Максим Левченко, совладелец Fort Group: «Плох тот бизнес, что не мечтает покорить Москву»
Совладелец Fort Group Максим Левченко рассказал «Строительному Еженедельнику», как быстро собирается сделать действительно «золотыми» «Вавилоны» в Москве и зачем открывает музей «тунеядцу, еврею и эмигранту» в Петербурге.
– Максим Борисович, новых ТЦ в Петербурге в последнее время не появляется (причем одним из последних был открыт объект именно Fort Group – вторая очередь ТРК «Порт Находка»). Вместе с тем существующие ТЦ живут активной «внутренней» жизнью – осуществляют реброкеридж, ротацию арендаторов, реновацию площадей. Какие тенденции на рынке формируют повестку изменений, производимых в торговых центрах? Как переформатируются объекты Fort Group?
– Работа с торговыми центрами, их реновацией, началась не вчера. В Петербурге мы покупали проблемные проекты и переделывали их. Таким, например, был портфель «Макромира», который мы приобрели в 2011 году. Там была сложная и юридическая, и коммерческая проблематика. Так, ТРК «Сити Молл» был построен, но не открыт. Мы уже на том этапе делали его «косметическую» реконцепцию, а сейчас, спустя уже почти восемь лет, настало время снова его менять. Потому что любой объект – будь то торговый центр, ресторан, самолет, машина, да и сам человек – должны меняться со временем. Например, средний срок жизни торгового центра без изменений – 7–10 лет, в зависимости от того, насколько качественно проект был сделан изначально. Качественно должна быть выполнена и реконструкция. Концептуальные идеи и материалы, закладываемые в проект, должны быть актуальны в течение минимум 10 лет.
Идея приобретения пяти торговых центров в Москве – трех «Золотых Вавилонов», «Пятой авеню» и Goodzone – также заключалась в том, что мы взяли мощные, староформатные центры и сейчас работаем над тем, чтобы сделать их современными и доходными. Идею выхода в столицу мы вынашивали давно. Москва манит своими огнями. Безусловно, это экономический, политический, культурный центр страны. Все сети, где бы они ни стартовали, которые хотят развиваться и укрепить свои позиции, со временем начинают думать о выходе в столицу. Плох тот бизнес, что не мечтает покорить Москву.
– Вы уже почувствовали себя крупным федеральным игроком?
– Петербург – крупный регион, но все-таки провинция, несмотря на столичный статус, и в глубине души мы все это знаем. Безусловно, мы почувствовали, как после выхода в Москву даже наши многолетние партнеры стали по-другому к нам относиться. Мы долгое время присматривались к разным столичным объектам, но ничего толкового подобрать не могли. Все, что там имеет ценность, или не продается или стоит бешеных денег. Приобретение портфеля Immofinanz – редкая возможность, которая открылась ненадолго, и мы ее не упустили. Я целый год готовил эту сделку, носил исключительно костюмы и галстуки, проводил встречи с очень солидными людьми, финансистами и инвесторами. А сейчас наступило время большой стройки – время рабочих ботинок и касок.
– О реконцепции, проведенной без закрытия объекта для посетителей, часто говорят как о единственной эффективной стратегии. Вы согласны с этим?
– Все зависит от объема задач и изначальных условий. Иногда смотришь на старый объект и понимаешь, что проще его снести. Потому что реконструкция зачастую сложнее нового строительства. Последнее всегда прогнозируемо – есть участок, проект, определенный объем материалов, весь процесс имеет четкие этапы реализации. В случае с реконструкцией ты зависим от огромного числа факторов и работаешь в стесненных условиях – шуметь, пылить, перекрывать доступ покупателей к арендаторам нельзя. Решения приходится менять на ходу, «резать по живому». Например, «Золотой Вавилон» в Ростокино – это 400 арендаторов, и ты должен договориться с каждым.
– На Ваш взгляд, бум строительства новых торговых центров остался в прошлом?
– Думаю, что да. Земли больше не становится. Если говорить о Петербурге, то метрополитен здесь прирастает новыми станциями медленно, да и численность населения не увеличивается китайскими темпами. Для суперрегионального центра нужен охват не менее миллиона человек. Лучшие локации в Петербурге давно заняты, и даже растущие за КАДом новые районы ситуацию существенно не изменят.
– Fort Group принимала участие в конкурсе Фонда имущества Петербурга на лучшую идею реконцепции Кузнечного рынка. Насколько своевременна, на Ваш взгляд, идея «перезапустить» городские рынки?
