Евгений Барановский: «В Петербурге сегодня нет брошенных проблемных объектов»
В Петербурге до конца 2019 года должны быть достроены 33 проблемных дома. Заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский рассказал «Строительному Еженедельнику», как работает Комитет над решением этой задачи.
– Евгений Петрович, город ведет планомерную работу по решению вопросов обманутых дольщиков. Какова сейчас статистическая картина проблемы, согласно последним данным?
– Руководством города поставлена конкретная задача – решить проблему обманутых дольщиков, то есть полностью завершить строительство, передать им квартиры или иным предусмотренным законом способом удовлетворить их требования. Задача должна быть решена до конца 2019 года.
Сегодня в Петербурге осталось 33 проблемных дома, и, действуя по утвержденной руководством города «дорожной карте», к концу 2019 года мы планируем завершить их строительство.
– Какие объекты удалось успешно довести до счастливого финала уже в этом году?
– С начала текущего года мы ввели в эксплуатацию корпуса 6Б и 6В комплекса «Ленинский парк», известного долгостроя от ГК «Город» на территории Красносельского района. Суммарно эти дома рассчитаны на 245 квартир. В целом же комплекс состоит из семи жилых домов, два из которых (корпуса 6А и 7А) были введены летом 2017 года. Сегодня в финальной стадии находится строительство еще трех корпусов: 5А, 7Б и 7В, их ввод ожидается до конца этого года.
Также летом были сданы в эксплуатацию три корпуса (2, 3 и 6) «Новой Каменки», проблемного наследия СУ-155 в Приморском районе. В этих корпусах насчитывается 1198 квартир. Всего в комплексе должны быть построены шесть корпусов, из которых 4 и 5 планируется достроить в IV квартале этого года, а корпус 1 запланирован ко вводу во II квартале 2019 года.
Введен в эксплуатацию долгожданный ЖК «Пушкин-Хаус» в Пушкинском районе, который ООО «Васт Дизайн» должно было сдать в 2016 году. Это 6-этажный жилой дом на 82 квартиры.
– По каким объектам уже можно говорить о высокой стадии готовности?
– Как я уже сказал, до конца текущего года мы планируем сдать корпуса 4, 5 ЖК «Новая Каменка» – сейчас общий уровень готовности на обоих корпусах составляет 91%. Также в высокой степени готовности жилой комплекс «Прибалтийский» – еще один проблемный объект ГК «Город» в том же Красносельском районе. Комплекс предполагает строительство пяти жилых домов на 2148 квартир и паркингов. Работающие на объекте подрядные организации подтверждают сроки завершения работ в корпусе 9А – в октябре 2018 года, а в корпусах 9Б, 9В, 9Г и паркингах А, Б, В, Г – 31 декабря 2018 года, что соответствует договору генерального подряда строительства комплекса.
В высокой стадии готовности проблемный объект компании «Норманн» в Колпинском районе – ЖК «Ижора Парк». Напомню, на территории Петербурга идет строительство трех жилых комплексов этой компании: «Ижора парк», «На Заречной» и «Три апельсина». По каждому из них зафиксирована степень готовности, застройщиком представлены графики производства работ, и, учитывая трудное финансовое состояние компании, принято решение об упорядочивании строительства с целью обеспечения эффективного финансирования и скорейшего завершения строительства. Для этого Комитет по строительству Петербурга контролирует работы по объектам и осуществляет координацию действий застройщика с исполнительными органами государственной власти и ресурсоснабжающими организациями.
Например, в сентябре совместно с депутатом Государственной Думы РФ Михаилом Романовым мы провели рабочую встречу c участниками долевого строительства по вопросам завершения и ввода в эксплуатацию проблемного объекта ЖК «Ижора Парк».
Близки к завершению два дома компании «Дальпитерстрой» в Шушарах и пос. Ленсоветовский на 983 квартиры.
– Один из старейших долгостроев – «Охта Модерн». В конце февраля «Группа ЛСР» и Администрация Санкт-Петербурга подписали соглашение о проблемном долгострое. Но в конце мая стало известно, что «Группа ЛСР» достраивать дом не будет, а согласилась подготовить документацию и площадку к строительству. Удалось ли сейчас найти решение для завершения строительства объекта?
