Виктор Вентимилла Алонсо: «Сбербанк готов работать по эскроу-схеме по ставке 0,01% годовых»
Ставка проектного финансирования по мере накопления средств дольщиков
на эскроу-счетах будет снижаться, а когда объем средств на эскроу-счетах в два раза превысит объем кредита – тот станет практически беспроцентным.
Председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, как будет осуществляться финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу.
– Виктор Анрикевич, Сбербанк как один из лидеров рынка финансирования жилищного строительства первым предложил специализированный продукт для застройщиков, исходя из новых требований законодательства. Переход к проектному финансированию действительно позволит снизить риски строительных проектов?
– При проектном финансировании средства кредитного лимита каждый застройщик будет выбирать по мере необходимости, и уверенность в том, что конкретный проект будет реализован, в этом случае значительно выше. Пока сложно давать прогнозы, но уже есть спрос со стороны девелоперов на работу с эскроу-счетами, чтобы протестировать этот механизм до его обязательного распространения на всех участников рынка. Сегодня Сбербанк уже осуществляет финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу.
Хочу отметить, что ставка проектного финансирования по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счетах будет снижаться, и когда совокупная сумма на эскроу-счетах сравняется с объемом предоставленного финансирования, ставка для заемщика уменьшится почти в два раза, а когда объем средств на эскроу-счетах в два раза превысит объем кредита – кредит станет практически беспроцентным со ставкой 0,01% годовых.
Кроме стоимости кредитных средств необходимо учитывать, что застройщик при использовании счетов эскроу не должен отчислять средства в компенсационный фонд (уже этой осенью процент отчислений в него возрастет), у него нет необходимости снижать стоимость продажи на начальных этапах строительства, ведь у него будет гарантированное финансирование в необходимом объеме.
– Так или иначе, строительная отрасль переживает большие перемены. Как это скажется, по Вашему мнению, на покупателях жилья?
– Защищенность покупателей жилья на первичном рынке существенно возрастет.
– Строительные компании озвучивают повышение цен на рынке «первички» от 10 до 30%. К тому же недавно глава Сбербанка России Герман Греф заявил о возможном увеличении ставок по ипотеке на фоне снижения курса рубля и котировок российских ценных бумаг. Ставки и дальше будут расти? Как все это скажется на ипотечном кредитовании?
– Все, о чем мы сейчас говорим, это обоснованные рыночные процессы. Возможно, это временно. Посмотрим, как дальше будет развиваться ситуация в экономике, какая будет инфляция, каким будет курс рубля. Но, конечно, все участники процесса будут реагировать на изменения. Что касается планов, пока ожидаем роста ипотечного кредитования не менее чем на 20% до конца года.
– В первом полугодии спрос на жилищные кредиты всех удивил. Какие результаты были по жилищному кредитованию у Северо-Западного банка ПАО Сбербанк в Санкт-Петербурге?
– Неоднократное снижение ставок спровоцировало в первом полугодии отложенный повышенный спрос. В результате только в июне текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выданных ипотечных кредитов Сбербанка вырос в полтора раза и составил 9,7 млрд рублей, а в следующем месяце – уже 10,2 млрд рублей.
За первое полугодие текущего года (по сравнению с аналогичным периодом 2017 года) объем ипотечных кредитов Сбербанка в Санкт-Петербурге вырос на 60% и составил 54,9 млрд рублей, а количество выданных кредитов увеличилось на 45%. Портфель жилищных кредитов Сбербанка в Санкт-Петербурге по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 39% и превысил 213 млрд рублей. Такой спрос поставил перед нами главную задачу – не снизить качество обслуживания ипотечных заемщиков, в чем нам очень помогла электронная площадка ДомКлик.
– Сколько сейчас готовы взять в кредит петербуржцы на покупку жилья?
– Если смотреть по итогам первого полугодия, средний размер жилищного кредита в Петербурге вырос на 11% и сегодня составляет 2 млн 450 тыс. рублей. А что касается предпочтений, то летом мы видели, что немногим более 50% ипотечных заемщиков предпочли приобрести жилье на первичном рынке. Этому способствовали совместные программы субсидирования с застройщиками, акции и выросшее качество сервиса. Так, сделки теперь проходят значительно быстрее, появилось много дополнительных услуг как на первичном, так и на вторичном рынке. Например, можно почти все сделать онлайн – подать заявку на кредит, получить одобрение, выбрать объект недвижимости, оценить его, одобрить и получить все необходимые консультации… Даже заказать объективную оценку стоимости квартиры – с помощью этого сервиса можно бесплатно оценить до 10 объектов: это полезно и покупателям, и продавцам – одним, чтобы назначить адекватную цену, а другим, чтобы не покупать втридорога. Наша платформа ДомКлик уже сейчас является экосистемой, сформированной вокруг ипотеки. Если в начале года через нее проходило 12% кредитных заявок (данные по России), то через шесть месяцев эта цифра выросла до 39%. И платформа продолжит активно развиваться.
