Андрей Коротков, исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства: «Инвестировать нужно в парковки»
Парковочные пространства – это один из немногих сегментов рынка недвижимости, не обласканных инвесторами. Исполнительный директор Ассоциации развития парковочного пространства Андрей Коротков призывает не обходить парковки стороной, ведь вложения в них окупаются зачастую быстрее, чем в другие виды недвижимости.
– Парковочные пространства не воспринимаются в России как объект инвестирования, почему?
– В России парковки – это самый недооцененный вид недвижимости, в то время как в Европе это полноценный самостоятельный рынок, который работает по своим законам. У нас эти законы тоже прекрасно действуют, однако российские инвесторы просто не знают, как вкладываться в такие объекты. При этом у этого сегмента множество плюсов.
– Расскажите об этих плюсах.
– Разберем на реальном примере. Очень многие готовы стать рантье, т. е. купить квартиру, сдавать ее и таким образом зарабатывать. Сегодня нормальная одно-двухкомнатная квартира эконом-класса в спальном районе стоит около 3–4 млн рублей в зависимости от локации и стадии готовности дома. При этом в квартире нужно сделать ремонт, купить хотя бы необходимый минимум мебели и техники. Сдаются такие квартиры примерно за 19–30 тыс. рублей. Плюс коммунальные платежи примерно 3–5 тыс. рублей. Ну вот и посчитайте срок окупаемости.
За эти же 3–4 млн можно купить около 10 машино-мест в многоэтажном паркинге. Стоимость аренды парковки в Петербурге сейчас колеблется от 3,5 тыс. до 6 тыс. рублей в зависимости от локации. Коммунальные платежи в среднем составляют 1,2–1,5 тыс. рублей в месяц. В общем, срок окупаемости очевидно меньше. При этом парковок в городе не хватает, поэтому на каждое машино-место в наших объектах выстраивается очередь из потенциальных арендаторов.
Снимая квартиру, арендатор обращает внимание на множество нюансов, на которые владелец жилья просто не может повлиять. Очень важна транспортная инфраструктура, обеспеченность социальными объектами. Соседи могут оказаться шумными дебоширами. В случае с парковками все это вообще не важно.
– Все ли парковки так востребованы?
– Конечно, нет. Востребованность парковок во многом зависит от локации. Естественно, что паркинг, расположенный вдали от коммерческой и жилой недвижимости, востребован не будет. Впрочем, опять же – для квартир локация гораздо важнее. В Петербурге такой дефицит парковок, что ошибиться практически невозможно. Кроме того, у владельца паркинга всегда есть возможность повысить его доходность.
– Как можно повысить доходность паркинга?
– Парковки должны быть многофункциональными. С советских времен гараж – это не только место, где хранится автомобиль, а клуб по интересам, где люди собирались, чтобы пообщаться, что-то отремонтировать. В современных паркингах можно разместить автомойку, шиномонтаж, небольшой автосервис, камеру хранения, магазин сопутствующих товаров, кафе быстрого питания и т. д. В отдельных случаях при строительстве многоэтажного паркинга можно один этаж отдать под обычный супермаркет. В городе уже есть многочисленные примеры, когда строительство 5–7-этажного неотапливаемого проветриваемого паркинга обошлось в сумму меньшую, чем выручка от продажи его первого этажа под супермаркет.
– Возможно, инвесторы не обращают внимание на парковки потому, что в городе мало мест для строительства больших объектов?
– В Петербурге огромный дефицит парковок. Еще Валентина Ивановна Матвиенко в свою бытность губернатором говорила, что в городе должно быть построено 500 паркингов, чтобы просто снять напряженность. С того момента было построено только 11 современных объектов. Рынок абсолютно не насыщен. Сейчас известно 400-500 адресов, где строительство паркингов можно начинать уже сейчас, но, конечно, в центре города многоуровневые объекты не нужны.
