Александр Шестаков: «Главный недостаток девелоперских проектов – отсутствие глобального плана развития застраиваемых территорий»
В августе текущего года петербургские СМИ сообщили о том, что Александр Шестаков, владеющий компанией «Первая мебельная фабрика», завершил приобретение недвижимости в квартале между Балтийским вокзалом и ТРК «Варшавский экспресс». Недвижимость на Обводном канале г-н Шестаков начал приобретать несколько лет назад, а теперь планирует построить здесь многофункциональный комплекс общей площадью 80 тыс. кв. м.
Ранее предприниматель собирался возвести торгово-офисный комплекс, но у города изменились планы насчет развития данной территории. Девелоперу пришлось менять концепцию. Об этом и других проектах «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Александр Николаевич, Вы работаете над концепцией развития территории между ТРК «Варшавский экспресс» и Балтийским вокзалом уже несколько лет. Что поменялось за эти годы? Удалось ли уже определиться с концепцией?
– Это большой и сложный проект, предполагающий застройку нескольких гектаров земли, на которых раньше располагался завод «Подъемтрансмаш». Мы начали работать над проектом более десяти лет назад, и с тех пор концепции освоения территории менялись кардинально. Изначально мы собирались строить там торгово-офисный центр, сделали сам проект. Он подразумевал объединение непосредственно бывшей заводской территории с прилегающими участками, на которых стоят несколько зданий, использовавшихся в качестве общежитий. У нас с городом была договоренность о том, что мы эти общежития расселяем, после чего благополучно сносим и на их месте создаем парковки для посетителей и работников будущего коммерческо-делового квартала.
Соответственно, все наши первые планы и концепции рухнули – кому нужен торговый или бизнес-центр без парковки? Но общежития все равно расселять пришлось, договоренности об этом остались. А потом появилась и поменялась концепция пробивки Измайловского проспекта, создавались и пересматривались градостроительные планы редевелопмента и освоения Измайловской перспективы, принимались все новые законы и нормы, регламентирующие строительную деятельность, в том числе в части работы с историческими и просто старыми зданиями. И мы были вынуждены каждый раз что-то менять в наших планах. Сейчас вроде как все более-менее стабилизировалось, и мы постепенно выкупаем на торгах оставшиеся здания, после чего будем формировать целостный земельный участок, на котором возможна реализация проекта.
Сейчас мы завершаем эти предварительные процедуры, и уже после того, как четко поймем, что там с землей, будем окончательно определяться с концепцией, планами и сроками. Сейчас пока рано о чем-то конкретном говорить, особенно о сроках. Могу сказать только одно – проект точно будет.
– Насколько, на Ваш взгляд, качественно изменилась эта территория за последние годы с началом реализации здесь крупных проектов редевелопмента?
– То, что территории «серого пояса» по Обводному каналу будут развиваться и приспосабливаться для современного использования, было понятно уже давно. Главная сложность этих проектов – масштаб. Непросто найти инвесторов на проекты, предполагающие редевелопмент десятков гектаров земли (как, например, территории «Красного Треугольника» в 34 га). Это очень большие деньги и длительные сроки окупаемости. Наш же проект в этом плане «маленький» и компактный – «Подъемтрансмаш» занимал всего-то 3 га. К тому же нас привлекло его расположение как с точки зрения логистики (шаговая доступность станции метро «Балтийская», прямой выезд на набережную Обводного канала, близость Измайловскому, Лермонтовскому и Московскому проспектам), так и благодаря развитости торгово-развлекательной и социальной инфраструктуры. К тому же примерно в то время на Обводном стартовали крупные проекты по редевелопменту «Красного Треугольника», «Петмола», бывших территорий РЖД за Варшавским вокзалом. Это давало все основания предполагать, что депрессивная когда-то промышленная зона превратится в престижный район с комфортным жильем и большой потребностью в современной деловой, коммерческой и развлекательной инфраструктуре.
– Сбалансированно ли развивается эта территория сейчас? Нет ли функциональных «перегибов»?
