Игорь Янукович: «Без привлечения дополнительных средств ускорить замену лифтов невозможно»
Заменить до февраля 2020 года все лифты с истекшим сроком эксплуатации, в соответствии с требованиями Технического регламента Таможенного союза, не удастся. В этом уверен региональный представитель Национального Лифтового Союза по СЗФО, генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович. Существенно ускорить замену подъемного оборудования, считает он, возможно только при повышении взносов на капитальный ремонт и задействовании дополнительных программ финансирования работ.
– Игорь Станиславович, как можете оценить текущую ситуацию с лифтовым хозяйством в Петербурге? Какое количество лифтов требуется заменить?
– В настоящее время в Петербурге в эксплуатации находится около 44 тыс. лифтов. Из них около 10,5 тыс. работают более 25 лет, что выше установленного нормативного срока. В соответствии с Техническим регламентом Таможенного союза, все устаревшие лифты в России должны быть заменены или модернизированы к февралю 2020 года. Выполнить такую задачу сложно из-за недостаточных темпов замены лифтов. В последние несколько лет в Петербурге в среднем заменяли 1,4–1,5 тыс. лифтов ежегодно при потребности в замене 3–4 тыс. единиц. По нашим подсчетам, всего на замену устаревших лифтов в Петербурге требуется 25–27 млрд рублей, исходя из средней цены замены лифта в 2018 году.
– Отличается ли картина состояния лифтов в зависимости от района города?
– У определенных районов города действительно свои особенности. Скажем, в историческом центре – лифтов меньше, но их установка, замена и эксплуатация в силу особенностей зданий чаще всего бывает более сложна. В спальных районах гораздо больше лифтов, но в значительной степени они типовые и более просты и дешевле в замене. Но какое-то ранжирование по районам я бы все же не делал.
– А какова ситуация с лифтовым хозяйством в целом по стране?
– Если брать общероссийские показатели – то они очень схожи с петербургскими. В настоящее время в стране эксплуатируются около 433 тыс. лифтов. Из них около 110 тыс. выработали свой ресурс. Получаются те же 25% износа парка лифтов в среднем.
Есть регионы, где проблемы с лифтами совсем нет. Это Камчатка, где лифтов достаточно мало, Ямало-Ненецкий автономный округ, где замена подъемников проведена. Достаточно положительная ситуация с заменой лифтов в Москве. Сейчас показатель изношенных лифтов в столице не превышает 10%. Однако есть регионы, где ситуация с лифтами очень критична. К таковым можно отнести Архангельскую область, Карачаево-Черкесию, где изношенные лифты составляют долю в 70%, а также Республику Крым, где количество таких механизмов достигло доли в 73%.
– Можно ли говорить о том, что к обозначенному Техническим регламентом сроку программа модернизации лифтового оборудования не будет выполнена?
– Это действительно так. Это мнение не только мое, но и большинства экспертов лифтовой отрасли. Такое понимание есть и у профильных чиновников. На масштабную модернизацию лифтового хозяйства необходимы большие денежные средства, но их нет. По словам заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Андрея Чибиса, на замену всего лифтового оборудования в стране необходим 221 млрд рублей. Это очень внушительная сумма. Чиновники уже думают, как бы ее найти.
Кроме финансовых трудностей есть и чисто технические. Производители лифтового оборудования так же как и монтажные подрядные компании ограничены в своих возможностях. Это также нужно учитывать для объективной оценки. Соответственно, выполнить требования Технического регламента к обозначенному сроку им будет сложно.
– Означает ли это, что программу модернизации могут продлить?
– Сейчас рассматриваются различные варианты продления программы. В частности, за пролонгацию ее действия на пять лет уже выступил Национальный Лифтовый Союз. Считаю, что важно ее не просто продлить, но и запустить все возможные механизмы, позволяющие ускорить замену лифтов. Отмечу, что Минстрой РФ уже рекомендовал региональным Фондам капитального ремонта направлять не менее 30% от собранных средств непосредственно на замену лифтового оборудования. В настоящее время рассматривается поправка в Градостроительный кодекс РФ – и данное предложение, возможно, будет носить уже не рекомендательный характер, а обязательный.