– Идея эта очень плодотворна. В Москве реализованы уже три-четыре такие концепции. Столица успешно свои рынки продала или сдала в аренду, их привели в порядок. Это уже не совсем рынок в привычном его понимании, а скорее, его декорация для приятного времяпровождения. Этот концепт замечательно развивается во всем мире. Гастрономический театр сейчас в тренде. И Петербург в этом смысле – уникальный город, все предпосылки существуют здесь для того, чтобы развивать этот формат. Причем речь идет не о развитии чего-то дорогого и премиального, а доступного и креативного. В этом плане Петербург ни в чем не уступает столице, у нас есть улица Рубинштейна, где реализованы очень интересные концепции. Я, например, совсем перестал ходить по дорогим ресторанам с изысканными интерьерами, гораздо интереснее зайти в какой-нибудь третий-пятый двор, где все очень дешево, вкусно и самобытно.
– У Fort Group и своя концепция относительно того, как должен развиваться Большой Гостиный двор. Вы неоднократно заявляли о том, что универмаг требует спасения от его же менеджмента…
– Здесь ничего нового не происходит. Скорее всего, время для преображения БГД еще просто не пришло. Когда-то и все городские рынки, и БГД станут современными и востребованными у горожан. Я думаю, что в перспективе 20–50 лет это обязательно произойдет. Здесь надо мыслить масштабными категориями.
– Одно время Fort Group активно покупала и продавала бизнес-центры. Причем в разных вариантах реализации: как построенных силами Fort Group, так и путем перепродажи приобретенных активов. В одном из релизов Вы сами охарактеризовали эти сделки «стремительными» и при этом весьма выгодными. Вы планируете действовать и дальше по той же инвестиционной схеме или ситуация на офисном рынке Петербурга уже меняется и требует других инвестиционных концепций?
– Здесь ничего не меняется. Если в ритейле для нас важна сама сеть, нам необходимо иметь долю рынка и рычаг, то с бизнес-центром – это неважно. Если бизнес-центр успешен, находится в хорошей локации, заполнен арендаторами и на него есть спрос, то мы готовы вести переговоры о его продаже.
– Недавно стало известно о том, что Вы приобрели квартиру в доме Мурузи под мемориальный музей Иосифа Бродского. Сообщается, что это будет первый частный литературный музей в Петербурге. Все, что имеет маркировку «первое» и «частное», обычно рождается нелегко…
– Да, эта квартира была приобретена не в личных целях, а для создания первого в Петербурге полноценного музея поэта Иосифа Бродского, который жил в этом доме с родителями в 60-х годах прошлого века. Квартира примыкает к мемориальной коммуналке, где полторы комнаты занимали Бродские.
Литературный музей вообще формат сложный, хотя бы потому, что это не просто выставка картин из частной коллекции. Все известные нам литературные музеи были открыты в советское время, где демонстрировались подлинные личные вещи литературных гениев. У нас совсем сложная задача – нужно открыть музей «тунеядцу», еврею и эмигранту. Здесь много противоречий.
Сложности еще добавляет и то, что родственники поэта здравствуют, обладают авторскими правами и трепетно относятся к любым проектам, связанным с его именем. Для меня это творческая, эмоциональная задача, которой я отдаю много сил и времени.
Справка
Fort Group основана в 2011 году в Петербурге. Входит в пятерку лидеров рынка коммерческой недвижимости России с портфелем объектов в Москве и Петербурге суммарной площадью около 1 млн кв. м.
За время существования Fort Group реализованы проекты реконцепции и редевелопмента торговых комплексов в Петербурге – «Академ-Парк», «Сити Молл», «Порт-Находка» (первая очередь), «Лондон Молл», «Пять Озёр», «Родео Драйв». В 2014 году компанией завершено строительство флагманского проекта ТРК «Европолис» и сдан элитный жилой дом Brilliant House. В 2015 году открыт первый в России крытый парк активного отдыха Angry Birds Activity Park St. Petersburg. В 2016 году введен в эксплуатацию ТРК «Порт Находка» (вторая очередь) и БЦ Fort Tower, открыт второй парк активного отдыха под брендом Gorilla Park, проведена реновация ТРК «Южный Полюс». В декабре 2017 года Fort Group взяла в управление пять торгово-развлекательных центров в Москве – Goodzone, «Пятая Авеню», три центра «Золотой Вавилон» (в Ростокино, Отрадном, Ясенево), начата подготовка к реконцепции московских объектов.