– Информация о том, что «Группа ЛСР» отказывается работать с объектом, не соответствует действительности. Давайте по порядку. Как известно, застройщик должен был сдать ЖК «Охта Модерн» еще в 2005 году, но неоднократно сдвигал сроки. В мае текущего года, по решению суда, компания «Питер-Констракшн» была признана банкротом. В настоящий момент «Охта Модерн» готов только на 75%. В начале года конкурсный управляющий «Питер-Констракшн» при активном участии Комитета по строительству подписал соглашение с дочерней компанией, входящей в «Группу ЛСР», о проведении обследования конструкций. На данный момент обследование уже завершено. Это был достаточно большой объем работ: комплексный анализ имеющейся технической документации, визуально-инструментальное обследование объекта, фотофиксация дефектных мест, проверка основных несущих конструкций, геодезические измерения для определения кренов объекта и т. д. Работа велась на протяжении двух месяцев. Далее структура «Группы ЛСР» заключила с конкурсным управляющим договор на разработку конструктива и фактически нового проекта, поскольку, как оказалось, то, что уже построено, возводилось не в соответствии с проектом или вообще без всякого проекта. Сейчас «Группа ЛСР» ведет эту работу, и после прохождения экспертизы и оценки сметной стоимости (а мы сторонники того, чтобы это все подвергалось государственной оценке) конкурсный управляющий будет заключать договор на проведение строительных работ.
– Еще один рекордсмен-долгострой – ЖК «Новая Скандинавия» в Выборгском районе. Есть ли план по его достройке?
– В сентябре этого года в Комитете по строительству состоялось заседание Рабочей группы по защите прав обманутых дольщиков, под руководством Алексея Александровича Золотова – начальника аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Николаевича Албина. В рамках повестки заседания первым вопросом рассматривалось завершение строительства корпусов этого комплекса. Напомню, что «Новую Скандинавию» строят с 1998 года. Работы начинала компания «Петербургстрой-Сканска», в 2002 году передала проект ЗАО «Озерки», которое позже стало называться АО «Группа Прайм». С апреля 2015 года из-за низких темпов строительства комплекс включили в список проблемных долгостроев города. Свои квартиры в недостроенных корпусах ждут около 300 дольщиков. В апреле текущего года «Группа Прайм» признана банкротом. На заседании Рабочей группы конкурсный управляющий заявил, что в ближайшее время будет опубликован отчет инвентаризации активов компании, по итогам которого будет подготовлен план реализации проекта.
– Евгений Петрович, мы говорили об объектах, дольщики которых включены в соответствующий Реестр. Однако существует ряд объектов, дольщики которых в него не включены, но и к беспроблемным эти дома не отнесешь…
– Действительно, проблемными в городе считаются 16 объектов долевого строительства, включающих в себя 33 многоквартирных дома. За весь период в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, было включено 2534 человека, на данный момент из него исключено 1260 человек, в связи с удовлетворением требований участников долевого строительства. И сегодня в Реестре числятся 1274 человека.
Безусловно, есть долгострои, приобретатели квартир в которых по тем или иным причинам в Реестр не вошли, но это не значит, что решением их вопросов мы не занимаемся. В Петербурге сегодня нет брошенных проблемных объектов, по которым бы нами не были приняты те или иные решения для их достройки. Так, под постоянным контролем Комитета находится объект компании «Трест 102» – ЖК «Панорамы залива» (ранее – ЖК «Екатерингоф») на Двинской улице в Кировском районе. Изначально дом планировалось возвести еще в 2008 году. Застройщик долгое время не приступал к работам, сроки сдачи передвигались. Сейчас при участии строительной компании «Альянс» ведутся работы по завершению строительства объекта.
Другой пример – ЖК «Светлана» компании «Невский луч», возводится в Выборгском районе города на Зеленогорской улице. Строительство девелопер не может завершить с 2008 года. Сроки ввода объекта неоднократно корректировались. Комитет по строительству осуществляет весь комплекс необходимых мероприятий: проводит регулярные выездные совещания, контролирует работу подрядных организаций, способствует скорейшему завершению строительства.
– Если говорить о ситуации с проблемными объектами в целом, какие причины, на Ваш взгляд, чаще всего ведут к появлению долгостроев?
