Александр Шестаков: «Главный недостаток девелоперских проектов – отсутствие глобального плана развития застраиваемых территорий»
В августе текущего года петербургские СМИ сообщили о том, что Александр Шестаков, владеющий компанией «Первая мебельная фабрика», завершил приобретение недвижимости в квартале между Балтийским вокзалом и ТРК «Варшавский экспресс». Недвижимость на Обводном канале г-н Шестаков начал приобретать несколько лет назад, а теперь планирует построить здесь многофункциональный комплекс общей площадью 80 тыс. кв. м.
Ранее предприниматель собирался возвести торгово-офисный комплекс, но у города изменились планы насчет развития данной территории. Девелоперу пришлось менять концепцию. Об этом и других проектах «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Александр Николаевич, Вы работаете над концепцией развития территории между ТРК «Варшавский экспресс» и Балтийским вокзалом уже несколько лет. Что поменялось за эти годы? Удалось ли уже определиться с концепцией?
– Это большой и сложный проект, предполагающий застройку нескольких гектаров земли, на которых раньше располагался завод «Подъемтрансмаш». Мы начали работать над проектом более десяти лет назад, и с тех пор концепции освоения территории менялись кардинально. Изначально мы собирались строить там торгово-офисный центр, сделали сам проект. Он подразумевал объединение непосредственно бывшей заводской территории с прилегающими участками, на которых стоят несколько зданий, использовавшихся в качестве общежитий. У нас с городом была договоренность о том, что мы эти общежития расселяем, после чего благополучно сносим и на их месте создаем парковки для посетителей и работников будущего коммерческо-делового квартала.
Соответственно, все наши первые планы и концепции рухнули – кому нужен торговый или бизнес-центр без парковки? Но общежития все равно расселять пришлось, договоренности об этом остались. А потом появилась и поменялась концепция пробивки Измайловского проспекта, создавались и пересматривались градостроительные планы редевелопмента и освоения Измайловской перспективы, принимались все новые законы и нормы, регламентирующие строительную деятельность, в том числе в части работы с историческими и просто старыми зданиями. И мы были вынуждены каждый раз что-то менять в наших планах. Сейчас вроде как все более-менее стабилизировалось, и мы постепенно выкупаем на торгах оставшиеся здания, после чего будем формировать целостный земельный участок, на котором возможна реализация проекта.
Сейчас мы завершаем эти предварительные процедуры, и уже после того, как четко поймем, что там с землей, будем окончательно определяться с концепцией, планами и сроками. Сейчас пока рано о чем-то конкретном говорить, особенно о сроках. Могу сказать только одно – проект точно будет.
– Насколько, на Ваш взгляд, качественно изменилась эта территория за последние годы с началом реализации здесь крупных проектов редевелопмента?
– То, что территории «серого пояса» по Обводному каналу будут развиваться и приспосабливаться для современного использования, было понятно уже давно. Главная сложность этих проектов – масштаб. Непросто найти инвесторов на проекты, предполагающие редевелопмент десятков гектаров земли (как, например, территории «Красного Треугольника» в 34 га). Это очень большие деньги и длительные сроки окупаемости. Наш же проект в этом плане «маленький» и компактный – «Подъемтрансмаш» занимал всего-то 3 га. К тому же нас привлекло его расположение как с точки зрения логистики (шаговая доступность станции метро «Балтийская», прямой выезд на набережную Обводного канала, близость Измайловскому, Лермонтовскому и Московскому проспектам), так и благодаря развитости торгово-развлекательной и социальной инфраструктуры. К тому же примерно в то время на Обводном стартовали крупные проекты по редевелопменту «Красного Треугольника», «Петмола», бывших территорий РЖД за Варшавским вокзалом. Это давало все основания предполагать, что депрессивная когда-то промышленная зона превратится в престижный район с комфортным жильем и большой потребностью в современной деловой, коммерческой и развлекательной инфраструктуре.
– Сбалансированно ли развивается эта территория сейчас? Нет ли функциональных «перегибов»?
