Виктор Вентимилла Алонсо: «Сбербанк готов работать по эскроу-схеме по ставке 0,01% годовых»
Ставка проектного финансирования по мере накопления средств дольщиков
на эскроу-счетах будет снижаться, а когда объем средств на эскроу-счетах в два раза превысит объем кредита – тот станет практически беспроцентным.
Председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Виктор Вентимилла Алонсо рассказал «Строительному Еженедельнику» о том, как будет осуществляться финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу.
– Виктор Анрикевич, Сбербанк как один из лидеров рынка финансирования жилищного строительства первым предложил специализированный продукт для застройщиков, исходя из новых требований законодательства. Переход к проектному финансированию действительно позволит снизить риски строительных проектов?
– При проектном финансировании средства кредитного лимита каждый застройщик будет выбирать по мере необходимости, и уверенность в том, что конкретный проект будет реализован, в этом случае значительно выше. Пока сложно давать прогнозы, но уже есть спрос со стороны девелоперов на работу с эскроу-счетами, чтобы протестировать этот механизм до его обязательного распространения на всех участников рынка. Сегодня Сбербанк уже осуществляет финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу.
Хочу отметить, что ставка проектного финансирования по мере накопления средств дольщиков на эскроу-счетах будет снижаться, и когда совокупная сумма на эскроу-счетах сравняется с объемом предоставленного финансирования, ставка для заемщика уменьшится почти в два раза, а когда объем средств на эскроу-счетах в два раза превысит объем кредита – кредит станет практически беспроцентным со ставкой 0,01% годовых.
Кроме стоимости кредитных средств необходимо учитывать, что застройщик при использовании счетов эскроу не должен отчислять средства в компенсационный фонд (уже этой осенью процент отчислений в него возрастет), у него нет необходимости снижать стоимость продажи на начальных этапах строительства, ведь у него будет гарантированное финансирование в необходимом объеме.
– Так или иначе, строительная отрасль переживает большие перемены. Как это скажется, по Вашему мнению, на покупателях жилья?
– Защищенность покупателей жилья на первичном рынке существенно возрастет.
– Строительные компании озвучивают повышение цен на рынке «первички» от 10 до 30%. К тому же недавно глава Сбербанка России Герман Греф заявил о возможном увеличении ставок по ипотеке на фоне снижения курса рубля и котировок российских ценных бумаг. Ставки и дальше будут расти? Как все это скажется на ипотечном кредитовании?
– Все, о чем мы сейчас говорим, это обоснованные рыночные процессы. Возможно, это временно. Посмотрим, как дальше будет развиваться ситуация в экономике, какая будет инфляция, каким будет курс рубля. Но, конечно, все участники процесса будут реагировать на изменения. Что касается планов, пока ожидаем роста ипотечного кредитования не менее чем на 20% до конца года.
– В первом полугодии спрос на жилищные кредиты всех удивил. Какие результаты были по жилищному кредитованию у Северо-Западного банка ПАО Сбербанк в Санкт-Петербурге?
– Неоднократное снижение ставок спровоцировало в первом полугодии отложенный повышенный спрос. В результате только в июне текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выданных ипотечных кредитов Сбербанка вырос в полтора раза и составил 9,7 млрд рублей, а в следующем месяце – уже 10,2 млрд рублей.
За первое полугодие текущего года (по сравнению с аналогичным периодом 2017 года) объем ипотечных кредитов Сбербанка в Санкт-Петербурге вырос на 60% и составил 54,9 млрд рублей, а количество выданных кредитов увеличилось на 45%. Портфель жилищных кредитов Сбербанка в Санкт-Петербурге по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 39% и превысил 213 млрд рублей. Такой спрос поставил перед нами главную задачу – не снизить качество обслуживания ипотечных заемщиков, в чем нам очень помогла электронная площадка ДомКлик.
– Сколько сейчас готовы взять в кредит петербуржцы на покупку жилья?
– Если смотреть по итогам первого полугодия, средний размер жилищного кредита в Петербурге вырос на 11% и сегодня составляет 2 млн 450 тыс. рублей. А что касается предпочтений, то летом мы видели, что немногим более 50% ипотечных заемщиков предпочли приобрести жилье на первичном рынке. Этому способствовали совместные программы субсидирования с застройщиками, акции и выросшее качество сервиса. Так, сделки теперь проходят значительно быстрее, появилось много дополнительных услуг как на первичном, так и на вторичном рынке. Например, можно почти все сделать онлайн – подать заявку на кредит, получить одобрение, выбрать объект недвижимости, оценить его, одобрить и получить все необходимые консультации… Даже заказать объективную оценку стоимости квартиры – с помощью этого сервиса можно бесплатно оценить до 10 объектов: это полезно и покупателям, и продавцам – одним, чтобы назначить адекватную цену, а другим, чтобы не покупать втридорога. Наша платформа ДомКлик уже сейчас является экосистемой, сформированной вокруг ипотеки. Если в начале года через нее проходило 12% кредитных заявок (данные по России), то через шесть месяцев эта цифра выросла до 39%. И платформа продолжит активно развиваться.
