Александр Шестаков: «Главный недостаток девелоперских проектов – отсутствие глобального плана развития застраиваемых территорий»
В августе текущего года петербургские СМИ сообщили о том, что Александр Шестаков, владеющий компанией «Первая мебельная фабрика», завершил приобретение недвижимости в квартале между Балтийским вокзалом и ТРК «Варшавский экспресс». Недвижимость на Обводном канале г-н Шестаков начал приобретать несколько лет назад, а теперь планирует построить здесь многофункциональный комплекс общей площадью 80 тыс. кв. м.
Ранее предприниматель собирался возвести торгово-офисный комплекс, но у города изменились планы насчет развития данной территории. Девелоперу пришлось менять концепцию. Об этом и других проектах «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Александр Николаевич, Вы работаете над концепцией развития территории между ТРК «Варшавский экспресс» и Балтийским вокзалом уже несколько лет. Что поменялось за эти годы? Удалось ли уже определиться с концепцией?
– Это большой и сложный проект, предполагающий застройку нескольких гектаров земли, на которых раньше располагался завод «Подъемтрансмаш». Мы начали работать над проектом более десяти лет назад, и с тех пор концепции освоения территории менялись кардинально. Изначально мы собирались строить там торгово-офисный центр, сделали сам проект. Он подразумевал объединение непосредственно бывшей заводской территории с прилегающими участками, на которых стоят несколько зданий, использовавшихся в качестве общежитий. У нас с городом была договоренность о том, что мы эти общежития расселяем, после чего благополучно сносим и на их месте создаем парковки для посетителей и работников будущего коммерческо-делового квартала.
Соответственно, все наши первые планы и концепции рухнули – кому нужен торговый или бизнес-центр без парковки? Но общежития все равно расселять пришлось, договоренности об этом остались. А потом появилась и поменялась концепция пробивки Измайловского проспекта, создавались и пересматривались градостроительные планы редевелопмента и освоения Измайловской перспективы, принимались все новые законы и нормы, регламентирующие строительную деятельность, в том числе в части работы с историческими и просто старыми зданиями. И мы были вынуждены каждый раз что-то менять в наших планах. Сейчас вроде как все более-менее стабилизировалось, и мы постепенно выкупаем на торгах оставшиеся здания, после чего будем формировать целостный земельный участок, на котором возможна реализация проекта.
Сейчас мы завершаем эти предварительные процедуры, и уже после того, как четко поймем, что там с землей, будем окончательно определяться с концепцией, планами и сроками. Сейчас пока рано о чем-то конкретном говорить, особенно о сроках. Могу сказать только одно – проект точно будет.
– Насколько, на Ваш взгляд, качественно изменилась эта территория за последние годы с началом реализации здесь крупных проектов редевелопмента?
– То, что территории «серого пояса» по Обводному каналу будут развиваться и приспосабливаться для современного использования, было понятно уже давно. Главная сложность этих проектов – масштаб. Непросто найти инвесторов на проекты, предполагающие редевелопмент десятков гектаров земли (как, например, территории «Красного Треугольника» в 34 га). Это очень большие деньги и длительные сроки окупаемости. Наш же проект в этом плане «маленький» и компактный – «Подъемтрансмаш» занимал всего-то 3 га. К тому же нас привлекло его расположение как с точки зрения логистики (шаговая доступность станции метро «Балтийская», прямой выезд на набережную Обводного канала, близость Измайловскому, Лермонтовскому и Московскому проспектам), так и благодаря развитости торгово-развлекательной и социальной инфраструктуры. К тому же примерно в то время на Обводном стартовали крупные проекты по редевелопменту «Красного Треугольника», «Петмола», бывших территорий РЖД за Варшавским вокзалом. Это давало все основания предполагать, что депрессивная когда-то промышленная зона превратится в престижный район с комфортным жильем и большой потребностью в современной деловой, коммерческой и развлекательной инфраструктуре.
– Сбалансированно ли развивается эта территория сейчас? Нет ли функциональных «перегибов»?
