Сергей Треполенков: «Главное – найти баланс интересов»
КГИОП Санкт-Петербурга – первая в России специализированная государственная структура, занимающаяся охраной памятников истории и архитектуры, – отмечает вековой юбилей. О своем видении проблематики сбережения наследия «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ООО «Восстановление» Сергей Треполенков.
– Сергей Николаевич, сохранение и использование зданий-памятников – это сфера пересечения многих интересов: общества, власти, бизнеса. В итоге, как это часто бывает, все считают себя «обиженными». Градозащитники жалуются на «произвол власти», предприниматели – на «информационный терроризм» общественников. Каков Ваш взгляд на проблему?
– Действительно, вопросы сохранения и приспособления для современного использования объектов исторического наследия затрагивают интересы многих сторон. И самое главное здесь, на мой взгляд, – найти правильный баланс этих интересов.
Как мне кажется, до сравнительно недавнего времени эта сфера не имела достаточно четкого правового регулирования. И это порой приводило к весьма печальным последствиям. Действия некоторых инвесторов, получивших в пользование здания-памятники, иначе как варварскими я назвать не могу. Поэтому я полностью поддерживаю идею необходимости общественного контроля в деле защиты наследия и деятельность градозащитников, направленную на охрану памятников.
Сейчас «маятник качнулся в другую сторону» – и некоторые законодательные требования в этой области, на мой взгляд, стали чрезмерными. В итоге это в значительной степени дает эффект, обратный тому, которого хотели законодатели. Главной целью была защита наследия. А на практике повышенная жесткость требований приводит к очень серьезному снижению интереса инвесторов к зданиям-памятникам. Многие из них, как мы все хорошо знаем, находятся в крайне неудовлетворительном состоянии. Возможности бюджета – весьма ограниченны. И в итоге денег на реставрацию (а нередко – фактически на спасение объекта) не поступает ниоткуда, и он продолжает деградировать, что может привести и к полной утрате.
Именно поэтому, как мне кажется, очень нужно создать положение, при котором все интересы были бы в должной степени учтены. Законодательные требования должны быть достаточны для обеспечения сохранности объекта, но не чрезмерны. Это простимулирует инвесторов финансировать реставрацию и приспособление для современного использования, которое должно осуществляться под контролем КГИОП и под наблюдением общественности – градозащитников.
– У компании «Восстановление» не возникало проблем с общественниками или при утверждении проектов в КГИОП?
– Мы занимаем совершенно четкую позицию: действуем исключительно в правовом поле. Мы знаем требования законов и нормативов и выполняем работу так, чтобы, с одной стороны, максимально удовлетворить все пожелания заказчика, а с другой – сделать это без каких бы то ни было нарушений. Поэтому никаких серьезных проблем с согласованием проектов у нас не было.
Если заказчик приходит с идеями или предварительными проработками архитекторов, которые нельзя реализовать в рамках действующего законодательства, – мы за такой проект просто не беремся. И разъясняем инвестору, что лучший способ борьбы с проблемами – это профилактика, недопущение их появления.
– Сегодня власти возлагают большие надежды на программу «Рубль за метр», которая позволяет предоставлять инвесторам объекты наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, в долгосрочную аренду за символическую плату при условии проведения ими качественных реставрационных работ в ходе приспособления для современного использования и дальнейшего поддержания памятника в должном состоянии. Что Вы о ней думаете?
– Саму идею, на мой взгляд, можно только поддержать. Хочется надеяться, что эта программа сможет вызвать серьезный интерес со стороны инвесторов, что, в свою очередь, привлечет новые средства на реставрацию зданий-памятников. Задача эта, как уже говорилось, очень актуальна.
Но перед тем, как делать окончательные выводы, нужно дождаться практических результатов реализации программы. Насколько мне известно, уже отобрано несколько объектов, которые предлагается выставить на торги. По результатам этих аукционов можно будет судить, насколько привлекательны для инвесторов оказались условия программы. Если будет высокий интерес, думаю, что целесообразно использовать эту схему максимально широко.
Но надо понимать, что есть и сложности. Во-первых, на таких условиях предлагаются наиболее разрушенные и, как следствие, наименее привлекательные объекты. А во-вторых, любой инвестор предпочитает иметь здание в собственности, а не в аренде; как ни крути, а всегда существует риск, что договор аренды будет расторгнут. Возможно, нужно искать и иные механизмы привлечения средств на дело реставрации.
– Чем сейчас занимается возглавляемая Вами компания?
– Сейчас мы ведем работы примерно по десятку объектов (включая проектирование).
