира Владимировича Путина действующему правительству о недопустимости невыполнения предвыборных обязательств, которые в большей части носят социальный характер.