Николай Николаев: «Очередные правки в 214-ФЗ будут меняться при обсуждении в Госдуме»
Деятельность российских законодателей по улучшению Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не прекращается. Причем предлагаемые Минстроем изменения, по мнению многих народных избранников, сами нуждаются в улучшении. О новом законопроекте и планируемых его доработках «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета Государственной Думы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
– Несмотря на принципиальное решение российских властей об отказе в ближайшем будущем от долевой схемы привлечения средств в строительную отрасль и переходе к проектному финансированию, в Закон № 214-ФЗ планируется внесение очередных правок...
– Действительно, 7 ноября 2018 года Правительство внесло в Госдуму законопроект об усилении контроля за расходованием средств дольщиков. Он направлен на совершенствование законодательства и является следующим этапом жилищной реформы. 20 ноября в профильном Комитете по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям мы рассмотрели этот законопроект, в целом одобрили саму концепцию и рекомендовали принять в первом чтении, однако документ небогатый (всего три пункта) и решает не все вопросы, которые ставились ранее. Ко второму чтению планируем проект закона значительно доработать.
– Каковы основные положения правительственного законопроекта? И какие дополнения могут появиться ко второму чтению в Госдуме?
– Поправки правительства уточняют порядок расходования застройщиками средств дольщиков в рамках реализации проектов, предусматривающих не строительство одного конкретного дома, а комплексную застройку территории. Законопроектом предлагается запретить создавать в рамках процедуры банкротства новые ЖСК из числа членов прежнего кооператива. Солидарную ответственность собственников компаний-девелоперов планируется заменить на субсидиарную.
Вместе с тем ко второму чтению законопроект может быть существенно расширен. Дополнения будут вноситься как депутатским корпусом, так и Минстроем России. Среди предполагаемых изменений – упрощение взаимодействия застройщиков с банками при переходе на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Обсуждаются также поправки, которые защитят права дольщиков на приобретаемые машино-места и небольшие нежилые подсобные помещения. Возможно, будут доработаны механизмы процедуры банкротства застройщиков.
Группа поправок будет касаться инструментария Фонда защиты прав дольщиков. Сейчас по закону фонду можно осуществлять достройку проблемных объектов за счет дополнительных средств из федерального и регионального бюджетов. Но мы видим, что нужно дать возможность ему не только привлекать средства, но и распоряжаться ими для достройки, то есть подробно описать, как фонд сможет достраивать проблемные объекты. Еще один блок поправок должен быть связан с работой с проблемными объектами и обманутыми дольщиками. Мы должны понимать, как ведется мониторинг таких проектов и кто отвечает за их достройку.
Отдельного внимания заслуживают вопросы страхования. Сейчас страхование ответственности застройщиков перед дольщиками осуществляют страховые компании, это порядка 80% домов. Очень важно вдумчиво подойти к новой системе, а также завершить строительство объектов, которые уже начаты в рамках схемы, предусматривающей страхование ответственности. Каким образом мы поставим точку в работе по старой модели? Например, определить переходный период (два-три года), после чего прекратить работу страховых компаний. Еще один вопрос, касающийся страхования, – это механизмы участия страховщиков в достройке домов, которые могут стать проблемными. Страховые компании не любят компенсировать риски дольщиков деньгами. При этом некоторые страховщики готовы достраивать объекты за собственный счет, чтобы не отвечать деньгами перед всеми дольщиками. А значит, нужно продумать в законе такую возможность для страховых компаний. В конце концов, от страхования автомобиля мы можем получить возмещение не только деньгами, но и ремонтом. Почему бы не использовать эту практику здесь?
– Имеет ли смысл вносить новые изменения в систему, которую решено ликвидировать?
– Масштабная реформа по развитию жилищного строительства, которая сейчас идет, требует серьезного и вдумчивого подхода. Нельзя один раз переключить тумблер, чтобы все заработало. Нам очень важно грамотно подойти не только к новой системе, но и завершить строительство объектов, которые уже начаты, где страхование ответственности застройщиков перед дольщиками осуществляют страховые компании.