Без качественной социальной инфраструктуры проект комплексного освоения территории сегодня никому не интересен. 1 сентября 2016 года в Мурино открылась новая школа, которую построила ГК «Арсенал-Недвижимость». О комплексном подходе в реализации жилищных проектов рассказал генеральный директор группы компаний Станислав Данелян.
– 1 сентября в Мурино открылась новая школа, построенная вашей компанией. Расскажите подробнее об этом объекте.
– Строительство Муринской общеобразовательной школы № 1 на бульваре Менделеева обусловлено важным социальным значением для района. По приблизительным оценкам, на данный момент население Мурино уже составляет порядка 16 тыс. человек, а образовательного учреждения на территории поселения до сих пор не было.
Новая школа рассчитана на 1224 ученика, из которых 480 человек – учащиеся начальных классов. Она включает в себя 51 класс, три спортивных зала общей вместимостью до 96 человек, библиотеку и медиацентр, столовую с обеденным залом на 640 человек, актовый зал на 736 мест, медицинский блок. Для углубленного изучения физики и математики проектом предусмотрены специализированные лаборатории и кабинеты. Помимо прочего, на территории учебного заведения обустроен стадион с искусственным покрытием, футбольная площадка и зона отдыха.
Школа была построена по программе «Социальные объекты в обмен на налоги». До конца текущего года областные власти должны выкупить построенное здание, однако цена будет ниже, чем себестоимость строительства, ввиду того что школа признана типовым проектом. Но мы по-прежнему готовы к реализации нетиповых проектов социальных объектов в рамках государственной программы «Социальные объекты в обмен на налоги», действующей только в Ленинградской области.
– Как вы оцениваете программу для застройщиков «Светофор», которая недавно начала действовать на территории области?
– Вопрос с инфраструктурой в ближайшем пригороде назрел довольно давно, и внедрение данной программы обусловлено острой необходимостью. Проекты, которые реализуются в так называемой красной зоне застройки, сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей, поэтому интерес крупных застройщиков к землям, расположенным в границах этой зоны, безусловно, сохранится. Возможно, что более мелкие компании уйдут вглубь области, так как на застройщиков будут возложены обязанности не только по строительству дорог, но и комплексному освоению территории, а это несет в себе значительные расходы.
Несколько десятков лет назад районы станций метро «Гражданский проспект» и «Проспект Просвещения» были почти не застроены, а теперь это полноценная часть города. Скорее всего, так будет и с территориями, которые сейчас являются ближайшим пригородом, – вместо поселений Девяткино, Кудрово, Янино и прочих активно застраивающихся территорий появятся полноценные городские кварталы. Разумеется, им необходима и соответствующая инфраструктура.
– Где компания еще строит социальные объекты, где планирует?
– Мы стремимся создать не только жилые дома, но и инфраструктуру, чтобы людям было комфортно жить в новых кварталах. В жилом комплексе «Солнечный» на сегодня завершено строительство двух детских садов. В пятом корпусе работает дошкольное учреждение, рассчитанное на 80 мест, в корпусе № 15 построен детский сад на 100 мест. Также здесь ведется строительство еще двух дошкольных учреждений, в корпусах № 13 и 11, каждое из которых рассчитано на 100 мест. Сдача первого намечена на II квартал 2017 года, второго – на IV квартал 2017-го. В корпусе № 9 на первом этаже проектом предусмотрена поликлиника площадью порядка 500 кв. м.
На территории жилого комплекса «Девяткино» по адресу Арсенальная ул., 1, лит. А, работает детский сад в отдельно стоящем двухэтажном здании – он рассчитан на 100 мест.
В жилом квартале «YouПитер» предусмотрено строительство детского сада, который сможет принять около 140 малышей. Он будет вводиться в эксплуатацию одновременно с корпусом № 20 во II квартале следующего года. Во всех садиках предусмотрены спортивные залы, игровые комнаты и столовые. Также в «YouПитере» будет размещаться фитнес-клуб Olymp c двумя бассейнами.
Кроме того, для комфортного и безопасного пребывания местных жителей во всех дворах уже сданных домов ведется обустройство детских игровых и спортивных площадок, прогулочных зон. При въезде на территорию Мурино нашей компанией построен опорный пункт полиции.
Социальная составляющая крайне важна, и, несомненно, она выгодно отличает проекты ГК «Арсенал-Недвижимость». Мы не собираемся останавливаться на достигнутом и в ближайшие годы продолжим строительство социально значимых объектов.
– Планирует ли «Арсенал-Недвижимость» запускать новые жилищные проекты?