– Пока такие перегибы, если и есть, то незаметны – все же, несмотря на большой интерес девелоперов к Измайловской перспективе, на деле проекты редевелопмента реализуются медленно. Посмотрим лет через десять, не раньше: по тем проектам вдоль Обводного канала, которые уже реализованы или заявлены, похоже, что здесь все же преобладает «жилая» направленность. Самым большим недостатком, на мой взгляд, является отсутствие глобального плана развития этой территории. Есть огромная промзона, которую теоретически можно было бы превратить в цветущий сад или «город в городе», но для этого нужна единая концепция редевелопмента всего этого гигантского «серого пятна». Это, в свою очередь, подразумевает участие и заинтересованность города, которой мы, к сожалению, пока в нужном объеме не видим. Есть локальные инвесторы, которые строят нечто то там, то тут, строят хорошо, умно и красиво – но каждый сам по себе, вне единой общей функциональной концепции.
– Есть ли у территории ограничения по развитию, например, охраняемые здания КГИОП? Как планируете включать их в свой проект?
– Да, есть. Это здание одного из бывших общежитий на набережной Обводного канала, 118Б. Эта трехэтажная постройка датируется 1913 годом, она не является памятником культуры и (или) истории, но, тем не менее, подпадает под действие 820-го закона и не подлежит сносу. Соответственно, мы все, что необходимо, восстановим, отреставрируем – и приспособим обновленное здание под современное использование с учетом концепции нашего проекта.
– Также сообщалось, что в состав МФК войдут магазины, офисы и сервисный апарт-отель. Насколько, на Ваш взгляд, будет востребована офисная функция? Сервисный апарт-отель – очень популярный сегодня формат в Петербурге. Планируете сами заниматься его управлением или привлечь уже «раскрученный» бренд?
– Спрос на коммерческую недвижимость в районе Балтийского вокзала пока невелик, поэтому строить на территории бывшего «Подъемтрансмаша» объект офисного назначения смысла нет – такое количество квадратных метров в этом районе не будет востребовано арендаторами. А вот для гостиницы это очень перспективная локация, выгоды которой обусловлены близостью к центру города и Балтийскому вокзалу. Опять же, пока рано говорить о том, кто будет управлять нашим будущим отелем: среди всех возможных вариантов мы не исключаем и такого, при котором сами этим займемся.
– Также Вы планировали строить отель на Петроградской набережной. Какова судьба этого проекта?
– Он находится в завершающей стадии проектирования. Возможно, в конце текущего года начнем строительные работы на этой площадке.
– На ПМЭФ-2018 был представлен Ваш проект реконцепции ТВК «Гарден Сити» и создания рядом с ним музея «Страна хоккея». Некоторые эксперты назвали этот проект «абсолютно не рыночной историей». Вы согласны с такой оценкой?
– Почему у нас любое начинание, имеющее ярко выраженную социальную направленность, сразу считают «нерыночной историей»?
В настоящее время мы завершаем реконцепцию ТВК «Гарден Сити» – достроили новый торговый корпус, произвели перепланировку второго этажа «старого» здания, значительно расширили зону парковки. Необходимость перемен обусловлена бурным ростом Приморского района, особенно тех его территорий, которые прилегают к новому средоточию деловой жизни Петербурга – «Лахта Центру». Удачная локация «Гарден Сити» на Приморском шоссе способствует росту привлекательности торгово-выставочного комплекса, специализирующегося на интерьерной тематике и загородном отдыхе, как у арендаторов (особенно ценовых сегментов «средний» и «средний плюс»), так и у посетителей. Как показывают наши исследования, ежемесячно ТВК «Гарден Сити» посещают более 300 тыс. человек, многие приезжают туда несколько раз в неделю, и этот показатель растет. Среди наших гостей много семей с детьми разных возрастов, спортсменов, поклонников активного образа жизни.
Поэтому логичным продолжением «Гарден Сити» стал грандиозный культурный проект – первый в Петербурге спортивный интерактивный парк-музей «Страна хоккея». В нем вся подача информации построена не на устаревшем аналоговом принципе, а осуществляется с помощью цифровых технологий и позволяет посетителям окунуться в хоккей в формате 4D. В музее будут созданы разные зоны – тематическая выставка с более чем 100 тыс. экспонатов, спортивно-игровое пространство, 4D-кинотеатр. И, конечно, «Страна хоккея» – это бизнес-проект. Согласно нашим расчетам, 500 млн рублей инвестиций, которые мы вкладываем в него, в пессимистическом варианте окупятся в течение 10 лет, а в оптимистическом – за 5 лет.
