Александр Шарапов, президент Becar Аsset Management Group: «Пятизвездочные отели больше никому не интересны»
Накануне PROEstate мы поговорили с главным новатором деловой программы форума, да и всего российского рынка недвижимости, – президентом Becar Аsset Management Group Александром Шараповым. Речь шла о новых проектах компании в Дубае и Москве, всеобщей демократизации форматов на рынке недвижимости, особенностях общения с иностранными партнерами на фоне продолжающихся антироссийских санкций.
– Александр Олегович, весной этого года Becar Asset Management Group вышла на рынок Дубая с проектом арендного жилья. Сообщалось о партнерстве с крупным бизнесом из Индии. Как сейчас развивается проект, в каком формате и когда он будет реализован?
– Презентация проекта пройдет в сентябре, а на стройплощадку мы планируем выйти в середине осени. Переговоры с партнерами продолжаются, однако, вероятнее всего, первую очередь проекта будем строить исключительно на собственные деньги. Полтора года назад мы приобрели три смежных участка в Дубае недалеко от EXPO 2020 (выставки достижений народного хозяйства) в районе IMPZ. Мы планируем строительство доходного дома площадью 18 тыс. кв. м, состоящего из трех башен. Ориентировочный срок завершения проекта – весна 2021 года. Мы применим опыт, полученный за последние восемь лет на рынке арендного жилья США. Это будет объект в «американском формате»: небольшие (около 20 кв. м) апартаменты с санузлом, одной кухней на две комнаты и большими общественными зонами. Для менеджеров среднего звена, фактически коливинг. Объект после реализации будем продавать. Вырученные средства планируем инвестировать в новые проекты на том же рынке.
– Почему партнеры не включаются в проект на старте?
– Они изучают рынок, на это требуется время. Но сейчас в Дубае начинается строительный сезон, и если мы не достигнем успеха в переговорах в короткие сроки, нам придется начинать самим. Так бывает.
– Почему был выбран именно Дубай? Уверены Вы в спросе на арендное жилье в такой состоятельной стране, как ОАЭ?
– Даже в такой состоятельной стране, как ОАЭ, на одного богатого человека приходится двадцать, которые задействованы в сфере обслуживания. Ежегодно в Дубай приезжают более 100 тыс. человек, есть большая потребность в обеспечении их жильем. Фактически Дубай становится своеобразным Монако для стран Средней Азии, Индии, Китая. Дубай хоть и арабский, но весьма интернациональный город. Численность местного населения – всего 250 тыс. человек, что составляет 8% от общего количества проживающих. Остальные – приезжие. В том числе 300 тыс. человек русскоговорящих. Город понятный и удобный для ведения дел. Он входит в пятерку самых безопасных городов мира. Шейхи много делают для того, чтобы сделать Дубай еще более светским. Например, развивают электронное правительство, технологии смарт-сити – и у них это получается. Это очень открытый рынок для интернешнл-игроков.
– Разделяете ли Вы точку зрения, что сегодня российским инвесторам стоит искать партнеров преимущественно среди китайского, арабского, индийского бизнеса? В чем, на Ваш взгляд, особенности ведения бизнеса с ними, в отличие от бизнесменов США и Европы?
– С американцем или европейцем, однажды договорившись, ты можешь быть уверен в том, что дело будет развиваться в рамках этих договоренностей. Для китайца или индуса – это всего лишь точка с запятой, и все переговоры только впереди. Восточному партнеру ты еще должен доказать, что многое понимаешь в своей области, и только после этого к тебе будут относиться с уважением.
– У Вас большой опыт в работе с партнерами из разных стран. Санкции сильно усложнили вашу совместную работу?
– На мой взгляд, фактор санкций в этом аспекте несколько преувеличен. Если есть желание развивать бизнес в Европе и США – пожалуйста, приходи. Конкуренция жесточайшая, но в принципе никаких запретов нет. Другое дело, что интернешнл-городов, где бы нас очень ждали, не существует. Например, в том же Лондоне, который вроде бы и интернациональный город, реализовать девелоперский проект стороннему человеку крайне тяжело. Скорее, так – то, что достается русским, китайцам, малазийцам и т. д., стоит втридорога. И это не лучшая затея с инвестиционной точки зрения.
