Сергей Вострецов: «Необходимо стимулировать развитие жилищного строительства, а не тормозить его»
Решение проблем, накопившихся в жилищной сфере, – это работа всех ветвей власти совместно с участниками рынка. В этом уверен депутат Государственной Думы, член штаба ОНФ в Санкт-Петербурге Сергей Вострецов. В интервью газете «Строительный Еженедельник» он рассказал о законодательных инициативах, рассматриваемых Госдумой, которые помогут эффективному развитию отрасли в стране.
– Сергей Алексеевич, в июле этого года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, которые усиливают защиту прав дольщиков. Однако для некоторых застройщиков новшества оказались слишком болезненными. Готовы ли как-то на это отреагировать депутаты Госдумы?
– Вопросы жилищной политики в работе депутатов Госдумы всегда занимают одно из приоритетных мест. Решать их мы готовы сообща: с представителями органов исполнительной власти, бизнеса, гражданами. Поправки в 214-ФЗ были приняты во исполнение поручений президента страны Владимира Путина и направлены на усиление защиты прав участников долевого строительства. Фактически в новых проектах они сводят к минимуму возможность появления обманутых дольщиков. Все риски инвестиционной деятельности теперь распределяются между профессиональными участниками рынка.
Но, действительно, нельзя забывать о другой стороне вопроса – необходимости стимулировать развитие жилищного строительства, а не тормозить его. Приходится признать, что при выработке поправок в 214-ФЗ Минстрой и ДОМ.РФ этот вопрос несколько упустили, в связи с чем сейчас и наблюдается тревога у некоторых застройщиков о том, как работать дальше. Депутаты готовы оперативно реагировать на вызовы, на которые указывают застройщики и представители рынка. Главное в текущей экономической ситуации – предотвратить сворачивание спроса и предложения на первичном рынке.
– Означает ли это, что ожидается какая-то дополнительная законодательная регулировка законодательства о долевом строительстве?
– Вероятнее всего, да. Очевидно, что увеличение темпов жилищного строительства (что является исполнением одной из задач, которые поставил Президент России Владимир Путин в послании Федеральному Собранию и «майском» Указе) невозможно обеспечить только за счет мер по стимулированию ипотеки – и корректировка долевой реформы неизбежна.
На правительственном уровне уже принято решение отказаться от радикального повышения размера компенсационных взносов в Фонд защиты прав дольщиков. Также обсуждается вариант предоставления застройщику возможности поэтапно раскрывать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ. Отмечу, что такая поэтапность – нормальный путь проектного финансирования.
– Еще один актуальный вопрос жилищной сферы связан с реновацией. Действительно ли она необходима и какой должна быть?
– Реновация жилищного фонда тесно связана и с решением задачи по увеличению темпов жилищного строительства, и с вопросом ликвидации аварийного и ветхого жилья. Соответственно, имеет и важную социальную значимость для многих регионов страны. Реновация не только поможет гражданам переселиться в комфортабельное современное жилье, но и предотвратит дальнейшее появление аварийного фонда.
Отмечу, что в сентябре этого года в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в РФ». В ближайшее время депутаты должны решить, каким образом адаптировать московский опыт в этой сфере к условиям других регионов. Понятно, что там реновация невозможна без привлечения внебюджетных источников финансирования, надо находить подходящие для этого формы государственно-частного партнерства.
– В настоящее время активно развивается рынок апартаментов. Намерены ли законодатели как-то отрегулировать их статус?
– Действительно, количество таких объектов недвижимости очень быстро растет. По данным экспертов, каждый год объем предложения и спрос на апартаменты удваиваются. Только в Петербурге около 600 тыс. кв. м строящихся объектов – это апартаменты, что говорит об их востребованности.
Однако правовой статус этого типа недвижимости пока четко не определен, что чревато множеством проблем. Человек, купивший их для постоянного проживания, не может в них зарегистрироваться, получить медицинские услуги по территориальному признаку, закрепить своего ребенка в ближайшей школе или детском саду. К зданиям апарт-отелей сейчас предъявляются совсем другие требования, чем к жилью.
Проект федерального закона, регулирующий правовой статус апартаментов, уже внесен в Госдуму. Ожидается, что он будет рассматриваться в осеннюю сессию. Он поможет определить статус апартаментов, их вид. Этот документ также определяет условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах.
