Сергей Треполенков: «Главное – найти баланс интересов»
КГИОП Санкт-Петербурга – первая в России специализированная государственная структура, занимающаяся охраной памятников истории и архитектуры, – отмечает вековой юбилей. О своем видении проблематики сбережения наследия «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «Восстановление» Сергей Треполенков.
– Сергей Николаевич, сохранение и использование зданий-памятников – это сфера пересечения многих интересов: общества, власти, бизнеса. В итоге, как это часто бывает, все считают себя «обиженными». Градозащитники жалуются на «произвол власти», предприниматели – на «информационный терроризм» общественников. Каков Ваш взгляд на проблему?
– Действительно, вопросы сохранения и приспособления для современного использования объектов исторического наследия затрагивают интересы многих сторон. И самое главное здесь, на мой взгляд, – найти правильный баланс этих интересов.
Как мне кажется, до сравнительно недавнего времени эта сфера не имела достаточно четкого правового регулирования. И это порой приводило к весьма печальным последствиям. Действия некоторых инвесторов, получивших в пользование здания-памятники, иначе как варварскими я назвать не могу. Поэтому я полностью поддерживаю идею необходимости общественного контроля в деле защиты наследия и деятельность градозащитников, направленную на охрану памятников.
Сейчас «маятник качнулся в другую сторону» – и некоторые законодательные требования в этой области, на мой взгляд, стали чрезмерными. В итоге это в значительной степени дает эффект, обратный тому, которого хотели законодатели. Главной целью была защита наследия. А на практике повышенная жесткость требований приводит к очень серьезному снижению интереса инвесторов к зданиям-памятникам. Многие из них, как мы все хорошо знаем, находятся в крайне неудовлетворительном состоянии. Возможности бюджета – весьма ограниченны. И в итоге денег на реставрацию (а нередко – фактически на спасение объекта) не поступает ниоткуда, и он продолжает деградировать, что может привести и к полной утрате.
Именно поэтому, как мне кажется, очень нужно создать положение, при котором все интересы были бы в должной степени учтены. Законодательные требования должны быть достаточны для обеспечения сохранности объекта, но не чрезмерны. Это простимулирует инвесторов финансировать реставрацию и приспособление для современного использования, которое должно осуществляться под контролем КГИОП и под наблюдением общественности – градозащитников.
– У компании «Восстановление» не возникало проблем с общественниками или при утверждении проектов в КГИОП?
– Мы занимаем совершенно четкую позицию: действуем исключительно в правовом поле. Мы знаем требования законов и нормативов и выполняем работу так, чтобы, с одной стороны, максимально удовлетворить все пожелания заказчика, а с другой – сделать это без каких бы то ни было нарушений. Поэтому никаких серьезных проблем с согласованием проектов у нас не было.
Если заказчик приходит с идеями или предварительными проработками архитекторов, которые нельзя реализовать в рамках действующего законодательства, – мы за такой проект просто не беремся. И разъясняем инвестору, что лучший способ борьбы с проблемами – это профилактика, недопущение их появления.
– Сегодня власти возлагают большие надежды на программу «Рубль за метр», которая позволяет предоставлять инвесторам объекты наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, в долгосрочную аренду за символическую плату при условии проведения ими качественных реставрационных работ в ходе приспособления для современного использования и дальнейшего поддержания памятника в должном состоянии. Что Вы о ней думаете?
– Саму идею, на мой взгляд, можно только поддержать. Хочется надеяться, что эта программа сможет вызвать серьезный интерес со стороны инвесторов, что, в свою очередь, привлечет новые средства на реставрацию зданий-памятников. Задача эта, как уже говорилось, очень актуальна.
Но перед тем, как делать окончательные выводы, нужно дождаться практических результатов реализации программы. Насколько мне известно, уже отобрано несколько объектов, которые предлагается выставить на торги. По результатам этих аукционов можно будет судить, насколько привлекательны для инвесторов оказались условия программы. Если будет высокий интерес, думаю, что целесообразно использовать эту схему максимально широко.