– Да, в ближайшем будущем мы планируем приступить к реализации масштабного проекта – жилого квартала «Энфилд». Комплекс расположится на территории поселка Бугры, на его территории будет построено порядка 300 тыс.
кв. м жилья, появится и соответствующая социальная инфраструктура, коммерческие помещения. На строительную площадку мы планируем выйти в ноябре текущего года, пока идет подготовительный этап, разработка проектной документации.
Кроме того, с 1 августа мы запустили продажи нового проекта в Кудрово – ЖК «Гольфстрим». В состав квартала войдут четыре 18-этажных корпуса, спроектированных финской архитектурной мастерской Юкки Тикканена. Новый квартал «Гольфстрим» по качественным характеристикам схож с нашими предыдущими проектами: комплекс также принадлежит к категории комфорт-класса, в стоимость жилья будет входить полная чистовая отделка. Однако в новом квартале мы постарались воплотить свежие, интересные задумки. Например, построить сауны и тренажерные залы для всех жильцов, которые будут располагаться на цокольных этажах. Срок сдачи всех корпусов ЖК намечен на I квартал 2019 года.
– Как в целом ведет себя покупатель? Изменились ли критерии выбора жилья?
– Людей сейчас интересует не только цена, но и вся окружающая инфраструктура. Покупатель стал намного грамотнее. Он смотрит, сравнивает, выбирает и готов платить немного больше за более комфортные условия проживания.
Сегодняшний покупатель находится в более выигрышных условиях по сравнению, например, с тем положением, которое было пять лет назад. Объем предложения на рынке сейчас достиг довольно высоких значений, к тому же ввиду высокой конкуренции девелоперы просто не могут позволить себе идти по пути снижения себестоимости жилья в ущерб качеству. В связи с этим у покупателей появляется более широкий выбор, и здесь уже играет роль не только цена и местоположение, но само наполнение проекта, его внутренняя среда и качественные характеристики.
По мнению президента Becar Asset Management Group Александра Шарапова, в последнее время акцент девелоперов смещается с продуктов для глобальных институциональных финансовых партнеров в сторону национального малого и среднего инвестора.
– Александр Олегович, в этом году PROESTATE празднует 10-летний юбилей. Каким сегодня должен быть инвестиционный форум по недвижимости, чтобы действительно быть интересным специалистам этого рынка?
– Для того чтобы форум был интересен специалистам рынка недвижимости, в этом году PROESTATE делает специализированную программу с акцентом на доходной недвижимости для малых и средних инвесторов. Новые продукты, которые появились за последние годы, с возможностью инвестирования 3-5 млн рублей и профессиональные управляющие компании, которые снимают с рантье все головные боли, – это новые реалии рынка. Мы видим, что лозунг нашей компании – «Доход по расписанию» – стал реальной насущной возможностью и потребностью для россиян. В нашей стране нет эффективных пенсионных систем, в которые население верит. А за 25 лет рыночной экономики вложения в «однушку» доказали свою эффективность. Вся суматоха, связанная с управлением этим активом, явно не похожа на тот образ рантье, о котором вы читали в книгах Оноре де Бальзака. Поэтому мы видим растущий интерес девелоперов и малых, средних инвесторов к новым инвестиционным продуктам, когда ты получаешь доход, не прилагая при этом усилий. К таким продуктам относятся номер в апарт-отеле, маленькое офисное помещение или часть торгового центра. Также предлагаются продукты западного рынка, такие как student apartments.
– Форум – это всегда прежде всего общение, взаимоотношения с партнерами. Как изменился, на ваш взгляд, за эти годы портрет российского инвестора и российского чиновника?
– Первый форум открылся в 2006 году, когда российский рынок недвижимости был в топе мировых рейтингов, а Москва была самым привлекательным рынком в Европе. Покупка строящихся тогда проектов сулила большие перспективы и хорошую долларовую прибыль, что привлекало огромное количество международных фондов. А PROESTATE был местом свершения глобальных инвестиционных сделок. За 10 лет российский рынок перешел в рубли. Сейчас зарубежные фонды вновь стали поглядывать на нас в связи с падением рубля, правда, уже как на рынок, который ждет роста, но пока испытывает существенные трудности. Акцент девелоперов во многом сместился с продуктов для глобальных институциональных финансовых партнеров в сторону национального малого и среднего инвестора.
Российский чиновник за последние 10 лет стал умнее, он знает западные практики. От проблем начала 2000-х, когда государственное регулирование рынка было практически нулевым, мы пришли к жесткому регулированию (даже более жесткому, чем это принято на Западе). Я думаю, что через некоторое время, когда власти увидят, что перекрутили гайки и создали проблемы для инвестирования, маятник качнется в обратную сторону.
