Александр Шестаков: «Главный недостаток девелоперских проектов – отсутствие глобального плана развития застраиваемых территорий»
В августе текущего года петербургские СМИ сообщили о том, что Александр Шестаков, владеющий компанией «Первая мебельная фабрика», завершил приобретение недвижимости в квартале между Балтийским вокзалом и ТРК «Варшавский экспресс». Недвижимость на Обводном канале г-н Шестаков начал приобретать несколько лет назад, а теперь планирует построить здесь многофункциональный комплекс общей площадью 80 тыс. кв. м.
Ранее предприниматель собирался возвести торгово-офисный комплекс, но у города изменились планы насчет развития данной территории. Девелоперу пришлось менять концепцию. Об этом и других проектах «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Александр Николаевич, Вы работаете над концепцией развития территории между ТРК «Варшавский экспресс» и Балтийским вокзалом уже несколько лет. Что поменялось за эти годы? Удалось ли уже определиться с концепцией?
– Это большой и сложный проект, предполагающий застройку нескольких гектаров земли, на которых раньше располагался завод «Подъемтрансмаш». Мы начали работать над проектом более десяти лет назад, и с тех пор концепции освоения территории менялись кардинально. Изначально мы собирались строить там торгово-офисный центр, сделали сам проект. Он подразумевал объединение непосредственно бывшей заводской территории с прилегающими участками, на которых стоят несколько зданий, использовавшихся в качестве общежитий. У нас с городом была договоренность о том, что мы эти общежития расселяем, после чего благополучно сносим и на их месте создаем парковки для посетителей и работников будущего коммерческо-делового квартала.
Соответственно, все наши первые планы и концепции рухнули – кому нужен торговый или бизнес-центр без парковки? Но общежития все равно расселять пришлось, договоренности об этом остались. А потом появилась и поменялась концепция пробивки Измайловского проспекта, создавались и пересматривались градостроительные планы редевелопмента и освоения Измайловской перспективы, принимались все новые законы и нормы, регламентирующие строительную деятельность, в том числе в части работы с историческими и просто старыми зданиями. И мы были вынуждены каждый раз что-то менять в наших планах. Сейчас вроде как все более-менее стабилизировалось, и мы постепенно выкупаем на торгах оставшиеся здания, после чего будем формировать целостный земельный участок, на котором возможна реализация проекта.
Сейчас мы завершаем эти предварительные процедуры, и уже после того, как четко поймем, что там с землей, будем окончательно определяться с концепцией, планами и сроками. Сейчас пока рано о чем-то конкретном говорить, особенно о сроках. Могу сказать только одно – проект точно будет.
– Насколько, на Ваш взгляд, качественно изменилась эта территория за последние годы с началом реализации здесь крупных проектов редевелопмента?
– То, что территории «серого пояса» по Обводному каналу будут развиваться и приспосабливаться для современного использования, было понятно уже давно. Главная сложность этих проектов – масштаб. Непросто найти инвесторов на проекты, предполагающие редевелопмент десятков гектаров земли (как, например, территории «Красного Треугольника» в 34 га). Это очень большие деньги и длительные сроки окупаемости. Наш же проект в этом плане «маленький» и компактный – «Подъемтрансмаш» занимал всего-то 3 га. К тому же нас привлекло его расположение как с точки зрения логистики (шаговая доступность станции метро «Балтийская», прямой выезд на набережную Обводного канала, близость Измайловскому, Лермонтовскому и Московскому проспектам), так и благодаря развитости торгово-развлекательной и социальной инфраструктуры. К тому же примерно в то время на Обводном стартовали крупные проекты по редевелопменту «Красного Треугольника», «Петмола», бывших территорий РЖД за Варшавским вокзалом. Это давало все основания предполагать, что депрессивная когда-то промышленная зона превратится в престижный район с комфортным жильем и большой потребностью в современной деловой, коммерческой и развлекательной инфраструктуре.
– Сбалансированно ли развивается эта территория сейчас? Нет ли функциональных «перегибов»?