– У каждого из этих 33 домов – своя судьба, уникальная история. Где-то причиной стали ошибки менеджмента, где-то – злой умысел. Поэтому и подход к каждому объекту свой, свой комплекс мер.
Оценивая в целом ситуацию в отрасли, приведу важный показатель: доля договоров долевого участия, заключенных в проблемных объектах, по отношению к общему количеству договоров, заключенных в рамках 214-ФЗ в городе, не превышает 6%. Это говорит о том, что в целом строительная отрасль Петербурга – добросовестные партнеры и качественные застройщики.
– Программу по привлечению инвесторов к завершению проблемных объектов сейчас разрабатывает Правительство Ленинградской области. Существует ли подобная программа у города?
– Строительное сообщество Петербурга отзывчиво относится к проблемам отрасли, а к вопросу обманутых дольщиков – особенно. У нас немало примеров, когда застройщик, причем не обязательно крупный, способствует завершению того или иного долгостроя. Один из последних примеров – «Группа ЛСР» и «Охта Модерн». Компания «Стоун» сдала два проблемных дома компании «Титан» в поселке Ленсоветовский, сейчас достраивает третий, а четвертый объект завершает компания «Лидер-Групп». Активно участвовала в завершении строительства корпусов «Новой Скандинавии» строительная компания «НКС», уже введен один корпус на 126 квартир, общей площадью 9035 кв. м.
– Вы изучаете опыт по решению проблем дольщиков других субъектов РФ? Делитесь опытом с коллегами?
– Мы принимаем самое активное участие в обсуждении вопросов долевого строительства как на федеральном, так и региональном уровнях. Зачастую регионы, которые богаты земельным ресурсом и более свободны в территориальном плане, чем, скажем, Петербург, реализуют те или иные механизмы по предоставлению земельных участков. Мы же в основном идем по пути разработки законодательной базы. И например, на уровне субъекта разработали закон (Закон Санкт-Петербурга № 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого строительства»), позволяющий защитить права граждан, которые официально имеют решение суда о невозможности выполнения их требований в рамках процедуры банкротства, при заключенном договоре долевого участия в период до середины 2010 года. Мы довольно часто отправляли этот закон по запросу нашим коллегам из регионов, он вызвал живой интерес.
– Согласно последним изменениям в федеральном законодательстве о долевом строительстве, с 1 июля 2019 года на этом рынке главенствующую роль станут играть банки. Поможет ли, на Ваш взгляд, переход на новые «правила игры» устранить проблему обманутых дольщиков?
– Цель этих изменений – максимально защитить права граждан. В процессе обсуждения законодательных инициатив представители Комитета по строительству приняли активное участие в разработке поправок, обозначив на заседаниях городского Штаба по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства под руководством Алексея Александровича Золотова (начальника аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Николаевича Албина) и отраслевую специфику, и социально-экономические возможности региона. По итогам были подготовлены законодательные инициативы Петербурга, которые, по мнению многих регионов и строительного сообщества, носили самый сбалансированный характер. Наши предложения, так или иначе, нашли свое отражение в принятом законопроекте.
– Согласно вступившим в силу поправкам в 214-ФЗ о долевом строительстве, застройщику запрещено привлекать средства дольщиков в случае, если он нарушает сроки сдачи дома более чем на 6 месяцев. В начале октября Комитет опубликовал список таких застройщиков. Может ли, на Ваш взгляд, данная мера усложнить работу по вводу проблемных объектов в Петербурге?
– Все нововведения закона направлены в первую очередь на защиту прав собственников и наделяют уполномоченные банки обязанностью контроля за целевым использованием привлеченных средств граждан. И цель этих новаций – предотвратить появление новых пострадавших участников долевого строительства. Мы приняли вызовы, которые перед нами были поставлены. Я говорю, в частности, об открытии спецсчетов застройщиками: у нас на сегодняшний день более 160 застройщиков (с более чем 400 объектами, находящимися в стадии строительства), среди которых около 5% не открыли на текущую дату спецсчета. Таким образом, строительный комплекс справился с поставленной задачей и, надеюсь, дальше будет исполнять все необходимые законодательные нормы, направленные на безопасность граждан, приобретающих жилье на стадии строительства, от возможных рисков долгостроя и действий со стороны недобросовестных застройщиков. По всем проблемным объектам планомерно ведется завершение строительства в рамках утвержденной «дорожной карты», где также прописан комплекс мер по решению проблем граждан, чьи денежные средства были привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. С этим документом можно ознакомиться в открытом доступе, на сайте Комитета по строительству.
