Виктор Вентимилла Алонсо: «Сбербанк готов работать по эскроу-схеме по ставке 0,01% годовых»
Ставка проектного финансирования по мере накопления средств дольщиков
на эскроу-счетах будет снижаться, а когда объем средств на эскроу-счетах в два раза превысит объем кредита – тот станет практически беспроцентным.
Председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, как будет осуществляться финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу.
– Виктор Анрикевич, Сбербанк как один из лидеров рынка финансирования жилищного строительства первым предложил специализированный продукт для застройщиков, исходя из новых требований законодательства. Переход к проектному финансированию действительно позволит снизить риски строительных проектов?
– При проектном финансировании средства кредитного лимита каждый застройщик будет выбирать по мере необходимости, и уверенность в том, что конкретный проект будет реализован, в этом случае значительно выше. Пока сложно давать прогнозы, но уже есть спрос со стороны девелоперов на работу с эскроу-счетами, чтобы протестировать этот механизм до его обязательного распространения на всех участников рынка. Сегодня Сбербанк уже осуществляет финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу.
Хочу отметить, что ставка проектного финансирования по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счетах будет снижаться, и когда совокупная сумма на эскроу-счетах сравняется с объемом предоставленного финансирования, ставка для заемщика уменьшится почти в два раза, а когда объем средств на эскроу-счетах в два раза превысит объем кредита – кредит станет практически беспроцентным со ставкой 0,01% годовых.
Кроме стоимости кредитных средств необходимо учитывать, что застройщик при использовании счетов эскроу не должен отчислять средства в компенсационный фонд (уже этой осенью процент отчислений в него возрастет), у него нет необходимости снижать стоимость продажи на начальных этапах строительства, ведь у него будет гарантированное финансирование в необходимом объеме.
– Так или иначе, строительная отрасль переживает большие перемены. Как это скажется, по Вашему мнению, на покупателях жилья?
– Защищенность покупателей жилья на первичном рынке существенно возрастет.
– Строительные компании озвучивают повышение цен на рынке «первички» от 10 до 30%. К тому же недавно глава Сбербанка России Герман Греф заявил о возможном увеличении ставок по ипотеке на фоне снижения курса рубля и котировок российских ценных бумаг. Ставки и дальше будут расти? Как все это скажется на ипотечном кредитовании?
– Все, о чем мы сейчас говорим, это обоснованные рыночные процессы. Возможно, это временно. Посмотрим, как дальше будет развиваться ситуация в экономике, какая будет инфляция, каким будет курс рубля. Но, конечно, все участники процесса будут реагировать на изменения. Что касается планов, пока ожидаем роста ипотечного кредитования не менее чем на 20% до конца года.
– В первом полугодии спрос на жилищные кредиты всех удивил. Какие результаты были по жилищному кредитованию у Северо-Западного банка ПАО Сбербанк в Санкт-Петербурге?
– Неоднократное снижение ставок спровоцировало в первом полугодии отложенный повышенный спрос. В результате только в июне текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выданных ипотечных кредитов Сбербанка вырос в полтора раза и составил 9,7 млрд рублей, а в следующем месяце – уже 10,2 млрд рублей.
За первое полугодие текущего года (по сравнению с аналогичным периодом 2017 года) объем ипотечных кредитов Сбербанка в Санкт-Петербурге вырос на 60% и составил 54,9 млрд рублей, а количество выданных кредитов увеличилось на 45%. Портфель жилищных кредитов Сбербанка в Санкт-Петербурге по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 39% и превысил 213 млрд рублей. Такой спрос поставил перед нами главную задачу – не снизить качество обслуживания ипотечных заемщиков, в чем нам очень помогла электронная площадка ДомКлик.
– Сколько сейчас готовы взять в кредит петербуржцы на покупку жилья?
