Сергей Вострецов: «Необходимо стимулировать развитие жилищного строительства, а не тормозить его»


06.11.2018 14:20

Решение проблем, накопившихся в жилищной сфере, – это работа всех ветвей власти совместно с участниками рынка. В этом уверен депутат Государственной Думы, член штаба ОНФ в Санкт-Петербурге Сергей Вострецов. В интервью газете «Строительный Еженедельник» он рассказал о законодательных инициативах, рассматриваемых Госдумой, которые помогут эффективному развитию отрасли в стране.


– Сергей Алексеевич, в июле этого года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, которые усиливают защиту прав дольщиков. Однако для некоторых застройщиков новшества оказались слишком болезненными. Готовы ли как-то на это отреагировать депутаты Госдумы?

– Вопросы жилищной политики в работе депутатов Госдумы всегда занимают одно из приоритетных мест. Решать их мы готовы сообща: с представителями органов исполнительной власти, бизнеса, гражданами. Поправки в 214-ФЗ были приняты во исполнение поручений президента страны Владимира Путина и направлены на усиление защиты прав участников долевого строительства. Фактически в новых проектах они сводят к минимуму возможность появления обманутых дольщиков. Все риски инвестиционной деятельности теперь распределяются между профессиональными участниками рынка.

Но, действительно, нельзя забывать о другой стороне вопроса – необходимости стимулировать развитие жилищного строительства, а не тормозить его. Приходится признать, что при выработке поправок в 214-ФЗ Минстрой и ДОМ.РФ этот вопрос несколько упустили, в связи с чем сейчас и наблюдается тревога у некоторых застройщиков о том, как работать дальше. Депутаты готовы оперативно реагировать на вызовы, на которые указывают застройщики и представители рынка. Главное в текущей экономической ситуации – предотвратить сворачивание спроса и предложения на первичном рынке.

– Означает ли это, что ожидается какая-то дополнительная законодательная регулировка законодательства о долевом строительстве?

– Вероятнее всего, да. Очевидно, что увеличение темпов жилищного строительства (что является исполнением одной из задач, которые поставил Президент России Владимир Путин в послании Федеральному Собранию и «майском» Указе) невозможно обеспечить только за счет мер по стимулированию ипотеки – и корректировка долевой реформы неизбежна.

На правительственном уровне уже принято решение отказаться от радикального повышения размера компенсационных взносов в Фонд защиты прав дольщиков. Также обсуждается вариант предоставления застройщику возможности поэтапно раскрывать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ. Отмечу, что такая поэтапность – нормальный путь проектного финанси­рования.

– Еще один актуальный вопрос жилищной сферы связан с реновацией. Действительно ли она необходима и какой должна быть?

– Реновация жилищного фонда тесно связана и с решением задачи по увеличению темпов жилищного строительства, и с вопросом ликвидации аварийного и ветхого жилья. Соответственно, имеет и важную социальную значимость для многих регионов страны. Реновация не только поможет гражданам переселиться в комфортабельное современное жилье, но и предотвратит дальнейшее появление аварийного фонда.

Отмечу, что в сентябре этого года в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в РФ». В ближайшее время депутаты должны решить, каким образом адаптировать московский опыт в этой сфере к условиям других регио­нов. Понятно, что там реновация невозможна без привлечения внебюджетных источников финансирования, надо находить подходящие для этого формы государственно-частного партнерства.

– В настоящее время активно развивается рынок апартаментов. Намерены ли законодатели как-то отрегулировать их статус?

– Действительно, количество таких объектов недвижимости очень быстро растет. По данным экспертов, каждый год объем предложения и спрос на апартаменты удваиваются. Только в Петербурге около 600 тыс. кв. м строящихся объектов – это апартаменты, что говорит об их востребованности.

Однако правовой статус этого типа недвижимости пока четко не определен, что чревато множеством проблем. Человек, купивший их для постоянного проживания, не может в них зарегистрироваться, получить медицинские услуги по территориальному признаку, закрепить свое­го ребенка в ближайшей школе или детском саду. К зданиям апарт-отелей сейчас предъявляются совсем другие требования, чем к жилью.