Инвестиционное сотрудничество России и Китая только набирает обороты. У него большие перспективы, но представителям власти стоит научиться эффектнее преподносить свои проекты инвесторам, уверен Председатель Китайского общества Санкт-Петербурга и Генеральный директор Российско-Китайского бизнес-парка господин Чэнь Чжиган.
Господин Чэнь, что привлекает инвесторов из Китая в Петербурге?
Все китайцы знают, что Россия – важная цепочка в стратегии развития «Один пояс – один путь», а Петербург – особое звено этой цепи. Он всегда был окном в Европу, благодаря портам и транспортным магистралям. Сегодня речь идет еще и об инвестициях в грузовой терминал в аэропорту Пулково. Петербург – это реальный транспортный узел, это связь с Прибалтикой и всей Европой, он стратегически важен по своему территориальному положению, у него очень хорошее местоположение, китайцы это знают и ценят.
Сейчас важно развивать и государственные инвестиционные инициативы, и частные. Но для того чтобы заинтересовать китайских инвесторов, важна правильная подача проектов.
В мае 2016 года Китайский деловой центр представил новый проект – Российско-Китайский бизнес парк. Расскажите подробнее о формате этой площадке и задачах, которые она решает.
Российско-Китайский бизнес-парк – это самая большая в России площадка, где смыкается российский и китайский средний и малый бизнес. Мы принимаем около 170 делегаций в год и выстраиваем коммуникацию не только представителей российского и китайского бизнеса, но и бизнеса с органами власти, продвигаем совместные проекты. Сегодня нас поддерживают Генеральное консульство КНР в Петербурге и различные городские комитеты: по внешним связям, по культуре, по инвестициям, по межнациональным отношениям. Наш центр (мы его называем «Китайский дом») развивает и налаживает связи в сфере культуры, искусства, образования, науки и туризма.
Город нуждается в масштабной площадке для общения инвесторов, представителей бизнеса обеих стран. Российско-Китайский бизнес-парк дает возможность, не покидая города, общаться с потенциальными инвесторами и партнерами. К нам приходит большое количество ресурсов, и нужно уметь их ловить. Российские предприниматели могут найти у нас выход на ресурсы высокого уровня.
Это так же применимо и к строительной сфере, она колоссальна и включает сотни различных профилей. Представьте себе, сегодня в Китае одна компания в год сдает 5 млн кв. метров жилья, это больше, чем ежегодный суммарный ввод жилья в Москве и Петербурге. Хорошее инвестиционное предложение плюс китайские технологии строительства в сумме могут дать конкурентоспособный проект.
Наша задача – создавать условия, чтобы потенциальные бизнес-партнеры быстрее находили друг друга, соединять ресурсы, организовывать сопровождение сделки и управление проектом.
Инвестиционное сотрудничество России и Китая только начинается, это направление еще шлифуется. Инвестиционный потенциал огромен, и совместных проектов может быть еще больше.
А есть ли факторы, которые сдерживают приток китайских инвестиций в Россию?
Есть разные факторы, со стороны и Китая, и России. В качестве примера можно привести строительство «Балтийской жемчужины», которое идет уже больше десяти лет. В Китае подобный объект был бы сдан за три года. Такое замедление связано в том числе с тем, что девелоперы изменили стратегию развития за счет отношения доллара с юанем. Поэтому было принято решение, отвечающее рыночным механизмам. Ввод новых очередей был сопряжен с темпами продаж уже введенных. Хотя построить можно было гораздо быстрее. Тем не менее, мы считаем «Балтийскую жемчужину» достаточно удачным проектом.
Инвестиции в строительное направление от китайских инвесторов идут комплексно, это несколько десятков направлений. Девелоперский проект подобного масштаба – это большой мастер-класс. Также отмечу важный нюанс: коммерческое предложение было хорошо составлено. В России есть хорошие объекты, но коммерческое предложение для инвесторов еще не очень умеют делать. Поэтому продвижение проектов получается не таким быстрым.
