Виктор Вентимилла Алонсо: «Сбербанк готов работать по эскроу-схеме по ставке 0,01% годовых»
Ставка проектного финансирования по мере накопления средств дольщиков
на эскроу-счетах будет снижаться, а когда объем средств на эскроу-счетах в два раза превысит объем кредита – тот станет практически беспроцентным.
Председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, как будет осуществляться финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу.
– Виктор Анрикевич, Сбербанк как один из лидеров рынка финансирования жилищного строительства первым предложил специализированный продукт для застройщиков, исходя из новых требований законодательства. Переход к проектному финансированию действительно позволит снизить риски строительных проектов?
– При проектном финансировании средства кредитного лимита каждый застройщик будет выбирать по мере необходимости, и уверенность в том, что конкретный проект будет реализован, в этом случае значительно выше. Пока сложно давать прогнозы, но уже есть спрос со стороны девелоперов на работу с эскроу-счетами, чтобы протестировать этот механизм до его обязательного распространения на всех участников рынка. Сегодня Сбербанк уже осуществляет финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу.
Хочу отметить, что ставка проектного финансирования по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счетах будет снижаться, и когда совокупная сумма на эскроу-счетах сравняется с объемом предоставленного финансирования, ставка для заемщика уменьшится почти в два раза, а когда объем средств на эскроу-счетах в два раза превысит объем кредита – кредит станет практически беспроцентным со ставкой 0,01% годовых.
Кроме стоимости кредитных средств необходимо учитывать, что застройщик при использовании счетов эскроу не должен отчислять средства в компенсационный фонд (уже этой осенью процент отчислений в него возрастет), у него нет необходимости снижать стоимость продажи на начальных этапах строительства, ведь у него будет гарантированное финансирование в необходимом объеме.
– Так или иначе, строительная отрасль переживает большие перемены. Как это скажется, по Вашему мнению, на покупателях жилья?
– Защищенность покупателей жилья на первичном рынке существенно возрастет.
– Строительные компании озвучивают повышение цен на рынке «первички» от 10 до 30%. К тому же недавно глава Сбербанка России Герман Греф заявил о возможном увеличении ставок по ипотеке на фоне снижения курса рубля и котировок российских ценных бумаг. Ставки и дальше будут расти? Как все это скажется на ипотечном кредитовании?
– Все, о чем мы сейчас говорим, это обоснованные рыночные процессы. Возможно, это временно. Посмотрим, как дальше будет развиваться ситуация в экономике, какая будет инфляция, каким будет курс рубля. Но, конечно, все участники процесса будут реагировать на изменения. Что касается планов, пока ожидаем роста ипотечного кредитования не менее чем на 20% до конца года.
– В первом полугодии спрос на жилищные кредиты всех удивил. Какие результаты были по жилищному кредитованию у Северо-Западного банка ПАО Сбербанк в Санкт-Петербурге?
– Неоднократное снижение ставок спровоцировало в первом полугодии отложенный повышенный спрос. В результате только в июне текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выданных ипотечных кредитов Сбербанка вырос в полтора раза и составил 9,7 млрд рублей, а в следующем месяце – уже 10,2 млрд рублей.
За первое полугодие текущего года (по сравнению с аналогичным периодом 2017 года) объем ипотечных кредитов Сбербанка в Санкт-Петербурге вырос на 60% и составил 54,9 млрд рублей, а количество выданных кредитов увеличилось на 45%. Портфель жилищных кредитов Сбербанка в Санкт-Петербурге по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 39% и превысил 213 млрд рублей. Такой спрос поставил перед нами главную задачу – не снизить качество обслуживания ипотечных заемщиков, в чем нам очень помогла электронная площадка ДомКлик.
– Сколько сейчас готовы взять в кредит петербуржцы на покупку жилья?
– Если смотреть по итогам первого полугодия, средний размер жилищного кредита в Петербурге вырос на 11% и сегодня составляет 2 млн 450 тыс. рублей. А что касается предпочтений, то летом мы видели, что немногим более 50% ипотечных заемщиков предпочли приобрести жилье на первичном рынке. Этому способствовали совместные программы субсидирования с застройщиками, акции и выросшее качество сервиса. Так, сделки теперь проходят значительно быстрее, появилось много дополнительных услуг как на первичном, так и на вторичном рынке. Например, можно почти все сделать онлайн – подать заявку на кредит, получить одобрение, выбрать объект недвижимости, оценить его, одобрить и получить все необходимые консультации… Даже заказать объективную оценку стоимости квартиры – с помощью этого сервиса можно бесплатно оценить до 10 объектов: это полезно и покупателям, и продавцам – одним, чтобы назначить адекватную цену, а другим, чтобы не покупать втридорога. Наша платформа ДомКлик уже сейчас является экосистемой, сформированной вокруг ипотеки. Если в начале года через нее проходило 12% кредитных заявок (данные по России), то через шесть месяцев эта цифра выросла до 39%. И платформа продолжит активно развиваться.