– Расскажите о законопроекте, регулирующем положение о собраниях жильцов многоквартирных домов. В чем его суть?
– В настоящее время процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах достаточно сложна. Она предполагает явку большинства жильцов. Однако собрать их бывает достаточно сложно, особенно когда в доме сотни квартир. Наиболее это заметно в Москве и Петербурге. В столице доля многоквартирных домов более чем на 150 квартир составляет 26%, в городе на Неве – 16%.
Законопроект, который сейчас мы рассматриваем, был подготовлен на основе предложений общественности. В соответствии с ним, упрощается процедура проведения собраний. Предполагается проводить их в виде конференций с делегатами от собственников жилых помещений, голоса которых они будут представлять. Жильцы будут иметь право прекратить полномочия своего делегата и досрочно избрать другого.
– Как планируется законодательно отрегулировать перевод жилых помещений в нежилые?
– Данный вопрос связан с предыдущим, но будет нами рассматриваться отдельным законопроектом. В настоящее время в Жилищном кодексе пока четко не прописано, какое число собственников может решить вопрос о переводе жилого помещения в нежилое. Законопроектом, который был внесен в Госдуму Правительством РФ в сентябре этого года, предлагается, что для принятия такого решения потребуется кворум. А именно: поддержка не менее 50% владельцев жилья в многоквартирном доме или их представителей. От жителей подъезда, где планируется образовать нежилое помещение, должно быть две трети собственников или их представителей.
Еще один важный момент: согласно законопроекту, для осуществления перевода жилого помещения в нежилое необходимо будет получить письменное согласие всех собственников помещений, примыкающих к переводимому.
– А намечается ли как-то усилить контроль за перепланировкой нежилых помещений?
– Это очень актуальный вопрос, в особенности для Петербурга, где нежилых помещений на первых этажах и в подвалах зданий в центре города очень много. В настоящее время существует законодательный пробел в правовом регулировании вопроса перепланировки нежилой недвижимости, не отнесенной к общему имуществу. Собственники таких помещений не согласовывают перепланировку с надзорными органами, что может привести к серьезным происшествиям. Предупредить ЧП бывает сложно, так как зачастую эти люди не впускают в свои помещения представителей надзорных органов.
Помочь исправить ситуацию должны поправки в Жилищный кодекс, которые уже рассмотрены нами во втором чтении. В соответствии с ними, перепланировка будет возможна только при одобрении ее общим собранием жильцов дома. Свободный доступ надзорных органов, а также органов местного самоуправления в такие помещения будет обязательным. Предполагается, что усиление контроля поможет упорядочить перевод помещений в коммерческое использование.
Совладелец Fort Group Максим Левченко рассказал «Строительному Еженедельнику», как быстро собирается сделать действительно «золотыми» «Вавилоны» в Москве и зачем открывает музей «тунеядцу, еврею и эмигранту» в Петербурге.
– Максим Борисович, новых ТЦ в Петербурге в последнее время не появляется (причем одним из последних был открыт объект именно Fort Group – вторая очередь ТРК «Порт Находка»). Вместе с тем существующие ТЦ живут активной «внутренней» жизнью – осуществляют реброкеридж, ротацию арендаторов, реновацию площадей. Какие тенденции на рынке формируют повестку изменений, производимых в торговых центрах? Как переформатируются объекты Fort Group?
– Работа с торговыми центрами, их реновацией, началась не вчера. В Петербурге мы покупали проблемные проекты и переделывали их. Таким, например, был портфель «Макромира», который мы приобрели в 2011 году. Там была сложная и юридическая, и коммерческая проблематика. Так, ТРК «Сити Молл» был построен, но не открыт. Мы уже на том этапе делали его «косметическую» реконцепцию, а сейчас, спустя уже почти восемь лет, настало время снова его менять. Потому что любой объект – будь то торговый центр, ресторан, самолет, машина, да и сам человек – должны меняться со временем. Например, средний срок жизни торгового центра без изменений – 7–10 лет, в зависимости от того, насколько качественно проект был сделан изначально. Качественно должна быть выполнена и реконструкция. Концептуальные идеи и материалы, закладываемые в проект, должны быть актуальны в течение минимум 10 лет.
