Виктор Вентимилла Алонсо: «Сбербанк готов работать по эскроу-схеме по ставке 0,01% годовых»
Ставка проектного финансирования по мере накопления средств дольщиков
на эскроу-счетах будет снижаться, а когда объем средств на эскроу-счетах в два раза превысит объем кредита – тот станет практически беспроцентным.
Председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, как будет осуществляться финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу.
– Виктор Анрикевич, Сбербанк как один из лидеров рынка финансирования жилищного строительства первым предложил специализированный продукт для застройщиков, исходя из новых требований законодательства. Переход к проектному финансированию действительно позволит снизить риски строительных проектов?
– При проектном финансировании средства кредитного лимита каждый застройщик будет выбирать по мере необходимости, и уверенность в том, что конкретный проект будет реализован, в этом случае значительно выше. Пока сложно давать прогнозы, но уже есть спрос со стороны девелоперов на работу с эскроу-счетами, чтобы протестировать этот механизм до его обязательного распространения на всех участников рынка. Сегодня Сбербанк уже осуществляет финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу.
Хочу отметить, что ставка проектного финансирования по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счетах будет снижаться, и когда совокупная сумма на эскроу-счетах сравняется с объемом предоставленного финансирования, ставка для заемщика уменьшится почти в два раза, а когда объем средств на эскроу-счетах в два раза превысит объем кредита – кредит станет практически беспроцентным со ставкой 0,01% годовых.
Кроме стоимости кредитных средств необходимо учитывать, что застройщик при использовании счетов эскроу не должен отчислять средства в компенсационный фонд (уже этой осенью процент отчислений в него возрастет), у него нет необходимости снижать стоимость продажи на начальных этапах строительства, ведь у него будет гарантированное финансирование в необходимом объеме.
– Так или иначе, строительная отрасль переживает большие перемены. Как это скажется, по Вашему мнению, на покупателях жилья?
– Защищенность покупателей жилья на первичном рынке существенно возрастет.
– Строительные компании озвучивают повышение цен на рынке «первички» от 10 до 30%. К тому же недавно глава Сбербанка России Герман Греф заявил о возможном увеличении ставок по ипотеке на фоне снижения курса рубля и котировок российских ценных бумаг. Ставки и дальше будут расти? Как все это скажется на ипотечном кредитовании?
– Все, о чем мы сейчас говорим, это обоснованные рыночные процессы. Возможно, это временно. Посмотрим, как дальше будет развиваться ситуация в экономике, какая будет инфляция, каким будет курс рубля. Но, конечно, все участники процесса будут реагировать на изменения. Что касается планов, пока ожидаем роста ипотечного кредитования не менее чем на 20% до конца года.
– В первом полугодии спрос на жилищные кредиты всех удивил. Какие результаты были по жилищному кредитованию у Северо-Западного банка ПАО Сбербанк в Санкт-Петербурге?
– Неоднократное снижение ставок спровоцировало в первом полугодии отложенный повышенный спрос. В результате только в июне текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выданных ипотечных кредитов Сбербанка вырос в полтора раза и составил 9,7 млрд рублей, а в следующем месяце – уже 10,2 млрд рублей.
За первое полугодие текущего года (по сравнению с аналогичным периодом 2017 года) объем ипотечных кредитов Сбербанка в Санкт-Петербурге вырос на 60% и составил 54,9 млрд рублей, а количество выданных кредитов увеличилось на 45%. Портфель жилищных кредитов Сбербанка в Санкт-Петербурге по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 39% и превысил 213 млрд рублей. Такой спрос поставил перед нами главную задачу – не снизить качество обслуживания ипотечных заемщиков, в чем нам очень помогла электронная площадка ДомКлик.
– Сколько сейчас готовы взять в кредит петербуржцы на покупку жилья?
