Сергей Треполенков: «Главное – найти баланс интересов»
КГИОП Санкт-Петербурга – первая в России специализированная государственная структура, занимающаяся охраной памятников истории и архитектуры, – отмечает вековой юбилей. О своем видении проблематики сбережения наследия «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «Восстановление» Сергей Треполенков.
– Сергей Николаевич, сохранение и использование зданий-памятников – это сфера пересечения многих интересов: общества, власти, бизнеса. В итоге, как это часто бывает, все считают себя «обиженными». Градозащитники жалуются на «произвол власти», предприниматели – на «информационный терроризм» общественников. Каков Ваш взгляд на проблему?
– Действительно, вопросы сохранения и приспособления для современного использования объектов исторического наследия затрагивают интересы многих сторон. И самое главное здесь, на мой взгляд, – найти правильный баланс этих интересов.
Как мне кажется, до сравнительно недавнего времени эта сфера не имела достаточно четкого правового регулирования. И это порой приводило к весьма печальным последствиям. Действия некоторых инвесторов, получивших в пользование здания-памятники, иначе как варварскими я назвать не могу. Поэтому я полностью поддерживаю идею необходимости общественного контроля в деле защиты наследия и деятельность градозащитников, направленную на охрану памятников.
Сейчас «маятник качнулся в другую сторону» – и некоторые законодательные требования в этой области, на мой взгляд, стали чрезмерными. В итоге это в значительной степени дает эффект, обратный тому, которого хотели законодатели. Главной целью была защита наследия. А на практике повышенная жесткость требований приводит к очень серьезному снижению интереса инвесторов к зданиям-памятникам. Многие из них, как мы все хорошо знаем, находятся в крайне неудовлетворительном состоянии. Возможности бюджета – весьма ограниченны. И в итоге денег на реставрацию (а нередко – фактически на спасение объекта) не поступает ниоткуда, и он продолжает деградировать, что может привести и к полной утрате.
Именно поэтому, как мне кажется, очень нужно создать положение, при котором все интересы были бы в должной степени учтены. Законодательные требования должны быть достаточны для обеспечения сохранности объекта, но не чрезмерны. Это простимулирует инвесторов финансировать реставрацию и приспособление для современного использования, которое должно осуществляться под контролем КГИОП и под наблюдением общественности – градозащитников.
– У компании «Восстановление» не возникало проблем с общественниками или при утверждении проектов в КГИОП?
– Мы занимаем совершенно четкую позицию: действуем исключительно в правовом поле. Мы знаем требования законов и нормативов и выполняем работу так, чтобы, с одной стороны, максимально удовлетворить все пожелания заказчика, а с другой – сделать это без каких бы то ни было нарушений. Поэтому никаких серьезных проблем с согласованием проектов у нас не было.
Если заказчик приходит с идеями или предварительными проработками архитекторов, которые нельзя реализовать в рамках действующего законодательства, – мы за такой проект просто не беремся. И разъясняем инвестору, что лучший способ борьбы с проблемами – это профилактика, недопущение их появления.
– Сегодня власти возлагают большие надежды на программу «Рубль за метр», которая позволяет предоставлять инвесторам объекты наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, в долгосрочную аренду за символическую плату при условии проведения ими качественных реставрационных работ в ходе приспособления для современного использования и дальнейшего поддержания памятника в должном состоянии. Что Вы о ней думаете?
– Саму идею, на мой взгляд, можно только поддержать. Хочется надеяться, что эта программа сможет вызвать серьезный интерес со стороны инвесторов, что, в свою очередь, привлечет новые средства на реставрацию зданий-памятников. Задача эта, как уже говорилось, очень актуальна.
Но перед тем, как делать окончательные выводы, нужно дождаться практических результатов реализации программы. Насколько мне известно, уже отобрано несколько объектов, которые предлагается выставить на торги. По результатам этих аукционов можно будет судить, насколько привлекательны для инвесторов оказались условия программы. Если будет высокий интерес, думаю, что целесообразно использовать эту схему максимально широко.
Но надо понимать, что есть и сложности. Во-первых, на таких условиях предлагаются наиболее разрушенные и, как следствие, наименее привлекательные объекты. А во-вторых, любой инвестор предпочитает иметь здание в собственности, а не в аренде; как ни крути, а всегда существует риск, что договор аренды будет расторгнут. Возможно, нужно искать и иные механизмы привлечения средств на дело реставрации.
