Сергей Вострецов: «Необходимо стимулировать развитие жилищного строительства, а не тормозить его»
Решение проблем, накопившихся в жилищной сфере, – это работа всех ветвей власти совместно с участниками рынка. В этом уверен депутат Государственной Думы, член штаба ОНФ в Санкт-Петербурге Сергей Вострецов. В интервью газете «Строительный Еженедельник» он рассказал о законодательных инициативах, рассматриваемых Госдумой, которые помогут эффективному развитию отрасли в стране.
– Сергей Алексеевич, в июле этого года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, которые усиливают защиту прав дольщиков. Однако для некоторых застройщиков новшества оказались слишком болезненными. Готовы ли как-то на это отреагировать депутаты Госдумы?
– Вопросы жилищной политики в работе депутатов Госдумы всегда занимают одно из приоритетных мест. Решать их мы готовы сообща: с представителями органов исполнительной власти, бизнеса, гражданами. Поправки в 214-ФЗ были приняты во исполнение поручений президента страны Владимира Путина и направлены на усиление защиты прав участников долевого строительства. Фактически в новых проектах они сводят к минимуму возможность появления обманутых дольщиков. Все риски инвестиционной деятельности теперь распределяются между профессиональными участниками рынка.
Но, действительно, нельзя забывать о другой стороне вопроса – необходимости стимулировать развитие жилищного строительства, а не тормозить его. Приходится признать, что при выработке поправок в 214-ФЗ Минстрой и ДОМ.РФ этот вопрос несколько упустили, в связи с чем сейчас и наблюдается тревога у некоторых застройщиков о том, как работать дальше. Депутаты готовы оперативно реагировать на вызовы, на которые указывают застройщики и представители рынка. Главное в текущей экономической ситуации – предотвратить сворачивание спроса и предложения на первичном рынке.
– Означает ли это, что ожидается какая-то дополнительная законодательная регулировка законодательства о долевом строительстве?
– Вероятнее всего, да. Очевидно, что увеличение темпов жилищного строительства (что является исполнением одной из задач, которые поставил Президент России Владимир Путин в послании Федеральному Собранию и «майском» Указе) невозможно обеспечить только за счет мер по стимулированию ипотеки – и корректировка долевой реформы неизбежна.
На правительственном уровне уже принято решение отказаться от радикального повышения размера компенсационных взносов в Фонд защиты прав дольщиков. Также обсуждается вариант предоставления застройщику возможности поэтапно раскрывать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных работ. Отмечу, что такая поэтапность – нормальный путь проектного финансирования.
– Еще один актуальный вопрос жилищной сферы связан с реновацией. Действительно ли она необходима и какой должна быть?
– Реновация жилищного фонда тесно связана и с решением задачи по увеличению темпов жилищного строительства, и с вопросом ликвидации аварийного и ветхого жилья. Соответственно, имеет и важную социальную значимость для многих регионов страны. Реновация не только поможет гражданам переселиться в комфортабельное современное жилье, но и предотвратит дальнейшее появление аварийного фонда.
Отмечу, что в сентябре этого года в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в РФ». В ближайшее время депутаты должны решить, каким образом адаптировать московский опыт в этой сфере к условиям других регионов. Понятно, что там реновация невозможна без привлечения внебюджетных источников финансирования, надо находить подходящие для этого формы государственно-частного партнерства.
– В настоящее время активно развивается рынок апартаментов. Намерены ли законодатели как-то отрегулировать их статус?
– Действительно, количество таких объектов недвижимости очень быстро растет. По данным экспертов, каждый год объем предложения и спрос на апартаменты удваиваются. Только в Петербурге около 600 тыс. кв. м строящихся объектов – это апартаменты, что говорит об их востребованности.
Однако правовой статус этого типа недвижимости пока четко не определен, что чревато множеством проблем. Человек, купивший их для постоянного проживания, не может в них зарегистрироваться, получить медицинские услуги по территориальному признаку, закрепить своего ребенка в ближайшей школе или детском саду. К зданиям апарт-отелей сейчас предъявляются совсем другие требования, чем к жилью.