Недавно «Восстановление» завершило работы по реставрации усадьбы Софьи Ковалевской в деревне Полибино Великолукского района Псковской области. Там великий русский математик провела свои детские годы. По сути, из руин (усадьба в советское время была разграблена и заброшена) возрождено старинное «дворянское гнездо». Работы по заключенному контракту уже завершены, объект приведен в должное состояние. После реализации второго этапа проекта, предполагающего подведение всех необходимых коммуникаций, в усадьбе планируется разместить Дом-музей Софьи Ковалевской.
Усадьба Софьи Ковалевской в деревне Полибино
В настоящее время мы разрабатываем проект приспособления под современное использование объекта наследия регионального значения «Дача Б. Кана» в Сестрорецке. Это очень интересный деревянный дом, построенный в стиле модерн в самом начале ХХ века. Сейчас планируется создание в Сестрорецке детского оздоровительного комплекса – и дачу Б. Кана решено использовать в качестве административного здания в его составе.
Дом представляет собой прекрасный образец пригородного деревянного зодчества того времени. Объект предполагается сохранить максимально аутентичным. Пристройки, сделанные в советское время, планируется демонтировать – и через несколько лет дачу можно будет увидеть в ее изначальном облике.
Это довольно сложный проект, поскольку в число предметов охраны входит и материал – дерево. Нами проведен большой комплекс исследовательских работ по изучению состояния объекта и выявлению имеющихся дефектов. При работе на деревянных объектах у инвесторов порой бывает искушение разобрать все существующие конструкции и сделать «точно так же» из новой древесины. Такой подход для нас, конечно, неприемлем, это будет уже не историческое здание, а новодел. Поэтому на даче Б. Кана проведена тщательная дефектоскопия, в лабораториях изучены образцы, выявлены как «здоровые» элементы, которые будут сохранены, так и те, что подверглись биологическому разрушению и нуждаются в замене.
Сейчас подготовленный проект проходит экспертизу, затем состоится тендер непосредственно на выполнение реставрации, в котором мы намерены принять участие, поскольку объект нами тщательно изучен.
– Наша газета выйдет накануне 100-летнего юбилея КГИОП. Чего бы Вы хотели пожелать коллегам?
– Сохранение объектов исторического наследия – важнейшая общенациональная задача. Это сбережение не только самих зданий, но и памяти о наших предках, создававших уникальный по красоте город. Хотелось бы пожелать Сергею Владимировичу Макарову и в его лице – всем сотрудникам Комитета по охране памятников крепкого здоровья, дальнейших успехов в нашем нелегком, но благородном труде, процветания, новых интересных проектов и разрешения всех стоящих перед нами проблем.
Заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин рассказал «Строительному Еженедельнику» о модернизации Киришского домостроительного комбината, входящего в холдинг. По словам девелопера, техническое перевооружение предприятия сделает его продукцию весьма востребованной на строительном рынке и удовлетворит все запросы заказчиков.
– Максим Владимирович, в связи с чем было принято решение о модернизации Киришского ДСК?
– Любое производственное предприятие требует регулярной модернизации и технического обновления. Особенно это касается строительной сферы, прогресс которой не стоит на месте. Для корпорации «ЛенРусСтрой», в которую входит Киришский ДСК, модернизация предприятия носит и стратегический характер. Она позволит снизить себестоимость выпускаемой продукции, повысить ее маржинальность и сделать весьма востребованной у других игроков строительного рынка.
Аргументирую, с чем связан такой наш оптимистичный прогноз. Дело в том, что российская строительная отрасль сейчас серьезно меняется. Это связано и с последними поправками в 214-ФЗ, и с обязательным переходом к 2020 году на проектное финансирование строительства жилых объектов, которое, кстати, мы у себя уже задействовали. В связи со всеми этими нововведениями уже совсем скоро девелоперский рынок изменится, все его игроки встанут на одну стартовую линию. Составляющими успешности строительных проектов будут быстрота, надежность, качество. Застройщики остро ощутят и без того высокую конкуренцию на рынке. Многими из них будут пересмотрены решения о том, как развивать тот или иной проект. По нашим прогнозам и прогнозам независимых экспертов, следует ожидать, что объемы панельного домостроения в ближайшее время будут расти, так как именно панель позволяет в короткие сроки возвести многоэтажный жилой дом.
Причем особо востребованной будет продукция технологически нового индустриального домостроения. Именно она будет способна удовлетворить все потребности заказчика, а в нашем случае – как стороннего застройщика, так и непосредственно приобретателя наших квартир. «ЛенРусСтрой» намерен делать ставку на модернизации производства Киришского ДСК и предложить продукцию, привлекательную для других игроков рынка.