Идея приобретения пяти торговых центров в Москве – трех «Золотых Вавилонов», «Пятой авеню» и Goodzone – также заключалась в том, что мы взяли мощные, староформатные центры и сейчас работаем над тем, чтобы сделать их современными и доходными. Идею выхода в столицу мы вынашивали давно. Москва манит своими огнями. Безусловно, это экономический, политический, культурный центр страны. Все сети, где бы они ни стартовали, которые хотят развиваться и укрепить свои позиции, со временем начинают думать о выходе в столицу. Плох тот бизнес, что не мечтает покорить Москву.
– Вы уже почувствовали себя крупным федеральным игроком?
– Петербург – крупный регион, но все-таки провинция, несмотря на столичный статус, и в глубине души мы все это знаем. Безусловно, мы почувствовали, как после выхода в Москву даже наши многолетние партнеры стали по-другому к нам относиться. Мы долгое время присматривались к разным столичным объектам, но ничего толкового подобрать не могли. Все, что там имеет ценность, или не продается или стоит бешеных денег. Приобретение портфеля Immofinanz – редкая возможность, которая открылась ненадолго, и мы ее не упустили. Я целый год готовил эту сделку, носил исключительно костюмы и галстуки, проводил встречи с очень солидными людьми, финансистами и инвесторами. А сейчас наступило время большой стройки – время рабочих ботинок и касок.
– О реконцепции, проведенной без закрытия объекта для посетителей, часто говорят как о единственной эффективной стратегии. Вы согласны с этим?
– Все зависит от объема задач и изначальных условий. Иногда смотришь на старый объект и понимаешь, что проще его снести. Потому что реконструкция зачастую сложнее нового строительства. Последнее всегда прогнозируемо – есть участок, проект, определенный объем материалов, весь процесс имеет четкие этапы реализации. В случае с реконструкцией ты зависим от огромного числа факторов и работаешь в стесненных условиях – шуметь, пылить, перекрывать доступ покупателей к арендаторам нельзя. Решения приходится менять на ходу, «резать по живому». Например, «Золотой Вавилон» в Ростокино – это 400 арендаторов, и ты должен договориться с каждым.
– На Ваш взгляд, бум строительства новых торговых центров остался в прошлом?
– Думаю, что да. Земли больше не становится. Если говорить о Петербурге, то метрополитен здесь прирастает новыми станциями медленно, да и численность населения не увеличивается китайскими темпами. Для суперрегионального центра нужен охват не менее миллиона человек. Лучшие локации в Петербурге давно заняты, и даже растущие за КАДом новые районы ситуацию существенно не изменят.
– Fort Group принимала участие в конкурсе Фонда имущества Петербурга на лучшую идею реконцепции Кузнечного рынка. Насколько своевременна, на Ваш взгляд, идея «перезапустить» городские рынки?
– Идея эта очень плодотворна. В Москве реализованы уже три-четыре такие концепции. Столица успешно свои рынки продала или сдала в аренду, их привели в порядок. Это уже не совсем рынок в привычном его понимании, а скорее, его декорация для приятного времяпровождения. Этот концепт замечательно развивается во всем мире. Гастрономический театр сейчас в тренде. И Петербург в этом смысле – уникальный город, все предпосылки существуют здесь для того, чтобы развивать этот формат. Причем речь идет не о развитии чего-то дорогого и премиального, а доступного и креативного. В этом плане Петербург ни в чем не уступает столице, у нас есть улица Рубинштейна, где реализованы очень интересные концепции. Я, например, совсем перестал ходить по дорогим ресторанам с изысканными интерьерами, гораздо интереснее зайти в какой-нибудь третий-пятый двор, где все очень дешево, вкусно и самобытно.
– У Fort Group и своя концепция относительно того, как должен развиваться Большой Гостиный двор. Вы неоднократно заявляли о том, что универмаг требует спасения от его же менеджмента…
– Здесь ничего нового не происходит. Скорее всего, время для преображения БГД еще просто не пришло. Когда-то и все городские рынки, и БГД станут современными и востребованными у горожан. Я думаю, что в перспективе 20–50 лет это обязательно произойдет. Здесь надо мыслить масштабными категориями.