Проект федерального закона, регулирующий правовой статус апартаментов, уже внесен в Госдуму. Ожидается, что он будет рассматриваться в осеннюю сессию. Он поможет определить статус апартаментов, их вид. Этот документ также определяет условия для восстановления нарушенных жилищных прав граждан, проживающих в апартаментах.
– Расскажите о законопроекте, регулирующем положение о собраниях жильцов многоквартирных домов. В чем его суть?
– В настоящее время процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах достаточно сложна. Она предполагает явку большинства жильцов. Однако собрать их бывает достаточно сложно, особенно когда в доме сотни квартир. Наиболее это заметно в Москве и Петербурге. В столице доля многоквартирных домов более чем на 150 квартир составляет 26%, в городе на Неве – 16%.
Законопроект, который сейчас мы рассматриваем, был подготовлен на основе предложений общественности. В соответствии с ним, упрощается процедура проведения собраний. Предполагается проводить их в виде конференций с делегатами от собственников жилых помещений, голоса которых они будут представлять. Жильцы будут иметь право прекратить полномочия своего делегата и досрочно избрать другого.
– Как планируется законодательно отрегулировать перевод жилых помещений в нежилые?
– Данный вопрос связан с предыдущим, но будет нами рассматриваться отдельным законопроектом. В настоящее время в Жилищном кодексе пока четко не прописано, какое число собственников может решить вопрос о переводе жилого помещения в нежилое. Законопроектом, который был внесен в Госдуму Правительством РФ в сентябре этого года, предлагается, что для принятия такого решения потребуется кворум. А именно: поддержка не менее 50% владельцев жилья в многоквартирном доме или их представителей. От жителей подъезда, где планируется образовать нежилое помещение, должно быть две трети собственников или их представителей.
Еще один важный момент: согласно законопроекту, для осуществления перевода жилого помещения в нежилое необходимо будет получить письменное согласие всех собственников помещений, примыкающих к переводимому.
– А намечается ли как-то усилить контроль за перепланировкой нежилых помещений?
– Это очень актуальный вопрос, в особенности для Петербурга, где нежилых помещений на первых этажах и в подвалах зданий в центре города очень много. В настоящее время существует законодательный пробел в правовом регулировании вопроса перепланировки нежилой недвижимости, не отнесенной к общему имуществу. Собственники таких помещений не согласовывают перепланировку с надзорными органами, что может привести к серьезным происшествиям. Предупредить ЧП бывает сложно, так как зачастую эти люди не впускают в свои помещения представителей надзорных органов.
Помочь исправить ситуацию должны поправки в Жилищный кодекс, которые уже рассмотрены нами во втором чтении. В соответствии с ними, перепланировка будет возможна только при одобрении ее общим собранием жильцов дома. Свободный доступ надзорных органов, а также органов местного самоуправления в такие помещения будет обязательным. Предполагается, что усиление контроля поможет упорядочить перевод помещений в коммерческое использование.
Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселёв в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал об особенностях работы девелопера в разных регионах и основных принципах формирования портфеля проектов.
– Станислав Владиславович, мы с Вами беседуем на площадке ПМЭФ. Собственно, и первый вопрос – о Форуме. Что больше всего заинтересовало в деловой программе?
– Прежде всего, это тема урбанистики. Ей посвящено сразу несколько дискуссий. Вопросы, которые обсуждаются в рамках этих дискуссий, актуальны и для ГК «КОРТРОС». Учитывая, что наша компания развивает проекты комплексного освоения территорий и нашим флагманским проектом является район Академический в Екатеринбурге, мы сталкиваемся ровно с теми же проблемами, что и другие девелоперы, реализующие проекты подобного масштаба. Я бы даже сказал, что это проблемы общероссийские – как создать комфортную среду, как наполнить ее современными технологиями? Ведь комплексное освоение территорий – это не просто строительство отдельных домов, а создание архитектуры общегородского пространства, формирование единой среды. Оно начинается с проектирования системы внутренних коммуникаций, которая позволяет социуму поддерживать развитие этого проекта.
– Что значит «позволяет поддерживать»? Позволяет продавать проект?