– Если смотреть по итогам первого полугодия, средний размер жилищного кредита в Петербурге вырос на 11% и сегодня составляет 2 млн 450 тыс. рублей. А что касается предпочтений, то летом мы видели, что немногим более 50% ипотечных заемщиков предпочли приобрести жилье на первичном рынке. Этому способствовали совместные программы субсидирования с застройщиками, акции и выросшее качество сервиса. Так, сделки теперь проходят значительно быстрее, появилось много дополнительных услуг как на первичном, так и на вторичном рынке. Например, можно почти все сделать онлайн – подать заявку на кредит, получить одобрение, выбрать объект недвижимости, оценить его, одобрить и получить все необходимые консультации… Даже заказать объективную оценку стоимости квартиры – с помощью этого сервиса можно бесплатно оценить до 10 объектов: это полезно и покупателям, и продавцам – одним, чтобы назначить адекватную цену, а другим, чтобы не покупать втридорога. Наша платформа ДомКлик уже сейчас является экосистемой, сформированной вокруг ипотеки. Если в начале года через нее проходило 12% кредитных заявок (данные по России), то через шесть месяцев эта цифра выросла до 39%. И платформа продолжит активно развиваться.
– Каковы задачи Сбербанка на ближайшую перспективу?
– Если говорить про ипотеку, про ДомКлик – то это развитие услуг, привлечение новых партнеров на электронную площадку, где с нами сотрудничают и застройщики, и агентства недвижимости, и юристы. Если более глобально – то улучшение сервиса, доступность и удобство финансовых услуг, развитие новых экосистем. Что касается сотрудничества с застройщиками, только в первом полугодии мы выдали кредитов на строительство более 566 тыс. кв. м жилья. Для сравнения – в 2017 году площадь возводимого жилья, которое финансировалось банком, составила 397 тыс. кв. м. Нашими постоянными партнерами в этой сфере являются крупнейшие строительные компании региона – «Группа ЛСР», Setl Group и многие другие. И основная задача – не только увеличить объемы кредитования, но и обеспечить условия для роста бизнеса в реалиях нового законодательства.
Президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Николай Кутьин рассказал о необходимости законодательных изменений в строительной отрасли и роли саморегулирования в грядущих реформах.
– Николай Георгиевич, сейчас Минстроем готовится новая стратегия развития отрасли. Чего ждать от документа?
– Этот год знаменателен тем, что на базе Минстроя России действительно формируется новая стратегия развития строительной отрасли, и в ближайшее время она будет опубликована. У добросовестных строительных компаний появляется возможность через площадку саморегулирования принять непосредственное участие в формировании окончательной редакции этого документа. Кроме того, Президент Российской Федерации Владимир Путин отчетливо дал понять профессиональному сообществу, что время перемен пришло – в марте 2015 года состоится Государственный совет при Президенте России, который будет посвящен исключительно строительной отрасли. И через институт саморегулирования мы имеем возможность вместе со строительными компаниями представить главе государства реальную ситуацию и наши предложения по решению ключевых вопросов в отрасли. Уверен, это послужит опорой для принятия больших политических решений. Шанс уникальный!
– Какого рода инициативы могут предложить строители?
– Мы много лет говорим об административных барьерах, о том, как тяжело работается в таких условиях. Но давайте уже сами предложим правительству лучшие практики решения этих вопросов. Если говорить, например, о госнадзоре в строительстве, то речь не идет о полном его снятии, но необходима некая разрешительная инфраструктура, которая создаст равные и справедливые условия для участников рынка. При этом она должна быть понятной, прозрачной, информационно открытой и, разумеется, не тормозящей развития, чтобы застройщики не тратили годы и значительную часть сметы на прохождение ненужных процедур.
К сожалению, мы часто сталкиваемся с тем, что даже добросовестные строительные компании переоценивают свои силы. К примеру, крупный строительный холдинг может выполнять объем работ в 50-100 млрд рублей, но благодаря лобби в определенных кругах принимает на себя обязательства на 200-300 млрд. А у нас ведь реально сейчас работают компании с текущим портфелем и на 400 млрд рублей. Да ни в какой компании просто действующих специалистов не хватит, чтобы эти объемы выполнить! В результате госконтракты срываются, растет социальная напряженность.
Отрасль, оставаясь несомненным локомотивом экономики, сейчас как никогда нуждается в качественном скачке. Давайте посмотрим: в 2014 году почти 6 трлн рублей израсходовано заказчиками на стройку. Я говорю о заказе разного уровня – государственном, муниципальном, коммерческом. В первой половине 2015 года заключено по сравнению с прошлым годом контрактов больше на 9% в стоимостном выражении и на 70% в количественном. Это своеобразный ответ нашим политическим недругам, говорящим о бедственном положении российской экономики.