– Одно время Fort Group активно покупала и продавала бизнес-центры. Причем в разных вариантах реализации: как построенных силами Fort Group, так и путем перепродажи приобретенных активов. В одном из релизов Вы сами охарактеризовали эти сделки «стремительными» и при этом весьма выгодными. Вы планируете действовать и дальше по той же инвестиционной схеме или ситуация на офисном рынке Петербурга уже меняется и требует других инвестиционных концепций?
– Здесь ничего не меняется. Если в ритейле для нас важна сама сеть, нам необходимо иметь долю рынка и рычаг, то с бизнес-центром – это неважно. Если бизнес-центр успешен, находится в хорошей локации, заполнен арендаторами и на него есть спрос, то мы готовы вести переговоры о его продаже.
– Недавно стало известно о том, что Вы приобрели квартиру в доме Мурузи под мемориальный музей Иосифа Бродского. Сообщается, что это будет первый частный литературный музей в Петербурге. Все, что имеет маркировку «первое» и «частное», обычно рождается нелегко…
– Да, эта квартира была приобретена не в личных целях, а для создания первого в Петербурге полноценного музея поэта Иосифа Бродского, который жил в этом доме с родителями в 60-х годах прошлого века. Квартира примыкает к мемориальной коммуналке, где полторы комнаты занимали Бродские.
Литературный музей вообще формат сложный, хотя бы потому, что это не просто выставка картин из частной коллекции. Все известные нам литературные музеи были открыты в советское время, где демонстрировались подлинные личные вещи литературных гениев. У нас совсем сложная задача – нужно открыть музей «тунеядцу», еврею и эмигранту. Здесь много противоречий.
Сложности еще добавляет и то, что родственники поэта здравствуют, обладают авторскими правами и трепетно относятся к любым проектам, связанным с его именем. Для меня это творческая, эмоциональная задача, которой я отдаю много сил и времени.
Справка
Fort Group основана в 2011 году в Петербурге. Входит в пятерку лидеров рынка коммерческой недвижимости России с портфелем объектов в Москве и Петербурге суммарной площадью около 1 млн кв. м.
За время существования Fort Group реализованы проекты реконцепции и редевелопмента торговых комплексов в Петербурге – «Академ-Парк», «Сити Молл», «Порт-Находка» (первая очередь), «Лондон Молл», «Пять Озёр», «Родео Драйв». В 2014 году компанией завершено строительство флагманского проекта ТРК «Европолис» и сдан элитный жилой дом Brilliant House. В 2015 году открыт первый в России крытый парк активного отдыха Angry Birds Activity Park St. Petersburg. В 2016 году введен в эксплуатацию ТРК «Порт Находка» (вторая очередь) и БЦ Fort Tower, открыт второй парк активного отдыха под брендом Gorilla Park, проведена реновация ТРК «Южный Полюс». В декабре 2017 года Fort Group взяла в управление пять торгово-развлекательных центров в Москве – Goodzone, «Пятая Авеню», три центра «Золотой Вавилон» (в Ростокино, Отрадном, Ясенево), начата подготовка к реконцепции московских объектов.
Накануне PROEstate мы поговорили с главным новатором деловой программы форума, да и всего российского рынка недвижимости, – президентом Becar Аsset Management Group Александром Шараповым. Речь шла о новых проектах компании в Дубае и Москве, всеобщей демократизации форматов на рынке недвижимости, особенностях общения с иностранными партнерами на фоне продолжающихся антироссийских санкций.
– Александр Олегович, весной этого года Becar Asset Management Group вышла на рынок Дубая с проектом арендного жилья. Сообщалось о партнерстве с крупным бизнесом из Индии. Как сейчас развивается проект, в каком формате и когда он будет реализован?
– Презентация проекта пройдет в сентябре, а на стройплощадку мы планируем выйти в середине осени. Переговоры с партнерами продолжаются, однако, вероятнее всего, первую очередь проекта будем строить исключительно на собственные деньги. Полтора года назад мы приобрели три смежных участка в Дубае недалеко от EXPO 2020 (выставки достижений народного хозяйства) в районе IMPZ. Мы планируем строительство доходного дома площадью 18 тыс. кв. м, состоящего из трех башен. Ориентировочный срок завершения проекта – весна 2021 года. Мы применим опыт, полученный за последние восемь лет на рынке арендного жилья США. Это будет объект в «американском формате»: небольшие (около 20 кв. м) апартаменты с санузлом, одной кухней на две комнаты и большими общественными зонами. Для менеджеров среднего звена, фактически коливинг. Объект после реализации будем продавать. Вырученные средства планируем инвестировать в новые проекты на том же рынке.