– Чем сейчас занимается возглавляемая Вами компания?
– Сейчас мы ведем работы примерно по десятку объектов (включая проектирование).
Недавно «Восстановление» завершило работы по реставрации усадьбы Софьи Ковалевской в деревне Полибино Великолукского района Псковской области. Там великий русский математик провела свои детские годы. По сути, из руин (усадьба в советское время была разграблена и заброшена) возрождено старинное «дворянское гнездо». Работы по заключенному контракту уже завершены, объект приведен в должное состояние. После реализации второго этапа проекта, предполагающего подведение всех необходимых коммуникаций, в усадьбе планируется разместить Дом-музей Софьи Ковалевской.
Усадьба Софьи Ковалевской в деревне Полибино
В настоящее время мы разрабатываем проект приспособления под современное использование объекта наследия регионального значения «Дача Б. Кана» в Сестрорецке. Это очень интересный деревянный дом, построенный в стиле модерн в самом начале ХХ века. Сейчас планируется создание в Сестрорецке детского оздоровительного комплекса – и дачу Б. Кана решено использовать в качестве административного здания в его составе.
Дом представляет собой прекрасный образец пригородного деревянного зодчества того времени. Объект предполагается сохранить максимально аутентичным. Пристройки, сделанные в советское время, планируется демонтировать – и через несколько лет дачу можно будет увидеть в ее изначальном облике.
Это довольно сложный проект, поскольку в число предметов охраны входит и материал – дерево. Нами проведен большой комплекс исследовательских работ по изучению состояния объекта и выявлению имеющихся дефектов. При работе на деревянных объектах у инвесторов порой бывает искушение разобрать все существующие конструкции и сделать «точно так же» из новой древесины. Такой подход для нас, конечно, неприемлем, это будет уже не историческое здание, а новодел. Поэтому на даче Б. Кана проведена тщательная дефектоскопия, в лабораториях изучены образцы, выявлены как «здоровые» элементы, которые будут сохранены, так и те, что подверглись биологическому разрушению и нуждаются в замене.
Сейчас подготовленный проект проходит экспертизу, затем состоится тендер непосредственно на выполнение реставрации, в котором мы намерены принять участие, поскольку объект нами тщательно изучен.
– Наша газета выйдет накануне 100-летнего юбилея КГИОП. Чего бы Вы хотели пожелать коллегам?
– Сохранение объектов исторического наследия – важнейшая общенациональная задача. Это сбережение не только самих зданий, но и памяти о наших предках, создававших уникальный по красоте город. Хотелось бы пожелать Сергею Владимировичу Макарову и в его лице – всем сотрудникам Комитета по охране памятников крепкого здоровья, дальнейших успехов в нашем нелегком, но благородном труде, процветания, новых интересных проектов и разрешения всех стоящих перед нами проблем.
Компания «Строительный трест» завершает разработку проекта «Новое Купчино».
Как рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор компании Евгений Резвов, в основе идеи нового проекта – создание внутреннего пространства жилого комплекса, напоминающего по духу петербургские дворики.
Новый дом комфорт-класса «Строительный трест» планирует возвести во Фрунзенском районе на Малой Бухарестской улице, участок №1 (напротив дома №9). Он будет построен на участке площадью 7,5 га. Планируемая жилая площадь объекта составит 140 тыс. кв. м. Комплекс рассчитан на проживание 5 тыс. человек. Помимо жилья в состав комплекса войдет фитнес-центр площадью 3 тыс. кв. м, а также встроенные коммерческие помещения площадью 14,5 тыс. кв. м. Разработкой проекта занимается архитектурная студия «М4». В составе территории разрабатываемого проекта планировки предусмотрено строительство нескольких паркингов общей вместимостью 2000 машино-мест и паркинга на 900 мест на территории участка «Строительного треста».