– Пока такие перегибы, если и есть, то незаметны – все же, несмотря на большой интерес девелоперов к Измайловской перспективе, на деле проекты редевелопмента реализуются медленно. Посмотрим лет через десять, не раньше: по тем проектам вдоль Обводного канала, которые уже реализованы или заявлены, похоже, что здесь все же преобладает «жилая» направленность. Самым большим недостатком, на мой взгляд, является отсутствие глобального плана развития этой территории. Есть огромная промзона, которую теоретически можно было бы превратить в цветущий сад или «город в городе», но для этого нужна единая концепция редевелопмента всего этого гигантского «серого пятна». Это, в свою очередь, подразумевает участие и заинтересованность города, которой мы, к сожалению, пока в нужном объеме не видим. Есть локальные инвесторы, которые строят нечто то там, то тут, строят хорошо, умно и красиво – но каждый сам по себе, вне единой общей функциональной концепции.
– Есть ли у территории ограничения по развитию, например, охраняемые здания КГИОП? Как планируете включать их в свой проект?
– Да, есть. Это здание одного из бывших общежитий на набережной Обводного канала, 118Б. Эта трехэтажная постройка датируется 1913 годом, она не является памятником культуры и (или) истории, но, тем не менее, подпадает под действие 820-го закона и не подлежит сносу. Соответственно, мы все, что необходимо, восстановим, отреставрируем – и приспособим обновленное здание под современное использование с учетом концепции нашего проекта.
– Также сообщалось, что в состав МФК войдут магазины, офисы и сервисный апарт-отель. Насколько, на Ваш взгляд, будет востребована офисная функция? Сервисный апарт-отель – очень популярный сегодня формат в Петербурге. Планируете сами заниматься его управлением или привлечь уже «раскрученный» бренд?
– Спрос на коммерческую недвижимость в районе Балтийского вокзала пока невелик, поэтому строить на территории бывшего «Подъемтрансмаша» объект офисного назначения смысла нет – такое количество квадратных метров в этом районе не будет востребовано арендаторами. А вот для гостиницы это очень перспективная локация, выгоды которой обусловлены близостью к центру города и Балтийскому вокзалу. Опять же, пока рано говорить о том, кто будет управлять нашим будущим отелем: среди всех возможных вариантов мы не исключаем и такого, при котором сами этим займемся.
– Также Вы планировали строить отель на Петроградской набережной. Какова судьба этого проекта?
– Он находится в завершающей стадии проектирования. Возможно, в конце текущего года начнем строительные работы на этой площадке.
– На ПМЭФ-2018 был представлен Ваш проект реконцепции ТВК «Гарден Сити» и создания рядом с ним музея «Страна хоккея». Некоторые эксперты назвали этот проект «абсолютно не рыночной историей». Вы согласны с такой оценкой?
– Почему у нас любое начинание, имеющее ярко выраженную социальную направленность, сразу считают «нерыночной историей»?
В настоящее время мы завершаем реконцепцию ТВК «Гарден Сити» – достроили новый торговый корпус, произвели перепланировку второго этажа «старого» здания, значительно расширили зону парковки. Необходимость перемен обусловлена бурным ростом Приморского района, особенно тех его территорий, которые прилегают к новому средоточию деловой жизни Петербурга – «Лахта Центру». Удачная локация «Гарден Сити» на Приморском шоссе способствует росту привлекательности торгово-выставочного комплекса, специализирующегося на интерьерной тематике и загородном отдыхе, как у арендаторов (особенно ценовых сегментов «средний» и «средний плюс»), так и у посетителей. Как показывают наши исследования, ежемесячно ТВК «Гарден Сити» посещают более 300 тыс. человек, многие приезжают туда несколько раз в неделю, и этот показатель растет. Среди наших гостей много семей с детьми разных возрастов, спортсменов, поклонников активного образа жизни.
Поэтому логичным продолжением «Гарден Сити» стал грандиозный культурный проект – первый в Петербурге спортивный интерактивный парк-музей «Страна хоккея». В нем вся подача информации построена не на устаревшем аналоговом принципе, а осуществляется с помощью цифровых технологий и позволяет посетителям окунуться в хоккей в формате 4D. В музее будут созданы разные зоны – тематическая выставка с более чем 100 тыс. экспонатов, спортивно-игровое пространство, 4D-кинотеатр. И, конечно, «Страна хоккея» – это бизнес-проект. Согласно нашим расчетам, 500 млн рублей инвестиций, которые мы вкладываем в него, в пессимистическом варианте окупятся в течение 10 лет, а в оптимистическом – за 5 лет.