– Каковы задачи Сбербанка на ближайшую перспективу?
– Если говорить про ипотеку, про ДомКлик – то это развитие услуг, привлечение новых партнеров на электронную площадку, где с нами сотрудничают и застройщики, и агентства недвижимости, и юристы. Если более глобально – то улучшение сервиса, доступность и удобство финансовых услуг, развитие новых экосистем. Что касается сотрудничества с застройщиками, только в первом полугодии мы выдали кредитов на строительство более 566 тыс. кв. м жилья. Для сравнения – в 2017 году площадь возводимого жилья, которое финансировалось банком, составила 397 тыс. кв. м. Нашими постоянными партнерами в этой сфере являются крупнейшие строительные компании региона – «Группа ЛСР», Setl Group и многие другие. И основная задача – не только увеличить объемы кредитования, но и обеспечить условия для роста бизнеса в реалиях нового законодательства.
Союз строительных организаций Ленинградской области должен стать площадкой примирения всех игроков рынка недвижимости, властей и покупателей жилья. Об этом «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор ГК «Академия» Руслан Юсупов, возглавивший ЛенОблСоюзСтрой в конце февраля 2018 года.
Руслан Юсупов для строительного рынка человек не новый – трудовую деятельность он начал в 2000 году. В 2013-м стал генеральным директором ООО «Лидер Групп», а в 2015-ом – возглавил «Академию». В ЛенОблСоюзСтрое Руслан Юсупов тоже не первый день, долгое время он входил в правление отраслевого объединения.
– Союз создавался как диалоговая площадка для игроков строительного рынка. В досоюзные времена застройщики зачастую реализовывали проект не дальше границ своего участка, не очень задумываясь о том, что там, «за забором». Но при работе в чистом поле так нельзя – у нас же общая инженерная, транспортная, социальная инфраструктура. В таких проектах сотрудничество просто необходимо для общего же блага. Расцвет Союза пришелся на период, когда рынок был на подъеме, это позволяло всем активно участвовать в развитии территории, а не просто строить «коробки». Сейчас же ситуация более грустная. Как результат – некоторые участники рынка расползаются по своим норкам, чтобы остаться там наедине со своими проблемами. Это происходит в том числе и из-за излишней настороженности власти в отношении к представителям строительного бизнеса. Понятно, что непростая ситуация с дольщиками не добавляет доверия между сторонами. Но отстраняться неправильно. Я хочу, чтобы диалог активизировался.
В ЛенОблСоюзСтрой входят более 50 компаний, большая часть из которых занимается непосредственно строительством.
– Застройщики, конечно, задают тон в нашем Союзе, но среди нас есть и производители стройматериалов, и различные подрядчики. Любое ухудшение ситуации на рынке бьет, в первую очередь, по ним, и, безусловно, Союз должен более внимательно отнестись к их проблемам.
Очень давно мне пришла в голову идея создать сетевой ресурс, который объединит в себе функции социальной сети, тендерной площадки и реестра добросовестных и недобросовестных компаний. Это должно быть удобное, функциональное, понятное даже пятикласснику сетевое приложение с системой лайков. Заказчик может размещать запросы на виды работ, материалов, устраивать аукционы. Подрядчики и поставщики будут получать об этом уведомления. У каждой организации свой профиль, как в соцсети. Можно оставлять друг о друге авторизованные отзывы, оценивать участников, запрашивать рекомендации и т. д.
Это должна быть двухсторонняя связь, т. е. точно так же оценивать и давать свои отзывы в отношении заказчиков смогут и поставщики с подрядчиками. Для меня, в том числе как для застройщика, важно понимать, что думают и как оценивают моего потенциального партнера другие участники рынка. Стройка – сложный, инерционный механизм, и слабый подрядчик, «сломавшийся» в середине пути, создает целую кучу проблем, расползающихся как круги по воде, а менять коней на переправе – это целая военная операция.
Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко и заместитель председателя Правительства Михаил Москвин неоднократно заявляли, что готовы не только к диалогу, но и к сотрудничеству с представителями строительного комплекса. Особенно в свете президентского указа о завершении всех жилых долгостроев до конца 2019 года.