Настал момент, когда все стороны должны понять, что от нас зависит выполнение государством своих социальных обязательств. Это касается прежде всего строительства жилья. В прошлом году мы работали ударными темпами, выдав уже знаменитые 82 млн кв. м. Но нужно, чтобы и этот год мы прошли не менее успешно. Для этого нам необходима законодательная поддержка. Сейчас активно обсуждается судьба 214-ФЗ. Но, как вы знаете, Минстрой России развеял негативный информационный фон об отмене закона. Он будет скорректирован с точки зрения повышения безопасности граждан, участвующих в долевом строительстве и повышения прозрачности действий застройщиков.
– Министр строительства Михаил Мень отводил саморегулированию год на то, чтобы доказать свою эффективность. Осталась всего пара месяцев.
– На наш взгляд, институт саморегулирования сегодня способен стать ресурсом, предназначенным для быстрого реагирования на проблемы в отрасли и создания таких рыночных условий, при которых добросовестные компании в установленные сроки и за установленную цену смогут выполнять предусмотренные программами развития государства объемы работ. Я считаю, что нам следует закончить обсуждать внутренние проблемы саморегулирования и перейти к реальной работе над ошибками и выработке конкретных предложений для укрепления позиций отрасли. Мы провели совещания с рабочими группами и Экспертным советом НОСТРОЙ и по итогам направили в Министерство строительства и ЖКХ Российской Федерации целый пакет законодательных инициатив, связанных с расшиванием этих проблем.
– Видите ли Вы предпосылки для возврата к лицензиям?
– Главное сейчас – это не вопросы лицензирования или выдачи допусков. Главное – создание новых рыночных условий для качественной работы через внутренние стандарты строительных компаний, в том числе стандарты требований к персоналу. Не секрет, что в тучные годы, с 2003-го по 2007-й, стройка привлекла многих, никак не связанных с отраслью людей, и сейчас строительство от этого и страдает. Как следствие – низкое качество построенного жилья и ремонтных работ. То и дело приходится сталкиваться с ситуацией: построено 10 домов для переселения граждан из аварийного жилья, но эти новостройки сами нуждаются в ремонте уже через пару лет. Или вообще новое жилье сразу признается аварийным.
Для XXI века эта ситуация – нонсенс. И как раз саморегулирование может создать необходимые условия для того, чтобы на рынке оставались только добросовестные специалисты и компании. Как? Через создание внутренних стандартов, обязательных к применению. Ведь сегодня многие компании работают действительно добросовестно, ответственно подходя к исполнению контрактов. Многие разработали неплохие стандарты, но они добровольные – и в этом проблема. Мы говорим о том, что пришло время выставить жесткие требования, причем не со стороны государства или чиновников, а со стороны самого профессионального сообщества, чтобы качество строительства, его долговечность, безопасность и энергоэффективность не вызывали сомнений. Тут саморегулированию замены просто нет. Я, например, сочувствую руководителям федеральных органов исполнительной власти, потому что сегодня на невысокую зарплату и существующие ограничения для госслужащих привлечь квалифицированного специалиста на работу в госорганах крайне сложно. Я сам совсем недавно возглавлял Ростехнадзор и знаю, о чем говорю. В этой ситуации саморегулирование оказывается единственной платформой, которая наполнена ресурсами и может служить опорой для федерального центра при подготовке принятия решений.
– Участники рынка говорят, что объем компенсационного фонда СРО в последнее время стал стремительно сокращаться и сейчас составляет уже менее 50 млрд рублей. Почему так происходит?
– Реальную оценку общего объема компенсационных фондов никто сегодня не сможет дать, поскольку это банковская тайна. Все разговоры на эту тему – оценочные мнения и не более того. Вместе с тем отзыв лицензий у ряда банков, где СРО размещали свои компенсационные фонды, действительно создал угрозу потери этих денежных средств.
– Одним из важнейших событий времени Вашего президентства участники саморегулирования называют введение Единого реестра СРО и их членов. Есть ли первые итоги работы этого ресурса? Стал ли институт саморегулирования прозрачнее?
– На мой взгляд, единый реестр – это большой эволюционный шаг в развитии системы саморегулирования в России. Он задает новый уровень открытости и прозрачности не только в отношениях между СРО и их членами, но и дает возможность непредвзятой оценки деятельности строительных организаций при выборе исполнителей на строительный подряд.