– Пока такие перегибы, если и есть, то незаметны – все же, несмотря на большой интерес девелоперов к Измайловской перспективе, на деле проекты редевелопмента реализуются медленно. Посмотрим лет через десять, не раньше: по тем проектам вдоль Обводного канала, которые уже реализованы или заявлены, похоже, что здесь все же преобладает «жилая» направленность. Самым большим недостатком, на мой взгляд, является отсутствие глобального плана развития этой территории. Есть огромная промзона, которую теоретически можно было бы превратить в цветущий сад или «город в городе», но для этого нужна единая концепция редевелопмента всего этого гигантского «серого пятна». Это, в свою очередь, подразумевает участие и заинтересованность города, которой мы, к сожалению, пока в нужном объеме не видим. Есть локальные инвесторы, которые строят нечто то там, то тут, строят хорошо, умно и красиво – но каждый сам по себе, вне единой общей функциональной концепции.
– Есть ли у территории ограничения по развитию, например, охраняемые здания КГИОП? Как планируете включать их в свой проект?
– Да, есть. Это здание одного из бывших общежитий на набережной Обводного канала, 118Б. Эта трехэтажная постройка датируется 1913 годом, она не является памятником культуры и (или) истории, но, тем не менее, подпадает под действие 820-го закона и не подлежит сносу. Соответственно, мы все, что необходимо, восстановим, отреставрируем – и приспособим обновленное здание под современное использование с учетом концепции нашего проекта.
– Также сообщалось, что в состав МФК войдут магазины, офисы и сервисный апарт-отель. Насколько, на Ваш взгляд, будет востребована офисная функция? Сервисный апарт-отель – очень популярный сегодня формат в Петербурге. Планируете сами заниматься его управлением или привлечь уже «раскрученный» бренд?
– Спрос на коммерческую недвижимость в районе Балтийского вокзала пока невелик, поэтому строить на территории бывшего «Подъемтрансмаша» объект офисного назначения смысла нет – такое количество квадратных метров в этом районе не будет востребовано арендаторами. А вот для гостиницы это очень перспективная локация, выгоды которой обусловлены близостью к центру города и Балтийскому вокзалу. Опять же, пока рано говорить о том, кто будет управлять нашим будущим отелем: среди всех возможных вариантов мы не исключаем и такого, при котором сами этим займемся.
– Также Вы планировали строить отель на Петроградской набережной. Какова судьба этого проекта?
– Он находится в завершающей стадии проектирования. Возможно, в конце текущего года начнем строительные работы на этой площадке.
– На ПМЭФ-2018 был представлен Ваш проект реконцепции ТВК «Гарден Сити» и создания рядом с ним музея «Страна хоккея». Некоторые эксперты назвали этот проект «абсолютно не рыночной историей». Вы согласны с такой оценкой?
– Почему у нас любое начинание, имеющее ярко выраженную социальную направленность, сразу считают «нерыночной историей»?
В настоящее время мы завершаем реконцепцию ТВК «Гарден Сити» – достроили новый торговый корпус, произвели перепланировку второго этажа «старого» здания, значительно расширили зону парковки. Необходимость перемен обусловлена бурным ростом Приморского района, особенно тех его территорий, которые прилегают к новому средоточию деловой жизни Петербурга – «Лахта Центру». Удачная локация «Гарден Сити» на Приморском шоссе способствует росту привлекательности торгово-выставочного комплекса, специализирующегося на интерьерной тематике и загородном отдыхе, как у арендаторов (особенно ценовых сегментов «средний» и «средний плюс»), так и у посетителей. Как показывают наши исследования, ежемесячно ТВК «Гарден Сити» посещают более 300 тыс. человек, многие приезжают туда несколько раз в неделю, и этот показатель растет. Среди наших гостей много семей с детьми разных возрастов, спортсменов, поклонников активного образа жизни.