Кроме того, недавно мы узнали, что Минпромторг предложил Минстрою поддержать регионы, которые направляют не менее 30% средств Фондов капремонта на замену лифтов. Предлагается за счет средств федерального бюджета компенсировать до 40% от стоимости полной замены (но не более 300 тыс. рублей), которая оценивается в среднем в 2 млн рублей.
Не стоит забывать и о программе ускоренной замены лифтов с привлечением средств из внебюджетных источников. В России она действует с прошлого года и уже показала свою эффективность. В соответствии с ней, банки предоставляют кредиты заводам-изготовителям лифтов или крупным подрядчикам. Лифты монтируются здесь и сейчас, а заказчик в лице Фондов капремонта оплачивает их в рассрочку на три года.
Отмечу, что пока в данную программу не попадают дома, которые индивидуально накапливают средства на проведение капремонта, а таковых в России 77 тыс. домов. Усилиями Национального Лифтового Союза, Комиссии по лифтам Общественного совета при Минстрое России для таких домов уже запущен пилотный проект ускоренной замены лифтов с привлечением средств из внебюджетных источников с рассрочкой оплаты до пяти лет. Если данный проект будет признан успешным, он будет запущен более масштабно.
– На Ваш взгляд, есть ли необходимость увеличить размер взноса на капитальный ремонт?
– Сумма взноса, в зависимости от региона, крайне непропорциональна. К примеру, сейчас в Москве она составляет 17 рублей, в Петербурге – от 3 до 4 рублей, в следующем году поднимется на рубль, но все равно останется одной из самых низких среди субъектов Федерации.
На мой взгляд – это не повод для гордости. Следует понимать, что Петербург лишает себя возможности нормального наполнения бюджета, предназначенного для проведения капитального ремонта. Как следствие, меньше возможностей, меньший объем работ. Раз мы говорим о некой справедливости, то взнос должен быть привязан к доходам граждан. Уверен, что доходы петербуржцев не самые низкие в стране. Если бы Петербург кратно увеличил объемы работ по капремонту, то люди быстрее бы увидели результаты работы Фонда. Тем самым отношение к проблеме капремонта жилых зданий быстрее изменилось бы с негативного на положительное.
– В прошлом году после ввода новых правил эксплуатации лифтов многие подъемники Ростехнадзор достаточно долго запускал в работу. Решилась ли эта проблема?
– Когда данные правила начали действовать, возник некий правовой вакуум, из-за чего Ростехнадзор достаточно долго согласовывал выдачу актов ввода лифтов в эксплуатацию. В некоторых регионах проблема приобрела критичный характер. Новые лифты устанавливались, но не работали. Сейчас ситуация заметно улучшилась. У представителей Ростехнадзора, управляющих компаний и подрядных компаний появилась ясность, как согласованно работать в новых условиях.
– Какие вопросы решаются Вами как представителем Национального Лифтового Союза по СЗФО?
– Прежде всего, это вопросы координации участников рынка. Представление интересов и инициатив НЛС и лифтового сообщества в органах власти на местах, а также консультирование и взаимодействие с профильными ведомствами по вопросам лифтового хозяйства. Вместе с представителями отрасли мы обсуждаем актуальные темы, связанные с нормотворчеством, квалификацией специалистов, тарифами на техническое обслуживание и многое другое.
– Какие предварительные итоги деятельности компании «МЛМ Нева трейд» можете подвести по 2018 году? Какие планы на 2019-й?
