Александр Шестаков: «Главный недостаток девелоперских проектов – отсутствие глобального плана развития застраиваемых территорий»
В августе текущего года петербургские СМИ сообщили о том, что Александр Шестаков, владеющий компанией «Первая мебельная фабрика», завершил приобретение недвижимости в квартале между Балтийским вокзалом и ТРК «Варшавский экспресс». Недвижимость на Обводном канале г-н Шестаков начал приобретать несколько лет назад, а теперь планирует построить здесь многофункциональный комплекс общей площадью 80 тыс. кв. м.
Ранее предприниматель собирался возвести торгово-офисный комплекс, но у города изменились планы насчет развития данной территории. Девелоперу пришлось менять концепцию. Об этом и других проектах «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Александр Николаевич, Вы работаете над концепцией развития территории между ТРК «Варшавский экспресс» и Балтийским вокзалом уже несколько лет. Что поменялось за эти годы? Удалось ли уже определиться с концепцией?
– Это большой и сложный проект, предполагающий застройку нескольких гектаров земли, на которых раньше располагался завод «Подъемтрансмаш». Мы начали работать над проектом более десяти лет назад, и с тех пор концепции освоения территории менялись кардинально. Изначально мы собирались строить там торгово-офисный центр, сделали сам проект. Он подразумевал объединение непосредственно бывшей заводской территории с прилегающими участками, на которых стоят несколько зданий, использовавшихся в качестве общежитий. У нас с городом была договоренность о том, что мы эти общежития расселяем, после чего благополучно сносим и на их месте создаем парковки для посетителей и работников будущего коммерческо-делового квартала.
Соответственно, все наши первые планы и концепции рухнули – кому нужен торговый или бизнес-центр без парковки? Но общежития все равно расселять пришлось, договоренности об этом остались. А потом появилась и поменялась концепция пробивки Измайловского проспекта, создавались и пересматривались градостроительные планы редевелопмента и освоения Измайловской перспективы, принимались все новые законы и нормы, регламентирующие строительную деятельность, в том числе в части работы с историческими и просто старыми зданиями. И мы были вынуждены каждый раз что-то менять в наших планах. Сейчас вроде как все более-менее стабилизировалось, и мы постепенно выкупаем на торгах оставшиеся здания, после чего будем формировать целостный земельный участок, на котором возможна реализация проекта.
Сейчас мы завершаем эти предварительные процедуры, и уже после того, как четко поймем, что там с землей, будем окончательно определяться с концепцией, планами и сроками. Сейчас пока рано о чем-то конкретном говорить, особенно о сроках. Могу сказать только одно – проект точно будет.
– Насколько, на Ваш взгляд, качественно изменилась эта территория за последние годы с началом реализации здесь крупных проектов редевелопмента?
– То, что территории «серого пояса» по Обводному каналу будут развиваться и приспосабливаться для современного использования, было понятно уже давно. Главная сложность этих проектов – масштаб. Непросто найти инвесторов на проекты, предполагающие редевелопмент десятков гектаров земли (как, например, территории «Красного Треугольника» в 34 га). Это очень большие деньги и длительные сроки окупаемости. Наш же проект в этом плане «маленький» и компактный – «Подъемтрансмаш» занимал всего-то 3 га. К тому же нас привлекло его расположение как с точки зрения логистики (шаговая доступность станции метро «Балтийская», прямой выезд на набережную Обводного канала, близость Измайловскому, Лермонтовскому и Московскому проспектам), так и благодаря развитости торгово-развлекательной и социальной инфраструктуры. К тому же примерно в то время на Обводном стартовали крупные проекты по редевелопменту «Красного Треугольника», «Петмола», бывших территорий РЖД за Варшавским вокзалом. Это давало все основания предполагать, что депрессивная когда-то промышленная зона превратится в престижный район с комфортным жильем и большой потребностью в современной деловой, коммерческой и развлекательной инфраструктуре.
– Сбалансированно ли развивается эта территория сейчас? Нет ли функциональных «перегибов»?
– Пока такие перегибы, если и есть, то незаметны – все же, несмотря на большой интерес девелоперов к Измайловской перспективе, на деле проекты редевелопмента реализуются медленно. Посмотрим лет через десять, не раньше: по тем проектам вдоль Обводного канала, которые уже реализованы или заявлены, похоже, что здесь все же преобладает «жилая» направленность. Самым большим недостатком, на мой взгляд, является отсутствие глобального плана развития этой территории. Есть огромная промзона, которую теоретически можно было бы превратить в цветущий сад или «город в городе», но для этого нужна единая концепция редевелопмента всего этого гигантского «серого пятна». Это, в свою очередь, подразумевает участие и заинтересованность города, которой мы, к сожалению, пока в нужном объеме не видим. Есть локальные инвесторы, которые строят нечто то там, то тут, строят хорошо, умно и красиво – но каждый сам по себе, вне единой общей функциональной концепции.