– Если смотреть по итогам первого полугодия, средний размер жилищного кредита в Петербурге вырос на 11% и сегодня составляет 2 млн 450 тыс. рублей. А что касается предпочтений, то летом мы видели, что немногим более 50% ипотечных заемщиков предпочли приобрести жилье на первичном рынке. Этому способствовали совместные программы субсидирования с застройщиками, акции и выросшее качество сервиса. Так, сделки теперь проходят значительно быстрее, появилось много дополнительных услуг как на первичном, так и на вторичном рынке. Например, можно почти все сделать онлайн – подать заявку на кредит, получить одобрение, выбрать объект недвижимости, оценить его, одобрить и получить все необходимые консультации… Даже заказать объективную оценку стоимости квартиры – с помощью этого сервиса можно бесплатно оценить до 10 объектов: это полезно и покупателям, и продавцам – одним, чтобы назначить адекватную цену, а другим, чтобы не покупать втридорога. Наша платформа ДомКлик уже сейчас является экосистемой, сформированной вокруг ипотеки. Если в начале года через нее проходило 12% кредитных заявок (данные по России), то через шесть месяцев эта цифра выросла до 39%. И платформа продолжит активно развиваться.
– Каковы задачи Сбербанка на ближайшую перспективу?
– Если говорить про ипотеку, про ДомКлик – то это развитие услуг, привлечение новых партнеров на электронную площадку, где с нами сотрудничают и застройщики, и агентства недвижимости, и юристы. Если более глобально – то улучшение сервиса, доступность и удобство финансовых услуг, развитие новых экосистем. Что касается сотрудничества с застройщиками, только в первом полугодии мы выдали кредитов на строительство более 566 тыс. кв. м жилья. Для сравнения – в 2017 году площадь возводимого жилья, которое финансировалось банком, составила 397 тыс. кв. м. Нашими постоянными партнерами в этой сфере являются крупнейшие строительные компании региона – «Группа ЛСР», Setl Group и многие другие. И основная задача – не только увеличить объемы кредитования, но и обеспечить условия для роста бизнеса в реалиях нового законодательства.
Несмотря на сгущающиеся тучи над рынком долевого строительства, и отчасти благодаря им, застройщики активно работают над выводом на рынок новых проектов. В ближайшие пару лет в Петербурге появится целый ряд интересных жилых комплексов, считает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. Не останется в стороне и компания «РосСтройИнвест».
– Игорь Вадимович, как влияет на планы девелоперов полная отмена долевого строительства?
– Заставляет сегодня активно работать на будущее. Если отмена «долевки» – пока обсуждаемая и относительно отдаленная перспектива, то 218-ФЗ, ужесточающий условия долевого строительства, – уже реальность, которая вступит в силу в следующем году. Не открою секрет – многие застройщики сейчас создают задел на перспективу и стараются согласовать свои проекты еще по старым правилам.
Но я почти уверен в том, что бесконечные изменения в законодательстве, касающемся жилищного строительства, с полной отменой «долевки» не закончатся. Впоследствии окажется, что и контроль банков за застройщиками несовершенен, и здесь потребуются запреты и поправки. Этот процесс будет идти вечно. Я думаю, проблема имеет глубокие корни и связана с тем, что в плане законотворчества наше общество еще очень незрело. Если в Европе устойчивость и неизменность закона – это ценность, у нас, к сожалению, – это полигон для экспериментов.
Показательный пример – страхование ответственности застройщиков. Инициатива, которая была у нас отменена, так и не получив своего развития. Компании сначала обязали застраховаться у уполномоченных государством страховщиков, собрали деньги, но потом придумали компенсационный фонд и страхование отменили. Где результаты?
Отрасли необходима стабильность, возможность планировать свои инвестиционные проекты минимум на 7-10 лет вперед. Это условие их нормального развития. С высоких трибун мы постоянно слышим, что строительная отрасль – локомотив экономики, налоги и поддержка смежных отраслей. Я, надеюсь, что законодатели осознают, что все эти инициативы способствуют только снижению объемов строительства.