Мы вносим изменения, которые снимают излишние административные барьеры для застройщиков в рамках существующих систем. Мы настраиваем законодательство, чтобы полностью избавить застройщиков от любых препон на пути к новому проектному финансированию через эскроу-счета.
С 1 июля 2019 года все российские застройщики обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов (такая возможность появилась с 1 июля 2018 года). По этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не достроит дом. Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов. Эта схема финансирования полностью защищает средства граждан, когда они вкладываются в долевое строительство. Даже если застройщик пропадет, банк обанкротится – деньги гражданам вернутся в полном объеме.
Мы видим, что застройщики уже сейчас делают попытки перехода на эскроу-счета. Пока банки далеко не все готовы работать по новой системе финансирования. Минстрой в ручном режиме решает проблемы, которые возникают у застройщиков и банков. Некоторые банки пытаются на этом дополнительно заработать, что абсолютно неприемлемо, поэтому сегодня исключительно важно обеспечить все необходимые условия для полноценной работы застройщиков.
Общероссийский народный фронт в Петербурге считает, что необходимо сделать прозрачными расчеты между всеми участниками платежей за ЖКУ и, таким образом, снизить финансовую нагрузку на добросовестных граждан за предоставленные коммунальные услуги.
Член регионального штаба ОНФ в Петербурге, генеральный директор Фонда содействия развитию системы общественного контроля Павел Созинов рассказал о самых серьезных на сегодняшний момент проблемах, которые затрагивают практически всех жителей нашего города.
– Все УК должны были перейти на новые профстандарты для работников. Готовы ли они к этому?
– Действительно, с 1 июля 2016 года вступили в силу положения Федерального закона № 122-ФЗ, которые предусматривают существенные изменения в Трудовом кодексе. Статьи 195.2 и 195.3 ТК РФ разъясняют, что если в законе есть квалификационные требования, то применение профстандарта в части этих требований обязательно для каждого работодателя. Теперь Трудовая инспекция может штрафовать УК, если ее работники не будут соответствовать требованиям профстандартов для сотрудников.
Что это означает на практике? Каждому сотруднику УК необходимо будет пройти освидетельствование на соответствие требованиям. Такое освидетельствование в специализированной фирме обойдется УК в десятки и даже сотни тысяч рублей. А это дополнительные расходы. В ходе освидетельствования Трудовая инспекция проверит и соответствие инвентаря у работников УК. Любое несоответствие будет вести к серьезным штрафам, которые УК переложит на петербуржцев. Требования этих стандартов могут не отвечать практике обслуживания дома. А фактически несут в себе коррупционную составляющую. Приведу конкретный пример: правила строго прописывают, что маляр для работы должен использовать ведро строго определенного размера. А если работник возьмет ведро немного больше, чем прописано в профстандарте, это штраф. Очевидно, что требования необходимо привести к реалиям.
– Как регулировать расчеты с поставщиками услуг?
– На сегодняшний день основной договор РСО в любом случае заключается с управляющей компанией, которая должна осуществлять надлежащий контроль за объемом предоставляемых коммунальных услуг. То есть договор не заключается с каждым собственником, как, например, это происходит в случае с поставщиками электроэнергии.
Законопроект, который сейчас рассматривает Госдума РФ, предусматривает механизм перехода РСО на прямые расчеты за оказанные услуги с населением. Этот документ согласован во всех профильных ведомствах и должен поступить в аппарат Правительства РФ. Однако монополизация РСО платежей может сказаться на стоимости и качестве предоставляемых ими услуг.
– Многие граждане обращают внимание на то, что государственная информационная система (ГИС ЖКХ) так и не стала тем порталом, в который можно обратиться по всем вопросам: проверить лицензию УК, сверить расходы на коммунальные услуги и т. п. Почему этого так и не произошло?
– Для граждан порядок расчетов и оплаты пока не изменится. Органы государственной власти Петербурга, курирующие сферу ЖКХ, заинтересованы, чтобы платежи шли через ГУП «ВЦКП ЖХ», которое обслуживает более 70% платежей. Остальные расчетные центры занимают небольшую долю в городе. Проблема заключается в том, что ГУП «ВЦКП ЖХ» и действующие расчетные центры изначально созданы как внутренние закрытые системы для расчетов. Альтернативой расчетным центрам могла бы стать внешняя единая информационная система ГИС ЖКХ.