Проект федерального закона, регули­рующий правовой статус апартаментов, уже внесен в Госдуму. Ожидается, что он будет рассматриваться в осеннюю сессию. Он поможет определить статус апартаментов, их вид. Этот документ также определяет условия для вос­­становления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах.

– Расскажите о законопроекте, регулирующем положение о собраниях жильцов многоквартирных домов. В чем его суть?

– В настоящее время процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах достаточно сложна. Она предполагает явку большинства жильцов. Однако собрать их бывает достаточно сложно, особенно когда в доме сотни квартир. Наиболее это заметно в Москве и Петербурге. В столице доля многоквартирных домов более чем на 150 квартир составляет 26%, в городе на Неве – 16%.

Законопроект, который сейчас мы рассматриваем, был подготовлен на основе предложений общественности. В соответствии с ним, упрощается процедура проведения собраний. Предполагается проводить их в виде конференций с делегатами от собственников жилых помещений, голоса которых они будут представлять. Жильцы будут иметь право прекратить полномочия своего делегата и досрочно избрать другого.

– Как планируется законодательно отрегулировать перевод жилых помещений в нежилые?

– Данный вопрос связан с предыдущим, но будет нами рассматриваться отдельным законопроектом. В настоящее время в Жилищном кодексе пока четко не прописано, какое число собственников может решить вопрос о переводе жилого помещения в нежилое. Законопроектом, который был внесен в Госдуму Правительством РФ в сентябре этого года, предлагается, что для принятия такого решения потребуется кворум. А именно: поддержка не менее 50% владельцев жилья в многоквартирном доме или их представителей. От жителей подъезда, где планируется образовать нежилое помещение, должно быть две трети собственников или их представителей.

Еще один важный момент: согласно законопроекту, для осуществления перевода жилого помещения в нежилое необходимо будет получить письменное согласие всех собственников помещений, примы­кающих к переводимому.

– А намечается ли как-то усилить контроль за перепланировкой нежилых помещений?

– Это очень актуальный вопрос, в особенности для Петербурга, где нежилых помещений на первых этажах и в подвалах зданий в центре города очень много. В настоящее время существует законодательный пробел в правовом регулировании вопроса перепланировки нежилой недвижимости, не отнесенной к общему имуществу. Собственники таких помещений не согласовывают перепланировку с надзорными органами, что может привести к серьезным происшествиям. Предупредить ЧП бывает сложно, так как зачастую эти люди не впускают в свои помещения представителей надзорных органов.

Помочь исправить ситуацию должны поправки в Жилищный кодекс, которые уже рассмотрены нами во втором чтении. В соответствии с ними, перепланировка будет возможна только при одобрении ее общим собранием жильцов дома. Свободный доступ надзорных органов, а также органов местного самоуправления в такие помещения будет обязательным. Предполагается, что усиление контроля поможет упорядочить перевод помещений в коммерческое использование.


РУБРИКА: Интервью
АВТОР: Виктор Краснов
ИСТОЧНИК ФОТО: ОНФ



13.11.2017 11:28

В начале ноября текущего года суд ввел процедуру банкротства застройщика проблемного объекта «Силы природы» в Мурино — ЖСК «Муринское -1». Процесс пошел согласно плану администрации Ленинградской области по завершению домов. «Строительный Еженедельник» поговорил с директором ЛеноблАИЖК Евгением Рафаленком о том, как его структура планирует достраивать комплекс.


 — Евгений Аркадьевич, власти региона поручили достроить и передать квартиры трем тысячам пайщиков «Сил природы » своим двум дочерним структурам — ЛеноблАИЖК и Дирекции комплексного развития территорий. Кто чем займется?

 — Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области на данном этапе будет вести процедуру наблюдения. Уже сейчас ее специалисты начали оказывать бесплатную юридическую помощь обманутым пайщикам: их консультируют по конкретным ситуациям и помогают составлять требования в суд. Временный управляющий вскоре в рамках закона о банкротстве начнет оценивать не активы, а скорее - пассивы организации, также предпримет меры по обеспечению сохранности объекта и документов. АИЖК в свою очередь поручено подготовить объект к возобновлению работ. Первое, что мы должны сделать — техническое обследование объекта.

 — Но ведь в этом году компания «РР-Сити», которую застройщик представлял как своего будущего партнера по завершению домов, уже делала аудит, он в открытом доступе. Чем он вам не подходит?

— У «РР-сити» не было своих средств на завершение проекта, они рассчитывали привлечь кредит. Они делали аудит для банка, а не для процесса строительства. Задачи и вопросы этого обследования были другие. Мы же должны понять, в каком состоянии находятся конструкции, но раньше этого — что это за конструкции, что получилось у О2 Development? Я поясню, в отчете «РР-Сити» идет речь о расхождениях в марке бетона с проектными значениями в зданиях возведенных коробок. Мы точно должны выяснить — ошибка ли это или компания залила раствор не по проектным решениям. Есть вопрос- будет ли он нести дом или надо его усиливать, облегчать кровлю? Что делать со второй очередью, где в одном случае они только «вылезли из-под земли», а во втором - только свайное поле? Отчет точно нам скажет, каким должен быть проект, к разработке которого мы приступим сразу после получения аудита. Он также ответит на вопрос, нужна ли консервация или хватит мероприятий по защите от окружающей среды.

 — Когда начнете аудит?

— Сразу, как только получим доступ на объект в рамках полномочий временного управляющего. Я знаю, Дирекция работает над этим. Помимо самого объекта нам нужен еще нотариальный реестр пайщиков и данные о движении средств по всем счетам. Это необходимо нам для оценки возможной доходной части и экономики проекта на данном этапе, ведь  окончательный реестр пайщиков сформирует суд, но это будет не сейчас. На данный момент мы знаем о 3051 договоров, из них от 500 до 800 договоров, заключенных на вторую очередь, вызывают у нас сильные сомнения.

 — О2 Development пару месяцев назад публично обещали, что предоставят вам все документы, касающиеся строительства «Сил природы». Прислали?

 — Прислали один документ , где шла речь о том, что у АИЖК нет никаких полномочий касающихся их стройки, поэтому ничего они нам не дадут.

— Хорошо. Назовите, пожалуйста, все сроки и все цифры по финансовой стороне достройки, которые можете.

— Технический аудит займет не более полутора месяцев. Хороший проект, который мы начнем делать сразу, — не менее полугода. Первая очередь вместе с сетями и возможными усилениями конструкций, внутренними работами, благоустройством займет один год, еще плюс 12 месяцев — вторая очередь. По деньгам: правительство региона выделило в уставный капитал 200 млн рублей — это траты на подготовку к стройке: аудит, проект, подготовка площадки и так далее. Затем раскроется банковское финансирование — АБ «Россия» подтверждает действие договора на выделение кредитной линии достаточной для достройки. Сколько — не скажу, это конфиденциальная информация.

— Два года до передачи ключей последним пайщикам  -это же очень долго..

— Вариант срока завершения домов под контролем О2 — никогда. Они приходили к нам и честно признавались, что денег у них нет, но они могут закончить за наши. Этот вариант неприемлем.

 — Когда конкретно начнете строить?

 — Как только в процедуре конкурса (следующая за наблюдением — прим. «Строительный Еженедельник») пайщики проголосуют за передачу объекта и земли на новый кооператив, который будет контролировать администрация Ленобласти через механизм доверительного управления. Если пайщики на собрании проголосуют за продажу объекта с торгов или за кооператив под руководством кого-то иного, то тем самым выведут нас из процедуры достройки, тогда мы фиксируем убытки и закрываем эту папку.

 — Как будете возвращать деньги банку, если выберут вас?