В этом аспекте самое благоприятное место – США, и таким оно остается и сегодня. Там все мигранты и относятся к тебе как равному. У них нет аллергии к российскому капиталу. Они очень прагматичны.
Где бы ты ни работал, нужно иметь сильного местного партнера, который будет помогать и подстраховывать. Причем это должен быть не партнер-консультант, а партнер-соинвестор. Находить таких партнеров крайне тяжело, иногда переговорный процесс от знакомства до первой сделки может длиться несколько лет.
– А как обстоят дела с инвестициями к нам?
– А вот здесь фактор санкций очень силен: ни одна западная страна, банк инвестировать в российские проекты не будут. Азиатский бизнес также понимает, что мы «заражены» и относится к нам осторожно. В Россию они идут потому, что сейчас у нас очень «низкий» рынок, и они рассчитывают получить высокую рентабельность проектов в будущем.
– В одном из интервью Вы раскрыли основополагающую идеологию своего бизнеса – строить как инвестор, стабилизировать поток, а потом продать и стартовать со следующим объектом. Вы считаете эту стратегию единственно верной и прибыльной в условиях стремительно меняющегося рынка или это просто «профиль» Becar Asset Management Group?
– Этот подход мы развиваем. Если раньше мы говорили о том, что нужно найти что-то недооцененное, приобрести и реконструировать, а потом продать, то теперь считаем, что можно не приобретать, а действовать по схеме партнерства с владельцами неуспешного объекта и реализовать совместный проект гостиницы, коворкинга или сервис-офиса под сильным интернешнл-брендом. Сейчас, как известно, мы вывели на рынок проекты отели Vertical, коворкинги GrowUp, дата-центры «Миран». Владеть долгосрочно недвижимостью целесообразно лишь в том случае, если ты не готов быть активным инвестором.
– Гостиницы, коворкинги, сервис-офисы... Вы считаете, что настает время демократичных форматов на рынке недвижимости?
– Во всем мире происходят процессы, которые Вы можете наблюдать и на улицах своего города. Еще десять лет назад мы видели огромное количество дорогих ресторанов. Наиболее успешные из них существуют и сегодня, но в целом их количество существенно уменьшилось. На их место пришли демократичные бренды, причем это не обязательно фастфуд, а недорогие концептуальные рестораны в местах с мощной проходимостью. Та же картина наблюдается и в других форматах недвижимости во всем мире. Пятизвездочные гостиницы больше никому не интересны, их место занимают сравнительно недорогие гостиницы, где площадь номера минимизируется, при этом все большие площади отдаются общественным пространствам. Идеология капсулы, микроливинга, минимизации формата получает все большее распространение. Becar Asset Management Group в России является проводником того, что уже активно развивается в других странах.
– В августе стало известно, что Becar Asset Management Group после успешного опыта в Петербурге выводит свой проект Vertical и на московский рынок. Вы развиваете формат гостиниц, а не апартаментов. Почему?
– На мой взгляд, сегмент сервисных апартаментов в силу различных причин будет развиваться очень непросто, а вот у рынка гостиниц – очень хорошие перспективы. Туристические потоки ежегодно растут. Средний класс в Китае укрепляет позиции, больше людей могут позволить себе путешествия, идут разговоры о том, что будет упразднен визовый режим с Индией. Объем туристического рынка в России растет ежегодно на 10–15%. Мы уходим от индустриализации к экономике впечатлений.
– В Москве Вы также продаете «в нарезку» бизнес-центр «Станция». Насколько он успешен?
– Собственники бизнес-центра, который находится у нас в управлении, поставили задачу продать этот объект площадью 17 тыс. кв. м за 2 млрд рублей. В сегодняшних условиях это невозможно, и мы предложили новую схему привлечения инвесторов – когда помещения продаются с действующими арендаторами и покупатель не имеет возможности селиться туда сам. Это именно продажа доходных площадей. Половина из них уже реализована.
– В Петербурге стали появляться так называемые курортные апартаменты. Вы видите перспективы в подобных проектах? Возможно ли появление проекта Vertical в сестрорецких Дюнах?
– Курортные отели хороши, когда могут предоставить сервис уровня «Все включено», причем аниматоры здесь требуются не только для детской группы, но и для ребят 20–40 лет. Такие отели будут явно очень популярны, мы сейчас с большим интересом наблюдаем за рядом развивающихся брендов в мире. Но пока только анализируем этот стандарт.
– Есть мнение, что «драконовские» изменения 214-ФЗ и отмена «долевки» заставят девелопров искать иные средства привлечения средств граждан в проекты и что рынок заполнится разного рода предложениями по реализации проектов «вскладчину». Какие риски здесь Вы видите?
– Попытки уйти в другие схемы наши власти научились быстро пресекать. В странах со слабыми финансовыми рынками, к которым относится и Россия, в ПИФы не верят и настаивают на прямых вложениях в недвижимость. Пенсионная «однушка» – это явление интернациональное везде, где пенсионная система не работает.
– Becar Asset Management Group – обычно главные «зажигатели» деловой программы на PROEstate. Дайте, пожалуйста, пару анонсов ваших мероприятий, которые не должны пропустить участники форума в этом году.
– Во второй день Форума мы проводим бизнес-завтрак «Новейшие технологии в управлении недвижимостью. Что ждет Россию в XXI веке?», где расскажем, как мы видим изменение рынка в ближайшие годы и как быть успешным в новых условиях.
Также во второй день Форума состоится мой авторский семинар «Как создать WOW-команду? Секреты, проверенные временем». Поделюсь опытом о взаимодействии на «точках перехвата», когда, например, у концептуальщиков подхватывают идею и дальше разрабатывают архитекторы, от архитекторов – к заказчикам, от заказчиков – к строителям, от строителей – к управляющей компании и т. д.
Руководители города, наконец, надумали всерьез взяться за решение квартирного вопроса граждан. Буквально на следующем после оглашения Послания губернатора заседании правительство приняло Концепцию жилищной политики. Если эта концепция будет реализована, то уже через четыре года большинство петербуржцев забудет об этой вечно стоящей проблеме. К 2011 году из обихода должны исчезнуть ветхие и аварийные дома, чуть ли не вполовину сократится фонд коммунальных квартир, а кварталы, застроенные домами первых массовых серий, начнут превращаться в современные ансамбли высотной архитектуры. Насколько реальны эти планы? Гость нашей редакции – председатель Жилищного Комитета Юнис Лукманов.
– Юнис Халитович, Концепция жилищной политики кардинально меняет отношение руководства города к этому больному вопросу. С чем это связано? Отчего вдруг такое внимание к решению квартирных проблем?
– Наша цель – европейские стандарты жизни. Сегодня мы уже по многим показателям их достигаем. А вот жилищная проблема, по-прежнему, остается самой острой. Люди не замечают позитивных изменений вокруг, если им приходится жить в бараках, общежитиях, ветхом и аварийном жилье. Ведь дом – это место, где мы проводим большую часть жизни. Конечно, сегодня уже есть условия для решения жилищной проблемы. Бюджет вырос в три раза, экономика стабильно развивается, появилась возможность больше средств выделять на новое строительство, а значит, сегодня мы уже можем обеспечить социальным жильем тех, кто стоит в очереди не один десяток лет. Более того, у нас появляется возможность расселять ветхое, аварийное, коммунальное жилье, сносить дома первых массовых серий. Мы переходим к очень серьезным изменениям в сфере строительства, когда за четыре года планируем довести количество жилья, построенного за бюджетные средства, до 1 млн кв. метров в год. А с учетом инвестиционного строительства – это будет 3 млн кв. метров, что уже вполне подходит под европейские стандарты.
– Какие подзаконные акты правительство намерено принять во исполнение концепции? В какие сроки?
– Хочу сказать, что все документы, которые необходимо разработать в развитие данной концепции, Жилищным комитетом уже разработаны и будут приняты в течение ближайших трех месяцев. Все законы, все нормативные акты, которыми будут вноситься изменения в действующие целевые программы, подготовлены. Разработаны также и две новые целевые программы – «Жилищные сертификаты» и «Расселение коммунальных квартир». В настоящее время эти документы находятся на согласованиях в отраслевых комитетах. Не скрою, что концепция готовилась в очень тесной связи с Комитетами по строительству и финансов, потому что там серьезное финансирование (157 млрд рублей за четыре года, в том числе 88 миллиардов на новое строительство) и серьезное увеличение параметров строительства. Без плотного взаимодействия с отраслевыми комитетами не могут состояться наши планы – ведь здесь и правовые вопросы, и энергетика. Кстати, мы уже рассмотрели два документа в ее развитие. Это проект закона «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О специализированном жилье». Этот закон касается проживающих в общежитиях, и постановление, связанное с жилищным фондом коммерческого найма.
– Расскажите, пожалуйста, подробнее о жилищном фонде коммерческого найма. Раньше в городе, по-моему, такого фонда не было.
– Действительно, коммерческий фонд только еще создается в Петербурге в соответствии с Жилищным кодексом. На первом этапе мы предполагаем, что он будет использоваться только на те цели, которые требуются городу. А если в перспективе появится возможность, будем использовать и в коммерческих целях. Но пока слова «коммерческий наем» означают только невозможность приватизации данного жилья. Сейчас в городе часто возникают ситуации, когда семье, может быть многодетной или проживающей в аварийном жилье, надо временно куда-то съехать. Или сотруднику государственной системы, правоохранительных органов необходимо срочно решить жилищный вопрос, а срочно это сделать никак нельзя, кроме как предоставив жилье коммерческого найма во временное пользование. Вот на эти цели оно будет использоваться. Пока мы предполагаем, что каждый район выделит от пяти до десяти квартир до конца года для решения проблем, о которых я сказал. В 2008 году, возможно, количество квартир будет увеличиваться в соответствии с потребностями города. Предполагаем также предоставлять жилье коммерческого найма высокотехнологичным предприятиям, которые будут сюда приглашать из других регионов высококвалифицированных работников, или, например, выпускникам вузов. Для нас не является самоцелью сформировать гигантское количество коммерческого жилья. Мы будем работать в этой сфере таким образом, как этого потребуют нужды города. Квартплата на первом этапе будет соответствовать обычной, как в социальных домах, в связи с тем, что это жилье первоначально будет использоваться органами, которые выполняют государственные задачи.
– С коммерческим жилым фондом все ясно. А теперь давайте перейдем к коммунальным квартирам. На заседании правительства говорилось, что за четыре года будет расселено 40 процентов коммунальных квартир, а за 10 лет – и все 90 процентов. Как вы собираетесь достичь таких результатов?
– Программа предполагает, в первую очередь, что освободившиеся комнаты не будут повторно заселяться. Будут включены механизмы, которые позволят жителям коммуналок выкупать освободившиеся комнаты. Перераспределение жилья может происходить следующим путем. Появляется пустая комната или несколько комнат, эта площадь может быть распределена между оставшимися жильцами. В тех случаях, когда освободившееся помещение сильно увеличивает площадь у тех, кто остался в квартире, может быть предложен обмен. Семье или семьям предоставляются отдельные квартиры, а в эту большую вселяется многодетная семья, стоящая на очереди. Таким образом, решается судьба сразу нескольких семей. Эту работу может выполнять наш Горжилобмен. Задачи перед ним поставлены очень серьезные. Ее также могут выполнять и городские агентства недвижимости. Безусловно, город будет оказывать помощь и очередникам, и риэлторским компаниям. Например, риэлторы расселяют квартиру, а там – долг по коммунальным платежам. Жилищные службы требуют погасить долг, а до того не позволяют расселять квартиру. Возникает тупиковая ситуация. Мы договорились, что в банке сейфов арендуется ячейка, куда кладется необходимая сумма, она переходит к эксплуатирующей организации после заключения сделки. Это выход из тупиковой ситуации. Кроме того, расселение будет происходить в процессе реализации иных целевых программ – «Молодежи доступное жилье», «Жилье – бюджетникам», «Долгосрочное кредитование». Если мы включаем ипотечные программы при помощи субсидий, то комнаты могут быть включены в эти ипотечные схемы. Количество коммуналок планируется сокращать также и за счет средств инвесторов. Например, при расселении аварийного фонда. Эта процедура известна давно, но теперь расселение может проводиться при поддержке города, который все будет делать в соответствии с Жилищным кодексом. То есть расселение коммуналок – это не одна программа, а целый комплекс программ. Если брать только одну программу, то до 2011 года мы расселяем порядка 10 процентов, но в совокупности со всеми программами – около 40 процентов, к 2017 году – до 90 процентов. Мы уверены, что это реальные цифры. Они рассчитаны из тех возможностей, которые город имеет сегодня. Но ведь город развивается, а значит, и возможности его растут. Поэтому реально говорить, что к 2017 году Петербург может полностью избавиться от коммуналок.
– Расскажите, пожалуйста, о программе реновации территорий, занятых домами первых массовых серий. В какие сроки планируется решить эту проблему? С каких кварталов предполагается начать? Есть ли реальные инвесторы, готовые включиться в этот проект?
– Говоря о реновации кварталов, мы имеем в виду кварталы с домами первых массовых серий, или как мы привыкли их называть – «хрущевками». Речь идет об обновлении территории. Конечно, «хрущевки» будем в основном сносить. Недавно мы еще раз обсуждали эту проблему. Эти квартиры по своим параметрам – кухни 4 метра, комнаты – от 6 до 9 метров – не могут никого удовлетворить. Между тем затраты на санацию адекватны затратам на новое строительство. Кроме того, территория под «хрущевками» используется неэффективно. Городская территория стоит очень дорого, и на месте пятиэтажек выгоднее возвести высотные дома. Мы планируем, что на месте двух-трех снесенных домов будет построено современное высотное здание, в которое переселят жителей из соседних домов. А дальше волновым методом – освободившиеся дома сносить, как это делалось в Москве. Каждый квартал рассматривается индивидуально: какие дома сносить, какие пятна использовать для первоначального строительства. В каждом квартале будут обязательно соблюдаться требования по наличию объектов социальной инфраструктуры. В этом будет участвовать город. Кроме того, значительно увеличится количество жилой площади, а это новые нагрузки на инженерные системы, новая мощность электросетей, новое водоснабжение и канализование. Сети придется менять. Так что проблем много. Сегодня выбраны в качестве пилотных 11 кварталов в Кировском, Калининском, Московском и Фрунзенском районах. К августу мы должны подготовить документацию и до конца года провести торги на право реновации кварталов. Торги будут проводиться по основному показателю – наименьшее участие города. Тот инвестор, который большую часть забот возьмет на себя, – победит.
– Решение жилищных проблем петербуржцев предварительно оценено в 157 миллиардов рублей за четыре года. Учитывает ли эта цифра рост стоимости жилья?
– Мы рассчитывали программу, исходя из сегодняшней ситуации. Надеюсь, что цены удастся стабилизировать, и мы уложимся в установленные параметры по натуральным показателям.
– Юнис Халитович, если отвлечься от концепции, как Вы считаете, улучшилось ли обслуживание жилья за последние годы? Насколько? Довольны ли Вы теми темпами, которыми движется жилищная реформа?
– Скажем, удовлетворен. 54 процента домов принадлежит обществам собственников жилья (ОСЖ). Мы здесь первые в России. Правда, сейчас темпы создания ОСЖ замедлились. И этому есть объяснение. Потому что объективно создавать ОСЖ надо в нормальных домах, и брать их в собственное обслуживание. А у нас остаются в основном дома с недоремонтом, ветхие и аварийные здания. Мы не должны форсировать образование ОСЖ в таких домах. Пусть люди сами решают. С управляющими компаниями в 2007 году определились 923 дома. Но здесь тоже есть проблемы. В соответствии с новым законом о госзаказе в конкурсе побеждает назвавший наименьшую цену. Квалификационные требования не учитываются. В результате компании демпингуют, предлагают 45 процентов от реальной цены. Какое при этом будет качество? Нам предлагают: контролируйте. Ну что, я должен в технадзор взять 100 человек? Есть разумный предел демпинга, а дальше – разумная цена. Весь мир работает на эффективной цене, ведь сметы-то подвергаются экспертизе. Вот и надо учитывать эту разумную цену. Мне кажется, этот вопрос надо решать как можно скорее. Иначе ничего хорошего ждать не приходится.
Что касается Жилкомсервисов, не все оправдали наших ожиданий. Несостоятельны порядка 40 процентов – это оптимистичная нота. Постепенно все несостоятельные будут выставлены на продажу. Сейчас идет процедура определения рыночной цены и процесс согласования с районными администрациями, какие Жилкомсервисы продавать. Предполагаем на первом этапе выставить около 10 ЖКС. Цель – продать по одному в каждом районе. А начнем с тех районов, где нет частных управляющих компаний. Это тормоз нашей реформы. Надеюсь, эти меры позволят улучшить обслуживание жилых домов.
– Спасибо за полезную информацию. Вы вселяете в нас надежду. Успеха Вам.
Лилиана Глазова