Большие паркинги логично строить в спальных районах. В центре, где места меньше, а также крайне важен внешний вид жилой среды, можно сделать ставку на роторные парковки. Их можно разместить, например, во дворах-колодцах не первой жилой линии, а подальше, чтобы они не бросались в глаза. Места под заглубленные парковки можно найти как в центре, так и на окраинах города. Кроме того, в Европе существует практика, когда аварийное здание превращают в парковку: фасад сохраняется, а начинка перестраивается. Конечно, к этому вопросу надо подходить осторожно, так можно поступать только с действительно разрушающимися зданиями, которые не являются историческим и культурным достоянием, которые расположены не на виду у туристов, а на отдалении, где их, по сути, никто не видит. Объектов, подходящих под эти критерии, в Петербурге предостаточно.
Есть технологии, позволяющие увеличить вместимость паркингов. В Европе сделана ставка на механизированную или полностью автоматизированную парковку автомобиля. В таком случае водитель не сам заезжает в паркинг по специальным рампам, которые занимают драгоценную площадь, а поднимается на нужный этаж на автомобильных подъемниках или лифтах. В результате в паркинге, где мы размещаем 300 машино-мест, немцы могут вместить 500 автомобилей. Однако тут стоит учитывать, что паркинг с лифтом обходится дороже, а значит, вырастет и стоимость машино-места.
Даже для уже построенных паркингов есть решения по увеличению их парковочной емкости. Например, двухуровневые механизированные системы можно установить на одно машино-место, а парковать две машины одновременно.
– Кто может инвестировать в парковки?
– Благодаря низкому порогу вхождения инвестором может стать как физическое, так и юридическое лицо. Это рынок для рядовых горожан, которые хотят защитить свои сбережения от инфляции. Это рынок для рантье, у которых уже есть несколько квартир и покупка новой значительно не повысит доходы. Это рынок для компаний, которые готовы арендовать и обслуживать городские парковки (в том числе – перехватывающие) и которые знают, как повысить доходность таких объектов, снизив нагрузку на городской бюджет. Это рынок для крупных компаний, которые готовы строить современные паркинги. Приглашаем все заинтересованные организации к сотрудничеству с нашей Ассоциацией!
Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент», объясняет, почему такой масштабный проект, как «Огни Залива», девелопер будет реализовывать исключительно собственными силами и как среда формирует человека.
– Светлана Михайловна, каковы, на Ваш взгляд, наиболее привлекательные характеристики проекта?
– Хочется, чтобы среда, которая во многом формирует человека, была осмысленной и цельной. Те, кто бывал в начале Ленинского проспекта, знают, что новые кварталы (и возведенные на бюджетные деньги, и коммерческие проекты отдельных застройщиков) выстроены в соответствии с нормативным коэффициентом использования территории. Поэтому, уже приближаясь к этому месту, ты понимаешь, что вокруг много воздуха, неба, горизонта. Это очень внятные ощущения, которые подпитывает свежий ветер с залива (преобладающий в этой местности). Вблизи ЖК «Огни Залива» можно в полной мере ощутить, что Петербург – приморский город.
У нас практически нет незаселенных квартир. В наших «Огнях Залива» горят огни: окна светятся, люди живут, рождаются дети. Много семей приобретают квартиру, когда ожидают прибавления в семействе. Семейная аудитория как раз та, которой был адресован комплекс. Мы и они нашли друг друга. Мы с удовольствием видим, что правильно предложили свой продукт.
Важное преимущество секционного проектирования «Огней» в том, что на этаже небольшое количество квартир – от четырех до шести. А чем отличается вторая очередь от первой, так это проработанными планировками. У нас и в первой очереди были неплохие планировки, но во второй они просто отличные. Квартиры разные, но везде предусмотрены площади для хранения, входные зоны, что немаловажно в нашем сыром климате. Это нюансы, которые очень ценят покупатели, особенно семьи с детьми.