 — Финансовая модель предполагает строительство коммерческих площадей, в том числе торгового центра, продажу свободных квартир на рынке — мы уже оговорили привлечение нескольких крупных риелторских агенств. Мы будем активно предлагать квартиры участникам госпрограмм. Повысим метраж зданий во второй очереди.

 — Ваша финансовая модель предполагает доплаты пайщиков?

 — Нет. У нас нет в регионе объекта, который бы достраивался под контролем властей за счет дополнительных сборов с пайщиков. Это жесткая позиция администрации. «Силы природы» — не исключение.

 — Маркетинговый вопрос — у проекта очень плохая история, будете делать ребрендинг или стены перекрашивать?

 — Имя сменим обязательно. Интернет же все помнит: мы ни одной квартиры под этим брендом не продадим. Фасады. Если краска на первых двух корпусах еще будет держаться, то не будем перекрашивать, — это дополнительные расходы. Но вторая очередь точно будет выполнена в менее агрессивных тонах.

Справка

ЖК «Силы природы» — многоквартирный комплекс в Мурино, начатый в 2013 году под контролем компании O2 Development. Застройщиком первой очереди является ЖСК «Муринское-1», второй — ООО «Романтика». ЛеноблАИЖК располагает данными о 3 тыс. заключенных договорах паевого взноса и не менее 4,6 млрд рублей собранных с участников строительства. По данным комитета Государственного строительного надзора Ленинградской области, строительство остановлено в апреле 2016 года из-за нехватки средств у застройщика. Правительство Ленинградской области нашло инвестора для завершения объекта. 1 сентября 2017 года был заключен договор между АО «АБ «Россия» и дочерей структурой администрации области — ЛеноблАИЖК для выделения кредитной линии на завершение строительства. Одно из требований кредитного договора - проведение процедуры банкротства застройщика. ЛеноблАИЖК присоединилось к рассмотрению дела о банкротстве, которое слушалось осенью 2017 года в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленобласти. 3 ноября 2017 года в отношении ЖСК «Муринское-1» была введена процедура наблюдения, временным управляющим был назначен Вадим Федичев — его кандидатура была согласована администрацией региона и банком.


РУБРИКА: Интервью
АВТОР: Ольга Фельдман
ИСТОЧНИК: Строительный Еженедельник №34 (784)
ИСТОЧНИК ФОТО: АСН-Инфо



08.11.2017 16:17

Генеральный директор компании «Главстрой-СПб» Александр Лелин рассказал «Строительному Еженедельнику», как трансформируются сегодня проекты комплексного освоения территорий и что ждет рынок в случае отмены долевого строительства.


– «Северная долина» – один проектов комплексного освоения территорий в Петербурге, имеющий уже достаточно продолжительную историю реализации. С одной стороны, это хорошо: у «Северной долины» отличная узнаваемость на рынке, а с другой, наверное, плохо – у покупателей постоянно появляются новые требования…

– Реализация проекта «Северная долина» началась около восьми лет назад, и конечно, за эти годы многое изменилось – и рыночная ситуация, и повышение требований потребителя. Самая существенная корректировка за последние три-четыре года, связанная с изменением покупательских предпочтений, – увеличение доли малогабаритного жилья: студий и однокомнатных квартир. Покупательная способность пока не позволяет гражданам массово приобретать недвижимость большего метража. Однако стоит отметить, что интерес к небольшим двухкомнатным и трехкомнатным квартирам остается на хорошем уровне. Молодые люди, которые уже приобрели в «Северной долине» однокомнатные квартиры, с расширением состава семьи задумываются о покупке жилья с большим количеством комнат. Поэтому в новых очередях проекта мы спроектировали семейные квартиры евроформата площадью 50-60 кв. м с двумя спальнями. После выхода этого предложения на рынок, оно было выкуплено в первую очередь. Вообще основной тренд сегодня – это больше функций на той же площади.