– Некоторые скептически настроенные эксперты говорят о том, что рынок недвижимости сегодня испытывает не столько дефицит финансов, сколько дефицит идей. Согласны ли вы с этим утверждением?
– Категорически не согласен, особенно с учетом того, что мы постоянно обучаемся у западных коллег. Напомню несколько идей, которые уже присутствуют в России и будут активно развиваться. Например, коворкинг-центры. Мировой рынок растет ежегодно на 30%. Крупнейший оператор коворкингов WeWork менее чем за 10 лет смог достичь капитализации в 10 млрд USD, не владея ни один метром недвижимости, а просто арендуя площади и предоставляя сервисы.
Еще один формат – agile-офисы. Данный формат позволяет корпорациям создать неформальные взаимоотношения в офисе и повысить тем самым продуктивность работы сотрудников. Благодаря smart-подходу для размещения в agile-офисе корпорации потребуется примерно на 30% меньше площадей, чем в обычном офисе.
Огромными темпами растут апарт-отели. И все крупнейшие операторы преобладающие инвестиции делают именно в этот сегмент.
Еще одна перспектива – co-living. Данный формат возвращает нас к идее современной коммуны. Наибольшее распространение он получил в США среди молодежи. Социологи утверждают, что чем больше мы сидим в гаджетах, тем больше нам требуется присутствие людей вокруг. В co-living личное пространство уменьшается до небольшой комнаты в 10-20 кв. м, а на первых этажах объектов выделяются существенные площади под общественные пространства для совместного чтения книг, просмотры фильмов, игр.
Это лишь несколько идей, которые победно шествуют по миру. Идеи на рынке недвижимости рождаются с огромной скоростью, быстрее, чем когда-либо.
– Интересны ли сегодня для инвестирования российские регионы?
– Инвестор – очень пугливое существо. Всегда, когда происходит кризис, он, как черепашка, стремится втянуть в панцирь лапки и прибрать все денежки туда, где его локация. Поэтому сегодня регионам крайне тяжело привлекать инвестиции. При этом я уверен, что потенциал у регионов мощный. В первую очередь это те регионы, которые в последние годы существенно развили свою экономику: Татарстан, Калужская область, Ульяновск. Там растет ВВП, количество рабочих мест, производств. В таких местах, безусловно, будет развиваться и коммерческая недвижимость.
– Согласны ли вы с тем, что сегодня пришло время коллективных инвестиций, о чем свидетельствует относительный успех формата апарт-отелей?
– Повторюсь, что «доход по расписанию» – это то, чего ждут малые и средние инвесторы. У единственной до недавних пор программы «купи однушку» появилась альтернатива – инвестиции в апарт-отели, когда за твой юнит отвечает управляющая компания. Также силу будет набирать краудфандинг и, имея несколько тысяч рублей, человек сможет ежемесячно вкладывать в краудфандинговые платформы. Другой вопрос, что пока это незащищенный инструмент, но законодательство и платформы развиваются, активно разрабатывается инструментарий для защиты инвестора.
– Что сдерживает активное распространение коллективного инвестирования на рынке?
– Владение «однушкой» является более понятным: людям нужно где-то жить, и, несмотря на кризис, квартиру инвестор кому-нибудь да сдаст. И в долгосрочной перспективе эта «однушка» точно будет расти в цене. Кроме того, проблема коллективных инвестиций в России обусловлена тем, что за 70 лет социалистического строя мы изголодались по свободам и праву распоряжаться чем-либо. Но по мере роста количества таких объектов, как апарт-отель Vertical, которые будут доказывать свою успешность и надежность, спрос на коллективные инвестиции будет расти.
– На последнем Рождественском саммите в Москве вы говорили о том, что недвижимость была и остается самым надежным и быстрорастущим активом в последние годы на всех мировых рынках. На каких данных основано это утверждение?
– Эксперты группы Becar проводили исследование доходности разных активов за более чем 20-летний период – за 1992-2015 годы. По данным исследования, с 1992 года нефть и золото подорожали в долларах в 3 и в 3,4 раза соответственно. Акции тоже были хороши для сохранения средств. Dow Jones за 23 года вырос в 5,4 раза, а индекс РТС – в 9 раз. Квадратный метр в Нью-Йорке вырос в 4 раза, в Лондоне – в 6 раз, в Санкт-Петербурге – в 9 раз в долларах США.