– В целом, все достаточно неплохо. За 9 месяцев текущего года компания смонтировала 389 лифтов, что примерно соответствует показателю прошлого года. До конца 2018 ожидается сдача еще 33 лифтов. При этом из общего количества установленных в 2018 году лифтов по программе ускоренной замены смонтирован 61 подъемник. В 2019 году, надеемся, результаты нашей деятельности будут более продуктивными, чем в текущем году, и компания будет обеспечена работой.
Груз социальных обязательств, возложенных на застройщиков, приведет к росту стоимости новостроек, снижению темпов продаж и пересмотру сроков реализации проектов, считает гендиректор «Отделстроя» Марк Окунь.
– Вы неоднократно говорили, что из-за кризиса продажи жилья в «Отделстрое» снизились. Пересматривали ли в компании ход реализуемых проектов, в каком направлении?
– По сравнению с ситуацией полуторагодичной давности объемы продаж упали в целом по рынку, и у нас в том числе. Основная причина – неуверенность покупателей в завтрашнем дне: люди теряют работу, ипотеку стало получать сложнее и дороже, покупку квартиры откладывают до лучших времен. Скорее всего, рынок уже не вернется к докризисному уровню продаж. Сейчас это не просто кризис, который через какое-то время пройдет, а начало совсем другой жизни. Теперь все мы (и строители, и дольщики) будем жить по средствам. Раз такое количество жилья рынку не нужно, мы пересмотрели ход реализации следующих, еще не выведенных в продажу, очередей. Поскольку продажи в них мы еще не открывали, и у нас там нет дольщиков, мы продлили финальные сроки реализации этих проектов с 2018 до 2020 года, чтобы строить жилья ровно столько, сколько нужно рынку. Подчеркну, что это касается только будущих проектов. По всем домам, в которых на данный момент ведутся продажи, мы продолжаем неукоснительно соблюдать сроки строительства. Это одна из наших ключевых компетенций, которая в кризис особенно важна для людей.
– Что необходимо изменить в экономике для восстановления покупательской способности?
– В экономике два основных понятия – спрос и предложение. Если говорить о Ленобласти, то здесь предложение квартир по стоимости должно быть обязательно на 20-25% ниже, чем в Петербурге. Единственный центр притяжения жилья в регионе – цена. Иначе никакого смысла петербуржцам (которых, к слову, около 85% от общего числа покупателей) приобретать жилье в регионе не будет. Именно поэтому нужно делать так, чтобы себестоимость у застройщика не росла. Однако из-за социальных обязательств, которые накладывают на застройщиков – строительства школ, детсадов, дорог, пожарных депо, домов культуры и прочего – она будет только расти. Чтобы восстановить спрос, нужно не нагружать застройщика, а, напротив, снимать с него нагрузку.
– Помимо масштабного «Нового Оккервиля» в Кудрово, «Отделстрой» реализует проект на территории, где ранее располагался завод Карла Маркса в Петербурге. Почему вы решили вернуться в город?
– Я никогда не «закрывал» для себя город. Просто в 2008 году случилось так, что мы первыми вышли в область с проектом комплексного освоения территории. О чем абсолютно не жалеем. Но сегодня в области идет активное строительство, самые удачные участки с точки зрения транспортной доступности уже осваиваются застройщиками. Других перспективных участков, которые будут востребованы среди покупателей, нет. Поэтому мы активизировались и начали работу в Петербурге.
– Где строить проще – в Петербурге или в Ленобласти?
– Везде есть свои плюсы и минусы. В Петербурге находишься среди заселенных домов, действующих дорог, перегруженных коммуникаций, а в области свободные территории и нет такой стесненности. Кроме того, в Ленобласти все уровни власти достаточно неплохо настроены к застройщикам. Хоть и пытаются их периодически перегружать, но по-доброму, не понимая, к чему это приведет. А это приведет к смерти строительного комплекса. Надеюсь, со временем у властей произойдет переосмысление, и социальные объекты будут выкупаться хотя бы по себестоимости.
– А в городе как?