– Евгений Георгиевич, «Новое Купчино», вероятно, должно по своей сути отличаться от Купчино «старого»…
– Архитектура спальных районов не блещет разнообразием. В основном, это или «высотные башни» или «китайские стены». Особенно это касается таких районов как Купчино, массовая застройка которых началась еще в советское время. Наш проект должен стать примером по-настоящему комфортного жилого квартала в уже сформированном жилом массиве. Комплекс составит единый архитектурный ансамбль в виде замкнутого контура. Мы хотим создать безопасное пространство, как в старом Петербурге, с дворами и зелеными площадками, куда родители будут без страха отпускать детей гулять. Рядом с комплексом уже сформирована необходимая инфраструктура: несколько крупных торговых центров, школа, а также детский сад. В пределах территории проекта планировки предусмотрено строительство школы и двух детских садов. Лучше всего нашу идею отражают слова известной песни: «Где без спроса ходят в гости, Где нет зависти и злости… Милый дом…». В последнее время эстетика уютных петербургских дворов утрачена, мы хотим ее возродить. Я сам вырос в таком дворе на Литейном проспекте, храню эти воспоминания детства. И в каждом из проектов стараюсь делать такие дворики, но не везде получается. А здесь площадь позволяет возвести такой городок с собственным закрытым пространством и внутренней инфраструктурой, где периметр создают жилые дома.
– Когда планируете начать строительство?
– Сейчас завершается разработка проекта планировки территории, в состав которой входит принадлежащий нам земельный участок. Весь 2017 год мы относим на подготовительный период, а начать строительство планируем в начале 2019 года. Оно будет поэтапным – в пять очередей. Полностью завершить проект мы хотим в 2022 году.
– Выдерживаете требование недавно принятых ПЗЗ по высоте в 40 м или планируете доминанты?
– Концепция нашего комплекса не предполагает создание высотных доминант, высота домов составит 13 этажей, то есть 40 м. Все строго в соответствии с ПЗЗ.
– Каков объем инвестиций? Рассчитываете только на свои средства?
– Инвестиции в строительство составят 15 млрд рублей. Планируем использовать как свои средства, так и кредитные. Несмотря на неспокойное время, не справиться с кредитной нагрузкой мы не боимся, наши квартиры в кирпичных, теплых и уютных домах всегда находят своего покупателя. Кроме того, это будет первый проект «Строительного треста» в Купчино. В этом районе сегодня практически отсутствует предложение такого качества. Мы уверены, что наше предложение будет востребовано.
– А вообще, на Ваш взгляд, сегодня много откровенной «халтуры» на строительном рынке?
– Конечно, многие сегодня просто гонятся за большими деньгами, а контроль со стороны государства отсутствует. С высоких трибун звучат эффектные лозунги и приводится мощная статистика объемов ввода квадратных метров, но любой новый проект для чиновника-номенклатурщика – это новая головная боль, дополнительная работа и затраты на создание инфраструктуры. Поэтому о качестве проектов сегодня особенно никто не задумывается. Об этом думают лишь те застройщики, кто действительно дорожит своим добрым именем.
– Как известно, Ваш новый проект связан с выкупом гаражей. Насколько Вы продвинулись в этом направлении?
– Земельный участок с обременением в виде гаражного кооператива на 2,1 тыс. гаражей был передан нам в собственность в июне 2016 года. В настоящее время мы занимаемся выкупом гаражей у владельцев. У нас нет конфликтов, все переговоры успешны. Мы уже выкупили более 400 гаражей, а всего их – 2100. Я думаю, что до конца марта мы выкупим около 500. Наши затраты на выкуп составят около 100 млн рублей.
– Евгений Георгиевич, экономические неурядицы «вымывают» со строительного рынка мелкие и средние компании. Как Вы думаете, это нормальный оздоровительный процесс (стройкой и должны заниматься только самые крупные и устойчивые) или тяжелый удар по отрасли?
– Крупные, может быть, и устойчивее малых предприятий, но лишены их мобильности и узкой специализации. В этом их достоинство, так как узкая специализация повышает производительность труда. Об этом говорили еще великие экономисты прошлого. Крупным «не забрать» весь рынок под себя, потому что есть небольшие объекты, которые гигантам в принципе не интересны. На рынке должно быть место всем, и тенденция к укрупнению рынка ни к чему хорошему не приведет. За последние три-четыре года строительная отрасль города потеряла 40-50 средних и малых компаний, и процесс продолжается. Это потеря специализации.
Кризис вообще вернул к жизни многие схемы, которые, как нам казалось, навсегда канули в прошлое. В 90-е, после развала советской экономической системы, строительные компании кооперировались, процветали бартерные схемы. Мы начинали проекты без реального финансового обеспечения, рассчитывались будущими квартирами с подрядчиками и поставщиками строительных материалов.
– Евгений Георгиевич, Вам есть с чем сравнивать. В сегодняшней системе экономических отношений есть позитив по сравнению с механизмами хозяйствования советского времени?