– Можно сказать и так. Человек не просто является жителем отдельного дома, владельцем конкретной квартиры, он становится частью большого добрососедского социума. Проект создает возможности для диалога между жителями, причем диалога заинтересованного. Я имею в виду – совместное проведение праздников, акций, собраний, в том числе для решения вопросов по управлению общедомовым имуществом, вопросов безопасности и комфорта, участие в проектах благоустройства и многое другое. А с точки зрения простого экономического смысла, суть такой системы коммуникаций в том, что формирующаяся социальная среда действительно начинает продавать проект. В Академическом до 20% всех продаж – это повторные покупки и сделки, совершенные по рекомендации наших жителей. Этот эффект можно назвать «сарафанным радио», он хорошо работает. Лучше, чем любая другая реклама.
– У аналитиков рынка недвижимости существует теория, согласно которой формирующиеся в Москве тренды с определенным временным лагом повторяются в регионах. В связи с этим вопрос – как себя чувствует сегодня столичный рынок новостроек?
– Я слышал об этой теории, но наш опыт работы в регионах говорит, что это далеко не всегда так. В каждом регионе есть свои особенности, и, если опять же посмотреть на наш екатеринбургский проект «Академический», то аналогичных проектов в Москве, думаю, нет. Поэтому утверждать, что только Москва формирует тренды, которые потом повторяют регионы, неправильно. Выскажу даже более смелую мысль: мультирегиональные компании, исходя из своего опыта работы в разных частях страны, создают идеи, которые затем транслируются в другие регионы. Если же в целом говорить о лидерах рынка, то петербургские компании, как известно, занимают первые строчки в рейтинге федеральных игроков. Если говорить о ГК «КОРТРОС», то мы чувствуем себя уверенно. По итогам 2016 года мы приросли в выручке на 40%. Наш международный кредитный рейтинг подтвержден Standard & Poor’s на уровне 2016 года. Мы ставим перед собой задачу по дальнейшему наращиванию земельного банка. В прошлом году портфель московских проектов ГК «КОРТРОС» достиг 300 тыс. кв. м. Мы рассчитываем, что скоро московский регион станет флагманским регионом развития ГК «КОРТРОС». Если не привязываться к проектам в регионах, а посмотреть на рынок в целом, то, на мой взгляд, застройщики пережили этап серьезной трансформации рынка 2014 – 2016 гг., который привел к уходу из бизнеса мелких и непрофильных игроков. Кроме того, очень дисциплинировали застройщиков последние изменения в законодательстве, в частности – поправки в 214-ФЗ. Была введена уголовная ответственность, теперь тема обманутых дольщиков сопряжена с серьезными претензиями к менеджменту компаний. Ужесточилась конкуренция, принципиально поменялось отношение к качеству продукта, требования покупателей возросли. Качественно и концептуально слабые проекты сегодня даже не выводятся на рынок, а те, что появляются – сразу погибают. Я бы сказал, что федеральный рынок профессионализируется. Тренд этот будет развиваться, и на рынке останутся крупные игроки с мультирегиональными портфелями, мощными финансовой и производственной базами.
– А как Вы оцениваете петербургский рынок?
– Рынок Петербурга – второй по величине девелоперский рынок России, как по объемам строящихся кв. м, так и в денежном выражении. По I кварталу текущего года наши аналитики фиксируют в Петербурге небольшое увеличение средних цен реализации – со 115 тыс. рублей до 118 тыс. рублей за кв. м. Объем совершенных сделок в I квартале 2017 года аналогичен показателю 2016 года. Рынок стабилен, и в этом его серьезный плюс. Он очень интересен для девелоперов, поскольку финансово емкий и имеет стабильный спрос.
– Другие регионы также стабильны?
– В других регионах – Екатеринбурге, Перми, Подмосковье – мы видим или сопоставимо стабильную картину, или тенденцию к росту. Некоторые наши проекты значительно приросли в объемах выручки и реализованных кв. м в условиях стагнации рынка. Качественные девелоперские продукты, выведенные в этот период, перетянули на себя весь спрос, который ушел из сомнительных проектов. Так, в Екатеринбурге по итогам 2016 года, при общем снижении объемов продаж на 14%, «Академический» дал прирост в 20%.