– Неправильно называть дольщиков всех проблемных объектов обманутыми. Ситуации бывают разные, и умышленный обман со стороны застройщика – это очень редкий случай. Жилищное строительство – очень сложный бизнес, малейший просчет в экономической модели проекта, падение спроса и стоимости жилья, проблемы с подключением к инженерным сетям и т. д. могут затормозить проект. На фоне остановки стройки сразу же возникают волнения среди дольщиков.
Союз, безусловно, должен участвовать в решении проблем дольщиков, однако пока не до конца понятно, в каком именно формате. На данный момент я уверен, что ЛенОблСоюзСтрой должен стать площадкой для примирения всех сторон: дольщиков, строителей, чиновников. Я недавно обсуждал этот вопрос с Михаилом Ивановичем Москвиным, и оказалось, что мы мыслим в одном ключе. Пока я представляю участие Союза примерно так: мы разбираемся в конкретном случае, пытаясь понять, в чем проблема, может ли застройщик самостоятельно завершить проект. Если нет, то вместе с властями ищем другие варианты завершения проекта.
Руководство области неоднократно заявляло, что готово идти навстречу ответственным застройщикам, которые помогают завершить проблемные объекты. Власти могут возместить расходы инвесторов, предоставив новый земельный участок или увеличив плотность застройки там, где это возможно.
– Работая в «Лидер Групп», я участвовал в завершении жилого долгостроя компании «Китежстрой». Мы обратились к властям с просьбой повысить высотность в одном из наших проектов, взамен нас попросили помочь с завершением проблемного объекта. Предложение нас устроило – простой экономический расчет показал реалистичность сделки. Но тогда рынок был на подъеме. Сейчас же в области, в основном, достраиваются давно запущенные проекты комплексного освоения, новые же заявляются крайне редко. Соответственно, девелоперы и не идут в правительство с готовностью помочь с долгостроями за землю и отклонения от параметров разрешенного строительства. Просто для этого пока нет экономических предпосылок.
В конце 2017 года Президент РФ Владимир Путин заявил, что долевое строительство необходимо свернуть. Позже АИЖК объявило, что это будет сделано в течение трех лет. Кремль делает ставку на проектное финансирование.
– Проблема обманутых дольщиков, безусловно, острая, и власти просто устали, но, на мой взгляд, отмена долевого строительства – слишком радикальное решение. Когда-то именно 214-ФЗ помог справиться с большой проблемой – двойными продажами.
Заявления об отмене «долевки» привели к тому, что девелоперы начали пачками получать разрешения на строительство, причем даже на проекты, заниматься которыми планируют только в дальней перспективе. Через энное количество лет на рынок выйдет множество ненужных и некачественных проектов, сделанных в спешке.
Предлагаемые нововведения не спасут ситуацию. Девелоперы с удовольствием строили бы жилье путем проектного финансирования, если бы процентные ставки по кредитам были на уровне 4-6% годовых. Сейчас банки говорят о 12-14%, а если учесть еще все комиссии за выдачу и т. д., то ставка составит 15-16%. Строительный цикл объекта в среднем составляет три года. Ну и кому захочется возводить жилье полностью на заемные средства под 16% годовых? Сколько в такой ситуации должен стоить «квадрат»? И кто его будет покупать? Такой механизм может работать только для дорогого жилья, но не для массового сегмента. Кстати, пострадавших от несовершенства банковской системы в разы больше, однако запретить ее никто не предлагает.
214-ФЗ был принят в 2004 году. За это время документ претерпел изменения 24 раза.
– Любые ужесточения больше всего влияют именно на добросовестный бизнес. Если человек намерен кого-то «кинуть», то он сделает это несмотря на законодательные запреты. Благонадежным же застройщикам приходится подчиняться, собирать избыточную документацию, расширять штат. В результате себестоимость проекта увеличивается, а продавать дороже не позволяет падение доходов у населения.
Власти Ленобласти на деле продемонстрировали, что вводиться в эксплуатацию будут только обеспеченные инфраструктурой дома. Кроме того, область обязана исполнить указ Президента и к 2021 году обеспечить всех детей от 3 до 7 лет детскими садами.
– Все-таки строительство инфраструктуры – это прерогатива государства. С другой стороны, мне абсолютно понятно, что строительство инфраструктуры в локациях массовой жилищной застройки – для государства непосильная ноша. Нельзя налоги, собранные со всех жителей региона, тратить на развитие одной локации. И власть, и бизнес это понимают и находят компромисс – застройщики создают необходимую инфраструктуру, а государство по мере возможностей старается это софинансировать. Например, в Ленобласти действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги». Также власти делают все, чтобы привлечь средства из федерального бюджета, участвуя в разных программах по софинансированию.