– Есть ли у территории ограничения по развитию, например, охраняемые здания КГИОП? Как планируете включать их в свой проект?
– Да, есть. Это здание одного из бывших общежитий на набережной Обводного канала, 118Б. Эта трехэтажная постройка датируется 1913 годом, она не является памятником культуры и (или) истории, но, тем не менее, подпадает под действие 820-го закона и не подлежит сносу. Соответственно, мы все, что необходимо, восстановим, отреставрируем – и приспособим обновленное здание под современное использование с учетом концепции нашего проекта.
– Также сообщалось, что в состав МФК войдут магазины, офисы и сервисный апарт-отель. Насколько, на Ваш взгляд, будет востребована офисная функция? Сервисный апарт-отель – очень популярный сегодня формат в Петербурге. Планируете сами заниматься его управлением или привлечь уже «раскрученный» бренд?
– Спрос на коммерческую недвижимость в районе Балтийского вокзала пока невелик, поэтому строить на территории бывшего «Подъемтрансмаша» объект офисного назначения смысла нет – такое количество квадратных метров в этом районе не будет востребовано арендаторами. А вот для гостиницы это очень перспективная локация, выгоды которой обусловлены близостью к центру города и Балтийскому вокзалу. Опять же, пока рано говорить о том, кто будет управлять нашим будущим отелем: среди всех возможных вариантов мы не исключаем и такого, при котором сами этим займемся.
– Также Вы планировали строить отель на Петроградской набережной. Какова судьба этого проекта?
– Он находится в завершающей стадии проектирования. Возможно, в конце текущего года начнем строительные работы на этой площадке.
– На ПМЭФ-2018 был представлен Ваш проект реконцепции ТВК «Гарден Сити» и создания рядом с ним музея «Страна хоккея». Некоторые эксперты назвали этот проект «абсолютно не рыночной историей». Вы согласны с такой оценкой?
– Почему у нас любое начинание, имеющее ярко выраженную социальную направленность, сразу считают «нерыночной историей»?
В настоящее время мы завершаем реконцепцию ТВК «Гарден Сити» – достроили новый торговый корпус, произвели перепланировку второго этажа «старого» здания, значительно расширили зону парковки. Необходимость перемен обусловлена бурным ростом Приморского района, особенно тех его территорий, которые прилегают к новому средоточию деловой жизни Петербурга – «Лахта Центру». Удачная локация «Гарден Сити» на Приморском шоссе способствует росту привлекательности торгово-выставочного комплекса, специализирующегося на интерьерной тематике и загородном отдыхе, как у арендаторов (особенно ценовых сегментов «средний» и «средний плюс»), так и у посетителей. Как показывают наши исследования, ежемесячно ТВК «Гарден Сити» посещают более 300 тыс. человек, многие приезжают туда несколько раз в неделю, и этот показатель растет. Среди наших гостей много семей с детьми разных возрастов, спортсменов, поклонников активного образа жизни.
Поэтому логичным продолжением «Гарден Сити» стал грандиозный культурный проект – первый в Петербурге спортивный интерактивный парк-музей «Страна хоккея». В нем вся подача информации построена не на устаревшем аналоговом принципе, а осуществляется с помощью цифровых технологий и позволяет посетителям окунуться в хоккей в формате 4D. В музее будут созданы разные зоны – тематическая выставка с более чем 100 тыс. экспонатов, спортивно-игровое пространство, 4D-кинотеатр. И, конечно, «Страна хоккея» – это бизнес-проект. Согласно нашим расчетам, 500 млн рублей инвестиций, которые мы вкладываем в него, в пессимистическом варианте окупятся в течение 10 лет, а в оптимистическом – за 5 лет.
В сентябре текущего года в Выборгском районе на улице Грибалёвой мы открыли крупнейший в Петербурге частный многофункциональный спортивный комплекс «Шанс Арена». Он также является частью стратегического проекта, согласованного с городом в рамках проведения ПМЭФ. Спорткомплекс включает в себя полноразмерную ледовую арену. Особенностью «Шанс Арены» является первый в России корт для падел-тенниса (аналога большого тенниса, нового вида спорта, стремительно набирающего популярность в Европе и Южной Америке).
В начале декабря московский девелопер Tekta Gruop объявил о намерении выйти на рынок строительства Петербурга. Причем если в столичном регионе большинство объектов расположены у компании в ближнем Подмосковье, то в Петербурге управляющий партнер этой компании Андрей Биржин надеется реализовать проекты в гораздо более близких к центру районах. О планах компании в Северной столице он рассказал корреспонденту «АСН-Инфо» Никите Кулакову.
– Почему вы решили выйти в Петербург?
– Наша компания активно развивается: в 2011 году объем продаж составил более 4 млрд рублей. У нас появилось достаточно средств и ресурсов для выхода на новые рынки.