В системе должна быть размещена полная информация о домах и платежах за жилищно-коммунальные услуги. Заявлялось, что в ней можно будет получить исчерпывающую информацию по расчетам за жилищно-коммунальные услуги, увидеть информацию, которую управляющие компании и ТСЖ обязаны с 1 июля предоставлять по закону.
По словам представителей управляющих компаний, на сегодняшний момент УК и ТСЖ не имеют технической возможности внести данные в систему по лицевым счетам граждан, часть разделов системы до сих пор находится в стадии разработки. Поэтому, к сожалению, мы не ожидаем кардинальных изменений по увеличению наполняемости ГИС ЖКХ информацией. Нет единой системы отчетности, в том числе нет базы данных на ГИС ЖКХ. Органы государственной власти, курирующие сферу ЖКХ, не реагируют должным образом на жалобы граждан о правильности начислений за жилищно-коммунальные услуги, так как не располагают полной и достоверной информацией о реальных затратах управляющих организаций, включающих в счета горожан дополнительные необоснованные затраты на коммунальные услуги. Наше предложение заключается в том, что если ГИС ЖКХ не будет выполнять те функции, для которых она задумывалась, то давайте передадим эти функции на региональный уровень.
Мы рекомендуем органам госвласти реализовать такую систему в Петербурге. Необходимо сделать расчеты между всеми участниками платежей за жилищно-коммунальные услуги – жильцами, управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями – прозрачными, а финансовую нагрузку на граждан меньше.
– Есть еще одна острая проблема – образование задолженности перед УК за помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга. Как ее решать?
– Да, в собственности Санкт-Петербурга находятся жилые и нежилые помещения, расположенные в МКД, которые передаются в пользование третьим лицам на срок менее одного года. Арендаторы не всегда добросовестно оплачивают потребляемые ими услуги и не участвуют в содержании и ремонте общего имущества собственников МКД, что приводит к убыткам управляющих организаций. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга должен актуализировать данные по арендуемым помещениям.
Следует также установить одним из условий заключения договора аренды с будущими арендаторами заключение либо предварительного договора с управляющей организацией, либо трехстороннего договора, одной из сторон которого выступит УК.
– Как в Петербурге решаются вопросы изношенности внутриквартальных трубопроводов теплоснабжения?
– УК не имеют законной возможности ремонтировать участки внутриквартальных трубопроводов теплоснабжения более 2 м, ввиду того что эти работы относятся к капитальным. Мы предложили исполнительным органам власти провести инвентаризацию и разграничение сетевого хозяйства между РСО и УК по домам «на сцепке», то есть тем, которые имеют последовательное присоединение друг к другу. В качестве пилотного проекта надо выбрать один район и установить во всех домах «на сцепке» приборы учета. И составить план мероприятий по кардинальному решению этого вопроса на основе мониторинга по аварийности.
– Какие предложения для улучшения жизни горожан были сделаны от ОНФ?
– Напомню, что сам вопрос о повышении качества предоставляемых услуг ЖКХ был поставлен президентом России, лидером ОНФ Владимиром Путиным еще в мае 2013 года на заседании Госсовета РФ «О мерах по повышению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг». Мы обратили внимание на формальные подходы к выдаче лицензий управляющим компаниям, к аттестации специалистов. Следует устранить соответствующие недостатки.
Особое внимание необходимо уделить УК, получающим лицензии, но не имеющим домов в управлении и опыта управления МКД. Кроме того, необходимо определить критерии по оценке управляющих компаний в соответствии с принятым Федеральным законом о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами от 21.07.2014 № 255-ФЗ, так как проверки управляющих компаний являются в большей степени формальными и не опираются на реальную практику работы. Минстрою необходимо четко регламентировать нормативы, в которых будет исчерпывающий список всех перечней работ по ремонту домов – как текущему, так и капитальному, представить методику выбора подрядчиков, а также принципы общественного мониторинга качества услуг жилищно-коммунального хозяйства. Общественный контроль в сфере ЖКХ должен быть подкреплен эффективной законодательной и нормативной базой.