В сентябре текущего года в Выборгском районе на улице Грибалёвой мы открыли крупнейший в Петербурге частный многофункциональный спортивный комплекс «Шанс Арена». Он также является частью стратегического проекта, согласованного с городом в рамках проведения ПМЭФ. Спорткомплекс включает в себя полноразмерную ледовую арену. Особенностью «Шанс Арены» является первый в России корт для падел-тенниса (аналога большого тенниса, нового вида спорта, стремительно набирающего популярность в Европе и Южной Америке).
Андрей Бондарчук, председатель Комитета по энергетике и инженерному обеспечению Петербурга, в интервью корреспонденту газеты «Строительный Еженедельник» рассказал об итогах развития энергетического комплекса города в 2014 году, а также о перспективах отрасли.
– На сколько процентов исполнена адресная инвестиционная программа (АИП) Комитета по энергетике по итогам 2014 года, по предварительным данным? Как изменился процент исполнения программы по сравнению с 2013 годом?
– В целях исполнения бюджета подготовлен проект постановления правительства Петербурга о перераспределении лимитов финансирования по адресной инвестиционной программе. С учетом принятия постановления ожидаемое освоение АИП за 2014 год составит 73,5% (без учета целевых программ – 77,2%).
Объем инвестиций, направленных на развитие инженерно-энергетического комплекса Петербурга в 2014 году, составил 15,658 млрд рублей. Из них 4,9 млрд рублей (31,3%) относятся к сфере водоотведение и водоснабжение; 5,637 млрд рублей (36%) направлены на теплоснабжение, 782,2 млн рублей (5%) – на газоснабжение, 1,916 млрд рублей (12,2%) – на инженерную подготовку территорий, 1,603 млрд рублей (10,2%) – на наружное освещение, 817,6 млн рублей (5,2%) пошли на целевые программы.
Если мы проанализируем общий объем инвестиций на развитие инженерно-энергетического комплекса Петербурга за последние три года, то заметим, что в 2013 году средства бюджета составили 20,23 млрд рублей, в 2014 году – 17,41 млрд рублей, а в 2015 году составят 14,07 млрд рублей. Налицо сокращение средств бюджета на 30%.
В то же время мы наблюдаем рост инвестиций в обновление энергокомплекса города от энергетических организаций: в 2013 году вливания составили 45,27 млрд рублей, в 2014 году – 48,88 млрд рублей, а в 2015 году будут равны 50,03 млрд рублей.
Благодаря постоянным инвестициям в отрасль произошли положительные сдвиги в качестве предоставляемых услуг, повышении надежности систем энергоснабжения и водоснабжения.
В то же время увеличивающийся процент износа головных сооружений и сетей практически по всем видам инженерной инфраструктуры обуславливает риск сведения к нулю уже достигнутых результатов. Поэтому город и дальше будет наращивать темпы ремонта, реконструкции сетей и источников энергоснабжения.
– Какие ключевые объекты были реконструированы и построены в 2014 году в электросетевом комплексе Петербурга?
– В уходящем году завершилась реализация крупнейшего инвестиционного проекта, обеспечивающего энергетический баланс города – энергетическое кольцо 330 кВ пополнилось последней, пятой подстанцией «Василеостровская». Продолжилось укрепление энергетической безопасности исторического центра Петербурга. На Центральной ТЭЦ введен в эксплуатацию современный электротехнический комплекс – закрытое распределительное устройство 110/6 кВ, оснащенное современной системой автоматизированного управления.
Со своей стороны, Петроградский район стал первым в реализации проекта создания уникальной сети в 35 кВ, которая позволит полностью решить проблему энергодефицита и создать резерв мощности в 84 МВА для присоединения новых потребителей. На данный момент это самый инновационный проект развития электросетей в России.
Также была построена и введена в эксплуатацию подстанция 330 кВ «Пулковская», которая стала источником питания для новой подстанции 110 кВ «ДК Порт». Одновременный ввод этих объектов обеспечил электроэнергией новый терминал аэропорта Пулково, конгрессно-выставочный центр «ЭкспоФорум», город-спутник Южный, а также позволил подключить к электрическим сетям новые объекты жилищного, общественно-делового и промышленного строительства Пушкинского и Московского районов.