– Сколько средств планируете инвестировать в Петербурге в 2012 году?
– Объем первоначальных инвестиций в приобретение площадок под застройку составит 40 млн USD.
– Какая земля вас интересует?
– Мы рассматриваем варианты приобретения земельных участков площадью от 1 до
– Что планируете строить в Петербурге?
– Здесь мы будем инвестировать в строительство жилья комфорт- и бизнес-класса. Нам есть что предложить покупателям Петербурга. Без ложной скромности, наши жилые комплексы становятся визитной карточкой тех районов, в которых они построены.
– Чем планируете побеждать конкурентов?
– О ценах пока говорить рано. Но у нас есть одно важное преимущество – мы не стараемся, как иногда другие застройщики, втиснуть максимально возможное количество квадратных метров на участке, а предлагаем новый класс жилья, который включает оригинальные архитектурные проекты, свободную планировку и востребованный метраж квартир, просторные ухоженные дворы, достаточный объем коммерческих площадей для необходимой инфраструктуры. Четко выдержанная концепция обуславливает высокий покупательский спрос на наши объекты в Подмосковье, уверен, что в Петербурге спрос на наши объекты будет значительным.
– Проекты будут оригинальными?
– Как показали многочисленные соцопросы и результаты фокус-групп, покупателям не нужна оригинальность. Мы предлагаем покупателям только то, что им нужно, а им нужно удобное место, яркий архитектурный проект, качественный монолит и продажа по 214-ФЗ. Все остальные «фишки», такие как холодильники для мехов, бассейны в доме и т.п., только увеличивают стоимость квадратного метра и не повышают востребованность дома. При ценообразовании важно понимать, за что целевая аудитория готова доплачивать, а за что – нет.
– Чем привлекателен для москвичей местный рынок?
– В целом в Петербурге весьма благоприятная ситуация для развития жилищного строительства: наблюдается успешное привлечение инвестиций в экономику города, развивается и модернизируется городская инфраструктура, присутствует здоровая конкуренция ипотечных продуктов. Цены на рынке жилья стабильны и предсказуемы, покупательский спрос существенно вырос по сравнению с 2009-2010 годами, и оснований для его снижения нет. Наряду с этими факторами налицо нехватка действительно качественного жилья, что создает предпосылки для высокого покупательского спроса.
– Рынок Ленобласти тоже рассматриваете?
– Нет. Пока только Петербург. Не хотим распыляться.
– Чем занимается компания в Подмосковье?
– Сейчас Tekta Group – один из ведущих застройщиков ближайшего Подмосковья. Специализация компании – масштабные проекты комплексной жилой застройки комфорт- и бизнес-класса. Общий объем нашего девелоперского портфеля – более 800 тыс. кв. м. В активной стадии строительства находятся жилые комплексы комфорт-класса «Да Винчи» в Одинцово (183 тыс. кв. м), «Акварели» в Балашихе (1-я очередь – 115 тыс. кв. м) и «Архимед» в Сергиевом Посаде (78 тыс. кв. м). Завершено строительство комплексов «Гранд Парк» Сергиевом Посаде (73 тыс. кв. м) и «Элит» (12 тыс. кв. м) в городе Хотьково.
– Сколько жилья компания построила в уходящем году?
– По предварительной оценке – более 127 тыс. кв. м, что составило около 4% всего монолитного строительства Московской области. В ближайших планах компании – ежегодно возводить от 100 тыс. кв. м в наиболее перспективных и благоустроенных городах ближайшего Подмосковья.
– Каковы ваши планы в основных регионах присутствия на следующий год?
– В 2012 году мы запустим три новых проекта жилищного строительства в Одинцово, Мытищах и Реутове общей площадью 500 тыс. кв. м. Для этого в 2011 году компания инвестировала 30 млн USD в покупку
– Сложно ли стало работать в Москве после смены власти?
– В Москве после смены власти жилищное строительство практически сошло на нет. Реализуются только проекты, разрешение на строительство которых было получено еще при предыдущем мэре. И даже заявленные до прихода Сергея Собянина проекты реализуются далеко не все. Новые столичные власти расторгли 344 инвестконтракта на строительство в общей сложности 7,5 млн кв. м жилой застройки и 2,5 млн кв. м торгово-офисных центров.
– Как повлияло на работу столичного строительного комплекса расширение границ Москвы?
– Это еще одна проблема. На присоединенных территориях заморожено строительство жилых проектов общей площадью порядка 7 млн кв. м. Все предыдущие планы развития территорий более недействительны, а новых планов пока еще нет. Согласование проектов на этой территории и получение разрешений на строительство реально начнется только через 2 года, так как сейчас процедуры их получения не прописаны и законодательно не закреплены.
– Получается, что выходя в Петербург, вы диверсифицируете риски?
– Именно так. Любому бизнесу нужен простор для развития. В Петербурге он есть.