Поэтому логичным продолжением «Гарден Сити» стал грандиозный культурный проект – первый в Петербурге спортивный интерактивный парк-музей «Страна хоккея». В нем вся подача информации построена не на устаревшем аналоговом принципе, а осуществляется с помощью цифровых технологий и позволяет посетителям окунуться в хоккей в формате 4D. В музее будут созданы разные зоны – тематическая выставка с более чем 100 тыс. экспонатов, спортивно-игровое пространство, 4D-кинотеатр. И, конечно, «Страна хоккея» – это бизнес-проект. Согласно нашим расчетам, 500 млн рублей инвестиций, которые мы вкладываем в него, в пессимистическом варианте окупятся в течение 10 лет, а в оптимистическом – за 5 лет.
В сентябре текущего года в Выборгском районе на улице Грибалёвой мы открыли крупнейший в Петербурге частный многофункциональный спортивный комплекс «Шанс Арена». Он также является частью стратегического проекта, согласованного с городом в рамках проведения ПМЭФ. Спорткомплекс включает в себя полноразмерную ледовую арену. Особенностью «Шанс Арены» является первый в России корт для падел-тенниса (аналога большого тенниса, нового вида спорта, стремительно набирающего популярность в Европе и Южной Америке).
Руководитель филиала ОАО "Особые экономические зоны" в Санкт-Петербурге Олег Мельников рассказал корреспонденту "Строительного Еженедельника" Анастасии Цыбиной о ходе реализации проекта и особенностях строительства инженерной, транспортной и таможенной инфраструктуры в ОЭЗ.
В Петербурге создается особая экономическая зона (ОЭЗ), одной из основных целей которой является обеспечение инвесторов высокотехнологичных отраслей экономики всей необходимой инфраструктурой для реализации инвестиционных проектов.
Олег Васильевич, какова расчетная стоимость инженерной подготовки территории ОЭЗ в Санкт-Петербурге? Выросла ли эта стоимость за 5 лет существования ОЭЗ? За счет чего?
– Относительно стоимости инженерной подготовки площадки "Новоорловская" пока сложно говорить, так как работы не завершены. Стоимость строительства инженерной, транспортной, таможенной и иной инфраструктуры этого участка прошла согласование государственной экспертизы и была определена в результате работы проектной компании. С момента проведения государственной экспертизы в 2010 году эта стоимость не изменилась. Если говорить о конкурсных процедурах по строительству ряда объектов, таких как, например, Центр трансфера технологий, то нам удалось существенно снизить стоимость строительства этих объектов. Это касается и общей застройки территории. На участке "Нойдорф" вся инфраструктура уже построена. Стоимость данного проекта составила порядка 1,7 млрд руб. бюджетных средств.
Какая из инфраструктур - транспортная, энергетическая, таможенная - обходится дороже всего?
– Если говорить о строительстве, то наиболее затратным является проведение и подключение к энергетическим сетям на участке. Это связано с тем, что участок "Новоорловская" большой площади, а значит, требует больших энергетических мощностей. Стоимость строительства энергетической инфраструктуры составляет порядка трети от всего контракта с подрядчиком. Если говорить об эксплуатации объектов, то мы не делим затраты на отдельные статьи.
Строительство какой из этих инфраструктур является наиболее сложным? Почему?
– В целом строительство всей инфраструктуры ОЭЗ - довольно сложный проект в силу разных причин. Одна из них - невыполнение обязательств со стороны генеральных подрядчиков и генеральных проектировщиков в полном объеме и своевременно. Если проект сделан некачественно - по нему нельзя строить. И сейчас мы корректируем проектную документацию по участку "Новоорловская". 20 декабря подадим эти документы на государственную экспертизу и надеемся, что стоимость строительства инфраструктуры останется прежней. Что касается площадки "Нойдорф", то мы находимся в завершающей стадии сдачи таможенного поста и планируем до конца года поставить его на баланс. После этого приступим к передаче объекта в ведение Федеральной таможенной службы (ФТС) России. Пока трудно предположить, сколько времени он займет.