– Почему партнеры не включаются в проект на старте?
– Они изучают рынок, на это требуется время. Но сейчас в Дубае начинается строительный сезон, и если мы не достигнем успеха в переговорах в короткие сроки, нам придется начинать самим. Так бывает.
– Почему был выбран именно Дубай? Уверены Вы в спросе на арендное жилье в такой состоятельной стране, как ОАЭ?
– Даже в такой состоятельной стране, как ОАЭ, на одного богатого человека приходится двадцать, которые задействованы в сфере обслуживания. Ежегодно в Дубай приезжают более 100 тыс. человек, есть большая потребность в обеспечении их жильем. Фактически Дубай становится своеобразным Монако для стран Средней Азии, Индии, Китая. Дубай хоть и арабский, но весьма интернациональный город. Численность местного населения – всего 250 тыс. человек, что составляет 8% от общего количества проживающих. Остальные – приезжие. В том числе 300 тыс. человек русскоговорящих. Город понятный и удобный для ведения дел. Он входит в пятерку самых безопасных городов мира. Шейхи много делают для того, чтобы сделать Дубай еще более светским. Например, развивают электронное правительство, технологии смарт-сити – и у них это получается. Это очень открытый рынок для интернешнл-игроков.
– Разделяете ли Вы точку зрения, что сегодня российским инвесторам стоит искать партнеров преимущественно среди китайского, арабского, индийского бизнеса? В чем, на Ваш взгляд, особенности ведения бизнеса с ними, в отличие от бизнесменов США и Европы?
– С американцем или европейцем, однажды договорившись, ты можешь быть уверен в том, что дело будет развиваться в рамках этих договоренностей. Для китайца или индуса – это всего лишь точка с запятой, и все переговоры только впереди. Восточному партнеру ты еще должен доказать, что многое понимаешь в своей области, и только после этого к тебе будут относиться с уважением.
– У Вас большой опыт в работе с партнерами из разных стран. Санкции сильно усложнили вашу совместную работу?
– На мой взгляд, фактор санкций в этом аспекте несколько преувеличен. Если есть желание развивать бизнес в Европе и США – пожалуйста, приходи. Конкуренция жесточайшая, но в принципе никаких запретов нет. Другое дело, что интернешнл-городов, где бы нас очень ждали, не существует. Например, в том же Лондоне, который вроде бы и интернациональный город, реализовать девелоперский проект стороннему человеку крайне тяжело. Скорее, так – то, что достается русским, китайцам, малазийцам и т. д., стоит втридорога. И это не лучшая затея с инвестиционной точки зрения.
В этом аспекте самое благоприятное место – США, и таким оно остается и сегодня. Там все мигранты и относятся к тебе как равному. У них нет аллергии к российскому капиталу. Они очень прагматичны.
Где бы ты ни работал, нужно иметь сильного местного партнера, который будет помогать и подстраховывать. Причем это должен быть не партнер-консультант, а партнер-соинвестор. Находить таких партнеров крайне тяжело, иногда переговорный процесс от знакомства до первой сделки может длиться несколько лет.
– А как обстоят дела с инвестициями к нам?
– А вот здесь фактор санкций очень силен: ни одна западная страна, банк инвестировать в российские проекты не будут. Азиатский бизнес также понимает, что мы «заражены» и относится к нам осторожно. В Россию они идут потому, что сейчас у нас очень «низкий» рынок, и они рассчитывают получить высокую рентабельность проектов в будущем.
– В одном из интервью Вы раскрыли основополагающую идеологию своего бизнеса – строить как инвестор, стабилизировать поток, а потом продать и стартовать со следующим объектом. Вы считаете эту стратегию единственно верной и прибыльной в условиях стремительно меняющегося рынка или это просто «профиль» Becar Asset Management Group?