– Каковы задачи Сбербанка на ближайшую перспективу?
– Если говорить про ипотеку, про ДомКлик – то это развитие услуг, привлечение новых партнеров на электронную площадку, где с нами сотрудничают и застройщики, и агентства недвижимости, и юристы. Если более глобально – то улучшение сервиса, доступность и удобство финансовых услуг, развитие новых экосистем. Что касается сотрудничества с застройщиками, только в первом полугодии мы выдали кредитов на строительство более 566 тыс. кв. м жилья. Для сравнения – в 2017 году площадь возводимого жилья, которое финансировалось банком, составила 397 тыс. кв. м. Нашими постоянными партнерами в этой сфере являются крупнейшие строительные компании региона – «Группа ЛСР», Setl Group и многие другие. И основная задача – не только увеличить объемы кредитования, но и обеспечить условия для роста бизнеса в реалиях нового законодательства.
В структуре работ ЗАО «ЛенТИСИЗ» почти 40% занимают работы по геодезии. О перспективах этого направления «Строительному Еженедельнику» рассказал Александр Жуков, заместитель генерального директора компании.
– Ленинградский трест инженерно-строительных изысканий (ЛенТИСИЗ) был создан с уклоном в геологию, но сегодня немалую долю занимают инженерно-геодезические и топографические работы. Сегодня мы ведем геодезические работы преимущественно на малых объектах (площадью до 2 га). Причем стоимость работ по геодезии в Санкт-Петербурге оценивается в диапазоне 19-35 тыс. рублей за 1 га. Есть съемка открытых территорий – она проще и стоит дешевле. А есть закрытые территории, например заводские с большим количеством коммуникаций, – это удорожает работы. За последние четыре месяца наиболее сложные работы, которые мы выполняли, были третьей категории (застроенные территории с насыщенными инженерными коммуникациями). А наиболее характерна для Санкт-Петербурга в геодезии вторая категория сложности: съемка наполовину застроенной территории плюс обновление ранее выполненной съемки.
– На ваш взгляд, каково ближайшее будущее рынка геодезических работ в Санкт-Петербурге?
– Думаю, перспективы хорошие. Потребность в геодезических работах будет увеличиваться. Будут госзаказы, будут крупные объекты и хорошее финансирование. Стоит рассчитывать на оживление рынка геодезических работ и в Ленинградской области с принятием генеральных планов всех поселений. Сейчас мы выполняем геодезические работы в таких городах Ленобласти, как Кингисепп, Тихвин, Волхов. В Кингисеппе это строительство жилых зданий, в Тихвине – работы на реконструкции вагоностроительного завода. Пока речь идет только о пятнах под застройку на промышленной территории, но мы надеемся принять участие и в глобальной реконструкции предприятия. Ведем также изыскания в промышленной зоне в Выборге, стремясь найти наиболее экономически оправданный путь реконструкции, и т. д.
– Скажите, а всегда ли заказчик работ соглашается с предложенными суммами и видением объема работ?
– Не всегда. Если мы можем «подвинуться» в цене, мы это делаем, чтобы только работать не в убыток. Сейчас такой демпинг, что мы были вынуждены отказаться от многих объектов. Для нас допустимый максимум сокращения цены – 30%.
– А насколько велики возможности развития геодезии с точки зрения технологий?
– На мой взгляд, перспективное направление – лазерное сканирование, как воздушное, так и наземное. Геосканер помещается на летательный аппарат. А GPS-приемники располагаются и на земле, и на самом летательном аппарате. Сканирование ведется в режиме реального времени, после этого специалист обрабатывает данные и выдает и плановые, и высотные положения. Сейчас разработке беспилотных летательных аппаратов уделяется много внимания, поскольку использование вертолета обходится дорого. Между тем вертолет необходим при работах в труднодоступных местах. Например, в Сибири, где надо забросить бригаду в точку, расположенную вдали от всех дорог. Геосканирование сегодня уже существует. Оно применяется на больших линейных или площадных объектах. Но даже такая передовая технология не исключает участие в изысканиях специалиста. После сканера все равно должен пройти специалист, потому что надо дешифровать данные и интерпретировать их. Вообще технологии сейчас развиваются очень быстро. Может быть, и даже наверняка появится что-то еще, но пока для ЗАО «ЛенТИСИЗ» актуально именно это направление.