Покупатели действительно становятся все требовательнее, и в своих проектах мы уходим от жесткого «эконома» и стремимся к улучшению качества – планировок и отделки квартир, мест общего пользования, благоустройства, территорий для отдыха и спорта  Понятно, что при наших объемах и темпах строительства сделать это непросто, но жесткая конкуренция заставляет постоянно совершенствовать продукт. Микрорайон «Северная долина» развивается одновременно с ростом населения, и, следуя за потребностями жителей, компания предлагает дополнительные «фишки», повышающие комфорт проживания.

– А какова доля повторных покупок в «Северной долине»?

– Доля повторных покупок в проектах «Главстрой-СПб» составляет около 30%.

– Одна из самых болезненных тем для новоселов – появление инфраструктуры в последнюю очередь, после строительства всего жилья. Как синхронизирован этот процесс в «Северной долине»?

– С Правительством Петербурга у нас подписана «дорожная карта», по которой мы обязаны строить жилье и социальную инфраструктуру согласно утвержденному графику. Понятно, что есть некоторое отставание, но мы стараемся исправить эту ситуацию. Сегодня в «Северной долине» действуют две школы и четыре детских сада. В ноябре этого года введем в эксплуатацию еще один детский сад. В процессе строительства – три объекта, а в планах на ближайшие два года – еще несколько социальных учреждений. Не буду лукавить, дефицит мест в школах и дошкольных учреждениях сохраняется. Однако строим мы очень быстро, скорость возведения социальных объектов высокая. С момента начала строительства детского сада до момента его ввода в эксплуатацию с полной укомплектованностью проходит около года, на строительство школы уходит менее полутора лет.

– Другая проблема – дороги, причем как организация внутриквартальных проездов, так и подключение всей территории к внешним трассам. Как решен этот комплекс вопросов в «Северной долине»?

– В «Северной долине» дорожная ситуация существенно лучше, чем еще несколько месяцев назад. В июне текущего года мы открыли второй выезд из квартала на проспект Энгельса, что значительно улучшило транспортную доступность. На мой взгляд, проблема скорее заключается в ограниченной пропускной способности тех магистралей, к которым подключен наш проект.

– Еще одна проблема покупателей квартир во многих КОТ – жизнь «на стройплощадке» до конца реализации всего проекта. Удается ли скрыть производственный процесс, который постоянно идет под окнами?

– От производственного процесса никуда не деться, но в действительности ничего особо критичного в этом нет. Все стройки огорожены от жилых кварталов и охраняются, по действующим внутриквартальным проездам строительная техника не перемещается, строго соблюдается чистота, производство шумных работ четко регламентировано. По проекту «Северная долина» к нам уже давно не поступало никаких замечаний на этот счет. В «Юнтолово» такой инцидент был, но он возник в период проведения шумных работ на объекте и в короткие сроки был разрешен.

– В ближнем соседстве с «Северной долиной» располагается Шуваловский парк, одно из любимых мест отдыха жителей Выборгского района. У вас нет планов по его благоустройству или реконструкции?

– Определенных планов по этому парку нет, но на территории самой «Северной долины» предусмотрена парковая зона площадью 10,8 га. Это будет отдельная рекреационная территория, которая, по нашим планам, станет новым комфортным местом отдыха для жителей. Сейчас здесь построен каток, который в летнее время используется как спортивная площадка.

– Мы уже успели упомянуть «Юнтолово». У «Главстроя-СПб» никогда не было мыслей реализовать там проект более высокой ценовой категории, учитывая близость инвестиционных проектов «Газпрома»?

– Проект «более высокой ценовой категории» на два миллиона квадратных метров? Рынок бы вздрогнул. Но если серьезно, пока мы реализовали там лишь малую часть из того, что предусмотрено проектом. И действительно идем по пути повышения комфорта и, можно сказать, класса возводимого жилья. Здесь запланированы различные категории недвижимости – от малоэтажной до многоэтажной. Каждый потребитель сможет выбрать подходящий вариант и по цене, и по типу жилья. Большое внимание уделяем архитектурной составляющей проекта. Именно поэтому к работе над «Юнтолово» были приглашены специалисты голландского архитектурного бюро. И результат уже виден. Корпуса, которые мы ввели в эксплуатацию в этом году, качественно отличаются от первых домов, построенных в новом микрорайоне. Значительно интереснее стали и внешний облик домов, и планировки квартир. Штаб-квартира «Газпрома» – сосед без всякого сомнения интересный, и нам ничто не мешает в будущем создать продукт, ориентированный на более взыскательного покупателя. Конечно, при условии, что ситуация на рынке будет благоприятной.