Но надо понимать, что есть и сложности. Во-первых, на таких условиях предлагаются наиболее разрушенные и, как следствие, наименее привлекательные объекты. А во-вторых, любой инвестор предпочитает иметь здание в собственности, а не в аренде; как ни крути, а всегда существует риск, что договор аренды будет расторгнут. Возможно, нужно искать и иные механизмы привлечения средств на дело реставрации.
– Чем сейчас занимается возглавляемая Вами компания?
– Сейчас мы ведем работы примерно по десятку объектов (включая проектирование).
Недавно «Восстановление» завершило работы по реставрации усадьбы Софьи Ковалевской в деревне Полибино Великолукского района Псковской области. Там великий русский математик провела свои детские годы. По сути, из руин (усадьба в советское время была разграблена и заброшена) возрождено старинное «дворянское гнездо». Работы по заключенному контракту уже завершены, объект приведен в должное состояние. После реализации второго этапа проекта, предполагающего подведение всех необходимых коммуникаций, в усадьбе планируется разместить Дом-музей Софьи Ковалевской.
Усадьба Софьи Ковалевской в деревне Полибино
В настоящее время мы разрабатываем проект приспособления под современное использование объекта наследия регионального значения «Дача Б. Кана» в Сестрорецке. Это очень интересный деревянный дом, построенный в стиле модерн в самом начале ХХ века. Сейчас планируется создание в Сестрорецке детского оздоровительного комплекса – и дачу Б. Кана решено использовать в качестве административного здания в его составе.
Дом представляет собой прекрасный образец пригородного деревянного зодчества того времени. Объект предполагается сохранить максимально аутентичным. Пристройки, сделанные в советское время, планируется демонтировать – и через несколько лет дачу можно будет увидеть в ее изначальном облике.
Это довольно сложный проект, поскольку в число предметов охраны входит и материал – дерево. Нами проведен большой комплекс исследовательских работ по изучению состояния объекта и выявлению имеющихся дефектов. При работе на деревянных объектах у инвесторов порой бывает искушение разобрать все существующие конструкции и сделать «точно так же» из новой древесины. Такой подход для нас, конечно, неприемлем, это будет уже не историческое здание, а новодел. Поэтому на даче Б. Кана проведена тщательная дефектоскопия, в лабораториях изучены образцы, выявлены как «здоровые» элементы, которые будут сохранены, так и те, что подверглись биологическому разрушению и нуждаются в замене.
Сейчас подготовленный проект проходит экспертизу, затем состоится тендер непосредственно на выполнение реставрации, в котором мы намерены принять участие, поскольку объект нами тщательно изучен.
– Наша газета выйдет накануне 100-летнего юбилея КГИОП. Чего бы Вы хотели пожелать коллегам?
– Сохранение объектов исторического наследия – важнейшая общенациональная задача. Это сбережение не только самих зданий, но и памяти о наших предках, создававших уникальный по красоте город. Хотелось бы пожелать Сергею Владимировичу Макарову и в его лице – всем сотрудникам Комитета по охране памятников крепкого здоровья, дальнейших успехов в нашем нелегком, но благородном труде, процветания, новых интересных проектов и разрешения всех стоящих перед нами проблем.
Если застройщик сосредоточен на единственном проекте, это не может помешать отделу продаж успешно взаимодействовать с покупателем, скорее наоборот – позволяет тщательнее выстроить маркетинговую стратегию, уверена заместитель гендиректора по маркетингу и продажам ИСК «Отделстрой» Лариса Окунь.
– Лариса Юрьевна, ЖК «Новый Оккервиль» Ваша компания развивает уже десять лет. Продвигать единственный проект сложнее, чем если бы у ИСК «Отделстрой» в реализации был ряд различных объектов?