– На чем сосредоточены сегодня ваши усилия как руководителя? Что вызывает тревогу?
– Не скрою, до недавних пор у нас была организационная проблема в виде неподготовленности выезда исполнителя на объект – отсутствия на руках технического задания. Из-за этого специалист мог выезжать на объект 3-4 раза, что негативно сказывалось на продуктивности труда.
– У вас появилось новое оборудование, которое открывает широкие возможности именно в геодезии и топографии. Что это за оборудование и что вы ожидаете от его внедрения в производственную деятельность?
– Самое главное сейчас для наших заказчиков (проектировщиков) – скорость. Чем быстрее материалы дойдут до них, тем лучше. На этом мы и строим производственную политику, стремясь как можно больше сокращать временные затраты на процесс обработки и воспроизводства данных. Спутниковыми системами фирмы Trimble мы располагали и ранее, но теперь они усовершенствованы. Оборудование может работать в радиусе 6-7 км от базовой станции, выдавая координаты расположения перемещающейся станции-ровера с точностью до 2 см. Нынешний год – пилотный для 10 базовых GPS-станций, которые сейчас инсталлирует Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга. До конца года мы будем работать совместно с КГА, получая поправки координат с этих станций и передавая на них свои измерения. Это позволит в итоге привести к единому целому систему координат Санкт-Петербурга. При инженерно-геодезических и топографических работах нам приходится очень много времени затрачивать на поиск исходных пунктов. А благодаря спутниковым станциям мы сохраним до 30% временных затрат, и качество работ при этом будет намного выше. Кстати, в расчете на новое оборудование мы сегодня участвуем в тендерах на 2 объекта, стоимость работ по которым превышает 3 млн рублей.
– Для каких именно видов работ предполагается использовать спутниковые системы?
– Для создания топографических планов, выноса скважин, для предварительного межевания. Съемка полностью подходит для гидрологии: работают эхолот, GPS, и в один и тот же момент времени измеряются и глубина, и местоположение.
– А какие еще технические новинки появились в вашем арсенале?
– Закуплен цифровой нивелир – это позволит делать нивелирование второго класса. Приобретены тахеометры Leica. Там, куда не добраться геодезисту с вешкой, можно определять местоположение определенного пункта безотражательным методом с помощью тахеометра. Прибор также очень удобен для выноса осей, красных линий. Но специалисты для работ в геодезии по-прежнему необходимы. Правда, если раньше требовалось трое специалистов, теперь с этим же объемом работ смогут справиться двое или даже один человек.
– И как это повлияет на кадровую политику вашей компании?
– Будем закупать еще оборудование – будем привлекать больше специалистов. Все равно за любым тахеометром должен стоять специалист, а не оператор. Специалист знает, зачем брать этот пикет, для каких целей он нужен. А поставить человека, который просто кнопку будет нажимать, – это не подходит.
Справка
ЗАО «ЛенТИСИЗ» – Ленинградский трест инженерно-строительных изысканий, основанный в 1962 году. Сегодня компания ориентирована на выполнение комплексных инженерных изысканий для проектирования и строительства. ЗАО «ЛенТИСИЗ» выполняет в том числе такие инженерно-геодезические и топографические работы, как составление топографических планов масштабов 1:5000-1:200, наблюдение за осадками зданий и сооружений, обследование подземных инженерных коммуникаций, комплексные изыскания для линейных объектов (автомобильные дороги и др.), создание геодезической сетки для строительства.
Компания работает преимущественно на объектах Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В 2012 году ЗАО «ЛенТИСИЗ» заняло 4-е место в Санкт-Петербурге по объему выполненных геодезических работ. В нынешнем году руководство компании рассчитывает улучшить этот результат.
В числе наиболее крупных и сложных объектов, где ЗАО «ЛенТИСИЗ» ведет геодезические и топографические изыскания в последнее время, аэропорт Пулково, крупные жилищные комплексы «Балтийская жемчужина», «Янино», проекты в Кудрово, на Ленинском и Суздальском пр., реконструкция (а точнее, расширение) автомобильного завода GM. Компания работает и на отдельных объектах в центре Санкт-Петербурга. Для производства топографической съемки используют новейшее сертифицированное оборудование, электронные тахеометры и нивелиры, GNSS-приемники в RTK режиме. Совсем недавно по двум объектам выполнены работы в RTK-режиме. Это стало возможным после приобретения нового спутникового оборудования.