За счет чего в Китае строительство многофункциональных жилых комплексов происходит быстрее?
Конечно, это в первую очередь выгодные кредитные условия: кредитные деньги в Китае почти в три раза дешевле. Во-вторых, оборот средств быстрее, что в два раза увеличивает маржинальность проектов жилой недвижимости. Это возможно благодаря оперативным согласованиям документации в различных инстанциях. Именно это позволило Китаю за 20 лет выйти в мировые лидеры строительства.
В России инвестиции в этом направлении отбиваются медленно, и причин тут несколько, в том числе в согласованиях, занимающих слишком много времени. В строительстве можно заработать только за счет времени, но если в Китае деньги делают два круга, в России за этот же период они не завершат и одного круга. Это одно из противоречий, которые пока никак не преодолеть.
Второй чувствительный фактор, оказавший влияние на инвестиции в недвижимость и строительный рынок, – последствия кризиса 2008 года. Прибыли с тех пор стали меньше и еще не вернулись на докризисный уровень.
Отличается ли подход к жилой недвижимости в России и в Китае? Например, в России сейчас 99% жилья строят с участием дольщиков, но несколько месяцев назад девелопер из Китая ООО «Хуа Фун» представил проект малоэтажной застройки в Ленобласти, открыть продажи в котором планируют после того, как жилье будет достроено. Это типичная история для Китая?
В Китае когда-то тоже действовал аналог российского 214-ФЗ о долевом строительстве. Но теперь застройщики в Китае возводят жилье за счет собственных средств или на банковские кредиты, а для того, чтобы открыть продажи, надо закончить монолит и общестроительные работы.
Но в Китае за последние 20-30 лет накоплены огромные средства, земельные участки в дефиците. При этом, покупательная способность населения очень высока. В Пекине и Шанхае стоимость квадратного метра доходит до 100 тыс. юаней (в переводе на рубли это порядка 400-500 тыс. рублей за квадратный метр). Рынок очень большой.
В России законодатели тоже периодически выступают с инициативой выводить в продажу только готовые дома… Но строительному бизнесу согласиться на такие условия сложно.
Строить на банковский кредит под 14% и ждать три года, прежде чем открыть продажи, конечно, никому не выгодно. На самом деле, 214-ФЗ в свое время спас строительный рынок: он продвигал и поддерживал его развитие. Иначе людям было бы негде жить. Мошенников, которые собирают деньги и не строят дома, – абсолютное меньшинство. Но зато то большинство, кто строит и сдает дома с привлечением средств дольщиков, обеспечили людей жильем.
Зачастую, чтобы привлечь как можно больше дольщиков, девелоперы проектируют так называемые студии площадью 20 кв. метров. В Китае есть такой формат жилья?
Я не вижу ничего плохого в формате студий, это хороший вариант для начинающей молодой семьи. Плюс, это рыночный механизм: на студии есть спрос – и в России, и в Китае. Кроме того, в КНР развивается рынок строительства апартаментов и направление социального жилья. Каждый регион имеет квоты и обязан ежегодно возводить социальное жилье.
Что, на ваш взгляд, нужно сделать, чтобы инфраструктурные проекты в Петербурге привлекли внимание инвесторов из Китая?
Интерес китайского бизнеса к России высок. И чтобы его удовлетворить, на мой взгляд, при правительстве Санкт-Петербурга можно было бы создать специальную группу или комитет по работе с Китаем, при поддержке губернатора или профильного вице-губернатора. В ее составе могут быть как представители профильных комитетов, так и общественных организаций. Они должны правильно продвигать местные инвестиционные проекты. Важное условие: группа при правительстве, работающая с инвесторами, должна быть стабильной, независимо от смены власти.
Вот, например, аэроэкспресс, о котором говорят еще со времен Валентины Матвиенко. В любом городе мира такой проект является лакомым кусочком для инвесторов. Если хорошо проработать инвестиционный проект и грамотно его подать, он мог бы привлечь китайские инвестиции. Тем более, что специалисты из Китая давно доказали всему миру, как хорошо они умеют строить дороги, мосты и другие крупные объекты.