– ГК «РосСтройИнвест» успела нарастить земельный банк?
– Мы, как и другие застройщики, сформировали задел из проектов и земельных участков, ведем переговоры еще по ряду объектов. И конечно, готовимся вывести на рынок в будущем году новые. Сейчас мы активно работаем над проектом планировки еще одного проекта на проспекте Маршала Блюхера (новый жилой комплекс должен появиться по соседству с уже строящимся ГК «РосСтройИнвест» жилым комплексом «Суворов»). Он пока не имеет названия, но уже могу сказать, что его архитектурный облик будет отличаться от уже реализованных нами проектов. В этот раз мы сделаем ставку на молодых покупателей, предпочитающих современный стиль в архитектуре. Больше деталей раскрыть не могу, проект находится на согласовании. Продажи в новом комплексе на Блюхера мы планируем открыть к лету будущего года.
– Недавно Архсовет Москвы одобрил проект строительства жилого комплекса ГК «РосСтройнвест» в Москве на Звенигородском шоссе. Это первый проект компании в столице. Можете рассказать о нем подробнее?
– Действительно, наш проект под рабочим названием «Многофункциональный жилой комплекс на территории бывшего хлебозавода рядом со станцией метро «Улица 1905 года» одобрен Архитектурным советом Москвы. Мы понимали, что ЦАО – это большая ответственность, и для выбора архитектора провели конкурс. В результате автором нашего проекта стало одно из ведущих архитектурных бюро Москвы – компания «Меганом» Юрия Григоряна. Напомню, что проект будет реализован в классе «премиум». Площадь будущего жилого комплекса составит 18 тыс. кв. м. В его состав войдет спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном и ресторан. Авторы проекта уделили большое внимание общественным пространствам и организации зеленых зон. В частности, вдоль жилого комплекса будет организована пешеходная зеленая зона. Мы планируем весной будущего года получить разрешение на строительство.
– Вернемся к уже реализуемым проектам ГК «РосСтройИнвет» в Петербурге и Ленобласти. Начнем с самого крупного проекта – «Золотых куполов»…
– И ввод очередей, и продажи в «Золотых куполах» в этом году шли в соответствии нашими планами. Что касается начала строительства новых очередей – мы ждем подключения поселка Черная Речка к магистральным сетям. Этим вопросом сейчас занимается Правительство Ленинградской области. В этом году мы сдали первую очередь еще одного проекта в Ленобласти – жилого комплекса «Старая крепость» в Мурино. Сейчас идет передача ключей и заселение.
– Эксперты говорят, что застройщики, разочаровавшись в низкой маржинальности проектов в Ленобласти, устремились в город, где и планируют в ближайшее время развивать свои проекты. Вы согласны с этим?
– Да, такая тенденция есть, но я считаю ее кратковременной. Сейчас мы переживаем уникальный момент – в некоторых проектах на окраинах Петербурга цены на жилье близки к ценам в пригородных районах Ленобласти. И спрос переориентировался на городские проекты. Но в скором времени цены в городе неизбежно вырастут – и спрос вернется в Ленобласть, что повлечет за собой и возвращение интереса застройщиков к областным проектам. Я думаю, что в ближайшие годы все вернется на круги своя и пропорции восстановятся.
– Цены в городе неизбежно вырастут?
– Думаю, что да. Это связано не только с федеральными, но и региональными инициативами. Например, созданием Фонда социальных обязательств застройщиков, который тоже часто обсуждают в последнее время. Размер отчислений в этот фонд может оказать значительное влияние на стоимость квадратного метра в перспективе.
– С какими итогами ГК «РосСтройИнвест» завершает этот год?
– В этом году мы сдадим около 100 тыс. кв. м, этот объем мы планировали изначально. Объем продаж текущего года соответствует показателям прошлого, и надо сказать, что в целом по году продажи шли ровно, без существенных скачков. Как я уже говорил, в будущем году мы планируем к выводу новые проекты в интересных локациях.