– Какие крупные объекты были модернизированы в теплоэнергетике, водоснабжении и водоотведении города?
– В уходящем году продолжилось строительство второй очереди парогазовой Юго-Западной ТЭЦ, которая станет базовым источником тепла для новых кварталов в Кировском и Красносельском районах. Кроме этого, полностью завершена реконструкция тепловой сети на площади Труда и наб. Крюкова канала. Закончена масштабная трехлетняя реконструкция систем теплоснабжения Центрального и Адмиралтейского районов, во время которой были оптимизированы зоны теплоснабжения – вместо 129 старых объектов построены 52 автоматизированные котельные и 33 центральных тепловых пункта с погодозависимым регулированием.
На Малой Охте после реконструкции котельной «3-я Красногвардейская» фактически появится мини-ТЭЦ, мощности которой в 8 МВт будет достаточно не только для собственных нужд, но и для снабжения электроэнергией котельной «2-я Правобережная». Завершены работы по реконструкции котельной «Киевская, 16».
В секторе водоснабжения в 2014 году была запущена в пусконаладку новая насосная станция первого подъема. Строительство нового водозабора и новой насосной станции стало первым этапом реконструкции Главной водопроводной станции.
– Есть ли у города планы по комплексной реконструкции систем теплоснабжения в различных районах Петербурга?
- 26 ноября текущего года состоялись публичные слушания по проекту схемы теплоснабжения Петербурга на период до 2017 года с учетом перспективы до 2030 года. Схема была разработана по заказу ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга», генеральным подрядчиком выступил ОАО «Газпром Промгаз». В качестве субподрядчиков были привлечены ведущие российские проектные организации в сфере теплоснабжения. А 9 декабря Министерство энергетики РФ подписало приказ об утверждении схемы теплоснабжения Петербурга на период до 2030 года.
На основе анализа полученных от теплоснабжающих и теплосетевых организаций города данных разработчики документа предлагают реализовать ряд комплексных мероприятий по модернизации взаимосвязанных элементов системы теплоснабжения – от источника тепла до потребителя.
В частности, документ содержит инициативы по повышению эффективности всей системы теплоснабжения Петербурга. Предлагается модернизировать и реконструировать существующие источники тепла (городские ТЭЦ и котельные), увеличить их мощность, перераспределить на них существующую и перспективную тепловую нагрузку. Также важным шагом по улучшению качества теплоснабжения потребителей города является реконструкция теплосетевого комплекса. Схемой предложено повысить интенсивность перекладки тепловых сетей, особенно тех участков, которые превысили нормативный срок эксплуатации – 25 лет.
Немаловажным аспектом схемы является обеспечение выполнения требования законодательства о переходе на закрытую систему горячего водоснабжения к 2022 году. Решение этой задачи потребует установки автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов в каждом здании, а также замены материалов внутридомовых систем ГВС на коррозионностойкие материалы.
– Сохранилось ли у города намерение по выкупу контрольного пакета акций ОАО «Теплосеть СПб» городом?
– В 2014 году на уровне правительства Санкт-Петербурга были приняты решения об увеличении финансирования инвестиционной программы ОАО «Теплосеть СПб» за счет бюджетных средств и подготовлены все необходимые документы. Однако советом директоров ОАО «ТГК-1» не поддержаны предложения города. Работа по способам участия Санкт-Петербурга в ОАО «Теплосеть СПб» продолжается, по возможности город готов поддержать эту энергокомпанию для увеличения объемов финансирования инвестиционной программы.
В настоящее время в Комитете по тарифам находится на рассмотрении и утверждении инвестиционная программа ОАО «Теплосеть СПб» на 2015 год за счет тарифной выручки, то есть амортизации, платы за подключение.
Эта энергокомпания требует постоянных вложений. Полагаю, что в 2015 году, в том случае если будет соответствующее предложение со стороны «Теплосети», будут продолжены переговоры либо об увеличении доли города в пакете компании, либо о более кардинальном решении, а именно о том, чтобы Петербург стал единственным ее владельцем.
Пользуясь случаем, хочу поздравить энергетиков и ветеранов отрасли с профессиональным праздником – Днем энергетика – и пожелать неисчерпаемой энергии, крепкого здоровья, новых достижений и успешного завершения всех начинаний в деле развития и модернизации энергетической отрасли.