 – Застройщики стали отказываются от застройки крупных территорий в пригородных районах, концентрируя свой интерес на развитии небольших проектов в пределах города. Планирует ли менять стратегию «Главстрой-СПб»?

– Застройщики уходят из районов «Закадья» по понятным причинам: прибыль невелика, себестоимость растет, низкие продажи. В таких условиях можно выжить только за счет массовости строительства и больших оборотов, которые могут  себе позволить далеко не все компании.

Вместе с тем альтернативы проектам КОТ, несмотря на всю их тяжеловесность, практически нет. Резервы для точечной застройки в черте города отсутствуют, а реновация промышленных территорий – это, по сути, те же проекты КОТ, только в застроенных локациях. Добавим сюда вопросы с выводом промышленных предприятий за черту города, экологические проблемы, и сразу становится понятно, что такие территории для строительства далеко не идеальны. При этом для «Главстрой-СПб» проекты объемом в 100 тыс. кв. м интереса не представляют, мы рассматриваем объемы минимум в 300-500 тыс. кв. м.

 – А есть ли территории в городе, которые подходят под эти параметры?

– Такие территории есть, но неясно, что будет с рынком в целом. Сейчас наступил период осмысления, определения дальнейших векторов развития. Думаю, что с новыми крупными проектами сейчас выйти отважатся немногие. Тем более, в свете изменения законодательства и указаний Президента в перспективе трех лет уйти от долевого строительства.

 – Насколько успешным по объемам продаж будет для «Главстроя-СПб» этот год?

– В первом полугодии, как и большинство застройщиков, мы ощутили некоторый спад объемов продаж. Спрос в первые месяцы 2017 года был неактивным, и это обстоятельство совпало с существенным увеличением объемов предложения на рынке. Произошло очередное изменение законодательства, и застройщики торопились с выводом новых проектов. При этом в первом полугодии мы пересмотрели свою ценовую политику в сторону увеличения стоимости квартир – примерно на 5%. Да, в тот момент, когда все пошли «вниз», чтобы сохранить свои продажи, мы целенаправленно пошли «вверх». Этот шаг был рискованным, но оправданным. Начиная с июля наши продажи выросли. Тем не менее, в натуральном выражении объем продаж будет меньшим по сравнению с показателем прошлого года.

– Ваши коллеги, крупные застройщики, говорят, что очередная новая версия закона «О долевом участии…» ставит под угрозу реализацию проектов КОТ. Согласны Вы с такой точкой зрения? И что будет с рынком, если долевое строительство и вовсе отменят?

– И без отмены «долевки» строительство столь масштабных проектов не было массовой тенденцией на рынке. Реализация проекта КОТ – это всегда длительный процесс, требующий детальной проработки и наличия существенного объема собственных инвестиций. Взяться за такие объекты могут только крупные девелоперские структуры. В случае введения полного запрета на привлечение денег дольщиков и частных инвесторов себестоимость строительства возрастет на стоимость заемных средств. Крупные игроки смогут работать в таких условиях, но для мелких и средних компаний настанут тяжелые времена. Что касается рынка, то в ближайшие год-два серьезных колебаний мы не ожидаем. В дальнейшем, при отказе от долевого строительства и переходе на продажи только готового жилья, построенного за счет собственных и заемных ресурсов, несомненно, произойдет рост цен на строящуюся недвижимость.


РУБРИКА: Интервью
АВТОР: Ольга Фельдман
ИСТОЧНИК: АСН-инфо
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков