Александр Шарапов, президент Becar Аsset Management Group: «Пятизвездочные отели больше никому не интересны»
Накануне PROEstate мы поговорили с главным новатором деловой программы форума, да и всего российского рынка недвижимости, – президентом Becar Аsset Management Group Александром Шараповым. Речь шла о новых проектах компании в Дубае и Москве, всеобщей демократизации форматов на рынке недвижимости, особенностях общения с иностранными партнерами на фоне продолжающихся антироссийских санкций.
– Александр Олегович, весной этого года Becar Asset Management Group вышла на рынок Дубая с проектом арендного жилья. Сообщалось о партнерстве с крупным бизнесом из Индии. Как сейчас развивается проект, в каком формате и когда он будет реализован?
– Презентация проекта пройдет в сентябре, а на стройплощадку мы планируем выйти в середине осени. Переговоры с партнерами продолжаются, однако, вероятнее всего, первую очередь проекта будем строить исключительно на собственные деньги. Полтора года назад мы приобрели три смежных участка в Дубае недалеко от EXPO 2020 (выставки достижений народного хозяйства) в районе IMPZ. Мы планируем строительство доходного дома площадью 18 тыс. кв. м, состоящего из трех башен. Ориентировочный срок завершения проекта – весна 2021 года. Мы применим опыт, полученный за последние восемь лет на рынке арендного жилья США. Это будет объект в «американском формате»: небольшие (около 20 кв. м) апартаменты с санузлом, одной кухней на две комнаты и большими общественными зонами. Для менеджеров среднего звена, фактически коливинг. Объект после реализации будем продавать. Вырученные средства планируем инвестировать в новые проекты на том же рынке.
– Почему партнеры не включаются в проект на старте?
– Они изучают рынок, на это требуется время. Но сейчас в Дубае начинается строительный сезон, и если мы не достигнем успеха в переговорах в короткие сроки, нам придется начинать самим. Так бывает.
– Почему был выбран именно Дубай? Уверены Вы в спросе на арендное жилье в такой состоятельной стране, как ОАЭ?
– Даже в такой состоятельной стране, как ОАЭ, на одного богатого человека приходится двадцать, которые задействованы в сфере обслуживания. Ежегодно в Дубай приезжают более 100 тыс. человек, есть большая потребность в обеспечении их жильем. Фактически Дубай становится своеобразным Монако для стран Средней Азии, Индии, Китая. Дубай хоть и арабский, но весьма интернациональный город. Численность местного населения – всего 250 тыс. человек, что составляет 8% от общего количества проживающих. Остальные – приезжие. В том числе 300 тыс. человек русскоговорящих. Город понятный и удобный для ведения дел. Он входит в пятерку самых безопасных городов мира. Шейхи много делают для того, чтобы сделать Дубай еще более светским. Например, развивают электронное правительство, технологии смарт-сити – и у них это получается. Это очень открытый рынок для интернешнл-игроков.
– Разделяете ли Вы точку зрения, что сегодня российским инвесторам стоит искать партнеров преимущественно среди китайского, арабского, индийского бизнеса? В чем, на Ваш взгляд, особенности ведения бизнеса с ними, в отличие от бизнесменов США и Европы?
– С американцем или европейцем, однажды договорившись, ты можешь быть уверен в том, что дело будет развиваться в рамках этих договоренностей. Для китайца или индуса – это всего лишь точка с запятой, и все переговоры только впереди. Восточному партнеру ты еще должен доказать, что многое понимаешь в своей области, и только после этого к тебе будут относиться с уважением.
– У Вас большой опыт в работе с партнерами из разных стран. Санкции сильно усложнили вашу совместную работу?
– На мой взгляд, фактор санкций в этом аспекте несколько преувеличен. Если есть желание развивать бизнес в Европе и США – пожалуйста, приходи. Конкуренция жесточайшая, но в принципе никаких запретов нет. Другое дело, что интернешнл-городов, где бы нас очень ждали, не существует. Например, в том же Лондоне, который вроде бы и интернациональный город, реализовать девелоперский проект стороннему человеку крайне тяжело. Скорее, так – то, что достается русским, китайцам, малазийцам и т. д., стоит втридорога. И это не лучшая затея с инвестиционной точки зрения.
В этом аспекте самое благоприятное место – США, и таким оно остается и сегодня. Там все мигранты и относятся к тебе как равному. У них нет аллергии к российскому капиталу. Они очень прагматичны.
Где бы ты ни работал, нужно иметь сильного местного партнера, который будет помогать и подстраховывать. Причем это должен быть не партнер-консультант, а партнер-соинвестор. Находить таких партнеров крайне тяжело, иногда переговорный процесс от знакомства до первой сделки может длиться несколько лет.
– А как обстоят дела с инвестициями к нам?
– А вот здесь фактор санкций очень силен: ни одна западная страна, банк инвестировать в российские проекты не будут. Азиатский бизнес также понимает, что мы «заражены» и относится к нам осторожно. В Россию они идут потому, что сейчас у нас очень «низкий» рынок, и они рассчитывают получить высокую рентабельность проектов в будущем.
– В одном из интервью Вы раскрыли основополагающую идеологию своего бизнеса – строить как инвестор, стабилизировать поток, а потом продать и стартовать со следующим объектом. Вы считаете эту стратегию единственно верной и прибыльной в условиях стремительно меняющегося рынка или это просто «профиль» Becar Asset Management Group?
– Этот подход мы развиваем. Если раньше мы говорили о том, что нужно найти что-то недооцененное, приобрести и реконструировать, а потом продать, то теперь считаем, что можно не приобретать, а действовать по схеме партнерства с владельцами неуспешного объекта и реализовать совместный проект гостиницы, коворкинга или сервис-офиса под сильным интернешнл-брендом. Сейчас, как известно, мы вывели на рынок проекты отели Vertical, коворкинги GrowUp, дата-центры «Миран». Владеть долгосрочно недвижимостью целесообразно лишь в том случае, если ты не готов быть активным инвестором.
– Гостиницы, коворкинги, сервис-офисы... Вы считаете, что настает время демократичных форматов на рынке недвижимости?
– Во всем мире происходят процессы, которые Вы можете наблюдать и на улицах своего города. Еще десять лет назад мы видели огромное количество дорогих ресторанов. Наиболее успешные из них существуют и сегодня, но в целом их количество существенно уменьшилось. На их место пришли демократичные бренды, причем это не обязательно фастфуд, а недорогие концептуальные рестораны в местах с мощной проходимостью. Та же картина наблюдается и в других форматах недвижимости во всем мире. Пятизвездочные гостиницы больше никому не интересны, их место занимают сравнительно недорогие гостиницы, где площадь номера минимизируется, при этом все большие площади отдаются общественным пространствам. Идеология капсулы, микроливинга, минимизации формата получает все большее распространение. Becar Asset Management Group в России является проводником того, что уже активно развивается в других странах.
– В августе стало известно, что Becar Asset Management Group после успешного опыта в Петербурге выводит свой проект Vertical и на московский рынок. Вы развиваете формат гостиниц, а не апартаментов. Почему?
– На мой взгляд, сегмент сервисных апартаментов в силу различных причин будет развиваться очень непросто, а вот у рынка гостиниц – очень хорошие перспективы. Туристические потоки ежегодно растут. Средний класс в Китае укрепляет позиции, больше людей могут позволить себе путешествия, идут разговоры о том, что будет упразднен визовый режим с Индией. Объем туристического рынка в России растет ежегодно на 10–15%. Мы уходим от индустриализации к экономике впечатлений.
– В Москве Вы также продаете «в нарезку» бизнес-центр «Станция». Насколько он успешен?
– Собственники бизнес-центра, который находится у нас в управлении, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. кв. м за 2 млрд рублей. В сегодняшних условиях это невозможно, и мы предложили новую схему привлечения инвесторов – когда помещения продаются с действующими арендаторами и покупатель не имеет возможности селиться туда сам. Это именно продажа доходных площадей. Половина из них уже реализована.
– В Петербурге стали появляться так называемые курортные апартаменты. Вы видите перспективы в подобных проектах? Возможно ли появление проекта Vertical в сестрорецких Дюнах?
– Курортные отели хороши, когда могут предоставить сервис уровня «Все включено», причем аниматоры здесь требуются не только для детской группы, но и для ребят 20–40 лет. Такие отели будут явно очень популярны, мы сейчас с большим интересом наблюдаем за рядом развивающихся брендов в мире. Но пока только анализируем этот стандарт.
– Есть мнение, что «драконовские» изменения 214-ФЗ и отмена «долевки» заставят девелопров искать иные средства привлечения средств граждан в проекты и что рынок заполнится разного рода предложениями по реализации проектов «вскладчину». Какие риски здесь Вы видите?
– Попытки уйти в другие схемы наши власти научились быстро пресекать. В странах со слабыми финансовыми рынками, к которым относится и Россия, в ПИФы не верят и настаивают на прямых вложениях в недвижимость. Пенсионная «однушка» – это явление интернациональное везде, где пенсионная система не работает.
– Becar Asset Management Group – обычно главные «зажигатели» деловой программы на PROEstate. Дайте, пожалуйста, пару анонсов ваших мероприятий, которые не должны пропустить участники форума в этом году.
– Во второй день Форума мы проводим бизнес-завтрак «Новейшие технологии в управлении недвижимостью. Что ждет Россию в XXI веке?», где расскажем, как мы видим изменение рынка в ближайшие годы и как быть успешным в новых условиях.
Также во второй день Форума состоится мой авторский семинар «Как создать WOW-команду? Секреты, проверенные временем». Поделюсь опытом о взаимодействии на «точках перехвата», когда, например, у концептуальщиков подхватывают идею и дальше разрабатывают архитекторы, от архитекторов – к заказчикам, от заказчиков – к строителям, от строителей – к управляющей компании и т. д.
О своеобразии покупательского спроса на новостройки в разных регионах страны
«Строительный Еженедельник» расспросил директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерину Гуртовую.
– Концерн «ЮИТ» – один из немногих застройщиков, обладающих такой обширной географией проектов – Москва и Московская область, Петербург, Екатеринбург, Тюмень, Ростов-на-Дону, Казань. Как запросы покупателей в Петербурге отличаются от других регионов?
– Действительно, «ЮИТ» уже много лет работает в разных городах России, и у нас есть возможность отслеживать определенные тенденции. Надо сказать, что покупательские предпочтения серьезно отличаются от региона к региону, заставляя застройщиков разрабатывать для каждого из мест своего присутствия конкретное решение.
Например, Петербург характерен тем, что здесь, согласно статистике, больше всего приобретается жилья на душу населения, причем с большим отрывом от других городов. Петербург является лидером как по приобретению первого жилья, так и по вторичным покупкам в новостройках. Этот спрос, помимо внутреннего, обусловленного естественными потребностями по улучшению жилищных условий горожан, формируют также и региональные покупатели. Квартиры в Петербурге приобретают, условно говоря, север страны, Уральский регион и нефтедобывающие области. В проектах «ЮИТ» в Северной столице доля региональных покупателей в структуре продаж по разным проектам колеблется от 20 до 30%.
Надо сказать, что такой интерес к новым квартирам в городе на Неве с одной стороны, конечно, играет на руку застройщикам, а с другой, создает и ряд сложностей. Например, у петербуржцев уровень покупательской грамотности невероятно высок. Вопросы, которые задают потенциальные приобретатели квартир в Петербурге отделу продаж относительно характеристик будущего жилья, технологий строительства, юридических аспектов оформления сделки, не приходят в голову клиентам в других регионах. Застройщик должен быть готов к огромному количеству вопросов со стороны покупателя.
Еще одна сложность – завышенные ожидания клиента. Поясню: когда люди приобретают квартиру в «жестком экономе», ожидание, по сути, может быть только одно – чтобы дом был достроен. Но если речь идет о качестве строительства и сложившейся репутации «ЮИТ» – здесь покупатели желают получить высокое качество жилья и зачастую закладывают в это понятие, если можно так выразиться, свои «опции». Застройщик должен предвосхитить ожидания клиента.
– А чем отличаются требования региональных покупателей, приобретающих квартиры в Петербурге?
– Большинство покупателей из регионов хочет жить в центральных районах города, чтобы все культурные достопримечательности находились в пешей доступности от дома. Квартиры приобретают для переезда в Петербург после выхода на пенсию, для поступающих в ВУЗы детей, с инвестиционными целями.
Можно задаться вопросом – почему Петербург, а не Москва, например, Краснодар или Сочи? Во-первых, кто бы что ни говорил, для регионов Петербург был и остается культурной и образовательной столицей России. Во-вторых, цены квартир в Петербурге сопоставимы с Московской областью, но не с Москвой. При этом сама Москва в глазах многих россиян кажется огромным мегаполисом, жизнь в котором нельзя назвать комфортной. В-третьих, климатические условия юга России не всегда подходят тем, кто всю жизнь проработал в северных регионах.
– Какие региональные рынки сегодня обладают существенным потенциалом развития?
– Прежде всего – Екатеринбург. Он становится современным центром промышленности и активно развивается, создаются новые рабочие места, что формирует значительный спрос на квартиры. Именно поэтому застройщики в последнее время присматриваются к этому рынку.
Очень быстро развивается Московская область. Во многом благодаря динамично разрастающейся транспортной инфраструктуре, чему местные власти уделяют много внимания.
Интересный регион – Казань, обладающий большим потенциалом. Там весьма неплохие темпы продаж, ведь Казань – тоже центр внутренней миграции, в основе которой религиозно-культурные особенности этого региона.
Надо сказать, что выход в регионы – дело не простое. Довольно часто продукт, предлагаемый компаниями, по цене или характеристикам не соответствует локации. Почти в 50% случаев девелопер ошибается. Политика «ЮИТ» при выходе в регионы основывается на приобретении уже существующей на рынке компании, а не на создании новой, что исключает возможность неправильного позиционирования проектов.
– Как выстроена политика «ЮИТ» в регионах, если говорить о разных классах жилья? Например, в Московской области у «ЮИТ» есть проекты эконом-класса, а в Петербурге – нет...
– В целом политика концерна «ЮИТ» нацелена на возведение жилья комфорт-класса и выше. Например, в Финляндии вообще нет никакой сегментации. У тебя просто есть хороший проект – или в центре города, или не в центре. Это скорее вопрос, имеющий отношение к менталитету. А кроме того, в России слишком большой объем рынка, чтобы можно было избежать сегментации.
Общая нацеленность на создание объектов повышенной комфортности вовсе не означает, что в отдельных регионах присутствия «ЮИТ» не может быть исключений. В Петербурге стандарты качества, который разработал и поддерживает «ЮИТ», не позволяют строить дешево. Упрощенно говоря, проект эконом-класса от «ЮИТ» будет стоить неоправданно дорого и никому не будет интересен. В Московской области – другая экономика проектов, и там мы можем строить эконом-класс, соблюдая все наши корпоративные стандарты. Это чисто экономическая история.
– Аналитики рынка говорили о значительном падении продаж в первом полугодии, но сейчас, похоже, ситуация выправляется. Как идут продажи на объектах «ЮИТ»?
– Да, обычно продажи осенью идут в рост, и нынешняя не стала исключением. Покупательская активность возросла. Многие застройщики, ощущая эту активность, стимулируют продажи. К этому в краткосрочном периоде прибегают многие компании. А вот «продолжительные» скидки должны настораживать, потому что цены ниже рынка – это сигнал о неблагонадежности застройщика.
Если говорить о результатах продаж в целом по текущему году, то, скорее всего, они кажутся несколько скромнее, чем в прошлом году. Но скорее это связано с изменившимся набором представленных на рынке проектов, что, конечно, влияет на конечный результат. Проектов в этом году меньше, и они находятся в иной стадии готовности. Например, если взять жилой комплекс бизнес-класса Fjord на Малом проспекте Васильевского острова или элитный жилой комплекс «Смольный проспект», то результаты продаж по ним значительно превосходят показатели прошлого года. Эти комплексы близки ко вводу в эксплуатацию, а покупатели квартир в высоком классе предпочитают готовый продукт.
– Насколько интересны покупателям малоэтажный комплекс INKERI в Пушкине и квартал «Новоорловский» на Суздальском шоссе?
– INKERI хорош тем, что в этой локации мало что строится сейчас, и мы выступаем практически с уникальным предложением в уникальном месте в центре Пушкина. В «Новоорловском», как известно, было принято решение сократить площадь застройки и вторую половину участка, принадлежащую «ЮИТ», продать другому инвестору. «ЮИТ» продает не голую землю, а практически готовый проект – на территорию зафиксирован ППТ, а на каждый из участков разработан градплан, причем еще по старым нормам. Участок мы продаем единым лотом и не планируем дробить его.
– В «Новоорловском» вы предложили рынку смелый продукт – квартиру-студию площадью 20 кв. м. Но говорят, что шоу-рум, который демонстрирует эту квартиру с полной отделкой и меблировкой, вызывает восторг у посетителей.
– Реклама очень многих солидных петербургских застройщиков построена на лозунге: «В наших жилых комплексах нет студий». Почему люди этого боятся? Дешевое жилье с большим количеством малогабаритных квартир – потенциальное общежитие. Но если квартиры небольшого метража в ограниченном количестве предлагаются в объекте комфорт-класса, это продукт, ориентированный совсем на другого клиента. Успех нашего шоу-рума, конечно, результат правильного проектирования и планирования пространства, а также качественно выполненного дизайн-проекта. Но рациональность планировки по-хорошему удивляет, немало клиентов просят сделать точно такой же вариант отделки и меблировки, который предложен в шоу-руме.
Кстати
В новом проекте «ЮИТ» на Студенческой, 24, продажи еще не открыты, но уже открыто резервирование квартир. «Это один из проектов «ЮИТ», который идеально соответствует политике возведения жилья класса «комфорт» и выше и привычен нашему клиенту. Мы действительно уже предложили резервирование, несмотря на то, что продажи, скорее всего, откроются в конце текущего или начале следующего года. Надо сказать, что две трети квартир в будущем жилом комплексе уже зарезервированы», – говорит Екатерина Гуртовая.