– Каковы задачи Сбербанка на ближайшую перспективу?
– Если говорить про ипотеку, про ДомКлик – то это развитие услуг, привлечение новых партнеров на электронную площадку, где с нами сотрудничают и застройщики, и агентства недвижимости, и юристы. Если более глобально – то улучшение сервиса, доступность и удобство финансовых услуг, развитие новых экосистем. Что касается сотрудничества с застройщиками, только в первом полугодии мы выдали кредитов на строительство более 566 тыс. кв. м жилья. Для сравнения – в 2017 году площадь возводимого жилья, которое финансировалось банком, составила 397 тыс. кв. м. Нашими постоянными партнерами в этой сфере являются крупнейшие строительные компании региона – «Группа ЛСР», Setl Group и многие другие. И основная задача – не только увеличить объемы кредитования, но и обеспечить условия для роста бизнеса в реалиях нового законодательства.
НОСТРОЙ сменил координатора по Северо-Западу. 9 января текущего года на этот пост назначен президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв.
О потерях компенсационных фондов, СРО-«пустышках» и других проблемах реформирования СРО он рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Назначение координатором стало для Вас неожиданным?
– Назначение не было для меня неожиданностью, мы с Андреем Юрьевичем (президентом НОСТРОЙ А. Ю. Молчановым – прим. ред.) говорили об этом еще в середине декабря. В целом это не противоречит моим сегодняшним планам, у меня есть на это время. Я с удовольствием принял это приглашение. Почему бы не поучаствовать в таком важном и интересном деле?
– Объем работы и количество проблем, которые придется решать, Вас не тревожат?
– Думаю, если разложить задачи на маленькие этапы – все намного проще, чем кажется сначала.
– Вы планируете совмещать работу координатора с президентством в ЛенОблСоюзСтрое?
– Пока это вполне возможно. Более того, я надеюсь, это позволит добиться синергетического эффекта, например, с точки зрения объединения офиса. В глубине души я надеюсь, что это поможет расширить членскую базу Союза, добавить «свежей крови».
– Какие первоочередные задачи перед Вами поставлены?
– Цель одна: в системе саморегулирования происходит реформа, которая должна завершиться к осени этого года. Сегодня 80% того, чем занимается НОСТРОЙ, – проведение этой реформы. Пока нельзя сказать, что здесь все радужно – проблем, связанных с разными факторами, много, и их надо решать.
Регионализация СРО, переход старых членов, прием новых, формирование компенсационных фондов – это основные проблемы, с которыми сталкивается СРО сегодня. Как раз их мы и собираемся решать.
У ряда организаций «чудесным образом» средства компенсационных фондов оказались в проблемных банках. Корень проблемы в том, что некоторые СРО стали кормушками для их руководителей. И сегодня они с большой неохотой расстаются со своим «бизнесом» (хотя изначально вся система СРО построена как раз на том, что это не бизнес). Отсюда и размещение денег в рискованных банках, вероятно, на каких-то специальных условиях, и создание различных препятствий для выхода из организации ее членов.
Задача НОСТРОЙ – быть связующим звеном между строителями, объединенными в СРО, и органами исполнительной власти в субъектах. И я надеюсь, что смогу внести свой вклад в эффективное взаимодействие этих структур.
– Какими методами Вы будете решать озвученные проблемы?
– Какого-то общего рецепта здесь нет, для каждого отдельного случая нужно свое решение. К сожалению, некоторые строительные организации потеряют средства своих компенсационных фондов, потому что их просто нет. Другое дело, что нужно привлечь к ответственности СРО, допустившие такую ситуацию. По крайней мере, руководители, принимающие решения (о размещении средств в рискованных банках), наверное, не должны больше ими оставаться. Но для них самих это совсем не очевидно. Они ходят с честными лицами и рассказывают, что они здесь ни при чем.
Хотя, если взять весь объем потерянных в проблемных банках средств юридических лиц, то процент средств СРО в этой массе окажется в разы выше средней «сгоревшей» суммы.
Вероятно, что в ряде случаев это делалось целенаправленно, за какие-то преференции или прямые отчисления от банкиров.
– Так что, нас ожидает «зачистка» СРО?
– Я бы не стал так сгущать краски, не хочется никого пугать, но система должна заработать нормально. Все СРО-«пустышки» должны кануть в небытие. Либо пройти процесс санации, перерождения. Поменяется все – СРО ждут глобальные изменения.