– Пока такие перегибы, если и есть, то незаметны – все же, несмотря на большой интерес девелоперов к Измайловской перспективе, на деле проекты редевелопмента реализуются медленно. Посмотрим лет через десять, не раньше: по тем проектам вдоль Обводного канала, которые уже реализованы или заявлены, похоже, что здесь все же преобладает «жилая» направленность. Самым большим недостатком, на мой взгляд, является отсутствие глобального плана развития этой территории. Есть огромная промзона, которую теоретически можно было бы превратить в цветущий сад или «город в городе», но для этого нужна единая концепция редевелопмента всего этого гигантского «серого пятна». Это, в свою очередь, подразумевает участие и заинтересованность города, которой мы, к сожалению, пока в нужном объеме не видим. Есть локальные инвесторы, которые строят нечто то там, то тут, строят хорошо, умно и красиво – но каждый сам по себе, вне единой общей функциональной концепции.
– Есть ли у территории ограничения по развитию, например, охраняемые здания КГИОП? Как планируете включать их в свой проект?
– Да, есть. Это здание одного из бывших общежитий на набережной Обводного канала, 118Б. Эта трехэтажная постройка датируется 1913 годом, она не является памятником культуры и (или) истории, но, тем не менее, подпадает под действие 820-го закона и не подлежит сносу. Соответственно, мы все, что необходимо, восстановим, отреставрируем – и приспособим обновленное здание под современное использование с учетом концепции нашего проекта.
– Также сообщалось, что в состав МФК войдут магазины, офисы и сервисный апарт-отель. Насколько, на Ваш взгляд, будет востребована офисная функция? Сервисный апарт-отель – очень популярный сегодня формат в Петербурге. Планируете сами заниматься его управлением или привлечь уже «раскрученный» бренд?
– Спрос на коммерческую недвижимость в районе Балтийского вокзала пока невелик, поэтому строить на территории бывшего «Подъемтрансмаша» объект офисного назначения смысла нет – такое количество квадратных метров в этом районе не будет востребовано арендаторами. А вот для гостиницы это очень перспективная локация, выгоды которой обусловлены близостью к центру города и Балтийскому вокзалу. Опять же, пока рано говорить о том, кто будет управлять нашим будущим отелем: среди всех возможных вариантов мы не исключаем и такого, при котором сами этим займемся.
– Также Вы планировали строить отель на Петроградской набережной. Какова судьба этого проекта?
– Он находится в завершающей стадии проектирования. Возможно, в конце текущего года начнем строительные работы на этой площадке.
– На ПМЭФ-2018 был представлен Ваш проект реконцепции ТВК «Гарден Сити» и создания рядом с ним музея «Страна хоккея». Некоторые эксперты назвали этот проект «абсолютно не рыночной историей». Вы согласны с такой оценкой?
– Почему у нас любое начинание, имеющее ярко выраженную социальную направленность, сразу считают «нерыночной историей»?
В настоящее время мы завершаем реконцепцию ТВК «Гарден Сити» – достроили новый торговый корпус, произвели перепланировку второго этажа «старого» здания, значительно расширили зону парковки. Необходимость перемен обусловлена бурным ростом Приморского района, особенно тех его территорий, которые прилегают к новому средоточию деловой жизни Петербурга – «Лахта Центру». Удачная локация «Гарден Сити» на Приморском шоссе способствует росту привлекательности торгово-выставочного комплекса, специализирующегося на интерьерной тематике и загородном отдыхе, как у арендаторов (особенно ценовых сегментов «средний» и «средний плюс»), так и у посетителей. Как показывают наши исследования, ежемесячно ТВК «Гарден Сити» посещают более 300 тыс. человек, многие приезжают туда несколько раз в неделю, и этот показатель растет. Среди наших гостей много семей с детьми разных возрастов, спортсменов, поклонников активного образа жизни.