Кроме всего прочего у нас впечатляющие лоджии – в некоторых квартирах до 17 кв. м. В конце прошлого лета мы организовали конкурс по мотивам традиционного школьного сочинения «Как я провел лето». От одного из жильцов получили потрясающее фото: дети чаевничают на лоджии, залитой солнцем. У детей абсолютно счастливые мордашки, и эта фотография – правдивая иллюстрация качества жилой среды, которое получают жильцы ЖК «Огни Залива».
Преимущества локации в целом добавляет раннее развитие дорог. С дорожной сетью в Красносельском районе в принципе неплохо, а в нашем микрорайоне просто отлично. Сеть построена с запасом, рассчитана на полный объем нового строительства.
– А как сказывается на интересе покупателей к вашему проекту соседство с еще одним строящимся кварталом – «Балтийской жемчужиной»?
– Мы ближе и дешевле «Жемчужины» (пока дешевле!), мы полностью сами планируем и застраиваем свой участок. Наш квартал уникален в том, что две его границы задаются границами водных поверхностей – Дудергофского канала и Финского залива. Со временем на берегу Финского залива в рамках городского проекта появится обширная рекреационная зона с роскошным озеленением, облицовкой набережных. Но комплекс работ уже выполнен по всему Дудергофскому каналу, и в этом сегодня преимущество именно нашего проекта.
Проект «Балтийская жемчужина» стартовал намного раньше, чем «Огни Залива». Благодаря планомерным усилиям китайского инвестора квартал стал достаточно известным. Однако при его реализации все-таки значительные участки передавались сторонним инвесторам, и в пределах квартала появились локальные проекты с более скромными характеристиками, чем предлагала китайская сторона.
Мы будем застраивать свой квартал полностью самостоятельно, исключительно своими силами, чтобы обязательно сохранить класс проекта и, на наш взгляд, очень правильно найденные фасадные решения. Если колористика и общая стилистика квартала останутся такими, какими они и задумывались, со временем это будет только добавлять проекту ценности.
– Какие актуальные тенденции в маркетинге Вы бы отметили?
– Мы стимулируем сделки со 100-процентной оплатой либо ипотечным кредитом. Вторая очередь ЖК «Огни Залива» аккредитована шестью самыми крупными банками, предлагающими наиболее разнообразные условия для наших клиентов.
Это банки, работающие с жителями российских регионов и гражданами Союзного государства, готовые кредитовать пожилых покупателей и смягчившие требования к минимальному стажу работы заемщика на одном месте. Основным партнером остается Сбербанк, который обеспечивает финансирование порядка 65% всех ипотечных сделок по нашим объектам. Мы также много работаем с банком «Уралсиб», партнерским для «БФА-Девелопмент».
Есть и возможности приобретения в рассрочку: условия разнятся в зависимости от периода рассрочки, который выбирает покупатель.
– Что сегодня покупатели ценят больше всего?
– Я бы выделила надежность. Проект, который стал нашей визитной карточкой, – «Академ-Парк» в Калининском районе, построенный совсем недавно и сданный в срок. В работе с покупателями в Красносельском районе мы доказывали, показывали наглядно и преодолевали известную критичность общественного мнения в отношении локации ЖК «Огни Залива». Мы очень рады, что наши обязательства всегда подкреплены их неукоснительным выполнением, что у нас есть, на что сослаться. Все квартиры переданы дольщикам даже быстрее, чем было установлено предельным сроком. Поэтому сегодня к нам много обращаются за повторной покупкой, или приводят родственников, или реализуют свою квартиру меньшего метража, чтобы приобрести в этом же комплексе более просторное жилье.
Кстати, у нас купили квартиры не только участники городских жилищных программ, но и получатели федеральных субсидий. Это говорит о том, что правовое обоснование сделок в «БФА-Девелопмент» (бэкграунд, не видный рядовому покупателю) подходит под требования самых разных государственных структур и инстанций.
А второй важнейший фактор спроса – действительно предметный выбор квартир. Нужна квартира ожидаемого метража, с ожидаемым набором зон и по приемлемой цене. Все остальное важно, значимо, но все-таки факультативно.