– Тут, как у медали, две стороны. С одной, продавать один проект сложнее, потому что номенклатура узкая. Людям интересно разнообразие – по локации, ценовой политике, классу предлагаемого жилья. Есть и определенная закономерность по стадиям реализации проекта. Известно, что квартиры эконом-класса любят покупать на стадии котлована, а вот покупатели бизнес-класса так обычно не поступают, дожидаются более высокой стадии готовности. Разнообразие проектов дает возможность компании «держать баланс» по общему объему продаж. И это, конечно, плюс. Но когда ты продаешь один объект, у тебя есть возможность более тщательно выстроить ценовую политику и отработать маркетинговую стратегию. Необходимо изучить рынок, провести маркетинговые исследования, проанализировать конкурентов, выбрать оптимальные рекламные носители. На одном проекте, как говорят продавцы, нельзя попасть «между нишами». Выстрел должен быть в десятку. Если ты ошибся в своем выборе, компенсировать будет нечем.
– Задел по работе над ЖК «Новый Оккервиль» еще велик?
– Сейчас уровень реализации проекта – около 60%. Работы еще предостаточно, как минимум до 2020 года. Замечу при этом, что конкуренция в Кудрово растет небывалыми темпами. Пожалуй, другой территории в Ленобласти, настолько востребованной застройщиками и покупателями квартир, сейчас нет. И вместе с тем, цены в ЖК «Новый Оккервиль» примерно на 30% выше, чем у других застройщиков, возводящих дома в Кудрово.
– Не боитесь проиграть?
– Любая цена должна быть оправдана. И прежде всего качеством и экономикой проекта. Мы не можем позволить себе продавать дешевле, не можем идти на риск и снижать качество нашего продукта.
Наши преимущества очевидны – это и развитая социальная инфраструктура, какой больше нет ни у одного проекта в Кудрово, это и более выгодная локация (мы ближе всех к метро и зеленым зонам), это и качественные характеристики наших квартир (планировочные и отделочные решения).
Примечательно, что сейчас Кудрово, как огромный застраиваемый массив, начинает «расслаиваться» на отдельные более удачные или менее удачные локации. Это рано или поздно происходит с любой городской территорией, идет зонирование. ЖК «Новый Оккервиль», благодаря своему расположению и высоким потребительским характеристикам, стоит особняком на фоне других проектов в Кудрово. В процессе общения с покупателем мы абстрагируемся от возможного негативного влияния территории и говорим: «Мы не Кудрово, мы – Новый Оккервиль». Да, это ответственное заявление, но именно благодаря нашему проекту это место получило такую популярность. Нам было нелегко, и мы приложили массу усилий, чтобы Кудрово как перспективный жилой район утвердилось на рынке.
– Многолетние наблюдения дают Вам возможность делать выводы о том, как меняется со временем покупатель..
– Рынок меняется очень быстро, тут даже закономерности установить подчас не успеваешь. Влияет масса факторов – и заявления чиновников, и внешняя политика, и скачки валют… Высокая скорость изменений на рынке – тенденция последних лет. Бывает так, что вдруг начинают приходить клиенты с совершенно иными требованиями и интересами, чем были ранее, мы вынуждены также быстро подстраиваться под них. Мы еженедельно отслеживаем все эти изменения и оперативно на них реагируем. Например, клиенту нужно продать квартиру, в которой он сейчас проживает, чтобы погасить остаток по рассрочке. Ему нужно где-то жить. Мы идем ему навстречу, предоставляем возможность сначала заехать в квартиру, а потом погасить долг.
– Стимулируют ли продажи специальные партнерские ипотечные программы с банками?
– Да, на сегодняшний день мы аккредитованы 14 банками. Помимо классической ипотечной схемы, мы разработали специальные программы, предлагаем их своим покупателям. Но нельзя сказать, что такие программы оказывают серьезное влияние на рост продаж. Эффект есть, если застройщик с банком предлагают самую низкую ипотечную ставку в городе. В реальности таких условий достичь очень сложно. Это скорее дополнительный инструмент продаж, но не системная практика.