Поэтому логичным продолжением «Гарден Сити» стал грандиозный культурный проект – первый в Петербурге спортивный интерактивный парк-музей «Страна хоккея». В нем вся подача информации построена не на устаревшем аналоговом принципе, а осуществляется с помощью цифровых технологий и позволяет посетителям окунуться в хоккей в формате 4D. В музее будут созданы разные зоны – тематическая выставка с более чем 100 тыс. экспонатов, спортивно-игровое пространство, 4D-кинотеатр. И, конечно, «Страна хоккея» – это бизнес-проект. Согласно нашим расчетам, 500 млн рублей инвестиций, которые мы вкладываем в него, в пессимистическом варианте окупятся в течение 10 лет, а в оптимистическом – за 5 лет.
В сентябре текущего года в Выборгском районе на улице Грибалёвой мы открыли крупнейший в Петербурге частный многофункциональный спортивный комплекс «Шанс Арена». Он также является частью стратегического проекта, согласованного с городом в рамках проведения ПМЭФ. Спорткомплекс включает в себя полноразмерную ледовую арену. Особенностью «Шанс Арены» является первый в России корт для падел-тенниса (аналога большого тенниса, нового вида спорта, стремительно набирающего популярность в Европе и Южной Америке).
Николай Кутьин, вновь избранный президент Национального объединения строителей, в интервью газете «Строительный Еженедельник» рассказал, что он противник революций, а выступает за эволюционный путь развития саморегулирования в строительстве.
– Какие задачи вы как новый президент НОСТРОЙ ставите перед саморегулируемыми организациями?
– Сейчас в НОСТРОЙ зарегистрировано 273 СРО. С одной стороны, я являюсь генеральным директором строительной компании «Трансинжстрой», которая входит в СРО, и одновременно я избран президентом Национального объединения строителей. Соответственно, я вправе судить о двусторонних задачах. Для меня как руководителя крупной организации на строительном рынке система саморегулирования должна быть привлекательной, понятной, ясной, помогающей в моей повседневной работе. С другой стороны, как вновь избранному президенту НОСТРОЙ мне предстоит решать более высокие задачи. И в этой связи саморегулирование должно стать опорой всей российской системы управления. Именно посредством института саморегулирования устанавливаются нормы и правила, обеспечивается выполнение важнейших задач – безопасное ведение работ, качественное строительство и т. д. Для того чтобы этот механизм заработал в полной мере, сегодня требуется внесение изменений в законодательство, которое усилит основы саморегулирования как общественного института. Злые языки на Западе говорят, что у нас нет демократии. Последний Всероссийский съезд НОСТРОЙ показал обратное – демократия есть. Выборы проходили очень сложно. Было много претендентов, много обсуждений. Никто не может сказать, что было единодушное голосование. Уверен, что в будущем именно саморегулирование станет демократическим институтом нового формата. И для меня как президента НОСТРОЙ важнейшей задачей является его развитие.
– Какими принципами вы будете руководствоваться на посту президента НОСТРОЙ?
– Я считаю, что президент НОСТРОЙ обязан присутствовать на окружных конференциях, потому что именно на них обсуждаются самые важные задачи о развитии профессионального сообщества. Если президент что-то предлагает, то он должен делать это лично, иначе получится эффект испорченного телефона. Если он сам не слышал, о чем говорили на окружных конференциях, то это интерпретация. Поэтому только постоянное участие президента в жизни саморегулируемого сообщества обеспечит правильную связь с внешним миром, правительством РФ, федеральными органами исполнительной власти, Государственной Думой и другими организациями. Президент НОСТРОЙ должен представлять интересы строителей, слыша их просьбы из первых уст и понимая их. Мнения участников строительного рынка должны суммироваться и представляться как открытая платформа, на основе которой будут принимать дальнейшие стратегические решения в органах законодательной и исполнительной власти.