Другой пример – крупный распределительный центр с современными условиями хранения товаров или продуктов. Во-первых, это решит бы ту странную ситуацию, когда товары растамаживаются в Петербурге, потом везутся в Москву, и затем петербургским бизнесменам приходится ехать за оптовыми закупками в столицу. Во-вторых, большой распределительный центр для хранения продовольственных товаров позволит преодолеть проблему сезонного роста цен на овощи. Такой центр станет стратегическим объектом в плане поддержания продовольственной безопасности в Петербурге и Ленобласти.
Какие инвестиционные проекты будут реализованы в ближайшее время при поддержке Российско-Китайского бизнес-парка?
Сейчас мы обсуждаем масштабный инвестиционный проект – строительство крупного торгового-логистического парка на участке площадью 200 га в Петербурге. Обсуждение этой концепции продолжается уже год. Она проработана, готов предпроект, есть инвесторы. Ждем проект генплана: данный участок раньше предназначался под склады, но наша концепция расширяет параметры его использования. С изменением функционального назначения участка, на этой территории также можно будет возводить не только торговые площади, но и гостиницы, апартаменты.
Это будет совместный проект российских и китайских инвесторов, причем основные инвестиции пойдут с российской стороны. Мы занимаемся им очень упорно и надеемся, что он станет известным даже за пределами региона.
«Большой ресторан Цинь» на территории российско-китайского бизнес-парка в «Ленэкспо» – один из крупнейших ресторанных проектов, открытых в Петербурге в минувшем году, и самый крупный китайский ресторан Европы. Есть ли планы по открытию новых ресторанов в городе?
Я считаю, что спрос китайских туристов на национальную кухню в Петербурге полностью удовлетворяется имеющимися заведениями. Но есть еще не полностью закрытая ниша – это китайская кухня для местных жителей. Мы намерены развивать это направление совместно с российскими инвесторами: они лучше знают местный рынок и местного потребителя, а мы будем ставить китайскую кухню и гарантировать ее качество.
При этом, нужно понимать, что «Большой ресторан Цинь», занимающий площадь 6 тысяч кв. метров, всегда будет отличаться от других китайских ресторанов в Петербурге. Это очень масштабный проект, сердце Российско-Китайского бизнес-парка, большой культурный центр, ресторан-театр, концертный зал «Шелковый путь», площадка для зрелищных спортивных мероприятий – бокса, боев без правил, соревнований по восточным единоборствам. Но это не коммерческий проект в традиционном смысле. Мы открыли его, чтобы развивать российско-китайские отношения и за стенами бизнес-парка. Сам парк – это мозговой центр, где рождаются идеи о том, как развивать отношения между нашими странами в Петербурге и Ленобласти.
Несколько лет назад правительством Китая была провозглашена международная экономическая концепция «Один пояс – один путь». Как деятельность Российско-Китайского бизнес-парка сопрягается с этой стратегией?
Этой весной мы создали Русско-Китайскую ассоциацию «Один пояс – один путь» и сразу получили высокую поддержку со стороны РАН РФ и советника президента Сергея Глазьева. В Пекине прошел форум в середине мая, и уже спустя две недели (очень быстрая реакция) на нашей площадке Сергей Глазьев открыл на нашей площадке Евразийскую научно-технологическую конференцию «Сопряжение Большого Евразийского партнерства и инициативы «Один пояс – один путь»: энерго-экологические стратегии, программы, проекты». В результате появились конкретные предложения: например, создать Евразийский агропарк с участием Китая, России, Киргизии и Белоруссии. Этот проект хорошо укладывается в идею восстановления Великого Шелкового пути.
Справка
Господин Чэнь Чжиган, глава Китайского общества в Петербурге, гражданин России, живущий на берегах Невы уже почти 25 лет. Он построил здесь несколько крупных ресторанов, а два года назад запустил в «Ленэкспо» большой проект – Китайский деловой центр. Год назад там же, на Васильевском острове, заработал Российско-Китайский бизнес-парк, центром которого является самое большое в Европе заведение с китайской кухней – «Большой ресторан Цинь». В мае 2017 года г-н Чэнь также открыл Русско-Китайскую ассоциацию по исследованию и развитию стратегии «Один пояс – один путь».