– Этот подход мы развиваем. Если раньше мы говорили о том, что нужно найти что-то недооцененное, приобрести и реконструировать, а потом продать, то теперь считаем, что можно не приобретать, а действовать по схеме партнерства с владельцами неуспешного объекта и реализовать совместный проект гостиницы, коворкинга или сервис-офиса под сильным интернешнл-брендом. Сейчас, как известно, мы вывели на рынок проекты отели Vertical, коворкинги GrowUp, дата-центры «Миран». Владеть долгосрочно недвижимостью целесообразно лишь в том случае, если ты не готов быть активным инвестором.
– Гостиницы, коворкинги, сервис-офисы... Вы считаете, что настает время демократичных форматов на рынке недвижимости?
– Во всем мире происходят процессы, которые Вы можете наблюдать и на улицах своего города. Еще десять лет назад мы видели огромное количество дорогих ресторанов. Наиболее успешные из них существуют и сегодня, но в целом их количество существенно уменьшилось. На их место пришли демократичные бренды, причем это не обязательно фастфуд, а недорогие концептуальные рестораны в местах с мощной проходимостью. Та же картина наблюдается и в других форматах недвижимости во всем мире. Пятизвездочные гостиницы больше никому не интересны, их место занимают сравнительно недорогие гостиницы, где площадь номера минимизируется, при этом все большие площади отдаются общественным пространствам. Идеология капсулы, микроливинга, минимизации формата получает все большее распространение. Becar Asset Management Group в России является проводником того, что уже активно развивается в других странах.
– В августе стало известно, что Becar Asset Management Group после успешного опыта в Петербурге выводит свой проект Vertical и на московский рынок. Вы развиваете формат гостиниц, а не апартаментов. Почему?
– На мой взгляд, сегмент сервисных апартаментов в силу различных причин будет развиваться очень непросто, а вот у рынка гостиниц – очень хорошие перспективы. Туристические потоки ежегодно растут. Средний класс в Китае укрепляет позиции, больше людей могут позволить себе путешествия, идут разговоры о том, что будет упразднен визовый режим с Индией. Объем туристического рынка в России растет ежегодно на 10–15%. Мы уходим от индустриализации к экономике впечатлений.
– В Москве Вы также продаете «в нарезку» бизнес-центр «Станция». Насколько он успешен?
– Собственники бизнес-центра, который находится у нас в управлении, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. кв. м за 2 млрд рублей. В сегодняшних условиях это невозможно, и мы предложили новую схему привлечения инвесторов – когда помещения продаются с действующими арендаторами и покупатель не имеет возможности селиться туда сам. Это именно продажа доходных площадей. Половина из них уже реализована.
– В Петербурге стали появляться так называемые курортные апартаменты. Вы видите перспективы в подобных проектах? Возможно ли появление проекта Vertical в сестрорецких Дюнах?
– Курортные отели хороши, когда могут предоставить сервис уровня «Все включено», причем аниматоры здесь требуются не только для детской группы, но и для ребят 20–40 лет. Такие отели будут явно очень популярны, мы сейчас с большим интересом наблюдаем за рядом развивающихся брендов в мире. Но пока только анализируем этот стандарт.
– Есть мнение, что «драконовские» изменения 214-ФЗ и отмена «долевки» заставят девелопров искать иные средства привлечения средств граждан в проекты и что рынок заполнится разного рода предложениями по реализации проектов «вскладчину». Какие риски здесь Вы видите?
– Попытки уйти в другие схемы наши власти научились быстро пресекать. В странах со слабыми финансовыми рынками, к которым относится и Россия, в ПИФы не верят и настаивают на прямых вложениях в недвижимость. Пенсионная «однушка» – это явление интернациональное везде, где пенсионная система не работает.
– Becar Asset Management Group – обычно главные «зажигатели» деловой программы на PROEstate. Дайте, пожалуйста, пару анонсов ваших мероприятий, которые не должны пропустить участники форума в этом году.
– Во второй день Форума мы проводим бизнес-завтрак «Новейшие технологии в управлении недвижимостью. Что ждет Россию в XXI веке?», где расскажем, как мы видим изменение рынка в ближайшие годы и как быть успешным в новых условиях.
Также во второй день Форума состоится мой авторский семинар «Как создать WOW-команду? Секреты, проверенные временем». Поделюсь опытом о взаимодействии на «точках перехвата», когда, например, у концептуальщиков подхватывают идею и дальше разрабатывают архитекторы, от архитекторов – к заказчикам, от заказчиков – к строителям, от строителей – к управляющей компании и т. д.