Есть и еще одна проблема: многие члены СРО еще не понимают, что им уже не обязательно состоять в саморегулируемых организациях. Логика реформы в том, чтобы уменьшить количество обязательных процедур. Но традиционно в России люди на всякий случай перестраховываются. Тем более, что руководству СРО не выгодно терять членов – и они «попугивают» строителей.
– Но число саморегулируемых организаций так или иначе сократится?
– Наоборот, я думаю, что где-то их количество не уменьшится, а увеличится. Есть пример: в одном из регионов России всего две СРО, но они кажутся странными и похожи на юридические организации, созданные для того, чтобы торговать допусками. Поэтому добросовестные строительные компании собрались и решили создать новую СРО, их поддержал НОСТРОЙ. Я знаю, что в одном из субъектов Северо-Запада есть желание создать новую организацию. Это вполне допустимо, здесь можно провести аналогию со стройкой: иногда проще снести и построить заново, чем пытаться реконструировать то, что давно упало.
В СЗФО всего 15 СРО в сфере строительства, так что у нас, слава Богу, с этим поменьше проблем, чем в Петербурге или в Москве. Но есть и определенные вопросы.
– Как Вы намерены решать обозначенные проблемы? К каждой СРО будет индивидуальный подход?
– В случае Северо-Западного округа это вполне реально, у нас достаточно ограниченное количество организаций. С каждой можно отдельно разобраться и понять, какие проблемы существуют, решаемы они или нет. Вполне возможно, что у нас появятся еще организации, путем переезда и смены места регистрации. Но пока таких сведений еще нет.
– Насколько хорошо Вам знакомы СРО Северо-Запада?
– Часть из них мне знакомы, учитывая, что 6 из 15 организаций зарегистрированы в Ленобласти. С некоторыми мы сотрудничаем, знаем друг друга. Это дополнительное преимущество. Часто встречаемся на различных окружных совещаниях, на мероприятиях в полпредстве.
– Когда у Вас запланирована первая встреча с представителями СРО Северо-Запада?
– Первую встречу мы проведем в формате конференции, она состоится в конце января. Никакого «официального представления» меня как нового координатора не будет, на данный момент работа важней, чем антураж.
– Почему Андрей Молчанов выбрал на эту должность именно Вас?
– Ответ на этот вопрос может дать только сам Андрей Юрьевич, но думаю, все просто: ему нужны люди, которых он давно знает и которым может доверять. Это основная причина. Его можно понять, ведь НОСТРОЙ – это огромная структура.
– Вы упомянули, что Ваше назначение координатором НОСТРОЙ позволит придать новый импульс деятельности ЛенОблСоюзСтроя. В каких именно переменах нуждается объединение областных строителей?
– Никаких глобальных планов у нас нет: надо продолжать те хорошие начинания, которыми мы занимаемся. Это обычная рутинная работа, а ЛенОблСоюзСтрой – площадка для обмена мнениями, лоббирования в хорошем смысле. Жизнь этого сообщества в последнее время немного «засушивается». Начинает теряться простое и быстрое взаимодействие. Трудно сказать, с чем это связано. Нам с властями Ленобласти нужно вместе поработать, чтобы преодолеть эти тенденции.
– Как, на Ваш взгляд, должна выглядеть идеальная СРО?
– Задача НОСТРОЙ – помогать СРО. Но, с другой стороны, и в саморегулируемых организациях должны понимать, что не строители существуют для СРО, а СРО для строителей.
На мой взгляд, СРО должны преобразоваться в одну из двух форм. Первая – это крупные организации, с достаточной клиентской базой и суммой на счете, чтобы организовать процессы и контроля, и методического руководства.
Второй вариант – это маленькая организация, своеобразный «кооператив», без бухгалтеров, юристов, директоров, которые получают зарплату. Сто членов набрать, конечно, не так-то просто, но это возможно. Эта схема организации может удачно сработать в небольших регионах. И та, и другая модели имеют право на жизнь.
Кстати
12 января в Москве состоялось первое в этом году заседание Совета Ассоциации «Национальное объединение строителей». По решению Совета НОСТРОЙ в отношении пяти СРО начата процедура, предшествующая подготовке заключения о возможности исключения сведений из Госреестра. Кроме того, рассмотрено четыре заявки от организаций, претендующих на получение статуса строительных СРО. Также на заседании было предложено дополнить перечень заявительных документов, предоставляемых в НОСТРОЙ организациями, претендующими на получение статуса СРО, обязательной банковской выпиской о движении средств компенсационного фонда на счете, формами 1 и 2 бухгалтерской отчетности, а также указанием фактического местонахождения организации в дополнение к юридическому адресу.
В повестку следующего заседания предложено включить проект положения о страховании госконтрактов, а также вопрос об исполнении положений 372-ФЗ членами Совета и координаторами НОСТРОЙ и отчет по размещению СРО средств компенсационных фондов на спецсчетах.