– Особенного позитива я не замечаю.
– Ну, например, Вы можете делать те проекты, которые хотите, а не те, что Вам «рисуют» сверху…
– Да, мы их, как Вы говорите, «рисуем», это делают наши проектировщики. Но чтобы эти проекты «пробить», добиться их реализации, мы проходим через такие барьеры, которые и не снились советским чиновникам.
– Сегодня много спорят о том, что могло бы помочь строительной отрасли. Что работает эффективнее всего – дешевые кредиты, госпрограммы, налоговые послабления для застройщиков?
– Я считаю, что все меры поддержки на корню способны погубить сами же законотворцы. Придумав действенную программу, они потом постоянно вмешиваются в процесс, с целью сделать ее еще лучше. Поэтому здесь принцип один – не мешать.
А вот с кредитами нужно быть осторожнее и соизмерять нагрузку со своими силами. Со стороны может показаться, что строительство – это очень просто, клади себе кирпич на кирпич, и все. Однако за этим стоит огромная работа, горы бумаг и долгий процесс согласований.
– На петербургский рынок стали активно выходить застройщики из других регионов и стран, нередко с крупными проектами и дешевым предложением. По Вашему мнению, насколько они «опасны» для местных игроков?
– Надо сказать, что причины выхода у разных компаний различны. Кому-то кажется, что доходность петербургских девелоперских проектов более высокая, чем, например, аналогичных проектов Алма-Аты. Кому-то стало тесно в собственном регионе. Это характерно для столичных застройщиков, которых изнутри распирает от огромных денег. Мы конкуренции не боимся, поскольку уверенно стоим на ногах и занимаем определенную нишу. Да и кирпичным строительством эти новые игроки не занимаются.
– Экономические неурядицы заставляют компании пересмотреть не только внешние условия работы, но и оптимизировать внутренние резервы. Планируете ли изменения?
– Уже не раз говорил и готов повторить: пока я работаю, никаких сокращений, массовых увольнений не будет. У нас работает немало сотрудников, чей возраст перевалил за 60, которые в «Строительном тресте» много лет, и для нас это вовсе не показатель снижения эффективности труда, а показатель успешности и лояльности работника. Именно они сформировали потенциал нашей компании, мы это ценим. Двадцать пять лет назад, когда мы создали «Строительный трест», все начиналось с 10-15 человек, а сейчас в компании трудится более 1000 сотрудников. Ну и конечно, мы не можем обойтись без молодежи.
– Говорят, в отрасли не сокращается дефицит кадров рабочих специальностей…
– Профессиональных сотрудников надо беречь, кормить. Я здесь именно для того, чтобы у компании были новые проекты, у наших сотрудников – работа. Работа – самая главная ценность, если она есть, значит, мы двигаемся вперед и сохраняем всех своих мастеров.
– Какой задел у «Строительного треста» в работе?
– Лет на десять точно, учитывая, что для себя мы определили оптимальный объем сдаваемых квадратных метров в год – 100 тысяч.
– Евгений Георгиевич, мы еще раз поздравляем Вас с юбилеем. (23 декабря 2016 года Евгению Георгиевичу Резвову исполнилось 80 лет. – Прим. ред.). Профессиональные цели часто не отделимы от личных, и все же – какие планы у Евгения Резвова на ближайшую перспективу?
– Надеюсь дождаться еще правнуков. (Сегодня у Евгения Георгиевича уже двое правнуков. – Прим. ред.). Это моя личная цель, и я хотел бы ее достигнуть.
Справка
Объединение «Строительный трест» – лидер кирпичного домостроения Санкт-Петербурга. За 25 лет работы на строительном рынке объединением было точно в срок сдано около 110 объектов общей площадью более 2,1 млн кв. м, в том числе объекты социального и культурного значения. Объединение работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и в Калининграде. По итогам 2016 года «Строительный трест» ввел в эксплуатацию 2-ю очередь ЖК «Лиственный» в Выборгском районе Санкт-Петербурга, 3-й лот ЖК NEWПИТЕР в пос. Новоселье Ленинградской области, а также 1-ю очередь ЖК «Город мастеров» в Калининградской области. Также в течение года компания неоднократно становилась победителем и лауреатом значимых профессиональных конкурсов: «Строитель года», «Лучший каменщик», «Лидер строительного качества», CREDO, «Строймастер», «Доверие потребителя» и др.