– А в городе даже речи не идет о выкупе соцобъектов. Говорят – стройте и отдавайте. Более того, мы никогда не знаем, что нас ждет – законы и строительные нормы постоянно переписывают. Депутаты бесконечно пиарятся перед выборами на каких-то, как они говорят, градозащитных действиях: изменяют в ПЗЗ ограничение высотности, коэффициент плотности застройки. И теперь благодаря сырому закону, написанному второпях, застройщики вынуждены снижать этажность в своих проектах. Случилось ли это под воздействием окриков псевдозащитников города или из-за несогласованности властных структур – я не знаю. Но это все, опять же, приведет к увеличению себестоимости, к росту стоимости квартир для покупателей, к скучной и однообразной застройке. Особенно на окраинах города, в спальных районах – какой смысл там было ограничивать высотность? Там-то линию какого горизонта можно испортить?
То же самое касается правил, по которым максимально допустимая высота новостройки должна быть не выше 30% от средней высоты существующих зданий в квартале. То есть если вокруг стоят сараи для дров высотой три метра, то теперь там можно будет строить пятиметровые сараи для крупногабаритных дров. Какому инвестору будет интересно развитие этой территории? В этом квартале так навсегда и останутся сараи для дров.
– От нововведений городских перейдем к областным. Как вы оцениваете условия новой программы «Светофор»?
– По мне, так это что-то искусственное. «Зеленый свет» дан тем участкам, которые никому не нужны, а востребованным у покупателей дан «красный». Все должно быть с точностью до наоборот. Если у государства есть цель строить больше доступного жилья, то его надо возводить, не повышая его себестоимость из-за социальной и дорожной инфраструктуры. Но, судя по всему, эта цель где-то по дороге потерялась. Опять же, возвращаемся к прописным истинам: спрос и предложение. Никто не будет смотреть, в какие цвета окрашены эти территории. Учитывается только одно – будет ли покупатель приобретать там квартиры или нет.
– Как вы относитесь к инициативам по развитию «серого пояса»?
– Как можно оценивать, определять будущее этой территории без мнения самого собственника земли или инвестора? Собралась группа проектировщиков, чиновников, которые в своих кабинетах что-то разрабатывают. Они что, инвестируют государственные средства в развитие «серого пояса»? Пусть инвестор сам определит, что ему делать на этой территории.
– Как, по вашему мнению, нужно изменить эту территорию?
– Убрать от нее руки и дать возможность развиваться. Можно ограничить несколькими параметрами. Например, здания не выше 45 метров, коэффициент застройки – 2,3. И строить в этой зоне то, что нужно рынку: жилье, школы, детсады и бизнес-центры.
– И резюмирующий вопрос. Как изменится поведение покупателей, застройщиков, властей в ближайшие годы?
– Наша отрасль очень инертна, и все перечисленные мной проблемы пока еще не отразились на количестве вводимого жилья. Пока этого не случилось, власти не станут ничего менять в своей политике, и дальше повышая нагрузку на застройщиков. Хотя уже сейчас из-за кризиса ряд компаний задерживает сдачу своих объектов на год и больше. Через несколько лет покупательская способность еще снизится, вывод новых проектов отложится, земельные участки будут простаивать, объем предложения сократится, а стоимость квартир вырастет. Власти получат нерешенные жилищные вопросы у населения и начнут что-то делать. Хочу, чтобы они понимали уже сейчас, что что-то не в порядке в нашем королевстве. Есть мнение, что благодаря кризису останутся только крупные застройщики, но я с этим не согласен. Останутся только самые мудрые и квалифицированные.
Кстати
Инвестиционно-строительная компания «Отделстрой» была основана в Петербурге 22 апреля 1994 года. За это время застройщик ввел более 1 млн кв. метров жилой, социальной и коммерческой недвижимости. На данный момент приоритетным направлением деятельности компании является комплексная застройка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.