Что касается классической ипотеки, то ее востребованность стабильна. В структуре наших сделок доля ипотеки составляет 50-60%. Ипотечные кредиты берут, как правило, на завершающих стадиях возведения объекта. На стадии котлована люди обычно пользуются рассрочкой. Количество квартир и в том, и другом случае, согласно нашей статистике, примерно одинаково.
– Лариса Юрьевна, задел по ЖК «Новый Оккервиль» большой, но как обстоят дела с новыми проектами?
– Как уже известно, в прошлом году мы анонсировали наш новый проект на территории, ранее принадлежавшей заводу имени Карла Маркса на Большом Сампсониевском проспекте, которую мы приобрели на торгах. Площадь участка – 8 га, это будет проект комплексного освоения территории, в котором будет предусмотрена вся социальная инфраструктура. Планируемый объем застройки – 125 тыс. кв. м. Квартирография еще не сформирована, приблизительный план – 2 тыс. квартир. Но повторюсь – все в процессе согласования, сейчас идет проектирование.
– Какая реклама для застройщика сегодня работает лучше всего?
– Дело в том, что мы не проводим масштабных рекламных компаний. Не развешиваем через каждые 100 метров на проспектах растяжки, не мелькаем на телевидении, не используем иные дорогостоящие носители. В нашем случае отлично работает сарафанное радио, наша репутация и рекомендации знакомых. 50% квартир покупают по ипотеке, еще 50% – по рекомендации. Во многом благодаря именно этому обстоятельству у нас неплохо идут продажи в регионах и даже за границей.
География наших продаж сегодня обширна как никогда – США, Германия, Финляндия, Израиль, Канада, Испания, Италия, Франция, Швеция, Египет и др. Мы вышли в международное сообщество. Это тенденция последних двух лет. Из ближнего зарубежья – Казахстан, Белоруссия и Украина. Из российских регионов лидируют, конечно, наиболее обеспеченные сырьевые регионы.
– Застройщики Казахстана и других регионов тоже не прочь поработать на петербургском рынке…
– Все ищут лучшей доли. Емкость спроса на местном рынке позволяет питать в этом отношении определенные надежды. Земля в городе очень дорогая, есть смысл только в реализации крупных проектов. Поэтому все пришлые застройщики выходят на наш рынок с масштабными проектами, предлагают очень низкие цены, делая жестче и без того непростую конкурентную среду. Но интересно, что чужаки надолго не задерживаются и, реализовав в лучшем случае один-два проекта, уходят. Возможно, их надежды оправдываются не до конца. Возможно, не хватает понимания нашего рынка и специфики местного покупателя.
– Поправки в закон о дольщиках сильно усложнили Вашу работу?
– Цели законодателей благородны – защитить дольщиков, но средства, используемые для этого, вызывают вопросы. Крупному, добросовестному застройщику дополнительных фильтров не нужно. Ни один застройщик, дорожащий своей репутацией, не станет специально срывать сроки и обманывать своих клиентов. Структуры, которые создавались для того, чтобы собрать деньги и уйти, остались в конце 90-х. Ситуации, которые возникают сегодня, не имеют ничего общего с обманом. Чаще всего эти люди – заложники форс-мажорной ситуации или те, кто не потрудился проверить благонадежность застройщика перед совершением сделки и польстился на дешевую квартиру. Вся информация о проектах и компаниях – в открытом доступе, нужно только потратить время. Сейчас государство обещает дольщикам контроль над застройщиком, тем самым только способствуя халатному отношению людей к выбору компании. Но закон обещает контроль на начальных этапах строительства, а кто помешает разорению этой организации впоследствии? Ни одна бумага не сможет защитить дольщика от проблем, которые он создает себе сам.