С какими проблемами при строительстве инфраструктуры вы столкнулись?
– На примере особых экономических зон начинает отрабатываться новая модель работы ФТС. Дело в том, что понятие режима свободной таможенной зоны относительно новое для России. И поэтому процедуры принятия решений занимают много времени, так как многие их них принимаются впервые. Например, нашим резидентам требуется ввоз на территорию ОЭЗ компонентов для производства фармацевтических препаратов или высокотехнологичного оборудования. Процедура имеет свою специфику, которую нам всем - резидентам, таможенной службе и управляющей компании - нужно "отработать". Администрация города помогает нам оперативно решать вопросы. Например, при закладке первого камня в основание завода компании "Новартис" Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли совместно с другими комитетами правительства Петербурга помог с решением проблемы строительства дороги для "Новартиса", по которой сейчас могут проехать все резиденты.
Корректируют ли резиденты сроки строительства инфраструктуры? Каким образом синхронизируются реализация проектов резидентов и подготовка территории?
– Резиденты не корректируют сроки строительства инфраструктуры ОЭЗ в целом, но вправе вносить изменения в сроки строительства объектов на выделенных им участках. У нас есть резиденты, и свободных земельных участков практически не осталось. Инфраструктуру для них мы обязаны построить и планируем завершить строительство к концу 2013 года. Более того, у нас уже есть резиденты, которые начали строить свои объекты. Они вышли, по сути, в чистое поле. Мы обеспечили их электроэнергией по временной схеме. Теперь только от их желания зависит возможность строительства объектов. Мы ускоряем работу, для того чтобы "совпасть" с графиками строительства наших резидентов. Весной 2013 года мы ожидаем выхода на строительную площадку еще 3‑5 компаний. А в следующем году ожидаем ввода первого объекта резидента - завода компании "Ракурс Инжиниринг". Это будет первая компания, которая почти за 6 лет существования зоны построила свой объект, перевела сюда своих сотрудников и начала деятельность в ОЭЗ. Что касается синхронизации наших проектов и проектов резидентов, то мы взяли за практику проводить ежемесячные совещания с резидентами. На них мы обсуждаем планы по развитию площадок, существующие проблемы и находим взаимоприемлемые решения.
Насколько вы удовлетворены работой Ленэнерго и других компаний, которые обеспечивают площадки ресурсами? Достаточно ли ОЭЗ тех энергетических мощностей, которые на данный момент запланированы?
– У нас нет замечаний к работе Ленэнерго, Санкт-Петербургских электрических сетей, ГУП "ТЭК", "Петербурггазу". У нас были трения с "Водоканалом", но они решены. На участке "Нойдорф" мощностей достаточно, на участке "Новоорловская" - нет. Это объясняется тем, что изначально на территории ОЭЗ "Санкт-Петербург" не планировалось производство, и мощности проектировались без учета производственной составляющей. Но после этого, в 2010 году, были внесены изменения в ФЗ №116, согласно которым в технико-внедренческой зоне производство стало возможным. И естественно, многим компаниям стало интересно здесь запустить производство, которое требует в разы больших мощностей. Поэтому нам бы хотелось в 2 раза увеличить мощности по электричеству и почти в 2 раза по теплу и газу. Мы уже получили предварительные технические условия на увеличение мощности по электричеству от "Ленэнерго", по теплу - от ГУП "ТЭК". Сейчас идет процесс согласования и подписания договора на технологическое присоединение.
Какова на данный момент готовность инженерной инфраструктуры ОЭЗ и отдельных ее участков? Когда планируется завершить подготовку территории полностью?
– На участке "Нойдорф", как я уже говорил, все готово к выходу на стройплощадку резидентов. На участке "Новоорловская" Центр трансфера технологий будет сдан летом 2013 года, и разместиться в нем хочет уже целый ряд резидентов. Срок сдачи инженерной, транспортной и таможенной инфраструктур намечен на декабрь 2013 года. Мы стремимся соблюсти эти сроки и завершить подготовку территории как можно скорее.