В сентябре текущего года в Выборгском районе на улице Грибалёвой мы открыли крупнейший в Петербурге частный многофункциональный спортивный комплекс «Шанс Арена». Он также является частью стратегического проекта, согласованного с городом в рамках проведения ПМЭФ. Спорткомплекс включает в себя полноразмерную ледовую арену. Особенностью «Шанс Арены» является первый в России корт для падел-тенниса (аналога большого тенниса, нового вида спорта, стремительно набирающего популярность в Европе и Южной Америке).
Новый председатель Комитета по ЖКХ и транспорту Ленинградской области Дмитрий Разумов в блиц-интервью "АСН-инфо" рассказал, какие проблемы он намерен решать в первую очередь, и заявил, что региональная политика в сфере транспорта и ЖКХ с его приходом не изменится.
Дмитрий Валерьевич, чем вы планируете заняться в комитете в первую очередь?
- Прежде всего, в планах завершение реорганизации комитета. Второй вопрос - создание условий для привлечения частных инвестиций и минимизации расходов бюджета на реформирование ЖКХ и транспорта. Такая работа, разумеется, велась и ранее. Подтверждение тому - государственно-частное партнерство по реконструкции железнодорожной ветки Выборг-Каменногорск, обсуждавшееся накануне на встрече министра транспорта РФ и губернатора Ленинградской области. Так что основными задачами для себя в должности председателя Комитета по ЖКХ и транспорту я вижу создание условий для развития новых инфраструктурных проектов в этих сферах на территории Ленинградской области.
Каковы, на ваш взгляд, основные проблемы жилищно-коммунального хозяйства и транспорта в Ленинградской области?
- В ЖКХ – это износ основных фондов и вопросы тарифного регулирования. Нужно находить такую форму, которая, с одной стороны, позволит сдерживать рост тарифов, а с другой - модернизировать систему. Это, в том числе, создание условий для участия в федеральных программах с увеличением доли участия именно собственников многоквартирных домов в реформировании системы ЖКХ. Сегодня рассматриваются возможности участия бизнеса в модернизации этой сферы на условиях концессии. Я убежден на 100%, что нужно давать бизнесу возможность вкладывать деньги в жилищно-коммунальное хозяйство с гарантией их возвратности. Только так возможно модернизировать ЖКХ.
Что касается транспорта, то с учетом сложности структуры, наиболее злободневный - вопрос координации. В организации пассажирских перевозок, например, необходимо сохранить баланс между железнодорожным и автомобильным транспортом. Следовательно, требуется создать условия для инвестирования в обновление подвижных составов и предусмотреть возможности тарифного регулирования, чтобы это не произошло за счет населения. Нужны четкие, понятные условия игры для всех участников транспортного рынка.
Конечно же, должна быть последовательность и с точки зрения кадровых назначений, и с точки зрения планов. Юрий Витальевич Пахомовский продолжает курировать эти направления. Моя задача, в том числе, реализовать намеченные им планы.
Какие проблемы вы будете решать в ближайшее время?
- Первый вопрос, которым мы уже занимаемся, - тарифное регулирование. Сегодня проблему представляют выпадающие доходы между экономически обоснованными тарифами операторов - ресурсообеспечивающих организаций и тарифами, установленными для населения. Надеюсь, мы найдем решение, приемлемое для обеих сторон.
Изменится ли политика Ленинградской области в сфере ЖКХ и транспорта с вашим приходом?
- Думаю, что нет. Был задан вектор динамичной, активной политики, которая уже приносит плоды. Конечно, моя задача – сделать лучше, но при этом однозначно не навредить тому, что было сделано до меня.
Комментарий
Юрий Пахомовский, вице-губернатор Ленинградской области по ЖКХ и ТЭК:
- Место председателя Комитета по ЖКХ и транспорту оставалось вакантным после моего утверждения в должности вице-губернатора. Этот профильный комитет полноценно начал работать с нового года. Мы изучили и предложили губернатору целый ряд кандидатур, и Александр Юрьевич (Дрозденко – "АСН-инфо") своим решение утвердил в должности председателя Комитета по ЖКХ и транспорту Дмитрия Валерьевича Разумова, который до сего момента являлся вице-мэром города Иркутска и отвечал за аналогичный круг вопросов. Это опытный руководитель, который знает, что такое транспорт и транспортная инфраструктура, что представляет собой система ЖКХ.