– Что технологически нового вы готовы будете предложить?
– После проведения модернизации мы сможем изготавливать совершенно разные по высоте, ширине и длине панели. Новые производственные технологии помогут подстроить их размер под любые запросы клиентов. Допустим, если они захотят в своих проектах высокие потолки, то конструкции под них мы достаточно легко и быстро сможем сделать.
Панели Киришского ДСК позволят создавать любые планировки помещений, в том числе такие, что не доступны пока типовому панельному домостроению. Фактически возведение домов из наших панелей по своему конструктиву будет близко к монолитному строительству, при котором возможны любые планировки, но наша продукция позволит вести строительство в более короткие сроки. Я бы сравнил весь процесс с собиранием домиков в конструкторе «Лего».
Кроме того, нашим заказчикам мы сами сможем подсказать наиболее интересные планировочные идеи помещений. Фактически клиент сможет приобрести дом «под ключ» с минимальными затратами на его проектирование. Уже сейчас на сайте Киришского ДСК заказчик может выбрать планировочные решения панельных домов и рассчитать цену. В будущем, конечно, вариантов планировок будет значительно больше.
На мой взгляд, наш модернизированный ДСК должен стать фабрикой производства продукции, имеющей множество готовых решений, которые упрощают и оптимизируют строительство.
– В предлагаемых вами планировках квартир вы намерены ориентироваться и под запросы покупателей?
– Без знания текущих потребностей граждан далеко не уедешь. Поэтому прежде чем начать строить, важно провести маркетинговое исследование, понять, каким видят свое жилье потенциальные покупатели. У разных возрастных групп они свои. Также запросы граждан могут отличаться в зависимости от типа, класса жилья, его локации, построенных поблизости других жилых объектов.
В своих проектах мы уже ориентируемся на такие исследования, советуем это делать и нашим коллегам. Такой анализ рынка, может быть, стоит немалых денег, но он с лихвой окупится на стадии реализации жилищного проекта, так как девелопер понимает, для кого он строит.
– Каков технологически самый сложный этап модернизации предприятия?
– На мой взгляд, самое сложное – это разместить оборудование нового поколения на действующих площадях. Возможно, проще было бы снести завод и построить новый, но мы считаем, что он должен продолжать работать. Сейчас мы определяемся с изготовителем нового оборудования. Уже съездили в Китай, были в Германии, Финляндии, посмотрели российских производителей.
– В целом каков ожидаемый объем инвестирования в модернизацию?
– Приблизительная сумма инвестиций составляет 400 млн рублей. Модернизацию мы хотим провести поэтапно в течение 5 лет. Этапы мы разбили таким образом, чтобы они, завершая определенный цикл преобразований, не влияли на следующий, не тормозили производственный процесс.
Хочу добавить, что модернизация Киришского ДСК включает в себя не только замену оборудования, но и переход предприятия на энергоэффективное производство, требующее замены инженерных коммуникаций, котельной и многого другого. Это поможет снизить затраты на себестоимость нашей продукции, что также положительно отразится на ее конкурентных свойствах.
– На Ваш взгляд, каково будущее малоэтажного панельного домостроения?
– Перспективы отличные. Многие насытились жизнью в многоэтажных домах и уже задумываются о том, чтобы перебраться в малоэтажку. Полагаю, что в ближайшие 5-10 лет начнется бум на такой вид жилья. «ЛенРусСтрой» уже занимается двумя такими малоэтажными проектами. В перспективе, думаю, что их будет больше. Как и в строительстве типовых жилых домов, для малоэтажного строительства будут актуальны вопросы быстроты и качества.
– Можно ли говорить о том, что производственный спад на рынке удобен по времени для модернизации предприятий?
– Это действительно так. Чаще всего именно в ограниченных условиях цейтнота можно реализовать наиболее эффективные решения по дальнейшему развитию предприятия или компании. Кризис помогает пересмотреть какие-то моменты в текущей деятельности организации, избавиться от тормозящих элементов. Поэтому при правильно выстроенной стратегии с умом модернизированное в период неблагоприятной ситуации на рынке предприятие быстрее принесет прибыль его собственникам.
Справка
Киришский домостроительный комбинат – одно из старейших и динамично развивающихся строительных предприятий Ленинградской области. Образован в 1969 году. За годы своей деятельности предприятие возвело более 570 домов, свыше 2 млн кв. м жилья. В 2009 году КДСК вошел в корпорацию «ЛенРусСтрой». В настоящее время производственная мощность комбината составляет 160 тыс. кв. м жилья в год в крупнопанельном исполнении и 60 тыс. кв. м – по сборно-монолитной технологии.