Я считаю очень важной в своей работе полную открытость. Нам сегодня нужно делать так, чтобы любое предложение, которое поступает в совет НОСТРОЙ, быстро распространялось среди всех участников СРО. В идеале по каждому конкретному вопросу должны иметь возможность высказаться окружные конференции. И суммируя эти предложения, уже голосовать на совете. Иначе возникают справедливые оттенки недовольства, когда вопросы решаются за кулисами. Еще раз подчеркну, я выступаю за полную открытость, ясность принимаемых решений, каждое из которых заведомо должно быть распространено среди всех участников СРО, чтобы каждый мог выразить свое мнение.
– Рассматриваете ли возможность уйти с поста генерального директора строительной компании и полностью посвятить себя работе в национальном объединении?
– Хочу заметить, что у меня нет личного бизнеса. Поэтому если возникнут противоречия между работой в НОСТРОЙ и руководством в ОАО «Трансинжстрой», то я напишу заявление об увольнении и полностью сконцентрируюсь на работе в Национальном объединении строителей. Противоречий точно не будет. Поверьте, буду работать. Нам предстоит сложный год. Я надеюсь, что все СРО будут работать эффективно, качественно. Потому что-то, что сегодня есть, – это хороший базис, именно его нужно развивать и двигать вперед. Для этого должен работать не только президент, нужны общие усилия: важно, чтобы к решению задач подключились и совет, и комитеты НОСТРОЙ, и саморегулируемые организации.
– Кто станет вашими ближайшими соратниками в достижении тех целей, о которых вы сказали? Будут ли изменения в кадровом составе НОСТРОЙ?
– Я хочу подчеркнуть, что система саморегулирования будет продолжать свою работу в том составе, что есть: есть избранные координаторы по округам, есть председатели комитетов НОСТРОЙ, и есть сформированный совет. Это и есть моя команда. Они уже знают, что делать. Вопрос в одном: правильно поставить задачи и вовремя спросить отчет об их исполнении, чтоб была ответственность. На прошедшем Всероссийском съезде СРО в строительстве по всем основным вопросам отчитывался руководитель аппарата НОСТРОЙ, но это неправильно. Отчет должен делать президент, потому что он говорит о результатах работы, которую ему доверили. В этом случае понятна эффективность. Я администратор, руководитель. Я понимаю, как построить систему, чтобы она была работающей. Как я уже сказал на съезде, я выступаю за эволюцию, а не революцию. Надо использовать фундамент, который есть, и строить будущее на нем.
– Представители СРО задают много вопросов по формированию членских взносов. Будут ли они снижаться или, наоборот, расти?
– Я сторонник, чтобы этот вопрос рассматривался постоянно. Твердо установленная планка в отношении размеров членских взносов – это абсурд. Например, мы утвердили бюджет на 2014 год, поделили его на количество членов и поняли, кто сколько должен внести. Мы направляем предложения в СРО, они смотрят их эффективность, соглашаются или дают свои замечания. Это нормальная работающая система. Взносы – это не стабильная величина. Она зависит от тех задач и бюджета, который есть у национального объединения. В кризисных ситуациях взносы могут снижаться, и, наоборот, при росте наших возможностей можно увеличить и взносы.
– Вы говорите о выстраивании диалога между профессиональным сообществом и государственной властью. С каким первым предложением вы готовы выйти?
– У нас уже сформирован пакет предложений. Но для того чтобы я уверенно представил его представителям власти, мне нужно обсудить наработки на окружных конференциях НОСТРОЙ. Важно, чтобы это было консолидированное решение. Я надеюсь, что за май – начало июня мы обсудим все предложения, вычленим главные и представим их на суд Государственной Думе, Федеральному Собранию, Министерству строительства, правительству РФ и другим.
Диалог с властью уже есть. Когда я давал согласие на то, чтобы баллотироваться в президенты Национального объединения строителей, то прежде всего я убедился, возможно ли это. Если бы я почувствовал, что невозможно, то не стал бы этого делать. Это большая ответственность. Если ты ее берешь на себя, то должен понимать, выполнишь обязательства или нет. Я считаю, что нам это по силам.
Внутри профессионального сообщества есть определенные разногласия, но они носят технический характер. Я надеюсь, что мы их нивелируем. Главное, не задерживаться, а двигаться вперед.