– Ваш проект элитных апартаментов ROYAL PARK на Петровском острове в Петербурге некоторые аналитики называли достаточно смелым решением для консервативного местного рынка. Почему именно Петровский остров, почему именно этот сегмент?
– Когда мы принимали решение о выходе на петербургский рынок, весьма серьезно оценивали все за и против, так как отлично понимали, насколько он конкурентен. Выходить в Петербург с типовым, ничем не примечательным проектом не было никакого смысла. Здесь можно конкурировать только уникальным предложением. Изначально ROYAL PARK предполагал несколько иной формат реализации, более стандартный, без особых претензий на индивидуальность. Однако затем концепция изменилась. Мы очень точно уловили тенденцию «взлета» Петровского острова, сумели вовремя оценить потенциал – в смысле формирования этой локации как новой территории для реализации девелоперских проектов премиум-сегмента. Уникальность места требовала индивидуального решения. Проект стал для нас очень серьезным стартом, мы много вложили в него сил, и наши ожидания вполне оправдываются – продажи идут чуть меньше года, продано более 25% апартаментов.
– Есть ли планы по развитию других проектов в Петербурге?
– Да, такие планы есть, мы подбираем площадки и прежде всего руководствуемся возможностью формирования уникального предложения. У нас нет задачи прирасти масштабно, но есть цель отыскать и предложить рынку жемчужины. На этом строится наша стратегия работы в Петербурге.
– Жемчуг ищете только в классе «премиум»?
– Нет, мы рассматриваем проекты бизнес-класса и комфорт-класса в том числе. Все они – в границах города.
– Возвращаясь к Петровскому острову. Действительно, год назад все заговорили о его блестящих перспективах, некоторые девелоперы по соседству с вами успели приобрести там земельные участки, и тут ряд аналитиков решил, видимо, снизить всеобщий позитив по поводу этого места, намекнув на возможность реализации здесь проектов не столь безупречного качества. Может ли, на Ваш взгляд, окружение «бросить тень» на ROYAL PARK?
– Не бросит. Петровский остров – очень сложная территория с точки зрения градостроительных ограничений: высота – 28 м, и не более того, 50% – норматив озеленения, стоимость земли – запредельная. Построить там что-либо низкого уровня – значит сработать себе в убыток. Застройщики, которые вышли на Петровский, – компании с очень серьезным опытом работы, в том числе в элитном сегменте. Поэтому сомнений по поводу окружения нет никаких.
– Многие крупные застройщики активно участвуют в различных госпрограммах. Насколько интересно это направление ГК «КОРТРОС»? Недавно СМИ писали, что АИЖК под проект арендного жилья планирует выкупить часть квартир в вашем проекте в Перми...
– Крупные девелоперские проекты – площадка, на которой сходятся интересы бизнеса и государства по продвижению социальных инициатив. Такие программы так или иначе «приземляются» на масштабные проекты в регионах. Например, АИЖК реализует эти проекты на конкурентных условиях, и за них застройщикам приходится бороться. Да, периодически мы являемся участниками подобных программ, и, повторюсь, зачастую они являются основой для реализации крупных проектов. В свое время в Академическом мы продали достаточно много квартир Министерству обороны, причем по себестоимости. Это было выгодно и в социальном плане, и в плане бизнеса дало серьезный толчок развитию проекта в целом.
– А что скажете про перспективы участия в московской программе реновации хрущевок?
– Насколько мне известно, сейчас власти Москвы объявили о возможности реализовать этот проект без участия бизнеса. Решение властей о старте такой программы считаю весьма своевременным, учитывая существующий объем жилья первых массовых серий в Москве и регионах, который давно устарел морально и физически. Предложенный властью проект – один из инструментов решения этого вопроса.
– Расскажите подробнее, что включает в себя разработка «КОРТРОС» Intelligent Building?
– Intelligent Building – это новый уровень инженерного оснащения жилья, который раньше предлагался только в высоком ценовом сегменте. Это технологии «умного дома», которые позволяют управлять инженерными системами на расстоянии – подогрев пола, кондиционирование помещения и т. д. Эти технологии мы объединили в электронный модуль, который предлагаем к установке в наших проектах любой классности. Такой модуль предполагает как пакет базовых функций, так и расширенный вариант.